Государственное бюджетное учреждение Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки»
Юрид. адрес: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Щетинкина, д. 18, офис 301 Фактический адрес: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кравченко, д. 11з, строение 1, помещение 4Н Телефон: 8(3902) 20-20-45; e-mail: cgko19@yandex.ru ИНН/КПП 1901135140/190101001 ОГРН 1171901002943 ОКПО 13866075
ОТЧЕТ № 1/2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Республики Хакасия по состоянию на 01.01.2026
ИСПОЛНИТЕЛИ
Директор	А.Н. Ведерникова	______________
Заместитель директора - начальник отдела по кадастровой оценке	С.Л. Угдыжекова	______________
Главный специалист отдела по кадастровой оценке	А.Г. Доржина	______________
Год проведения ГКО	2026
Дата подписания	07.08.2026

Содержание

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете	5

2. Вводная глава	15

2.1. Реквизиты Отчета	15

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	15

2.3. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки	15

2.4. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты	15

2.5. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения	21

2.6. Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	23

2.7. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	24

2.8. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости	24

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	24

3. Расчетная глава	32

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)	32

3.1.1. Информация о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических	32

3.1.1.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации	32

3.1.1.2. Социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации	55

3.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)	89

3.1.2.1. Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)	89

3.1.2.2. Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости	102

3.1.2.2.1. Обзор сегмента рынка «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	102

3.1.2.2.2. Обзор сегмента рынка «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	110

3.1.2.2.3. Обзор сегмента рынка «Транспорт»	124

3.1.2.2.4. Обзор сегмента рынка «Предпринимательство»	131

3.1.2.2.5. Обзор сегмента рынка «Отдых (рекреация)»	138

3.1.2.2.6. Обзор сегмента рынка «Общественное использование»	145

3.1.2.2.7. Обзор сегмента рынка «Производственная деятельность»	150

3.1.2.2.8. Обзор сегмента рынка «Сельскохозяйственное использование»	170

3.1.3. Информация, необходимая для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке	174

3.1.3.1. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	174

3.1.3.2. Обоснование методов оценки кадастровой стоимости	178

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования	180

3.2.1. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	181

3.2.2. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	186

3.2.3. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Транспорт»	196

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	200

3.4. Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	222

3.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	231

3.6. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	237

3.6.1. Выбор подходов, методов и моделей оценки для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	237

3.6.2. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	244

3.6.2.1 Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование»	244

3.6.2.1.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")»	244

3.6.2.1.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование»	244

3.6.2.2. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	286

3.6.2.2.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	287

3.6.2.2.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков групп «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»	287

3.6.2.3. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Общественное использование»	296

3.6.2.3.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")»	297

3.6.2.3.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Общественное использование»	297

3.6.2.4. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство»	306

3.6.2.4.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")»	307

3.6.2.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Предпринимательство»	307

3.6.2.5. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)»	314

3.6.2.5.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Отдых (рекреация)")»	315

3.6.2.5.2 Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Туристическое обслуживание»	315

3.6.2.6. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность»	326

3.6.2.6.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")»	327

3.6.2.6.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Объекты придорожного сервиса»	327

3.6.2.6.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Производственная деятельность»	334

3.6.2.6.3. Расчет кадастровой стоимости объектов группы «Объекты производственной деятельности (прочие)»	346

3.6.2.7. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Транспорт»	348

3.6.2.7.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»	350

3.6.2.7.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»	358

3.6.2.7.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Служебные гаражи»	368

3.6.2.8. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство»	372

3.6.2.8.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")»	372

3.6.2.8.2. Описание расчета стоимости объектов группы «Места общего пользования»	372

3.6.2.9. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Использование лесов»	380

3.6.2.10. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас»	425

3.6.2.11. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	431

3.6.2.11.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»	434

3.6.2.11.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»	443

3.6.2.11.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)»	448

3.6.2.11.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»	456

3.6.2.11.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (СНП)»	460

3.7. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета	468

4.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения	478

4.2. Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях	478

4.3. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества	481

4.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости.	525

1. Основные термины и сокращения, используемые в Отчете

Перечень терминов

Термин	Расшифровка
Банк России	Центральный Банк Российской Федерации
Бюджетное учреждение	Государственное бюджетное учреждение Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки»
Вид использования объекта недвижимости (ВРИ)	Вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости
Государственная кадастровая оценка (ГКО)	Совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее – Закон об оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом об оценке
Группировка объектов оценки	Объединение объектов оценки в группы (подгруппы) на основании анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого объекта оценки при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки
Допущение	Предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки
Доходный подход	Совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Закон об оценке	Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
Затратный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания
Земельный участок	Объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю, недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи
Земли промышленности	Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и земли иного специального назначения
Индивидуальный расчет	Процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке, предусмотренных Методическими указаниями
Кадастровая стоимость (КС)	Стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Законом об оценке, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Закона об оценке
Классификатор	Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412
Код расчета	Обязательный к указанию код расчета вида использования земельного участка, присваиваемый в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям
Красноярскстат	Управление Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республике Хакасия и Республике Тыва
Массовая оценка недвижимости	Процесс определения кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, объединенных в группы по принципу схожести характеристик таких объектов
Местоположение	Один из основных факторов ценообразования, не является универсальным. В разных сегментах рынка приоритеты смещаются. Например, для складской недвижимости ключевыми могут быть наличие и состояние подъездных путей, а для жилой — вид из окна и близость к социальным объектам К основным составляющим местоположения относятся: - транспортная доступность. Положительно влияет близость к центру города, крупным автомагистралям, остановкам общественного транспорта и т.п. Отрицательно влияет: удалённость от транспортных узлов, отсутствие удобных подъездов; - развитая инфраструктура. Положительно влияет, например, наличие в шаговой доступности школ, детских садов, поликлиник, магазинов, торговых центров, спортивных объектов, парков и т.п.; - экологическая обстановка. Положительно влияет близость к паркам, водоёмам, зелёным зонам. Негативно — соседство с промышленными предприятиями, свалками, аэропортами, железнодорожными путями; - престижность и репутация района. Исторические, элитарные или особо охраняемые районы часто ценятся выше из-за имиджа и лучшей ликвидности; - перспективы развития района расположения объекта оценки. cian.ru .
Метод оценки	Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
Методические указания	Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336
Объект-аналог	Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость)	Земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
Объекты оценки	Объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, и, соответственно, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка
Особо охраняемые природные территории	Участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны
Отчет	Отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков
Пересмотр	Процедура установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости такого объекта в порядке, предусмотренном в ст. 22 и ст. 22.1 Закона об оценке
Перечень объектов оценки (Перечень)	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке согласно решению о проведении государственной кадастровой оценки, содержащий сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости
Реестр границ	Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведения о проектах межевания территорий, которые сформированы и предоставлены в Бюджетное учреждение в виде перечня объектов реестра границ ЕГРН
Реестр сделок	Сведения о сделках с объектами недвижимости, включая цены таких сделок (без сведений, идентифицирующих стороны сделки), содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), которые сформированы и предоставлены в Бюджетное учреждение в виде перечня сделок с объектами недвижимости
Рыночная стоимость объекта оценки	Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
Сравнительный подход	Совокупность методов оценки, основанных на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости
Статистическая модель оценки	Математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости)
Типовой (эталонный) объект недвижимости	Объект, обладающий в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к иным объектам, входящим в состав группы. Под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся характеристики объекта
Удельный показатель кадастровой стоимости	Расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы какой-либо характеристики объекта недвижимости (площади, объема, протяженности и т.п.)
Удельный показатель рыночной стоимости	Расчетная величина, представляющая собой рыночную стоимость единицы какой-либо характеристики объекта недвижимости (площади, объема, протяженности и т.п.)
Цена предложения	Цена, по которой продавцы товара на данном рынке предлагают его к продаже; зависит от объема продаж, издержек продавца, стремления получить прибыль от продажи товара, производственных возможностей изготовителя, цен на аналогичные замещающие товары и других факторов
Цена сделки	Цена, указанная в договоре (ином документе, выражающем содержание сделки), которая отражает стоимость объекта, определенную и согласованную сторонами сделки, на дату совершения такой сделки
Ценовая зона	Часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости
Ценообразующий фактор	Совокупность факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости объекта недвижимости, в том числе: - экономических, социальных, экологических факторов, определенных по результатам анализа информации о внешней среде объектов недвижимости; - факторов, характеризующих рынок объектов недвижимости и его сегмента (сегментов) в Республике Хакасия, муниципальных образованиях, на территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка; - факторов (физических свойств, технических и эксплуатационных характеристик объекта недвижимости), существенных для формирования стоимости объекта

Перечень сокращений

Сокращение	Расшифровка
ГНП	Городской населенный пункт
ГФДЗ	Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, который формируется на основе сбора, обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства
ЕГРН	Единый государственный реестр недвижимости
ЕФИС ЗСН	Единая федеральная информационная система о землях сельскохозяйственного назначения
ЗОУИТ	Зона с особыми условиями использования
ИЖК	Ипотечный жилищный кредит
ИЖС	Индивидуальное жилищное строительство
КЛАДР	Классификатор адресов Российской Федерации
Красстат	Управление Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республике Хакасия и Республике Тыва
КС	Кадастровая стоимость
КФХ	Крестьянское фермерское хозяйство
ЛПХ	Личное подсобное хозяйство
МКД	Средне- и многоэтажный многоквартирный дом
МОКС	Модуль определения кадастровой стоимости
Минимущество РХ	Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия
НСПД	Национальная система пространственных данных, также именуется как Федеральная государственная географическая информационная система «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС ЕЦП НСПД)
ОА	Объект-аналог
ОИВ	Орган исполнительной власти (федеральный или региональный)
ОКАТО	Общероссийский классификатор объектов административно-территориального деления
ОКТМО	Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований
ОМСУ	Орган местного самоуправления
ООПТ	Особо охраняемые природные территории
ППК "Роскадастр"	Публично-правовая компания "Роскадастр"
ПРН	Подсистема рынка недвижимости НСПД
Росреестр	Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
Росстат	Федеральная служба государственной статистики
СКФД / СКДФ	Система контроля за формированием и использованием средств дорожных фондов
СНП	Сельский населенный пункт
УПКС	Удельный показатель кадастровой стоимости
УПРС	Удельный показатель рыночной стоимости
ФГИС	Федеральная государственная информационная система
ЦОФ	Ценообразующий фактор

2. Вводная глава

2.1. Реквизиты Отчета

Отчет № 1/2026 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Республики Хакасия по состоянию на 01.01.2026. Дата подписания: 07.08.2026.

2.2. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Республика Хакасия

2.3. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки

Дата принятия решения	03.02.2025
Номер решения	020-28-п

2.4. Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Наименование документа	Дата подписания (утверждения) документа	Номер документа
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая	30.11.1994	51-ФЗ
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая	26.01.1996	14-ФЗ
Земельный кодекс Российской Федерации	25.10.2001	136-ФЗ
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».	03.07.2016	237-ФЗ
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»	24.07.2002	101-ФЗ
Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве»	07.07.2003	112-ФЗ
Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»	29.07.2017	217-ФЗ
Постановление Правительства Российской Федерации "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности"	22.05.2007	310
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»	04.08.2021	П/0336
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»	10.11.2020	П/0412
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии "Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки"	14.06.2022	П/0225
Закон Республики Хакасия «Об административно-территориальном устройстве Республики Хакасия» (вместе с "Реестром административно-территориальных единиц Республики Хакасия", "Реестром населенных пунктов Республики Хакасия")	05.05.2004	20
Постановление Правительства Республики Хакасия «Об утверждении Перечня государственных программ Республики Хакасия»	07.06.2013	310
Постановление Президиума Правительства Республики Хакасия «Об утверждении Концепции развития промышленности Республики Хакасия на 2017 - 2030 годы»	15.11.2017	164-п
Постановление Правительства Республики Хакасия «О Прогнозе социально-экономического развития Республики Хакасия на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов»	25.10.2023	804
Постановление Правительства Республики Хакасия «О Прогнозе социально-экономического развития Республики Хакасия на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов»	30.10.2024	652
Постановление Правительства Республики Хакасия «Об утверждении Схемы территориального планирования Республики Хакасия»	09.04.2024	236
Постановление Правительства Республики Хакасия «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Хакасия»	30.12.2013	734
Постановление Правительства Республики Хакасия «О создании Государственного бюджетного учреждения Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки» (вместе с Уставом Государственного бюджетного учреждения Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки», «Перечнем мероприятий по созданию Государственного бюджетного учреждения Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки»)	28.06.2017	324
Лесной кодекс Российской Федерации	04.12.2006	200-ФЗ
Письмо Министерства лесного хозяйства Республики Хакасия	04.09.2025	015-1095-ДТ
Письмо Департамента градостроительства, архитектуры и градостроительства города Абакана «Информация о соответствии фактического использования земельных участков установленному виду разрешенного использования»	16.04.2025	2303
Письмо Советов депутатов города Абакана «Информация о соответствии фактического использования земельных участков установленному виду разрешенного использования»	13.05.2025	01-14/45
Письмо Министерства лесного хозяйства Республики Хакасия	20.05.2025	015-1519-ДТ
Письмо муниципального автономного учреждения города Абакана «Детский пар «Орленок»	19.01.2026	04-01
Письмо Администрации Алтайского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»	26.01.2026	59
Письмо Администрации Ширинского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»	26.01.2026	267-ИМ
Письмо Администрации Аскизского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»	26.01.2026	12/РЧ
Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского муниципального района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»	28.01.2026	37
Письмо Администрации Таштыпского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»	30.01.2026	ЧН-224
Письмо Администрации Орджоникидзевского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»;	03.02.2026	ТА-250
Письмо муниципального автономного учреждения города Абакана «Парк культуры и отдыха»	09.02.2026	28
Письмо Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»;	11.02.2026	ЕЕ-290
Письмо Администрации Бейского района Республики Хакасия «О предоставлении информации о ценообразующих факторах в сельских населенных пунктах»;	11.02.2026	133
Письмо муниципального автономного учреждения «Черногорский ЦКиД»	24.02.2026	38
Письмо Администрации Троицкого сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»;	11.03.2026	74
Письмо Администрации Сарагашского сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»;	11.03.2026	166
Письмо администрации города Абазы «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	603/13
Письмо Администрации Сонского сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	68
Письмо Администрации Первомайского сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	50
Письмо Администрации Знаменского сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	97
Письмо Администрации Большеербинского сельсовета Боградского района «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	98
Письмо Администрации Ширинского района от 12.03.2026 № 876-ИМ «О согласовании видов использования земельных участков»	03.12.2026	876-ИМ
Письмо Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана «О согласовании видов использования земельных участков»	20.03.2026	1854
Письмо Администрации Таштыпского района «О согласовании видов использования земельных участков»	23.03.2026	ЧН-704
Письмо Совета депутатов муниципального образования город Саяногорск «О согласовании видов использования земельных участков»	25.03.2026	61
Письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Бейского района «О согласовании видов использования земельных участков»	26.03.2026	300
Письмо Совета депутатов Бейского района «О согласовании видов использования земельных участков»	27.03.2026	33
Письмо Администрации Усть-Абаканского района	01.04.2026	ЕЕ-71
Гришин А.Ф., Кочерова Е.В. Статистические модели: построение, оценка, анализ. Учеб.пособие. - М.: Финансы и статистика, 2005
Завершинский В.Ю. Метод внесения корректировок // https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/2744	07.11.2023
Бедин Б. М. Факторы, влияющие на ценовую динамику рынка недвижимости / Б. М. Бедин, А. С. Гусак // Известия Байкальского государственного университета. — 2017. — Т. 27	№ 2
Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебник. - М.: КНОРУС, 2016. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И.; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012
Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных земель: Теория и практика оценки/ М.Ю. Дуранин. – М.: ООО «Про-Аппрайзер», 2018
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. - М.: КНОРУС, 2012
Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации: учебно-практическое пособие /Черненков А. Г. и др.; под ред. С. И. Носова; ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" (НП СРО АРМО). - Москва: Маросейка, 2010
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации/Пособие. Под общей редакцией Сапожникова П.М., Носова С.И. – М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012
Лесная таксация : учебник / В. Ф. Багинский. – Минск : РИВШ, 2024. – 376 с.
Сборник корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов»
Сборник корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов»

2.5. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе такого бюджетного учреждения

Работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществившие определение кадастровой стоимости

ФИО	Опыт работы в бюджетном учреждении	Должность	Образование
Ведерникова Анна Николаевна	8 лет	Директор	1. Иркутская государственная экономическая академия (г. Иркутск) Диплом о высшем образовании по специальности «Мировая экономика», квалификация «Экономист» Номер и дата выдачи БВС 0964251, регистрационный номер 148 от 18.06.1999 2. ГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова» (г. Абакан) Диплом о высшем образовании по специальности «Юриспруденция», квалификация «Юрист» Номер и дата выдачи ВСВ 0094186, регистрационный номер 283 от 20.12.2003 3. НГОУ ДПО Институт профессионального образования (г. Москва) Диплом о профессиональной переподготовке, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Государственная кадастровая оценка» Номер и дата выдачи 772416139261, регистрационный номер 435 от 31.03.2023
Угдыжекова Светлана Леонидовна	7 лет	Заместитель директора - начальник отдела по кадастровой оценке	1. ФГОУ ВПО Красноярский государственный аграрный университет (г. Красноярск) Диплом о высшем образовании по специальности «Землеустройство», квалификация «Инженер» Номер и дата выдачи ВСГ 1127396, регистрационный номер 15346 от 29.06.2007 2. НГОУ ДПО Институт профессионального образования (г. Москва) Диплом о профессиональной переподготовке, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Государственная кадастровая оценка» Номер и дата выдачи 772410196176, регистрационный номер 250 от 31.03.2021
Доржина Анна Геннадьевна	8 лет	Главный специалист отдела по кадастровой оценке	1. ФГАОУ ВО «Сибирский федеральный университет» г. Красноярск Диплом бакалавра с отличием по направлению подготовки «Экономика» Номер и дата выдачи 102424 2511400, регистрационный номер ФХ/152 от 08.06.2017г. 2. ФГБОУ ВО «Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ» Диплом магистра по направлению подготовки «Управление персоналом» Номер и дата выдачи 105424 4125771, регистрационный номер 624эз от 28.12.2019г. 3. ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» Удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Экспертиза и проверка отчетов об оценке» Номер и дата выдачи регистрационный номер 15.16.И/ПК-363 от 28.01.2021г.

2.6. Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

Земельные участки

2.7. Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Общее количество земельных участков, из них:	290118
Земли населенных пунктов	251576
Земли сельскохозяйственного назначения	34078
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	2778
Земли особо охраняемых территорий и объектов	457
Земли лесного фонда	1083
Земли водного фонда	89
Земли запаса	5
Земельные участки, категория которых не установлена	52

2.8. Дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости

01.01.2026

2.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Общие допущения

1. В настоящем Отчете отражена кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2026. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости объектов, установленной на фактическую дату оценки, что не является ошибкой работников Бюджетного учреждения. Бюджетное учреждение не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

2. Бюджетное учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН. Бюджетное учреждение исходит из допущения, что информация, которая содержится в ЕГРН, предоставленная в составе Перечня, соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы об объектах оценки, их характеристиках, используемых при определении кадастровой стоимости таких объектов.

3. Бюджетное учреждение исходит из допущения, что информация, предоставленная органами исполнительной власти Республики Хакасия, органами местного самоуправления и иными организациями, в ответ на запросы, направленные Бюджетным учреждением в соответствии со ст. 12 и ст. 14 Закона об оценке, является достоверной.

4. Данные, полученные Бюджетным учреждением из Фонда данных государственной кадастровой оценки, ЕГРН, Фонда данных землеустроительной документации, считаются качественными, достоверными и пригодными для целей проведения государственной кадастровой оценки.

5. Данные, полученные Бюджетным учреждением из открытых общедоступных источников, отражаются в Отчете в исходном виде, со ссылкой на источник информации, и считаются достоверными.

6. Бюджетное учреждение не проводит технических, экологических, землеустроительных и иных специальных экспертиз и исходит из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости объектов оценки, которые не могли быть обнаружены в составе информации, предоставленной Бюджетному учреждению или собранной им самостоятельно.

7. При проведении государственной кадастровой оценки Бюджетное учреждение не проводит осмотр Объектов оценки.

8. Определение кадастровой стоимости Объектов оценки осуществляется без учета обременений (ограничений), например, обременений сервитутом, арендой, арестом и т.п., за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории.

9. Все иллюстративные материалы (графики, рисунки, схемы) приводятся в Отчете исключительно в целях облегчения визуального восприятия информации, используемой для целей государственной кадастровой оценки. Бюджетное учреждение не ставит перед собой задачу привести в Отчете все используемые и создаваемые материалы (чертежи, планы, фотографии и др.).

10. Отдельные части настоящего Отчета не могут рассматриваться отдельно друг от друга и принимаются к рассмотрению только как части единого документа, с учетом всех содержащихся в нем допущений.

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

1. Информация о количественных и качественных характеристиках Объектов оценки, которая представлена в составе Перечня, признается достоверной на дату государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости проводится с учетом количественных и качественных характеристик Объектов оценки, указанных в Перечне, а также с учетом дополненных или уточненных данных, полученных в результате сбора рыночной и иной информации в соответствии со ст. 12 и ст. 14 Закона об оценке.

2. Предполагается отсутствие у Объектов оценки каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости.

3. При определении кадастровой стоимости Объектов оценки Бюджетное учреждение исходит из того, что использование каждого из оцениваемых земельных участков в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

4. Бюджетным учреждением не проводился анализ наиболее эффективного использования Объектов оценки, поскольку при массовой оценке объектов недвижимости определить наиболее эффективное использование индивидуально для каждого объекта не представляется возможным. Оценка объектов недвижимости проводится из допущения, что наиболее эффективное использование Объектов оценки совпадает с разрешенным или фактическим использованием таких объектов.

5. При наличии у Объекта оценки нескольких наименований вида использования, определение кадастровой стоимости такого объекта осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости, что соответствует п. 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке.

6. Сведения о характеристиках почв для участков сельскохозяйственного назначения, предоставленные Бюджетному учреждению из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ), признаются актуальными на дату оценки. При этом, заинтересованное лицо вправе представить декларацию об объекте с приложением к такой декларации документов, в установленном порядке подтверждающих соответствующие характеристики объекта оценки. Сведения о характеристиках объекта оценки могут быть также представлены заинтересованными лицами в любой момент в установленном законом порядке, например, при обращении с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

7. Считается, что земельный участок имеет спокойный рельеф, который позволяет использовать объект по назначению. При этом, заинтересованное лицо вправе представить декларацию об объекте с приложением к такой декларации документов, в установленном порядке подтверждающих соответствующие характеристики объекта оценки. Сведения о характеристиках объекта оценки могут быть также представлены заинтересованными лицами в любой момент в установленном законом порядке, например, при обращении с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

8. Идентификация Объектов оценки проводится с использованием информации, содержащейся в Перечне: кадастровый номер, кадастровый квартал, данные о местоположении объекта (адресной части), а также данные графической части Перечня.

9. Если координаты границ земельного участка не определены, значения ценообразующих факторов для такого участка определяются на основе данных о местоположении объекта (адресной части) и/или имеющейся привязки к кадастровому кварталу.

10. Для всех земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, признается, что такие участки обеспечены подключением к сетям электроснабжения или имеют возможность такого подключения (централизованно или локально).

11. Для земельных участков, предназначенных для размещения многоквартирных средне- и многоэтажных домов, расположенных в границах населенных пунктов, признается, что такие участки обеспечены подключением к сетям тепло- и водоснабжения и водоотведения или имеют возможность такого подключения.

12. Для земельных участков, расположенных в границах средних и малых сельских населенных пунктов, признается, что такие земельные участки не обеспечены подключением к сетям тепло- и водоснабжения и водоотведения и не имеют возможность такого подключения. При этом, Бюджетное учреждение исходит из допущения, что информация, предоставленная органами местного самоуправления, о наличии централизованного тепло- и водоснабжения и водоотведения в средних и малых сельских населенных пунктах, относится исключительно к объектам социально-культурного назначения (школам, детским садам, больницам, ФАП, домам культуры и т. п.).

13. Для земельных участков, расположенных за границами населенных пунктов, предназначенных для ведения садоводства (код расчета вида использования 13:021), для размещения объектов, относящихся к сегменту "Отдых (рекреация)" (коды расчета вида использования 04:070, 04:097 05:022, 08:040, 09:021, 09:023), или имеющих иные виды разрешенного использования, которые предполагают размещение объектов капитального строительства (например, производственного назначения), Бюджетное учреждение исходит из допущения, что такие земельные участки обеспечены подключением к сетям электроснабжения или имеют возможность такого подключения.

Для остальных земельных участков наличие или отсутствие подключения к коммунальным сетям не учитывается, кроме случаев, если установлено, что данный фактор оказывает существенное влияние на формирование стоимости земельного участка, и соответствующий ценообразующий фактор используется в модели расчета кадастровой стоимости.

14. При проведении государственной кадастровой оценки Бюджетное учреждение исходит из допущения, что все объекты оценки обеспечены подъездными путями. При этом информация о виде подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога), класс автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, частная автомобильная дорога), тип покрытия дорог (асфальт, щебень, грунт) учитываются, только если по результатам анализа рынка установлено влияние данного фактора на стоимость земельного участка, и это включено в состав ценообразующих факторов для группы, к которой отнесен оцениваемый земельный участок.

15. В отношении земельных участков для садоводства и огородничества, расположенных в г. Абазе, установлены ограничения использования, предусмотренные статьей 67.1 Водного кодекса РФ. Согласно представленному Перечню объектов оценки, сведения о расположении в границах соответствующих зон и территорий зафиксированы для отдельных участков под садоводство и огородничество в г. Абазе.

Для целей расчетов, Бюджетное учреждение принимает допущение о том, что в границах данного населённого пункта все земельные участки группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» входят в границы зоны, для которой установлены соответствующие ограничения.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

1. Сведения о рынке недвижимости, собранные Бюджетным учреждением, не являются исчерпывающими. При этом, анализ рынка и выводы по результатам такого анализа основаны исключительно на тех данных, которые имеются в распоряжении Бюджетного учреждения.

2. Рыночная информация об объектах-аналогах, собранная Бюджетным учреждением для проведения оценки, отражается в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считается достоверной. В случае уточнения информации, полученной из открытых источников в отношении предложений к продаже, дополненные данные приведены в Отчете.

3. Информация о предложениях продажи или предоставления в аренду объектов недвижимости собрана Бюджетным учреждением из двух основных источников – сайт объявлений Авито (https://www.avito.ru/) и ГИС Торги – продажи государственного и муниципального имущества (https://torgi.gov.ru/new/public). Данные о цене предложения, о характеристиках объекта недвижимости, которые содержатся в исходных текстах объявлений (публичной оферты), собраны Бюджетным учреждением с сохранением скриншотов таких объявлений (публичных оферт) и ссылок на них. При этом, Бюджетное учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, однако исходит из допущения, что информация о предложениях продажи или предоставления в аренду сохраняет актуальность и достоверность на дату проведения государственной кадастровой оценки.

4. При наличии повторных объявлений (публичных оферт) Бюджетное учреждение использует для целей проведения анализа рынка и в дальнейшем в расчетах такие данные, которые наиболее приближены к дате проведения государственной кадастровой оценки. Бюджетное учреждение исходит из допущения, что чем ближе дата предложения к дате проведения ГКО, тем выше достоверность исходной информации.

5. При наличии значительного числа повторов объявления (публичной оферты) в отношении одного и того же объекта недвижимости в течение длительного периода времени, превышающего обычный срок экспозиции, Бюджетное учреждение исходит из допущения, что цена предложения такого объекта-аналога завышена, и необходимо применение скидки «на торг» в большем размере, например, по верхней границе диапазона, указанного в том или ином справочнике. В целях избежания значительной дифференциации величины скидки «на торг» в отношении объектов-аналогов, цены предложений из повторных объявлений (публичных оферт), существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимаются.

6. Информация о совершенных сделках собрана Бюджетным учреждением из двух источников: из Перечней сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД. Информация принимается для целей проведения анализа рынка и дальнейшего использования в расчетах по совокупности критериев: Тип сделки «Сделка», Вид права «Купля-продажа», Статус объекта-аналога «Исключен из расчетов» - «Нет».

7. Если количество информации о совершенных сделках признается достаточной (в развитых сегментах, например, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства), то для целей проведения анализа рынка и в дальнейшем в расчетах используются данные о сделках, совершенных в период с 2022 по 2025 годы. Приоритет отдается информации о совершенных сделках, в этом случае данные о предложениях продажи не используются или используются только в отношении редко встречающихся не типовых объектов, которые ранее не были объектом сделки.

8. При недостаточности информации о совершенных сделках (в слабо развитых или неразвитых сегментах, например, в отношении объектов рекреационного назначения, объектов общественного использования), расширяется период, в течение которого совершены сделки, а также используются дополнительные источники информации (данные о предложениях продажи; данные о результатах установления кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости таких объектов).

9. Объекты-аналоги отнесены к тому или иному сегменту рынка на основе информации о назначении, о видах разрешенного использования земельного участка, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Такие сведения определяются на основании данных о кадастровом номере или адресе объекта-аналога, указанных в объявлении. При этом, если вид использования, указанный в тексте объявления (публичной оферты) не соответствует тому виду, сведения о котором содержатся в ЕГРН, сведения об объекте используются только для целей проведения анализа рынка, в расчет такие сведения в качестве исходных данных не принимаются (например, земельный участок согласно сведениям ЕГРН отнесен к садоводству, а к продаже предлагается для размещения базы отдыха; земельный участок по сведениям ЕГРН отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, а предлагается к продаже для ведения добычи гравия, и т.п.).

10. Если в тексте объявления, на фотографиях объекта-аналога, отсутствуют указания на наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, но при этом по данным слоев НСПД на участке выявлено расположение объектов капитального строительства, считается, что участок обеспечен электроснабжением. В остальных случаях считается, что объект-аналог не обеспечен инженерными коммуникациями.

11. По общему правилу, для объектов-аналогов производится наследование характеристик Объектов оценки как исходной информации для целей определения значений ценообразующих факторов.

Допущения, касающиеся группировки объектов оценки

1. В целях проведения группировки объектов, каждому земельному участку присваивается код расчета, на основании Приложения №1 к Методическим указаниям, с учетом наименования вида использования, данные о котором содержатся в Перечне.

В случаях, когда наименование вида разрешенного использования земельного участка, содержащееся в Перечне, не соответствует Классификатору, Бюджетное учреждение использует данные о предполагаемом наименовании вида разрешенного использования такого земельного участка, с учетом результатов согласования, полученных от органов местного самоуправления в соответствии с п. 22 Методических указаний.

2. Бюджетное учреждение исходит из допущения, что при полном совпадении таких характеристик, как вид использования, категория, местоположение земельных участков, такие объекты оценки являются однотипными, схожими, в связи с чем для них должен быть присвоен один и тот же код расчета.

3. Формирование групп проводится для объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, относящиеся к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, на основе данных о присвоенных кодах расчета.

Допущения, касающиеся результатов оценки

В настоящем Отчете итоговые значения УПКС и кадастровой стоимости объектов оценки округлялись до двух знаков после запятой, поскольку такая стоимость выражается денежными единицами, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). При попытке повторения расчетов пользователями Отчета, с применением формул, описание которых приведено в тексте Отчета, могут возникать погрешности, вызванные особенностью отображения результатов.

3. Расчетная глава

3.1. Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

3.1.1. Информация о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических

3.1.1.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации

Обзор социально-экономического положения в РФ

Экономические итоги 2025 года в разбивке по регионам собраны в "Основных показателях социально-экономического положения субъектов Российской Федерации"1 Здесь и далее: Как изменилась российская экономика в 2025 году - сообщает Росстат. И что с ней будет дальше? URL: https://rg.ru/2026/04/02/po-godu-proiasnilos.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2F .

По данным Росстата, в 2025 году российская экономика выросла на 1%. Тот же показатель по итогам 2024 года (после ряда более поздних уточнений) составил 4,9%, 2023-го - 4,1%. Таким образом, суммарный рост экономики России по итогам предыдущей трехлетки составил 10%.

Тем не менее показатель 2025 года оказался ниже. Для описания этой тенденции стал активно использоваться термин "охлаждение". Снижение уровня экономической активности в 2025 году носило почти фронтальный характер, но при этом сохранялся ряд отраслевых и региональных особенностей, связанных с реализацией отдельных инвестиционных проектов и госпрограмм, указывает директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Александр Широв.

В 2025 году позитивная динамика промышленного производства сформировалась в четырех федеральных округах: Центральном, Северо-Западном, Приволжском и Дальневосточном. Отрицательная - в Северо-Кавказском, Южном, Уральском и Сибирском федеральных округах.

Абсолютным лидером по динамике промышленного производства в 2025 году стала Курганская область (+25,2% по сравнению с уровнем 2024 года). В группе лидеров - еще ряд регионов с развитыми оборонными производствами: Хабаровский край (+18,2%), Татарстан (+9,9%), Тульская область (+8,5%). Отрицательная динамика промышленного производства была характерна для регионов с преобладанием добычи полезных ископаемых: Кемеровская область (-5,7%), Сахалинская область (-4%), Тюменская область (-0,2%).

"Наиболее отчетливо охлаждение экономической активности отражалось в динамике инвестиций в основной капитал. Только в трех макрорегионах (Центральном, Северо-Западном, Северо-Кавказском) она сохраняла положительную динамику. Тем не менее в ряде крупных российских регионов с совокупным годовым объемом инвестиций более 1 трлн руб. продолжался существенный рост инвестиционных вложений: в Ленинградской области (+29,8%), Красноярском крае (+17,4%), Московской области (+4%), Татарстане (+3,9%)".

В этих регионах продолжали осуществляться как инвестиционные проекты, поддерживаемые государством, так и проекты бизнеса.

Финансы

С 1 января 2025 года вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который направлен на противодействие недобросовестным практикам в ипотечном кредитовании, связанным с завышением стоимости жилья. В силу этого с 1 января 2025 года все российские банки, которые работают с жилищными кредитами, обязаны выдавать их с учётом критериев ипотечного стандарта ЦБ РФ.

С учетом ослабления дисбалансов на рынке жилья Банк России снизил с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с ПДН менее 70%, а с апреля 2025 года ввел надзорный стандарт, определяющий меры воздействия на кредитные организации за нарушения2 Банк России . Новости. 14.02.2025 г. «Банк России принял решение по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой» URL: https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm .

По итогам 2025 года россияне оформили 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб., что на 26% меньше в количественном выражении и на 9% — в денежном, чем годом ранее. Однако, в последний месяц 2025 г. ипотечные выдачи резко ускорились как по льготным, так и по рыночным программам3 Аномальный всплеск: «Дом.РФ» подвел итоги 2025 года на рынке ипотеки РБК. URL: https://realty.rbc.ru/news/696a42b99a7947284da33903?from=copy .

Всего банки предоставили 161 тыс. кредитов (+53% м/м) на 808 млрд руб. (+61% м/м) — максимум за 1,5 года по количеству и с октября 2023 года по объёму. Основным драйвером спроса стала ипотека с господдержкой: 114 тыс. кредитов на 661 млрд руб., из них по «Семейной ипотеке» — 104 тыс. кредитов (+70% м/м) на 605 млрд руб. (+69% м/м), что стало абсолютным рекордом за всю историю программы. В результате чего её доля в общем объёме выдачи выросла до 75%. Аномальный всплеск обусловлен введением с февраля 2026 г. требования об обязательном участии супруга в качестве созаёмщика по «Семейной ипотеке», а также новостями о возможном изменении условий программы4 Выдачи семейной ипотеки в декабре 2025 года достигли максимума за 1,5 года. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/26170225 .

Объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, на 1 октября 2025 г. составил 180,5 млрд рублей (0,9% от общей задолженности по жилищным кредитам) и увеличился по сравнению с 1 октября 2024 г. в 2,1 раза; из нее по ипотечным жилищным кредитам - 177,8 млрд рублей (0,9% от общей задолженности по ипотечным жилищным кредитам) и увеличился соответственно в 2,1 раза5 Доклад "Социально-экономическое положение России". 2025 год. Росстат. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Dok_12-2025.htm .

Инвестиции

Доминирование розничных инвесторов на российском финансовом рынке в последние годы не сопровождалось нарастанием системных рисков. Инвесторы в основном предпочитают голубые фишки и наиболее качественные облигации, при этом последовательно увеличивают диверсификацию своих портфелей6 Здесь и далее: Банк России. Информационно аналитический материал. Рынок розничных инвестиций. URL: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/59740/retail_investment_market-2025.pdf С. 4-5 .

В 2025 году граждане вели себя контрциклически: сокращали вложения в акции во время роста рынка и увеличивали на этапе его снижения.

Для поддержания устойчивости рынка в будущем важны рост доли массовых инвесторов и диверсификация вложений по инструментам и отраслям. Большинство розничных инвесторов (87%) относятся к категории неквалифицированных. При этом 75% в объеме биржевого портфеля занимают квалифицированные инвесторы. Именно они оказывают основное влияние на конъюнктуру рынка, поэтому от их инвестиционных предпочтений и торговых стратегий в значительной степени зависит устойчивость рынка. Оборот торгов на рынке акций на 69% формируется розничными инвесторами, их доля в торгах выходного дня еще выше – 85%. Квалифицированные инвесторы являются основной группой инвесторов по объему торгов (83%), но их доля в выходные дни несколько ниже (76%). Тем не менее риски волатильности в выходные дни ограничены благодаря установленным ценовым границам.

На рынке IPO/SPO более половины спроса на акции формируют состоятельные клиенты с инвестициями от 10 млн рублей. При этом большинство розничных участников (70%) вкладывают в новые выпуски до 10 тыс. рублей. Таким образом, на рынке долевого финансирования остается потенциал для расширения финансового участия массового инвестора. Прирост вложений розничных инвесторов за 2025 год составил около 30%, что более чем в 1,5 раза превышает темпы роста средств граждан на банковских счетах и вкладах. При снижении процентных ставок фондовый рынок становится все более привлекательной альтернативой для размещения средств населения.

Несмотря на массовый выход с 2019 года на рынок новых инвесторов, биржевой портфель на 50% сформировали старые инвесторы, которые вышли на рынок до этого времени. Более 80% совокупного биржевого портфеля занимают инвесторы с опытом инвестирования более 3 лет. Размер биржевого портфеля1 у половины розничных инвесторов не превышает 100 тыс. руб., но по объему инвестиций ведущую роль (более 40% позиции) играют крупные инвесторы с капиталом от 100 млн руб., что делает рынок потенциально зависимым от их поведения. Средний срок удержания позиции у большей части инвесторов (75% портфеля, 71% клиентов) составляет от 1 месяца до 3 лет.

Наиболее долгосрочные вложения (в акции на срок более 6 лет) осуществляют крупные инвесторы, тогда как небольшие инвесторы удерживают позиции в акциях около 3 лет. Вложения в облигации и паи являются краткосрочными (1,5 и 1,1 года соответственно), причем срок погашения облигаций в среднем составляет 5 лет. В этой связи стоит отметить, что развитие долгосрочных ИИС является важным элементом повышения срочности вложений на рынке и устойчивости рынка.

Инфляция

Инфляция в России в 2025 году составила 5,59% против 9,52% в 2024 году. Продовольственные товары за год подорожали в среднем на 5,24% (в 2024 году рост составлял 11,05%). Плодоовощная продукция подешевела на 8,80%, мороженая рыба подорожала на 16,98%, алкоголь и хлеб выросли в цене на 11,12%. Куриные яйца подешевели на 20,04%, сахар — на 6,41%.

Цены на непродовольственные товары за 2025 год выросли на 2,99% (6,12% в 2024 году), включая бензин (+10,78%), лекарства (+9,88%) и табачные изделия (+7,08%). Телерадиотовары подешевели на 8,53%, электротовары — на 4,96%. Услуги за год подорожали в среднем на 9,30% (в 2024 году — 11,52%).7 «РБК» — ежедневная деловая газета. Росстат назвал размер инфляции в 2025 году. URL: https://www.rbc.ru/rbcfreenews/696a72839a7947f46b0d9367

Эксперты называют две главные причины замедления роста цен:

высокая ключевая ставка Центробанка. С конца 2024 по середину 2025 года ЦБ держал ключевую ставку на рекордно высоком уровне: 21%.

укрепление рубля. В 2025 году рубль по отношению к доллару укрепился на 30%8 Комсомольская правда. Экономика. В 2025 году инфляция в России упала до 5,59%: названы две главные причины URL: https://www.kp.ru/daily/27750.5/5197529/ .

Потребительские цены

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен, вызванные сезонными и административными факторами, в декабре 2025 г. составил 100,4%, с начала года - 105,4% (в декабре 2024 г. - 101,0%, с начала года - 108,9%). В декабре 2025 г. цены на продовольственные товары выросли на 0,4% (в декабре 2024 г. - на 2,6%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. увеличились на 0,3% (в декабре 2024 г. - на 0,8%).

Рис. 1. Динамика потребительских цен, %

В декабре месячный прирост цен с исключением сезонности в пересчете на год (с.к.г.) составил 2,6% (2,2% месяцем ранее). Ускорение произошло за счет устойчивой части ценовой динамики. Показатели устойчивой инфляции (с.к.г.) в декабре преимущественно возросли9 Банк России. Аналитика. Денежно-кредитная политика. Инфляция в России № 12 (120) Декабрь. URL: https://cbr.ru/analytics/dkp/dinamic/CPD_2025-12/ .

Рис. 2. Темп прироста цен, г/г

В среднем за 4 квартал 2025г. их приросты сложились в диапазоне 4–6% (с.к.г.) и находились вблизи значений 2 и 3 кварталов 2025г. или немного выше10 Банк России. Информационно-аналитический комментарий. Инфляция в России. Декабрь 2025 г. Стр. 1 URL: https://cbr.ru/Collection/Collection/File/59588/CPD_2025-12.pdf .

Промышленное производство

Индекс промышленного производства

Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности: "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений" в соответствии с Официальной статистической методологией исчисления индекса промышленного производства (приказ Росстата от 16.01.2020 г. № 7) на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей в физическом измерении, оцененных в ценах базисного 2018 года. В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности 2018 базисного года.

В 2025 году индекс промышленного производства составил:

- в октябре 2025 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 103,1%, в январе-октябре 2025 г. - 101,0%.

– в январе-ноябре 2025 г. по сравнению с январем-ноябрем 2024 г. – 100,8%;

– в ноябре 2025 г. по сравнению с ноябрем 2024 г. – 99,3%, по сравнению с октябрем 2025 г. – 95,9%11 Здесь и далее: Федеральная служба государственной статистики РФ. Социально-экономическое положение России 2025. URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Рис. 3. Индекс промышленного производства в % к среднемесячному значению 2022 года

Промышленное производство

В ноябре 2025 года выпуск промышленности составил -0,7% г/г после ускорения темпов роста до +3,1% г/г в октябре. Частично такая динамика в промышленности обусловлена календарным фактором – в ноябре 2025 года было на 2 рабочих дня меньше, чем в ноябре 2024 года.

Выпуск обрабатывающей промышленности за 11 месяцев 2025 года вырос на +2,6% г/г12 Здесь и далее: Министерство экономического развития Российской Федерации. О ДИНАМИКЕ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА. Ноябрь 2025 года. URL: https://www.economy.gov.ru/material/file/download/735d8f8d222f9a7da247b0ea897cbe69/2025_12_24.pdf . Динамика выпуска обрабатывающего сектора в ноябре составила -1,0% г/г после роста на +4,5% г/г в октябре. Драйвером роста за 11 месяцев 2025 года оставался машиностроительный комплекс, производство отраслей которого увеличилось на +7,1% г/г. В ноябре календарный фактор оказал существенное влияние на динамику комплекса в целом, выпуск которого составил -5,4% г/г после роста на +6,8% г/г в октябре. При этом положительные темпы внутри комплекса в ноябре отмечались в отрасли транспортного машиностроения (+6,4% г/г после +41,0% г/г в октябре) и в производстве компьютерной и электронной техники, где темпы практически не изменились по сравнению с предыдущем месяцем (+9,0% г/г после +9,2% г/г).

Выпуск нефтеперерабатывающего комплекса по итогам 11 месяцев 2025 года составил -0,4% г/г. При этом в ноябре он внёс положительный вклад в динамику обрабатывающих производств – темпы роста его выпуска составили +0,4% г/г после -0,1% г/г в октябре.

Рост выпуска химического комплекса по итогам 11 месяцев 2025 года составил +0,2% г/г. В ноябре динамика составила -1,7% г/г после -0,5% г/г в октябре. Одновременно с этим внутри комплекса отрасль по производству лекарственных средств сохранила двузначные темпы – в ноябре +13,0% г/г после +20,3% г/г в октябре.

Металлургический комплекс по итогам 11 месяцев 2025 года нарастил свой выпуск на +0,5% г/г. Динамика производства в ноябре составила -3,4% г/г после роста на +1,6% г/г месяцем ранее.

Производство товаров в пищевой промышленности по итогам 11 месяцев 2025 года показало темпы в -0,9% г/г. В ноябре выпуск комплекса составил -0,8% г/г после -0,2% г/г в октябре. В то же время производство оборудования для пищевой и перерабатывающей промышленности выросло на 5,6% .

За 11 месяцев 2025 года динамика выпуска в добывающем секторе в целом составила -1,5% г/г. При этом в ноябре рост производства добывающей промышленности составил +0,7% г/г после +1,3% г/г месяцем ранее. В ноябре сохранялся рост в добыче металлических руд – на +1,9% г/г после +1,5% г/г месяцем ранее, а также улучшилась динамика в добыче угля (-0,3% г/г после -1,3% г/г).

Сельское хозяйство

Развитие российского АПК, на долю которого приходится 4,5% ВВП страны, в 2025 г. во многом шло по траектории, заданной общеэкономическими трендами и проблемами предыдущих лет. Аграриям пришлось работать в условиях резко подорожавших заемных средств, значительно возросших затрат на материально-технические ресурсы и снижения цен на сельхозпродукцию, ограниченных возможностей для экспорта, поиска новых источников финансирования13 ИТОГИ ГОДА: Российский АПК - изобилие дорогой ценой. URL: https://lenta.profinansy.ru/news/4807799 .

Государство продолжало наращивать поддержку отрасли, вливая дополнительные средства к первоначально предусмотренным в бюджете-2025 более 560 млрд рублей. Совокупный объем господдержки российского АПК по итогам 2025 года составит рекордные 665 млрд руб. по четырем ключевым госпрограммам. Причем в наибольшей степени было поддержано льготное кредитование, которое считается самой эффективной мерой обеспечения финансового благополучия отрасли и которое в большей степени пострадало от высокой ключевой ставки ЦБ. Первоначально сумма на субсидирование льготных кредитов на 2025 г. была предусмотрена в два раза больше, чем в 2024 г., - почти 190 млрд руб., но в конце года она была увеличена еще на 60,5 млрд рублей и превысила 250 млрд.

Из общей суммы 486,9 млрд руб. приходится на госпрограмму развития сельского хозяйства, 40,5 млрд руб. - на программу вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот, 116 млрд руб. - на комплексное развитие сельских территорий, еще 21,3 млрд руб. - на рыбохозяйственный комплекс.

Началась реализация нацпроекта "Технологическое обеспечение продовольственной безопасности", с которым во многом связывают перспективы отрасли. Он призван укрепить базу АПК, обеспечить его технологический суверенитет на основе развития биотехнологий, увеличения доли собственных семян, селекционного и генетического материала, подготовки кадров. Один из первых результатов состоит в том, что, по оценке главы Минсельхоза Оксаны Лут, доля семян отечественной селекции приблизилась к 70% против 67% в 2024 г. Согласно доктрине продбезопасности, в 2030 г. она должна достичь 75%. Динамику процессу самообеспечения в этой сфере может придать то, что с 2026 г. ведомство планирует распространить субсидирование элитного семеноводства только на семена отечественной селекции.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в октябре 2025 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 1 554,4 млрд рублей, в январе октябре 2025 г. - 9 795,2 млрд рублей14 Здесь и далее: Социально-экономическое положение России 2025. URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Рис. 4. Индекс производства продукции сельского хозяйства

На 1 ноября 2025 г. в целом по Российской Федерации зерновые и зернобобовые культуры (без кукурузы) обмолочены с 97,3% площадей, кукуруза на зерно - с 48,4%. Из технических культур подсолнечник убран с 78,7% посевов (84,4% на 1 ноября 2024 г.), сахарная свекла - с 77,0% (83,1%) площадей. Картофель выкопан с 94,5% площади посадки (92,6% на 1 ноября 2024 г.), овощи собраны с 90,9% посевов (92,8%).

В хозяйствах всех категорий (сельхозорганизации, фермеры, население), по расчетам, намолочено 134,5 млн тонн зерна в первоначально оприходованном весе, 14,0 млн тонн семян подсолнечника, накопано 35,6 млн тонн сахарной свеклы, 18,5 млн тонн картофеля, собрано 12,6 млн тонн овощей. В текущем году зерна намолочено на 8,1% больше, чем год назад. Семян подсолнечника и сахарной свеклы получено меньше на 0,8% и 0,6% соответственно. Сбор картофеля увеличился на 8,5%, овощей уменьшился на 1,8% против уровня предыдущего года.

Рыболовство и рыбоводство

Оборот организаций с основным видом деятельности "Рыболовство и рыбоводство" в 2025 г. составил 739,8 млрд рублей, что в действующих ценах на 11,4% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, в декабре 2025 г. - 83,4 млрд рублей и на 21,1% больше, чем соответствующем периоде предыдущего года15 Социально-экономическое положение России 2025 Раздел Рыболовство и рыбоводство URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Таблица 1. Рыба и прочая продукция рыболовства

Строительство

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в октябре 2025 г. составил 1 753,0 млрд рублей, или 102,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-октябре 2025 г. - 14 105,7 млрд рублей, или 103,0%16 Социально-экономическое положение России 2025 Раздел Строительство URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Рис. 5. Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в % к среднемесячному значению 2022 года

Жилищное и дорожное строительство

С 2025 года работа стройкомплекса России ведётся в соответствии с национальным проектом «Инфраструктура для жизни», который пришёл на смену проектам «Жильё и городская среда» и «Безопасные качественные дороги»17 Трансформация городов: как по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» меняется Россия URL: https://www.gazeta.ru/social/2025/11/26/22076839.shtml .

К основным целям нацпроекта относятся:

Комплексное обновление населённых пунктов по всей стране. Для этого используется механизм комплексного развития территорий (КРТ). На месте бывших промзон и районов с ветхим и аварийным жильём создаются новые жилые комплексы с развитой инфраструктурой.

Расселение аварийного жилья. К 2030 году из домов общей площадью более 6 млн кв. м планируется переселить более 344 тыс. граждан.

Улучшение качества коммунальных услуг. До 2030 года при поддержке нацпроекта «Инфраструктура для жизни» качество предоставляемых коммунальных услуг в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения улучшится для 20 млн человек.

По данным на 1 декабря 2025 года, градпотенциал с учётом действующих разрешений на строительство составил 478,8 млн м².18 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Глава Минстроя России подвел предварительные итоги выполнения проектов на совместном совещании с регионами и ГРБС URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/press/glavaa-minstroya-rossii-podvel-predvaritelnye-itogi-vypolneniya-proektov-na-sovmestnom-soveshchanii-s/

Запущена программа «Модернизация коммунальной инфраструктуры», благоустроено более 5 тыс. общественных территорий и 1,9 тыс. дворов, а также реализовано 199 проектов-победителей Всероссийского конкурса.

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, в январе-октябре 2025 г. возведено 9,3 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 402,5 тыс. жилых домов. Всего построено 954,6 тыс. новых квартир. Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 55,5 млн кв. метров, или 66,4% от общего объема жилья, введенного в январе-октябре 2025 года19 Федеральная служба государственной статистики РФ. Социально-экономическое положение России 2025 Раздел Строительство URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Рис. 6. Динамика ввода в действие жилых домов в % к среднемесячному значению 2022 года

Региональная картина ввода построенных объектов жилой недвижимости неоднородна. Лидеры по объему — Московская область, Краснодарский край, Москва, Татарстан и Ленинградская область. В Московской области с начала текущего года было построено 6,6 млн квадратных метров жилья, что на 14,6% превышает объем прошлогоднего строительства. Татарстан и Ленинградская область сдали по 2,2 млн квадратов каждая, но в Татарстане объемы упали на 7,8%, а в Ленинградской области подросли на 1,4%20 Москва в плюсе, Питер — в минусе: в России заметно упали темпы строительства жилья URL: https://dom.mail.ru/articles/89618-vvod-zhilya-v-ehkspluatatsiyu-2025/ .

Две столицы показали противоположные результаты: Москва вырвалась вперед почти на 48%, а вот Санкт-Петербург сдал позиции, снизив ввод жилья на 10,5%, до 1,3 млн квадратных метров.

Если посмотреть на федеральные округа, то в Центральном и Сибирском строительство выросло на 11% и 7,4% соответственно. В остальных пяти округах объемы упали. Самое большое падение случилось на Северном Кавказе — на 30,7%, до 3,7 млн квадратов за шесть месяцев.

Ситуация с частной застройкой отличается от региона к региону. В некоторых федеральных округах, например, в Сибирском и Северо-Западном, ввод индивидуального жилищного строительства продолжает расти. В других, наоборот, строить стали меньше, особенно снизился объем жилой застройки на Северном Кавказе — на 39,4%.

Транспорт

В 2025 году отечественная транспортная отрасль продолжила наращивать потенциал по ключевым цифровым векторам развития, включая автоматизацию производственных процессов, подготовку к обязательному переходу на электронный документооборот с 1 сентября 2026 года и формирование оптимальных мультимодальных маршрутов. Продолжалась масштабная подготовка отрасли к переходу на электронные перевозочные документы. Весной 2025 года стартовал пилотный проект по электронному документообороту по перевозке зерна, он был нацелен на отработку использования электронной транспортной накладной (ЭТрН) в интеграции с государственными информационными системами: «Электронные перевозочные документы» (ГИС ЭПД), «Зерно» Минсельхоза и АИС «Налог-3» ФНС. По итогам эксперимента процесс оформления перевозок зерна стал значительно проще. С 1 сентября через систему стало возможно получать разрешения на каботажные перевозки для транспортных компаний из стран ЕАЭС21 Министерство транспорта Российской Федерации. В России активно развиваются беспилотные технологии в сфере транспорта URL: https://mintrans.gov.ru/eye/press-center/news/12387 .

Велись работы по разработке Национальной цифровой транспортно-логистической платформы (НЦТЛП), созданию ее структуры, определению стандартов информационного обмена и разработке сервиса «единого окна». Этот сервис будет функционировать в формате государственных услуг для логистического рынка. Участники перевозок смогут однократно загружать все необходимые данные, а государственные органы смогут получать информацию о конкретных перевозках, осуществляемых участниками логистической деятельности.

Грузовые перевозки

Грузооборот транспорта в РФ снизился в январе-ноябре 2025 г. по сравнению с тем же периодом прошлого года на 0,7% и составил 5 трлн 49,3 млн т-км, сообщается в материалах Федеральной службы государственной статистики (Росстат)22 Грузооборот транспорта в РФ в ноябре снизился на 3%, перевозки грузов речным транспортом - на 3,4% URL: https://www.finmarket.ru/news/6536846 .

Грузооборот железнодорожного транспорта за этот период составил 2 трлн 270,4 млрд т-км (-1,4% к январю-ноябрю 2024 г.), автомобильного - 365 млрд т-км (+3,2%), морского - 59,3 млрд т-км (-15,1%), внутреннего водного - 55 млрд т-км (-1,9%), воздушного - 1,6 млрд т-км (-7,3%), трубопроводного - 2 трлн 298,1 млрд т-км (-0,1%).

Таблица 2. Грузооборот по видам транспорта

Розничная торговля

Оборот розничной торговли в РФ в 2025 году в октябре 2025 г. составил 5 360,0 млрд рублей, или 104,8% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года, в январе-октябре 2025 г. - 49 964,5 млрд рублей, или 102,4% . По оценкам Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), 18,3% от этой суммы пришлось на долю онлайн-продаж, в прошлом году этот показатель составлял 15,4%23 Оборот розничной торговли в октябре вырос на 4,8% — Росстат URL: https://agroexpert.press/numbers/oborot-roznichnoj-torgovli-v-oktyabre-vyros-na-48-rosstat/ .

В октябре 2025 г. оборот розничной торговли на 96,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 3,3% (в октябре 2024 г. - 96,1% и 3,9% соответственно). Число розничных рынков продолжает снижаться. В III квартале 2025 г. на территории Российской Федерации функционировало 628 розничных рынков, что на 111 рынков меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Рис. 7. Динамика оборота розничной торговли в % к среднемесячному значению 2022 года24 Социально-экономическое положение России 2025 URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801

В III квартале 2025 г. функционировало 164 сельскохозяйственных и сельскохозяйственных кооперативных рынков, из них в капитальных зданиях и сооружениях размещалось 96 рынков, или 58,5% от общего числа. Уровень фактического использования торговых мест на рынках в III квартале 2025 г. в среднем по Российской Федерации составил 60,4%. В октябре 2025 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 46,8%, непродовольственных товаров - 53,2% (в октябре 2024 г. - 46,6% и 53,4% соответственно).

С января по июль 2025 г. в России закрылось 320 магазинов в торговых центрах (ТЦ), говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP. В июле – сентябре половина от всех закрытий пришлась на магазины одежды, обуви и аксессуаров, что на 12 п. п. выше, чем во II квартале. Точек общепита в III квартале закрылось, по данным исследования, всего 10,5%. NF Group приводит схожую статистику. Представитель компании говорит, что на фэшн-сегмент пришлось 45% от всех закрывшихся магазинов по России за III квартал. К примеру, один из крупнейших российских одежных ритейлеров – Gloria Jeans – закрыла с конца 2023 г. более 100 точек, сообщало издание Shopper’s. Сеть спорттоваров Desport (ранее Decathlon) закрыла с февраля 2025 г. уже восемь магазинов, подсчитали «Ведомости», но у нее осталась 21 точка. Принадлежащая крупнейшему ритейлеру спортивных товаров «Спортмастер» сеть мультибрендовых магазинов обуви для активного образа жизни Urban Vibes прекратила работу. Сеть была запущена в июле 2020 г. На странице Urban Vibes во «В контакте» сказано, что сеть насчитывала 17 площадок25 За семь месяцев в российских ТЦ закрылось свыше 320 магазинов URL: https://www.vedomosti.ru/business/news/2025/11/14/1154875-v-tts-zakrilos .

Оптовая торговля

Оборот оптовой торговли в октябре 2025 г. составил 14 052,9 млрд рублей, или 97,5% (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года, в январе-октябре 2025 г. - 129 361,5 млрд рублей, или 97,0%26 Социально-экономическое положение России 2025 URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801 .

Рис. 8. Динамика оборота оптовой торговли в % к среднемесячному значению 2022 года

На долю субъектов малого предпринимательства в октябре 2025 г. приходилось 26,0% оборота оптовой торговли. В октябре 2025 г. оборот оптовой торговли на 76,8% формировался организациями оптовой торговли (в октябре 2024 г. - на 75,5%), оборот которых составил 10 791,3 млрд рублей, или 99,2% (в сопоставимых ценах) к октябрю 2024 года.

В III квартале 2025 г. деловая активность в оптовой торговле оставалась высокой, однако темпы замедления её роста впервые за последние два года достигли уровня, который чётко свидетельствует о торможении развития отрасли27 Здесь и далее: Аналитический материал Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ. Деловой климат в оптовой торговле в III квартале 2025 года URL: https://www.hse.ru/data/2025/10/23/148520108/DK_opt_3Q2025.pdf . Отмечается резкое снижение динамики спроса, товарооборота, объема продаж и прибыли. Неплатежеспособность покупателей ограничивает больше 40% организаций оптовой торговли, оставаясь основным барьером роста деловой активности. Другими значительными ограничениями стали «высокие транспортные расходы» (34%), «высокий уровень налогов» (32%), «недостаток финансовых средств» (28%) и «высокий процент коммерческого кредита» (25%).

Предпринимательская уверенность характеризовалась охлаждением. В третьем квартале 2025 года индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) продолжил квартальное снижение и сместился на отметку (+4%), потеряв относительно первых двух кварталов 2 п. п. Данная динамика индикатора находится на самом низком уровне двух последних лет и соответствует средним показателям 2017-2019 гг.

Рис. 9. Динамика индекса предпринимательской уверенности в организациях оптовой торговли, (%)

Туризм

В национальный проект «Туризм и гостеприимство» входят направления28 Правительство России. Работа Правительства. Национальные проекты. «Национальный проект «Туризм и гостеприимство» URL: http://government.ru/rugovclassifier/920/about/ :

- «Создание номерного фонда, инфраструктуры и новых точек притяжения». Направлен на увеличение количества современных и доступных номеров для отдыхающих, появление новых точек притяжения (горнолыжных курортов, аквапарков, парков развлечений).

- «Пять морей и озеро Байкал». Создание всесезонных курортов на побережьях Японского, Каспийского, Чёрного, Азовского, Балтийского морей и озера Байкал. На выделенных территориях построят отели, рестораны, детские центры, развлекательные парки и спортивные клубы.

- «Туристическая привлекательность страны». Способствует повышению привлекательности туризма, продвижению его внутри страны и за её пределами, созданию цифровых сервисов для туристов.

- «Кадры для туризма». Посвящён подготовке собственных опытных специалистов и формированию профессиональных стандартов в рамках отрасли.

- «Производство отечественной продукции для туристской индустрии». Цель — выпуск российского туристического оборудования.

По нацпроекту действует программа льготного кредитования для строительства гостиниц, инфраструктуры и новых точек притяжения. В нее включено 385 проектов общей стоимостью около 1,9 трлн рублей (субсидируемый кредитный портфель — 1,2 трлн рублей)29 Здесь и далее: По нацпроекту «Туризм и гостеприимство» поддержали строительство 344 гостиниц URL: https://объясняем.рф/articles/news/po-natsproektu-turizm-i-gostepriimstvo-podderzhali-stroitelstvo-344-gostinits/https://объясняем.рф/articles/news/po-natsproektu-turizm-i-gostepriimstvo-podderzhali-stroitelstvo-344-gostinits/ .

Программой поддержано 344 проекта гостиниц и многофункциональных комплексов с общим номерным фондом более 73 тыс. номеров. Также поддержку получил 41 проект по созданию горнолыжных комплексов, аквапарков и парков развлечений. Ожидается, что их ежегодно будет посещать более 39 млн человек.

Другое важное направление — программа субсидирования строительства модульных гостиниц. Средства получили 55 регионов на создание в 2025-2027 годах более 10 тыс. доступных и комфортных средств размещения. На эти цели направят 15 млрд рублей. Из них 4 млрд рублей — в 2025 году, по 5,5 млрд рублей ежегодно — в 2026-2027 годах.

При поддержке нацпроекта также развивается туристическая инфраструктура в регионах. В частности, строятся бассейны в гостиничных комплексах и санаториях, закупается различное туристическое оборудование, например, сап-борды, лодки для станций проката, создаются кемпинги и автокемпинги, проводятся музыкальные, спортивные и гастрономические фестивали, благоустраиваются исторические центры городов. В рамках реализации единой субсидии в 2025-2027 годах 84 субъекта в 2025-2027 годах получат 27 млрд рублей, по 9 млрд — ежегодно.

Федеральный проект по подготовке и переподготовке работников в туризме. Центры обучения работают в Москве, Казани и Санкт-Петербурге. В 2025 году обучили 6,2 тыс. сотрудников, которые будут управлять отелями, организовывать экскурсии и обеспечивать высокий уровень сервиса в гостиницах и на курортах.

Регуляторные меры. Например, с 1 января 2025 года в России действует новая система классификации гостиниц и других коллективных средств размещения: баз отдыха, кемпингов, санаториев.

Главный итог 2025 года — сохранилась тенденция роста внутреннего туризма в России. Почти 90% регионов отметили увеличение туристического потока. Средний рост составил от 10% до 21% в зависимости от региона. Наибольший прирост туристов в 2025 году наблюдался в Республике Калмыкия и Вологодской области (свыше 50%), Рязанской области и Чеченской Республике (31–40%), а также во Владимирской, Костромской, Ростовской и Сахалинской областях (21–30%).

Малые предприятия

По данным Министерства экономического развития РФ, в 2025 году количество малых и средних предприятий (МСП) превысило 6,7 млн, что стало историческим максимумом за весь период наблюдений. Примерно две трети субъектов МСП ведут свою деятельность в форме индивидуального предпринимательства30 Министерство экономического развития Российской Федерации «Численность малых и средних предприятий в России обновила рекорд и превысила 6, 7 млн.» Новости. URL: https://www.economy.gov.ru/material/news/chislennost_malyh_isrednih_predpriyatiy_vrossii_obnovila_rekord_iprevysila_67_mln.html .

Структура сектора МСП: около двух третей субъектов (4,42 млн) ведут деятельность как индивидуальные предприниматели, тогда как юридические лица составляют 2,28 млн. Среди зарегистрированных предприятий 21 тыс. относится к среднему бизнесу, 225 тыс. — к малому, а подавляющее большинство (6,46 млн) представляют микропредприятия.

Оборот малого бизнеса в России в 2025 году вырос на 6% по сравнению с предыдущим годом.

Несколько факторов, которые повлияли на развитие МСП в 2025 году:

- Восстановление потребительского спроса. Индекс потребительской уверенности во II квартале 2025 года достиг −10 п., что существенно лучше показателя годом ранее (−18 п.).

- Цифровизация бизнеса. По данным опросов, уже 68% малых предприятий используют онлайн продажи, а 42% интегрировали цифровые сервисы для управления запасами и логистикой.

-Государственные программы поддержки. За 2025 год более 120 тыс. малых предприятий получили льготные кредиты, около 85 тыс. компаний воспользовались налоговыми каникулами, а свыше 45 тыс. субъектов МСП оформили субсидии на развитие производства. Однако сектор МСП сталкивается с рядом существенных вызовов. Один из самых острых — доступ к финансированию: по данным опросов, 43% предпринимателей называют дефицит оборотных средств главным ограничением для роста.

Серьёзной проблемой остаётся регуляторная нагрузка: по оценкам бизнес ассоциаций, малые предприятия тратят в среднем 12–15 рабочих дней в год на соблюдение отчётных требований, что ощутимо увеличивает их издержки. Кроме того, остро стоит вопрос конкуренции с крупными игроками: 58% малых компаний отмечают сложность удержания рыночных долей из-за ценового давления со стороны ритейлеров и маркетплейсов31 Ведомости «Сектор МСП на подъёме: в России растёт число малых предприятий и их оборот» URL: https://www.vedomosti.ru/press_releases/2025/11/07/sektor-msp-na-podyome-v-rossii-rastyot-chislo-malih-predpriyatii-i-ih-oborot .

Демография

По данным Росстата численность населения России на 1 января 2025 года оценивается в 146 028 325 человек. Ее жители распределяются по территории очень неравномерно. Городское население составляет 75,1%, а сельское — 24,9%32 Росстат назвал численность россиян к началу 2025 года. URL: https://www.rbc.ru/society/31/01/2025/679ceb1f9a794739d6fa3ad1 .

Данные приведены без учета официальной статистической информации по Донецкой и Луганской народным республикам, Запорожской и Херсонской областям.

Основная часть людей в стране сосредоточена в европейской части, где находятся крупные города с развитой инфраструктурой и экономикой. Также на такое распределение оказывают влияние исторические и климатические факторы. Азиатская часть России занимает 3/4 территории, но заселена гораздо меньше. Здесь проживает менее 30% населения страны. Основные причины — суровый климат, сложные условия для ведения хозяйства, недостаточно развитая инфраструктура и удаленность от центральных регионов. Еще можно отметить, что в России продолжается процесс урбанизации, то есть роста городов и распространения городского образа жизни.

Крупнейшим субъектом России по количеству жителей является Москва. На 1 января 2025 года население города составляет 13,274 млн человек. На втором месте находится Московская область, где проживает 8,776 млн человек. Таким образом, на эти два региона приходится свыше 15% населения РФ. Высокая концентрация людей здесь связана с экономическими возможностями, развитой инфраструктурой и статусом Москвы как политического и делового центра страны33 Численность населения России по регионам — 2025 URL: https://миркарт.рф/chislennost-naseleniya-rossii-po-regionam-2025 .

Краснодарский край замыкает тройку наиболее населенных субъектов РФ с 5,842 млн жителей. Благоприятный климат, развитое сельское хозяйство и близость к Черному морю делают этот регион привлекательным для жизни. Санкт-Петербург — еще один крупный субъект по численности населения (5,653 млн человек). Город притягивает людей благодаря развитой экономике и богатому культурному наследию.

Наименее населенный регион России — Ненецкий автономный округ. Здесь проживает всего 41,9 тыс. человек. При этом более половины жителей приходится на административный центр — Нарьян-Мар.

Чукотский автономный округ является еще одним из самых малонаселенных регионов России, где проживает 47,8 тыс. человек. Суровый климат и удаленность от центральной части страны делают этот субъект РФ малопривлекательным для жизни.

Магаданская область тоже не может похвастаться большим числом жителей (134,5 тыс. человек). После распада СССР регион пережил значительный отток населения из-за экономических трудностей и сложных условий жизни.

В течение нескольких лет в РФ наблюдается сокращение численности населения. Доля населения в возрасте 60 лет и старше в России составляет 24,4%, что равняется 35,6 миллиона человек. Такие данные Росстата на начало 2025 года привела главный внештатный специалист гериатр Минздрава России Ольга Ткачева34 Новости в России и мире- ТАСС «Гериатр Минздрава Ткачева: 30,4% россиян к середине века будут старше 60 лет» URL: https://tass.ru/obschestvo/24005981 .

По итогам 2025 года сельское население в России сократилось до 36,6 млн человек. В 2024 году показатель был равен 38,5 млн жителей. Таким образом, снижение составило 5% или 0,3 млн человек. Об этом в феврале 2026 года сообщил председатель Комитета Госдумы по аграрным вопросам Владимир Кашин35 Агроэксперт. Аналитика и бизнес. 17 февраля 2026 г. «Сельское население в РФ в 2025 году сократилось на 300 тыс. человек» URL: https://agroexpert.press/numbers/selskoe-naselenie-v-rf-v-2025-godu-sokratilos-na-300-tys-chelovek/ .

Рынок труда и доходы населения

Российский рынок труда к октябрю 2025 года находился в уникально напряженном состоянии36 Рынок труда 2025: замедление найма на фоне рекордно низкой безработицы URL: https://companies.rbc.ru/news/YJ5AzmNRAf/ryinok-truda-2025-zamedlenie-najma-na-fone-rekordno-nizkoj-bezrabotitsyi/ . В октябре 2025 г. 1,7 млн человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда).

Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше в октябре 2025 г. составил 2,2% (без исключения сезонного фактора). Это исторический минимум за последние годы. В Москве показатель безработицы по методологии МОТ и вовсе опустился до рекордных 1%, одного из самых низких среди мегаполисов G20.

При этом предложение рабочей силы практически исчерпано: численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше в октябре 2025 г. составила 76,5 млн человек, из них 74,8 млн человек классифицировались как занятые экономической деятельностью и лишь 1,7 млн человек - как безработные, соответствующие критериям МОТ (т.е. не имели работы или доходного занятия, искали работу и были готовы приступить к ней в обследуемую неделю).

Таким образом, в экономике фактически не осталось «свободных рук».

Рис. 10. Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше по методологии МОТ в % от численности рабочей силы

Компании по всей стране сталкиваются с острым дефицитом персонала, прежде всего в сегменте рабочих профессий. Однако при этом активность работодателей снизилась, рост заработных плат замедлился. В этих условиях ключевым механизмом поддержания занятости и закрытия вакансий становится переток профессионалов внутри рынка труда.

При рекордно низкой официальной безработице, в России развиваются скрытые формы безработицы. Об увеличении показателей скрытой безработицы летом на совещании по экономическим вопросам заявил и президент России Владимир Путин: «Наблюдается некоторый рост численности скрытой безработицы, то есть работников в так называемом простое, занятых на неполный рабочий день или находящихся под риском увольнения. В начале года их численность составляла порядка 98 тыс. человек, на конец июня — 153 тыс. человек, а на 8 августа — уже 199 тыс.»37 Владимир Путин заявил о росте скрытой и официальной безработицы в России URL:https://rspp.ru/events/news/vladimir-putin-zayavil-o-roste-skrytoy-i-ofitsialnoy-bezrabotitsy-v-rossii-689b55193e770/ .

Это подтверждалось и данными Роструда, отмечают в Федерации независимых профсоюзов России (ФНПР): летом фиксировался рост доли работников на неполном рабочем дне — с 9,1 до 14,4%, в простоях — с 8,6 до 11,1%. Кроме того, как подчеркивают в ФНПР, усилились риски увольнений: в июне, по данным Роструда, под угрозой оказались 20,4% работников против 16,7% в мае38 Как охлаждение экономики отражается на рынке труда URL: https://www.rbc.ru/industries/news/6905db7e9a79477d09eadddf .

Заработная плата

По данным Росстата, среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в сентябре 2025 г. составила 96182 рубля и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 13,1%39 Средняя зарплата в организациях превысила 96 тысяч руб. URL: https://www.kommersant.ru/doc/8251203 .

Таблица 3. Динамика среднемесячной номинальной и реальной начисленной заработной платы работников организаций40 Федеральная служба государственной статистики РФ. Социально-экономическое положение России 2025 URL: https://rosstat.gov.ru/compendium/document/50801

Прогноз социально-экономического развития

Общая характеристика прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2025–2027 годы. Согласно базовому варианту прогноза социально-экономического развития Минэкономразвития России был скорректирован ряд ключевых макропараметров по сравнению со сценарными условиями функционирования экономики Российской Федерации и основными параметрами прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов41 Здесь и далее: ПРОГНОЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА 2025 ГОД И НА ПЛАНОВЫЙ ПЕРИОД 2026 И 2027 ГОДОВ URL: https://www.economy.gov.ru/material/file/download/b028b88a60e6ddf67e9fe9c07c4951f0/prognoz_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya_rf_2025-2027.pdf .

В прогнозе учтены следующие тенденции:

более высокий уровень мировых цен на нефть, по сравнению с уровнем, прогнозируемым весной 2024 года;

ослабление рубля по отношению к иностранным валютам;

конкуренция за кадры на рынке труда и связанный с этим рост заработных плат и денежных доходов населения;

сохранение высокой инвестиционной активности;

опережающий рост выпуска обрабатывающей промышленности, в основном за счет отраслей, ориентированных на внутренний спрос (как потребительский, так и инвестиционный).

Как следствие, были улучшены оценки роста ВВП и ряда его компонентов на прогнозный период.

При этом оценки накопленного роста ВВП за 2024–2027 годы выросли до 12,5 %.

При разработке прогноза учитывалась необходимость достижения целевых показателей и задач, определенных Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2024 г. № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» (далее – Указ № 309), и реализация новых национальных проектов.

На период 2025–2027 годов прогнозируется рост инвестиций в основной капитал в среднем на уровне 2,1-3,3 % в год после высокой базы 2021-2024 годов.

Основным источником роста выступит частная предпринимательская инициатива при одновременном сохранении поддержки со стороны бюджетных источников. Рост инвестиций позволит нарастить объемы предложения отечественных товаров для удовлетворения спроса.

Инвестиционная активность обеспечит рост объемов предложения отечественных товаров и позволит в среднесрочном периоде удовлетворять растущий потребительский спрос.

Рост оборота розничной торговли замедлится с 7,6 % в 2025 году до 4,1 % к 2027 году. Увеличение объема платных услуг населению замедлится с 6,4 % до 2,8 процента.

Поддержку потребительскому спросу на среднесрочном горизонте окажет рост реальных располагаемых денежных доходов населения средним темпом 4,7 % в год в 2025-2027 годах. Увеличение реальных денежных доходов населения продолжится со средним темпом 4,8 % в год. Рост доходов будет обеспечен, прежде всего, за счет трудовых и предпринимательских доходов при реализации в полном объеме всех принятых мер социальной поддержки.

В 2025–2027 годах ожидается увеличение номинальных заработных плат 10,6 % в год, а также рост реальной заработной платы на 5,6 %. Росту заработной платы будет способствовать ежегодное повышение минимального размера оплаты труда (МРОТ). С 1 января 2025 года в совокупности МРОТ увеличится на 16,6 % и составит 22 440 рубля.

Ситуация на рынке труда продолжит оставаться стабильной благодаря реализации мер поддержки Правительства Российской Федерации, направленных на стимулирование занятости, а также повышение уровня подготовки и адаптации рабочей силы к изменяющимся условиям экономики.

Так, численность занятого населения к 2027 году возрастет до 74,4 млн человек (в 2024 году – 74,0 млн человек) при сохранении безработицы в среднесрочной перспективе на уровне 2,6 % от рабочей силы.

3.1.1.2. Социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации

Вводная информация

Республика Хакасия входит в состав Сибирского федерального округа. Столица Республики Хакасия – город Абакан.

Республика занимает значительную часть Хакасско-Минусинской котловины, в пределах северо-западных отрогов Саяно-Алтайского нагорья (Южно-Сибирская горная агроландшафтная страна).

Протяженность территории с севера на юг – 460 км, с запада на восток (в наиболее широкой части) – 200 км. На севере, востоке и юго-востоке Хакасия граничит с Красноярским краем, на юге – с Республикой Тыва, на юго-западе – с Республикой Алтай, на западе – с Кемеровской областью. Республика Хакасия входит в состав Сибирского федерального округа.

Разнообразие климатических и растительных зон – от высокогорья с круглогодичными ледниками и снегом, тундры, лесов и лесостепей до степей с древними могильниками – характерно для республики42 Общие сведения - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/about-khakasia/overview/ .

Климат в Хакасии резко континентальный, с сухим жарким летом и холодной малоснежной зимой. Средняя температура воздуха июля +17,9°С, января –18,9°С.

Преобладающий рельеф местности – степи, горы и тайга. Саянские горы, высота которых порой превышает 2000 м, занимают две трети территории республики.

Самые крупные реки Хакасии – Енисей, Абакан, Чулым и Томь. В республике более 500 озер, рек и мелких речушек. Общая протяженность рек – 8 тыс. км.

Площадь Республики Хакасия 61 569 км2. Это 0,4 % от территории Российской Федерации. Расстояние от столицы Республики Хакасия – города Абакана до Москвы составляет 4218 км.

Наличие полезных ископаемых и лесных ресурсов, ландшафтное разнообразие и богатое культурно-историческое наследие позволяют развивать на территории республики промышленность, сельское хозяйство, туризм.

Ключевой фактор социально-экономического развития региона — наличие крупных запасов каменного угля, энергетический потенциал сибирских рек. Сдерживающее влияние оказывает географическая удаленность и слабая заселенность региона.

Административно-территориальное деление

Административно-территориальное устройство Республики Хакасия установлено Законом Республики Хакасия от 5 мая 2004 года № 20 «Об административно-территориальном устройстве Республики Хакасия» (с последующими изменениями)43 Здесь и далее: Административно-территориальное устройство Республики Хакасия - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/society/5755/53899.html .

Согласно данному закону территория Республики Хакасия является неотъемлемой частью единой территории Российской Федерации.

Правовую основу административно-территориального устройства Республики Хакасия составляют Конституция Российской Федерации, федеральные законы, Конституция Республики Хакасия, Закон Республики Хакасия от 5 мая 2004 года № 20 «Об административно-территориальном устройстве Республики Хакасия» (с последующими изменениями) настоящий Закон и иные нормативные правовые акты Республики Хакасия.

В состав Республики Хакасия входят следующие территории:

города: Абакан; Абаза; Саяногорск; Сорск; Черногорск.

районы: Алтайский - административный центр с. Белый Яр;

Аскизский - административный центр с. Аскиз;

Бейский - административный центр с. Бея;

Боградский - административный центр с. Боград;

Орджоникидзевский - административный центр п. Копьево;

Таштыпский - административный центр с. Таштып;

Усть-Абаканский - административный центр пгт Усть-Абакан;

Ширинский - административный центр с. Шира.

Муниципальные образования Республики Хакасия включают в себя:

городские округа – 5;

муниципальные районы – 8;

поселения – 87, из них сельские поселения – 83, городские поселения – 4.

Столицей Республики Хакасия является город Абакан.

Рис. 11. Административно-территориальное устройство Республики Хакасия

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Хакасия удерживает верхние позиции по основным показателям социально-экономического положения региона. Так, несмотря на серьезные объективные сложности в сырьевых отраслях экономики, за 9 месяцев 2025 года в Хакасии наблюдалось наращивание объемов промышленного производства, строительства, развитие потребительского рынка, сокращение безработицы, рост среднемесячной номинальной и реальной заработной платы44 Социально-экономическое развитие Хакасии по итогам 9 месяцев - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/185770/ .

Экономика Хакасии в 2025 году продолжила стратегическую трансформацию, центральной задачей которой является диверсификация – переход от ограниченной отраслевой модели к более устойчивой и многопрофильной.

По данным Росстата, который анализирует и сопоставляет информацию по всей стране, в отчётном году валовой региональный продукт Хакасии вырос на 1,8 %. Индекс промышленного производства увеличился на 2,7 %. По индексу промышленного производства Хакасия занимает 2 место в СФО, опередив таких промышленных гигантов, как Кемеровская, Новосибирская, Томская области и Красноярский край45 Здесь и далее: Глава Хакасии выступил с отчетом о работе правительства за 2025 год перед депутатами Верховного Совета республики - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/politika/193042/ .

При этом важно понимать, что за общими цифрами стоит разная динамика отраслей. Например, системные проблемы в угольной промышленности сдерживают развитие инвестиционных процессов. Сегодня угольные предприятия в большей степени сосредоточены на повышении эффективности текущей деятельности и минимизации издержек, чем на расширении производства, обновлении оборудования и технологической модернизации.

Эти ограничения закономерно отражаются на смежных отраслях. Снижение инвестиционной активности влияет на предприятия обрабатывающей промышленности, которые ориентированы на обслуживание и сопровождение угледобычи. В результате индекс обрабатывающего производства в 2025 году немного снизился и составил 99,2 % к уровню прошлого года. Таким образом, снижение составляет менее 1 %.

При этом, речь не идёт о системном ухудшении положения обрабатывающей промышленности. Напротив, предприятия, не зависящие от угольного комплекса, демонстрируют устойчивую положительную динамику.

Строительный сектор Хакасии в 2025 году показал рост почти на 11 %. По темпам роста строительства Хакасия занимает 2 место в СФО и 19 в России.

Инвестиции в основной капитал в 2025 году сохранились на уровне 2024 года и даже увеличились в абсолютном выражении на 4 млрд рублей: 75,6 млрд рублей против 71,6 млрд рублей годом ранее.

И здесь, чтобы правильно оценить эту динамику, важно учитывать предшествующий период. В 2023–2024 годах экономика региона прошла фазу ускоренного инвестиционного роста – с 51,7 млрд рублей в 2022 году до 71,6 млрд в 2024 году. С учётом инфляции в процентном отношении рост составил около 13 %. Поэтому текущий результат – это не замедление развития, а переход к следующей фазе. После периода быстрого роста экономика закономерно входит в этап закрепления достигнутого уровня, когда ключевым становится не темп увеличения, а устойчивость инвестиций, реализация уже начатых проектов. В январе-ноябре 2025 года объем промышленного производства вырос на 3,6% по сравнению с январем – ноябрем 2024 года. Такой рост во многом обеспечила деятельность предприятий добычи полезных ископаемых (+6,5%), энергетики (+7,3%). Обрабатывающие производства сохранили объемы на уровне января – ноября 2024 года, при этом драйвером роста, по-прежнему, является металлургическое производство (+10,1%).

Стабильное развитие наблюдалось в строительном секторе республики. Высокий темп роста (+18,8%) обеспечен за счет подрядных работ в сферах автодорожного строительства, энергетических и коммунальных объектов, прочих инженерных сооружений, а также жилищного строительства. За 11 месяцев 2025 года введено в эксплуатацию 449,4 тыс. квадратных метров жилых помещений или 131,6% к аналогичному периоду 2024 года. Этот результат в значительной степени достигнут благодаря активности индивидуальных застройщиков.

На потребительском рынке сохраняется положительная динамика в розничной торговле (+3,2%), в том числе в продовольственном секторе (+ 4,7%) и непродовольственном (+ 3,7%). Объем платных услуг, оказанных населению, увеличился на 0,4%46 Социально-экономическое положение Хакасии в январе-ноябре URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/188423/ .

На официальном сайте Правительства Республики Хакасия приведен рейтинг Республики Хакасия по основным показателям социально-экономического развития среди субъектов РФ в Сибирском федеральном округе и в целом по России47 Министерство экономического развития Республики Хакасия. Общие сведения. социально-экономическое развитие Республики Хакасия. 2025г. URL: https://r-19.ru/authorities/ministry-of-economy-of-the-republic-of-khakassia/common/11269/189621.html .

Таблица 4. Рейтинг Республики Хакасия по основным показателям социально-экономического развития

Население

По данным Красстата, на 1 января 2025 года и в среднем за 2024 год численность постоянного населения Республики Хакасия составляла 525 451 человек. При этом, численность городского населения составила 361 709 человек, численность сельского населения составила 163 742 человека48 Сайт Росстата. Численность населения республики Хакасия. URL: https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-browser%3A%2F%2F4DT1uXEPRrJRXlUFoewruGoqw3YyNiWi3AjnTC_Lz5C8HnLoTj9oXY8VPW3HERW9jUv8zvCeH6PVwFwOicqWDeQsgOMUfLs47jvgtO-u6XOdqlDBU2Fs09MR98hdBVBARD_Y1Nduxvjz2_4Jz405NQ%3D%3D%3Fsign%3Dw3MXnMfxyuN3Kcu_PsklaETNNdUtryp8RryjUFSdSTE%3D&name=Численность%20населения%20Республики%20Хакасия(2).xlsx&nosw=1 .

Национальный состав населения Республики Хакасии, согласно последней переписи населения, распределён примерно следующим образом: русские — 429 012 (80.30%) человек, хакасы — 64 111 (12.00%) человек, немцы — 5 877 (1.10%) человек, украинцы — 5 343 (1.00%) человека, татары — 3 206 (0.60%) человек, другие национальности (менее 0,5% каждая) — 26 713 (5%).

Русские – 429 012 (80,3%)

Хакасы - 64 111 (12,0%)

Немцы – 5 877 (1,10%)

Украинцы 5 343 (1 %)

Татары 3 206 (0,60%)

Малое и среднее предпринимательство

Количество субъектов МСП по состоянию на 10.11.2025 составило: 18 587

прирост по сравнению с аналогичным периодом 2024 года - 4,1 % (+725);

прирост по сравнению с аналогичным периодом 2023 года - 8,6 % (+1 470)49 Численность субъектов малого и среднего предпринимательства в Хакасии в 2025 году URL: https://invest19.ru/ru/pressa/novosti/chislennost-subektov-malogo-i-srednego-predprinimatelstva-v-khakasii-v-2025-godu/ .

Деятельность малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) в Хакасии регулируется Законом Республики Хакасия от 05.12.2019 №87-ЗРХ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Хакасия». Закон регулирует отношения между органами государственной власти, субъектами МСП и организациями, образующими инфраструктуру поддержки.

Некоторые положения закона:

- Установлены полномочия Верховного Совета и Правительства Хакасии по вопросам развития МСП.

- Утверждаются государственные программы (подпрограммы), содержащие мероприятия, направленные на развитие МСП.

- Установлен порядок формирования перечня государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, и условий предоставления в аренду.

- определен порядок создания координационных или совещательных органов по развитию МСП.

К мерам поддержки МСП в Хакасии относятся льготное финансирование, гарантийные инструменты, субсидии, а также широкий спектр консультационных, образовательных и инфраструктурных услуг.

Например50 Меры поддержки малого и среднего предпринимательства в 2026 году URL: https://r-19.ru/news/turizm/189848/ :

Финансовые. Предоставление льготных микрозаймов для МСП по ставке от 5% до 18% на срок до 36 месяцев, поручительства Регионального гарантийного фонда.

Имущественная поддержка. Предоставление рабочих мест и офисных помещений по льготной арендной ставке (например, зона коворкинга).

Содействие в сбыте. Организация участия МСП и самозанятых в выставках, ярмарках и фестивалях, содействие в выходе на маркетплейсы.

Образовательные мероприятия. Семинары, мастер-классы, курсы по бизнес-темам.

Консультации по широкому спектру вопросов: налоги, право, бухгалтерия, финансы, кадры и т. д.

Некоторые организации, образующие инфраструктуру поддержки МСП в Хакасии:

Фонд развития Республики Хакасия. Оказывает методические, информационные, консультационные и образовательные услуги, организует выставки, форумы, научно-практические конференции.

Некоммерческая организация «Гарантийный фонд — микрокредитная компания Республики Хакасия». Предоставляет поручительства по обязательствам субъектов МСП (кредитам, займам, договорам лизинга) и микрозаймы.

Некоммерческая организация «Муниципальный фонд развития предпринимательства». Предоставляет адресную методическую, информационную и консультационную поддержку, организует взаимодействие субъектов МСП с органами государственной власти и местного самоуправления.

Центр «Мой бизнес». Оказывает инжиниринг и сертификацию, предоставляет рабочие места и офисные помещения, проводит образовательные мероприятия.

Промышленный комплекс

В Республике Хакасия в 2025 году представлены предприятия разных отраслей промышленного комплекса: добывающей, обрабатывающей, пищевой и электроэнергетики. Ниже приведены примеры предприятий в разных сферах51 Каталог промышленных предприятий Республики Хакасия URL: https://frprh.ru/catalog-of-industrial-enterprises-of-the-rk/ .

Добывающая промышленность

Угольные предприятия. Среди них:

АО «УК „Разрез Степной“» — добыча каменного энергетического угля марки «Д» на Черногорском каменноугольном месторождении. Производственная мощность — 4,5 млн тонн угля в год, есть углехимическая лаборатория и обогатительная фабрика.

ООО «Разрез Кирбинский» — добыча премиального высококалорийного энергетического каменного угля на Бейском каменноугольном месторождении.

ООО «Горнорудная компания „Алатау“» — деятельность на Тёйском месторождении, производство железорудного концентрата, щебня различных фракций и скальника.

Сорский горно-обогатительный комбинат (Сорский ГОК) — специализируется на добыче и переработке молибденовой руды, включает обогатительную фабрику и ферромолибденовый завод.

Обрабатывающая промышленность

Хакасский алюминиевый завод — производство алюминия, отличается высоким уровнем автоматизации за счёт использования собственных электролизеров, разработанных внутри компании.

Саяногорский алюминиевый завод (РУСАЛ Саяногорск) — часть РУСАЛ, реализует полный цикл производства, от добычи бокситов до выпуска готовой продукции.

Черногорский ремонтно-механический завод — имеет собственные производственные цеха, гаражные боксы, используются профессиональные металлорежущие станки, оборудование и инструменты.

«Теремъ» — завод арболитовых изделий, производство и реализация строительных блоков арболит в Абакане.

Пищевая промышленность

АО «АЯН» — производит и реализует пиво, безалкогольные напитки, питьевую и минеральную воду.

ООО «Пивоваренный завод „Альпина“» — предлагает пиво и безалкогольные напитки, в ассортиментном портфеле — более 26 сортов разливного пива.

ООО «Сибирская Рыбная Компания» («СРК») — производство замороженной продукции, в 2023 году Фонд развития промышленности Хакасии поддержал инвестиционный проект компании по организации производства по переработке рыбной продукции, в том числе в вакуумной упаковке.

Электроэнергетика

Саяно-Шушенская ГЭС имени П.С. Непорожнего — филиал ПАО «РусГидро», расположена в Саяногорске.

Майнская гидроэлектростанция — находится в рабочем посёлке Майна.

Абаканская ТЭЦ — теплоэлектроцентраль, электрическая мощность — 411 МВт, тепловая мощность — 700 Гкал/ч.

Абаканская СЭС — солнечная электростанция, электрическая мощность — 5,2 МВт.

Промышленное производство

В 2025 году в экономике республики наблюдалась положительная динамика развития отдельных отраслей экономики республики.

Индекс промышленного производства составил:

– в 2025 году по сравнению с 2024 годом – 102,7%;

– в декабре 2025 года по сравнению с декабрем 2024 года – 96,1%;

– в декабре 2025 года по сравнению с ноябрем 2025 года – 105,8%52 Здесь и далее: О ПРОМЫШЛЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ В 2025 ГОДУ URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/О%20промпроизводстве_РХ_2025.pdf .

Рис. 12. Индекс промышленного производства в % к среднемесячному значению 2022 года. Республика Хакасия

Там же приведены данные по индексам производства по основным видам добывающих и обрабатывающих производств.

Таблица 5. Индексы производства по основным видам добывающих и обрабатывающих производств. Республика Хакасия

Сельское хозяйство

Общая посевная площадь сельскохозяйственных культур под урожай 2025 года в хозяйствах всех категорий Республики Хакасия составила 223,8 тысячи гектаров, в том числе площадь кормовых культур – 113,5 тысячи гектаров, зерновых и зернобобовых культур – 78 тысяч гектаров, технических культур – 26,1 тысячи гектаров, картофеля и овощебахчевых культур – 6,2 тысячи гектаров.

Большая часть посевов кормовых культур сосредоточена в крестьянских (фермерских) хозяйствах и у индивидуальных предпринимателей (71,4% от общей площади посевов в хозяйствах всех категорий), а также в сельскохозяйственных организациях (28,5%), зерновых и зернобобовых культур – 31,4% и 68,5% соответственно. Основная доля посевных площадей технических культур приходилась на сельскохозяйственные организации – 82% от общей площади посевов в хозяйствах всех категорий, картофеля и овощебахчевых культур – на хозяйства населения (87%)53 Посевные площади основных сельскохозяйственных культур под урожай 2025 года URL: https://24.rosstat.gov.ru/news/document/266013 .

В 2025 году лидерами, занимающими большие площади, стали: пшеница мягкая яровая, занимающая 37% от общего объема посевов, овес яровой – 29%, рапс яровой – 13%, лен масличный– 6%, ячмень яровой – 5% 54 В Хакасии определены сорта лидеры посевной кампании 2025 года URL: https://rosselhoscenter.ru/ob-uchrezhdenii/filialy/sibirskiy/respublika-khakasiya/v-khakasii-opredeleny-sorta-lidery-posevnoy-kompanii-2025-goda/ .

Объем производства сельскохозяйственной продукции в хозяйствах всех категорий (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, хозяйства населения) в 2025 г., по предварительным данным, в действующих ценах составил 25714,7 млн рублей, или 103,7% к 2024 г. (в сопоставимых ценах)55 Производство продукции сельского хозяйства по категориям хозяйств в Республике Хакасия (в фактически действовавших ценах; миллионов рублей). URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Продукция%20и%20индекс_РХ.xlsx .

Таблица 6. Индексы производства продукции сельского хозяйства в Республике Хакасия

На конец декабря 2025 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составляло 148,4 тыс. голов (на 6,3% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), из него коров – 63,1 тыс. голов (на 6,0% меньше). Поголовье свиней составляло 22,0 тыс. голов (на 8,8% меньше), овец и коз – 293,0 тыс. голов (на 6,6% меньше), птицы – 797,9 тыс. голов (на 36,8% больше). В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 50,8% крупного рогатого скота, свиней – 81,9%, овец и коз – 32,3% (на конец декабря 2024 г. соответственно – 51,1%, 82,8%, 31,6%)56 Здесь и далее: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Сельское хозяйство URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

В сельскохозяйственных организациях на конец декабря 2025 г. по сравнению с соответствующей датой 2024 г. поголовье крупного рогатого скота сократилось на 0,2%, из него коров – увеличилось на 3,3%. Поголовье свиней уменьшилось на 8,9%, овец и коз – увеличилось на 13,9%. В 2025 г. по сравнению с 2024 г., по предварительным данным, в хозяйствах всех категорий производство скота и птицы на убой (в живом весе) уменьшилось на 4,1%, молока – на 3,3%, производство яиц увеличилось на 23,1%.

Таблица 7. Производство основных видов продукции животноводства в хозяйствах всех категорий. Республика Хакасия

Таблица 8. Объем реализации основных видов сельскохозяйственной продукции. Республика Хакасия

Как сообщила пресс-служба Министерства сельского хозяйства и продовольствия Хакасии, на 24 августа 2025 года республика продемонстрировала значительный рост физического экспорта в следующих категориях57 Минсельхоз Хакасии отчитался о росте экспорта продукции URL: https://pulse19.ru/256349-minselhoz-hakasii-otchitalsja-o-roste-jeksporta-produkcii/ :

экспорт кондитерских изделий увеличился на 8,7%;

напитков — на 83,5%;

зерна — на 47,4%;

продукции масложировой отрасли — на 52,1%;

прочих товаров АПК — на 43,6%.

Основными импортерами продукции агропромышленного комплекса Хакасии остаются Китай, Монголия, Беларусь, а также среднеазиатские республики, включая Казахстан, Киргизию и Узбекистан.

Лесное хозяйство

Министерство лесного хозяйства Республики Хакасия по итогам 2025 года отметило следующие мероприятия58 Минлес Хакасии отчитался о работе за 2025 год URL: https://pulse19.ru/266989-minles-hakasii-otchitalsja-o-rabote-za-2025-god/ :

Восстановление лесов: по нацпроекту «Экологическое благополучие» восстановлено более 5,8 тыс. га лесов, площадь новых посадок почти в 3 раза превысила площадь погибших насаждений.

Выращивание сеянцев: в лесных питомниках выращено почти 5 млн сеянцев. Планируется строительство тепличного комплекса для увеличения посевов.

Обновление лесопожарной техники: за шесть лет парк лесопожарной техники полностью обновили, благодаря чему площадь лесных пожаров сократилась в разы. Все возгорания в 2025 году ликвидировали в течение суток, этот показатель лучше среднего по стране.

Использование беспилотников: для охраны лесов используют 38 беспилотников, поступивших по нацпроектам. В 2026 году на базе лесного хозяйства планируют создать полигон для подготовки операторов дронов.

Проверки лесов: лесные инспекторы провели почти 10,5 тыс. проверок, что вдвое больше, чем несколько лет назад. Ужесточение контроля помогает эффективнее бороться с нарушениями.

Деятельность школьных лесничеств: в республике действуют десять школьных лесничеств, где ребята участвуют в окружных и всероссийских мероприятиях и занимаются исследовательской работой.

Таблица 9. Производство основных видов продукции по виду экономической деятельности «Лесозаготовки»59 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Лесозаготовки URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

Реализация национальных проектов

В 2025 году Республика Хакасия участвовала в 12 национальных проектах, в рамках которых реализуются 40 региональных проектов.

Запланированный объём средств, подлежащий освоению в 2025 году, составляет 7,3 млрд рублей, из которых 5,4 млрд – федеральный бюджет. Наибольшую долю в объеме финансирования занимают социально-ориентированные региональные проекты: «Инфраструктура для жизни» – 43,1%, «Продолжительная и активная жизнь» – 20,2%, «Молодёжь и дети» – 18,8%, «Семья» – 13,3%60 В Хакасии набирает обороты реализация новых национальных проектов - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/178317/ .

Мероприятия 9 региональных проектов реализуются 27 муниципальными образованиями республики (5 городских округов, 8 муниципальных районов и 14 поселений), за счет субсидий и иных межбюджетных трансфертов, выделенных из республиканского бюджета в общей сумме 1,4 млрд рублей (57,4% плановых назначений), а также средств местных бюджетов на общую сумму 28,7 млн рублей (46,9%)61 Итоговая-информация-регпроекты-9-месяцев-2025-1.pdf URL: https://ksp19.ru/wp-content/uploads/2025/10/Итоговая-информация-регпроекты-9-месяцев-2025-1.pdf .

Рис. 13. Региональные проекты, реализуемые в Республике Хакасия

Хакасия заняла 1 место в СФО по кассовому исполнению нацпроектов «Экономика данных», «Экология», «Эффективная и конкурентная экономика», «Международная кооперация и экспорт», «Продовольственная безопасность», «Беспилотные авиационные системы», «Туризм и гостеприимство». В целом результат кассового исполнения 95,5% от предусмотренного объема средств, что превышает показатель 2024 года на 2,2 процентных пункта. В то же время имело место недостаточное кассовое исполнение по национальным проектам «Семья» и «Инфраструктура для жизни». Неполное кассовое исполнение связано, в том числе, с задержкой завершения строительства ряда объектов. В частности, речь идёт об Абаканском пансионате ветеранов и двух детских поликлиниках в Абакане и Черногорске62 Правительство Хакасии подвело итоги 2025 года по реализации нацпроектов - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/189560/ .

Рис. 14. Исполнение региональных проектов в 2025 году

В 2025 году в рамках реализации национального проекта «Туризм и гостеприимство» в Хакасии был поддержан ряд ключевых инфраструктурных проектов. За счет средств единой субсидии реализовано 11 инициатив, направленных на повышение комфорта и доступности туристических услуг в регионе63 Здесь и далее: В Хакасии подводят итоги работы по национальному проекту «Туризм и гостеприимство» за 2025 год. URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/189311/ .

Развитие инфраструктуры и сервиса:

- обустроены пляжи на популярных озёрах Шира и Беле;

- горнолыжный комплекс «Сюгеш» оснащён современным оборудованием для пункта проката, что повысит качество обслуживания гостей;

- создаётся первый в Хакасии Музей золота, который позволит погрузиться в историю золотодобычи. Он появится в Ширинском районе в рамках масштабного туристического кластера «Золотая долина». Проект реализуется при грантовой поддержке Министерства экономического развития Хакасии и открывает для региона новое направление – промышленный туризм. Ключевая идея проекта – дать туристам возможность не только отдыхать на курортах и озерах, но и своими глазами увидеть, как добывается золото, а также познакомиться с историей отрасли64 Министерство экономического развития Хакасии. Хакасия развивает промышленный туризм: в регионе появится первый Музей золота. URL: https://vk.com/minec_rh ;

- сформированы зоны дорожного сервиса и обустроены объекты показа, такие как памятник природы «Бородинская пещера» и база отдыха у села Имек.

Расширение номерного фонда:

- завершено 5 проектов по созданию объектов кемпинг-размещения и кемпстоянок. Это позволило расширить возможности для отдыха в Усть-Абаканском, Боградском, Ширинском и Таштыпском районах.

Инновационная деятельность

В Республике Хакасия поддерживается инновационная деятельность в разных сферах: законодательные меры, научные исследования, деятельность бизнеса и инфраструктура.

Нормативно-правовыми основами организации инновационной работы являются: Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (с последующими изменениями); Закон Республики Хакасия от 05.07.2013 № 60-ЗРХ «Об образовании в Республике Хакасия» (с последующими изменениями); Приказ Министерства науки и высшего образования РФ от 22 марта 2019 г. № 21н «Об утверждении Порядка формирования и функционирования инновационной инфраструктуры в системе образования»; Постановление Правительства Республики Хакасия от 06.12.2013 № 682 «О порядке признания организаций, осуществляющих образовательную деятельность, и иных действующих в сфере образования организаций, а также их объединений, реализующих инновационные проекты и программы, региональными инновационными площадками» (с последующими изменениями).

Реализуется государственная программа «Развитие инновационной, научной и научно-внедренческой деятельности в Республике Хакасия». Программа утверждена постановлением Правительства Хакасии от 27.10.2015 №557 (с изменениями на 25 июня 2025 года).

Некоторые направления программы:

- поддержка проектов в области новых технологий и материалов;

- исследования в области охраны окружающей среды и экологической безопасности;

- технологии энерго- и ресурсосбережения.

- сотрудничество с Российским научным фондом. Заключено Соглашение о сотрудничестве в сфере поддержки фундаментальных научных исследований и поисковых исследований (от 12.04.2022 №40/2).

- привлечение молодёжи в сферу исследований и разработок. Например, реализуются мероприятия, направленные на выявление заинтересованных молодых людей и поддержку их инициатив.

- научные исследования. Так, Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова — поддерживает исследования в области мониторинга и прогнозирования состояния окружающей среды, разработки новых материалов, энергосбережения. Хакасский технический институт — занимается разработками в сфере строительной науки, например, анализом энергоэффективности зданий.

- проведение научно-образовательные площадки, где учёные представляют свои проекты. Так, в 2022 году Республиканскому центру дополнительного образования присвоен статус региональной инновационной площадки по теме «Инновационные формы сетевого взаимодействия учащихся дополнительного образования с организациями реального сектора экономики».

- поддержка наукоёмких предприятий. Например: АО «РУСАЛ Саяногорск» — производитель алюминиевых сплавов, центр тестирования и внедрения инновационных технологий РУСАЛа. ООО «Сорский ГОК» и ООО «Сорский ферромолибденовый завод» — производят ферромолибден, который используется в качестве легирующих добавок в материалах для оборонной промышленности, машиностроения и строительства.

Примерами эффективности этой работы стали:

- запуск роботизированного конвейерного цеха по производству оборудования для горнодобывающей и металлургической промышленности на предприятии ООО «Конвейерные технологии»;

- модернизация оборудования ООО «Абакан-пласт», позволившая не только повысить качество продукции и на 10% увеличить производительность, но и снизить себестоимость;

- автоматизация процессов на Усть-Абаканской птицефабрике, обеспечившая рост производства до 49 млн яиц с плановым показателем 80 млн к концу года;

- внедрение беспилотных грузовиков БелАЗ на Черногорском угольном разрезе (ООО «СУЭК-Хакасия»), повышающее эффективность добычи полезных ископаемых и снижающее влияние человеческого фактора65 В Хакасии прошла дискуссия об инновациях в промышленности в эпоху ИИ | Пульс Хакасии URL: https://pulse19.ru/259254-v-hakasii-proshla-diskussija-ob-innovacijah-v-promyshlennosti-v-jepohu-ii/ .

Потребительский рынок

Потребительский рынок Хакасии –динамичный сектор, который быстро растёт.

Задачи развития потребительского рынка:

формирование оптимального размещения сети объектов потребительского рынка, обеспечивающего территориальную доступность товаров и услуг по всей территории республики;

формирование социально ориентированной системы торгового обслуживания, обеспечивающей ценовую доступность продовольственных товаров для всех социальных групп населения;

развитие инфраструктуры потребительского рынка и услуг;

создание благоприятных условий для развития предпринимательства в сфере потребительского рынка;

развитие конкуренции на потребительском рынке;

формирование нормативного правового и информационного обеспечения потребительского рынка;

обеспечение безопасности и качества производимых и реализуемых товаров, торговых, бытовых услуг и услуг общественного питания.

Ожидаемые результаты:

рост среднегодовых темпов оборота розничной торговли;

снижение удельного веса продаж товаров на розничных рынках от общего оборота розничной торговли;

рост доли непродовольственных товаров в общем объеме розничного товарооборота;

рост среднегодовых темпов роста платных услуг населению.

По информации Министерства экономического развития Республики Хакасия, за 9 месяцев 2025 года на потребительском рынке наблюдалась положительная динамика66 Новости. Экономика. «Социально-экономическое развитие Хакасии по итогам 9 месяцев» URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/185770/?ysclid=mnh26qljxo825972907 . В частности, в розничной торговле оборот увеличился на 3,3% и составил 124,6 млрд рублей. Рост демонстрировал как продовольственный, так и непродовольственный сектор.

Розничная торговля

В 2025 году оборот розничной торговли торговых сетей в Хакасии составил 53,7 млрд руб67 Оборот розничной торговли в Хакасии превысил 50 млрд рублей URL: https://pulse19.ru/270279-oborot-roznichnoj-torgovli-v-hakasii-prevysil-50-mlrd-rublej/ .

Как сообщил Красноярскстат, это составляет 30,8% от всего оборота розничной торговли республики (в 2024 году — 31%). Торговые сети обеспечили 43,7% оборота розничной торговли продуктами питания и табачными изделиями (в 2024 — 42,8%) и 16,3% о борота по непродовольственным товарам (в 2024 — 18,2%).

Рис. 15. Динамика оборота розничной торговли. Республика Хакасия

По сравнению с прошлым годом общий оборот торговых сетей вырос на 3,6%. Объём продаж продовольственных товаров (включая напитки) и табачных изделий увеличился на 6,6%, тогда как продажи непродовольственных товаров сократились на 3,8%.

Транспорт

Грузовые перевозки. В 2025 г., по предварительным данным, автомобильным транспортом организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек, перевезено 6,7 млн тонн грузов, что на 0,4% больше уровня 2024 г., грузооборот уменьшился на 20,5% и составил 384,2 млн тонно-километров68 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Автомобильный транспорт URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Таблица 10. Динамика перевозки грузов и грузооборота автомобильного транспорта. Республика Хакасия

Пассажирские перевозки. В Хакасии развивается и модернизируется общественный транспорт. Для улучшения качества обслуживания населения при осуществлении перевозок пассажиров и багажа автомобильным и городским наземным электрическим транспортом Президиумом Правительства утверждена программа развития (модернизации) общественного транспорта Республики Хакасия со сроком реализации 2025 - 2030 годы. В 2025 г., по предварительным данным, автобусами (по маршрутам регулярных перевозок) перевезено 8,8 млн пассажиров, что на 7,1% больше уровня 2024 г., пассажирооборот увеличился на 14,3% и составил 85,9 млн пассажиро-километров69 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Автомобильный транспорт URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Железнодорожный транспорт. Логистическая карта Сибири в 2025 году пережила большой сдвиг: экспорт цветных металлов из Хакасии в Китай продемонстрировал аномальный рост. Согласно данным Красноярской железной дороги, объем отгрузок со станции Абакан увеличился в 15 раз. Общая динамика контейнерных перевозок в республике также бьет рекорды. За отчетный период из Хакасии было отправлено почти 21 тысяча груженых контейнеров, что на 30% превышает показатели предыдущего года70 КрасЖД кратно увеличила перевозки цветных металлов в контейнерах из столицы Хакасии в Китай в 2025 году URL: https://24rus.ru/news/power/241114.html .

Некоторые достижения в развитии перевозок:

- Модернизация Терминально-логистического центра на станции Абакан. Создание специализированной площадки для работы с крупнотоннажными контейнерами позволило оптимизировать цифровизацию ТЭК и промышленных цепочек, сократить время обработки одного состава в несколько раз.

- Внедрение новых алгоритмов диспетчеризации. Это позволяет формировать ускоренные поезда практически в поточном режиме.

- Диверсификация экспортного портфеля. Через обновлённые терминалы за рубеж уходят партии зерна, пиломатериалов, химикатов и угля.

- Развитие транзитных путей. Например, интеграция региона в глобальные цепочки поставок идёт параллельно с развитием новых маршрутов между Россией и Белоруссией.

Рынок труда и доходы населения

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций республики в ноябре 2025 г. составила 79183,7 рубля и по сравнению с ноябрем 2024 г. увеличилась на 11,2%, по сравнению октябрем 2025 г. уменьшилась на 1,6%, в январе-ноябре 2025 г. – 78140,8 рубля и по сравнению с январем-ноябрем 2024 г. увеличилась на 14,0%71 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Заработная плата URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Таблица 11. Динамика среднемесячной номинальной и реальной заработной платы работников организаций. Республика Хакасия

Просроченная задолженность по заработной плате работникам организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, на конец декабря 2025 г. составила 264,6 млн рублей.

Просроченная задолженность по заработной плате на конец декабря 2025 г. в полном объеме приходилась на долги, образовавшиеся в 2025 г. Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджета республики составила 262,6 млн рублей (99,2% к общему объему задолженности), из местных бюджетов – 197 тыс. рублей (0,1%), из-за отсутствия собственных средств организаций – 1,8 млн рублей (0,7%)72 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Заработная плата URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

По итогам выборочного обследования рабочей силы (по предварительным данным) в 2025 г. численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше составила 267,2 тыс. человек, или 63,0% общей численности населения республики соответствующего возраста, в их числе 263,5 тыс. человек классифицировались как занятые экономической деятельностью, 3,7 тыс. человек – как безработные, соответствующие критериям Международной организации труда (т.е. не имели работы или доходного занятия, искали работу и были готовы приступить к ней в обследуемую неделю)73 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Занятость и безработица URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Уровень безработицы населения в возрасте 15 лет и старше составил 1,4%. В том числе уровень безработицы среди мужчин в данном возрасте составил 1,9%, женщин – 0,9%, городского населения – 0,9%, сельского – 2,6%. Доля молодежи до 25 лет среди безработных составляла 37,3%, лиц в возрасте 50 лет и старше – 15,1%. Средний возраст безработных составил 34,7 года.

Таблица 12. Динамика уровня занятости населения в возрасте 15 лет и старше (в процентах). Республика Хакасия

Цены

Цены в Республике Хакасия в декабре 2025 года, по данным Росстата, выросли на 0,14% к ноябрю. Годовая инфляция замедлялась шестой месяц подряд и в декабре составила 5,85%. Она осталась выше, чем в целом по стране (5,59%)74 Инфляция в Республике Хакасия в декабре 2025 года | Банк России URL: https://cbr.ru/press/reginfl/?id=64758 .

Рис. 16. Годовая инфляция. Республика Хакасия

В декабре 2025 г. цены на продовольственные товары увеличились на 0,5%, с начала года – на 7,3% (в декабре 2024 г. повысились на 2,0%, с начала года – на 10,4%). Цены на непродовольственные товары в декабре 2025 г. снизились на 0,3%, с начала года увеличились на 3,2% (в декабре 2024 г. повысились на 1,0%, с начала года – на 6,4%)75 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Потребительские цены URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Тарифы ЖКХ

В Хакасии рост платы граждан за услуги ЖКХ с 1 июля 2025 года установлен одним из минимальных в России. Индекс роста 11% с предельно допустимым отклонением 2,1%. Например, для Кемеровской области - 19,8% (+2,1%), для Красноярского края – 15 % (+2,1%)76 Здесь и далее: В Хакасии рост коммунальных тарифов для населения с 1 июля 2025 года будет одним из самых низких в России - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/zhkhk/173304/ .

В Хакасии - единственном российском регионе не было роста коммунальных тарифов (за исключением электроэнергии) с 1 декабря 2022 года. Для населения Хакасии действуют льготные тарифы, которые значительно ниже экономически обоснованных. Разница компенсируется из республиканского бюджета.

На эти цели в 2025 году из республиканского бюджета выделено порядка 659 млн руб., что больше, чем в предыдущие годы. Сумма средств, направленных республиканским организациям ЖКХ с 2020 по 2025 год, составляет 2,6 млрд рублей. В Хакасии одни из самых низких в стране тарифов на электроэнергию для населения, после Луганской народной республики, Донецкой народной республики и Иркутской области.

На водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение тарифы устанавливаются отдельно для ресурсоснабжающих организаций. В разных населенных пунктах республики платят по-разному: чем больше жителей, тем меньше размер тарифов. Тарифы на электроэнергию установлены для всех муниципалитетов одинаковые. Плата за вывоз ТКО определена по территориальным зонам.

Таблица 13. Средние тарифы на ЖКХ в декабре 2025. Республика Хакасия77 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Потребительские цены URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

Строительство

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в декабре 2025 г. составил 3514,9 млн рублей, или 59,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в 2025 г. – 48865,1 млн рублей, или 110,8%78 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Строительство URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf .

Рис. 17. Динамика объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство». Республика Хакасия

В рамках нацпроектов, реализуемых по инициативе президента, а также федеральных и региональных программ за год в Хакасии построено 6 новых социальных объектов с общим объемом инвестиций более 1,5 млрд рублей. Среди них: современный детский сад в Белом Яре, школа в Арбатах, которую жители ждали почти 30 лет, детская поликлиника в Аскизе взамен здания 1930 года постройки. Построена поликлиника для взрослых и детей в Боградском районе.

В течение года проведены масштабные ремонты 20 объектов: школ, детских садов и медучреждений. Отдельно глава отметил завершение в 2025 году реконструкции Республиканской клинической детской больницы – ключевого медучреждения для детей со всей Хакасии79 Глава региона рассказал о строительной отрасли Хакасии в 2025 году URL: https://gazeta19.ru/news/politics/glava-regiona-rasskazal-o-stroitelnoy-otrasli-khakasii-v-2025-godu/ .

Из числа введенных в действие в 2025 г. зданий 96,2% составляют здания жилого назначения. Объем ввода жилья составил 515,6 тыс. кв. м, что на 60% превышает плановые значения для республики в рамках нацпроекта и на 41% больше, чем 2024 году.

Таблица 14. Ввод в действие (эксплуатацию) зданий по видам в 2025 году. Республика Хакасия80 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Строительство URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

В 2025 г. организациями-застройщиками всех форм собственности введено в эксплуатацию 28 жилых домов (в декабре – 6 жилых домов), населением – 2322 жилых дома (36 жилых домов) соответственно. Всего введено в действие 6146 квартир (в декабре – 1155 квартир). Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 302,9 тыс. кв. метров, или 58,8% общего объема жилья, введенного в 2025 г.

Рис. 18. Динамика ввода в действие жилых домов. Республика Хакасия81 Там же. URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

В Сибирском федеральном округе, куда входит и Республика Хакасия, объём ввода жилья увеличился на 3,9%, составив 10,3 млн кв. м. В Республике Хакасия динамика осталась одной из наиболее высоких среди регионов округа82 Здесь и далее: Хакасия перевыполнила годовой план по вводу жилья - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/ekonomika/189569/ .

План по вводу жилья на 2025 год составлял 324,0 тыс. кв. м.

Структура ввода жилья в регионе распределилась следующим образом:

Индивидуальное жилищное строительство — 302,9 тыс. кв. м (144,2% к аналогичному периоду 2024 года — 210,0 тыс. кв. м);

Многоквартирные дома — 212,7 тыс. кв. м (137,6% к аналогичному периоду 2024 года — 154,6 тыс. кв. м).

Спецификой современной жилой застройки является комплексный подход, который предполагает создание целостной среды обитания, включающей жилые дома, объекты инфраструктуры, социальные и коммерческие пространства. Такие проекты направлены на формирование самодостаточных микрорайонов с развитой средой, обеспечивающей комфортные условия жизни. Ключевые особенности:

-Единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль;

-Значительная площадь территории. Это позволяет развивать микрорайоны на окраинах городов, расширяя их границы без уплотнения городской среды.

- Многофункциональность. В состав комплекса входят не только жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы), торгово-развлекательные объекты, инженерные и транспортные сети.

- Ориентация на разные сегменты жилищного строительства. Проекты могут ориентироваться на классы «эконом», «комфорт» и «бизнес».

- Интеграция инженерной и транспортной инфраструктур. Они должны быть интегрированы в существующую систему коммуникаций.

- Продуманная планировка и благоустройство. Учитываются вопросы транспортной доступности, организации пешеходного движения, создания «тихих зон» с защитой от шума и ветра, озеленения, создания зелёных зон, игровых и спортивных площадок.

- Возможность использования подземных пространств. Например, для организации стоянок или размещения объектов на первых этажах зданий.

Лидеры по вводу жилья: Город Абакан — введено 266,7 тыс. кв. м жилья, из которых 184,6 тыс. кв. м приходится на многоквартирные дома;

Усть-Абаканский район — лидер по индивидуальному строительству: 127,5 тыс.кв. м.

По данным Управления Росреестра по Республике Хакасии, по итогам третьего квартала 2025 года число зарегистрированных ипотечных договоров достигло 1663 единиц, увеличившись на 21% относительно аналогичного периода прошлого года (1377)83 Здесь и далее: В Хакасии увеличилась доля сделок с использованием ипотеки URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/v-khakasii-uvelichilas-dolya-sdelok-s-ispolzovaniem-ipoteki/ .

Президент Союза риелторов Хакасии Алёна Чернявская связала рост числа регистраций ипотечных договоров с понижением ключевой ставки Центробанка России. По мнению эксперта, многие покупатели берут кредит с расчетом на последующее рефинансирование на более привлекательных условиях.

Несмотря на общее увеличение спроса на ипотеку, спрос на стандартную ипотеку без господдержки по-прежнему уступает рынку новостроек, что связано с более выгодными условиями кредитования при покупке «первички» по госпрограммам.

В Хакасии за первое полугодие 2025 года выросло число сделок с новостройками почти на 27%, тогда как рынок вторичного жилья показал заметное снижение. По данным республиканского Росреестра, за январь–июнь зарегистрировано 758 договоров долевого участия в строительстве, тогда как продажи вторичного жилья упали с 5 тыс. до 4,3 тыс. сделок. За последние шесть месяцев жители Хакасии чаще выбирают квартиры в новых домах, чем жилье на вторичном рынке. Показатель превышает значение того же периода прошлого года на 27%, когда было зарегистрировано 599 ДДУ84 Статистика первичного и вторичного рынка недвижимости | КартГеоЦентр URL: https://kartgeocentre.ru/itogi-raboty/statistika-pervichnogo-i-vtorichnogo-rynka-nedvizhimosti .

По состоянию на май 2025 года строительство жилья Республике Хакасия осуществляют 22 застройщика.

Таблица 15. ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Республике Хакасия на май 2025 года

Увеличилось количество экстерриториальных покупателей. Так, Росреестр Хакасии сообщил, что за десять месяцев 2025 года зарегистрировано рекордное количество заявлений на регистрацию права собственности на недвижимость в регионе от жителей Москвы (2466 обращений). За ними следуют жители Красноярского края (739), Новосибирской области (440), Республики Тыва (304) и Санкт-Петербурга (30).

Всего ведомство обработало 4210 заявлений, поступивших от жителей российских регионов по экстерриториальному принципу85 Москвичи впервые заинтересовались недвижимостью в Хакасии URL: https://19rusinfo.ru/obshchestvo/108437-moskvichi-vpervye-zainteresovalis-nedvizhimostyu-v-khakasii .

Эксперты предполагают, что рост спроса обусловлен несколькими факторами: устойчивое развитие региона, его туристическая привлекательность, а также удобная процедура дистанционной регистрации права собственности на недвижимость.

Анализ уровня цен в строительной отрасли

Информация об изменении цен в строительной отрасли Республики Хакасия в 2025 году приведен в разделе 4.3.3 доклада Красноярскстата «СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году».

Таблица 16. Сводные индексы цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения. Республика Хакасия86 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Индексы цен на продукцию инвестиционного назначения URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

На официальном сайте Красноярскстата представлена сводная информация об индексах цен на первичном рынке жилья за 2025 год (данные по кварталам).

Таблица 17. Индекс цен на первичном рынке жилья по субъектам Российской Федерации в 2025 году. Республика Хакасия87 Управление Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, Республике Хакасия и Республике Тыва. Цены, инфляция URL:https://24.rosstat.gov.ru/folder/182928

Средняя цена квадратного метра общей площади квартир на конец IV квартала на первичном рынке составила 113 740 руб., на вторичном - 104 672 руб.

Таблица 18. Индексы цен на рынке жилья, на конец периода. Республика Хакасия88 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ в 2025 году. Цены на рынке жилья URL: https://24.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/1.37.2-12_РХ%285%29.pdf

Особенности кредитования рынка недвижимости

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу федеральный закон, распространяющий механизм эскроу-счетов на строительство индивидуальных домов по договорам подряда. Этот шаг направлен на структурирование частного домостроения и снижение финансовых рисков участников рынка. Подрядчики могут получить денежные средства с эскроу-счетов только после завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом.

Принятые меры представляют собой важный шаг в развитии цивилизованного рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Граждане будут уверены в сохранности своих денег благодаря страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей Агентством по страхованию вкладов.

– Ожидаем что такой всем понятный механизм взаимодействия между гражданами, подрядчиками и банками повысит прозрачность частного домостроения. Деньги граждан будут защищены, подрядчики смогут планировать развитие бизнеса благодаря банковскому финансированию. А банки, в свою очередь, смогут предоставлять кредитные средства по приемлемым ставкам за счёт более качественного управления кредитным риском, – прокомментировал министр строительства Хакасии Виталий Пестриков.

Для поддержки нового механизма ДОМ.РФ запускает программу субсидирования кредитов подрядным организациям, предоставляя льготное кредитование на строительство частных домов по ставке не выше 1% годовых. В итоге, планируется субсидировать кредиты на строительство не менее 1 миллиона квадратных метров нового индивидуального жилья в России.

Помимо этого, с 1 апреля 2025 года подрядчики, занимающиеся строительством частных домов с использованием эскроу-счетов, освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС). Это позволяет снизить цену строительства и повысить доступность жилья для граждан. Например, при строительстве дома в 8 миллионов рублей освобождение от НДС позволит сэкономить до 500 тысяч рублей.

Специальные предложения предусмотрены и для граждан. Так, программа «Семейная ипотека» со ставкой до 6%, запущенная в начале 2018 года, продлена до 2030 года. Она предусматривает возможность строительства индивидуального жилого дома и приобретения земельного участка для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также для семей с детьми-инвалидами. Программа отвечает запросам населения и помогает улучшить жилищные условия семей с детьми89 Новый этап в развитии частного домостроения в Хакасии: введение эскроу-счетов, льготное кредитование подрядчиков и семейная ипотека - Правительство Республики Хакасия URL: https://r-19.ru/news/news-lnr/172724/ .

Экология

В 2025 году в республике Хакасия стартовала программа по замене в частных домах устаревшего печного отопления на твердотопливные котлы. В рамках федерального проекта «Чистый воздух» нацпроекта «Экологическое благополучие» жителям устанавливают бесплатно современное оборудование. Котлы отвечают всем экологическим требованиям, подача топлива в нем автоматическая. В 2025-м, на начальном этапе, с перевыполнением плана (на 63 котла) было переведено на экологичное отопление 325 домов90 Здесь и далее: Правительство Республики Хакасия. Новости. Политика. Итоги и планы: Министр природных ресурсов и экологии доложил главе Хакасии о результатах работы по ключевым направлениям. URL: https://r-19.ru/news/politika/190189/ .

Экологический эффект подтверждается пробами передвижной лаборатории. В течение 2025 года специалистами свыше 3 600 раз брались пробы воздуха. Начальный этап проекта позволил снизить вредные выбросы на 285 тонн в год.

Продолжается реализация регионального проекта по переводу частных домов с угольного на электроотопление. В нем участвуют Абакан, Черногорск и Алтайский район. За три отопительных сезона на альтернативное отопление переведено почти 2 500 домов. По итогам прошлого года отмечено снижение выбросов более чем на 5,5 тыс. тонн. В 2026 году с нового отопительного сезона к проекту присоединится Усть-Абаканский район, что позволить снизить вредные выбросы на 7 тыс. тонн в год.

Действенный эффект, благодаря сотрудничеству с Хакасгидрометом, дают и объявления режимов «черного неба», когда при неблагоприятных метеоусловиях промышленные предприятия обязаны сбавить мощности. Такая мера позволила в 2025 году снизить выбросы в атмосферу еще на 17 тонн.

В сфере обращения с твердыми коммунальными отходами продолжилась ликвидация несанкционированных свалок. За 2025 год в Хакасии закрыто еще 16 таких мест. В планах на 2026 год – ликвидация еще семи свалок.

С приходом нового регионального мусорного оператора АО «Экопарк», созданного осенью 2024 года, кратно снизилось количество жалоб и обращений от жителей по итогам 2025-го. Оператор приобрел 115 новых контейнеров. На сегодняшний день в республике задействовано 48 единиц спецтехники для вывоза отходов.

Для защиты населенных пунктов от подтопления ведется расчистка и углубление дна русел рек. В прошлом году такие работы завершились в Бейском районе, они велись здесь с 2023-го. Аналогичные работы начались на реке Абакан ниже Абазы. Они также рассчитаны на 3 года.

Ведется регулярное обследование защитных дамб. На сегодня все 94 ГТС, находящиеся в республиканской собственности, находятся в нормативном состоянии.

3.1.2. Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений)

3.1.2.1. Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)

Характеристика участников рынка

Ключевые участники рынка недвижимости формируют сложную сеть взаимосвязей и транзакций. Каждый из них выполняет определенные функции, без которых рынок не смог бы эффективно функционировать.

Основные категории участников:

Покупатели (потребители) — конечные пользователи объектов, приобретающие недвижимость для проживания, получения дохода, реализации инвестиционных планов или расширения бизнеса. В эту категорию включаются физические и юридические лица, а иногда и государственные учреждения.

Продавцы — Под продавцами понимаются любые субъекты, имеющие официальный статус собственника конкретного объекта недвижимости. Это могут быть реальные владельцы (граждане), предприятия, органы местной или федеральной власти, а также специализированные земельные и имущественные фонды. Их задача — предложение имущества на рынке для реализации определенных целей: получения капитала, оптимизации активов, удовлетворения государственных или муниципальных нужд.

Особую группу продавцов формируют продавцы на первичном рынке недвижимости – застройщики в долевом строительстве. Застройщик в долевом строительстве – это юридическое лицо в организационно-правовой форме хозяйственного общества, имеющее в собственности на праве аренды, субаренды либо безвозмездного пользования земельный участок и получившее разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке.

Участники долевого строительства — граждане и юридические лица, которые на основании договоров участия в долевом строительстве вступают в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Инвесторы — субъекты рынка, вкладывающие финансовые ресурсы в создание объекта недвижимости или в уже функционирующий объект с целью получения прибыли путём дальнейшей перепродажи объекта или его коммерческой эксплуатации.

В Хакасии объем инвестиций, привлеченных в рамках индивидуальной программы развития (ИПР) за 2025 год, достиг 8,40 млрд рублей, превысив планируемые показатели в 6,50 млрд рублей91 Хакасия превысила план по инвестициям на 2025 год, привлекши 8,4 млрд рублей URL: https://investfuture.ru/articles/khakasiya-prevysila-plan-po-investitsiyam-na-2025-god-privlekshi-8-4-mlrd-rubley-36372040 .

В Хакасии действует программа поддержки инвесторов, которая включает предоставление земельных участков в аренду без торгов. С 2020 года процедура была упрощена, и она пользуется спросом среди предприятий и организаций. В конце 2023 года были внесены изменения: теперь получить землю без торгов могут организации, у которых в регионе есть обособленное подразделение. Инвесторам, получившим землю, гарантированы льготные условия по арендной плате (1% от кадастровой стоимости). После реализации инвестиционного проекта землю можно выкупить за 20% от кадастровой стоимости.

Государственные и муниципальные органы — наделённые специальными полномочиями по контролю, регулированию, учёту, надзору и сопровождению сделок. Среди них — Росреестр, комитеты по земельным и имущественным вопросам, налоговые и судебные органы, нотариусы, органы градостроительного контроля.

Политика органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов

Государство на рынке недвижимости выполняет две функции.

Первая функция – регулирующая, вторая хозяйствующая.

Регулирующая функция государства заключается в создании нормативной базы в сфере регулирования рынка, которая основана на целостной и без противоречий конструкции. Сюда относятся вводимые льготы и стимулы, налогообложение, учет и регистрация прав имущества, законодательные акты на разных уровнях власти. В сферу регулирующих функций входят органы судебной системы, осуществляется принятие законов по противодействию создания монополий на рынке недвижимости.

Хозяйственные функции государства подразумевают эффективное использование государственных объектов недвижимости. Государственные органы, связанные со сферой земельно-имущественных отношений, могут выступать как участники рынка, но и параллельно выполнять регулирующие функции, обеспечивать безопасность операций для недопущения хаоса на рынке недвижимости. В рамках реализации хозяйственной функции, государственные и муниципальные органы на постоянной основе вовлекают государственное и муниципальное имущество в оборот: передают его в аренду, а также реализуют через продажу.

В рамках реализации регулирующей функции государства Постановлением Правительства РФ от 1 декабря 2021 года № 2148 была утверждена государственная программа «Национальная система пространственных данных» (НСПД).

Цель программы — создание и развитие системы пространственных данных в стране, что позволит устранить противоречия между сведениями в различных государственных информационных ресурсах. Реализация НСПД направлена на достижение национальных целей развития РФ, определённых Указом Президента РФ от 7 мая 2024 года №309: «Цифровая трансформация государственного и муниципального управления, экономики и социальной сферы», «Комфортная и безопасная среда для жизни», «Технологическое лидерство». Программа преследует стратегические цели:

- Создание и внедрение цифрового отечественного геопространственного обеспечения, интегрированного с региональными информационными системами.

- Обеспечение полноты и качества сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

- Достижение «цифровой зрелости» Росреестра.

- Повышение качества госуслуг и сервисов Росреестра в интересах социально-экономического развития страны и людей.

По состоянию на декабрь 2025 году Республика Хакасия участвует в двух проектах Росреестра РФ - «Земля для строительства» и «Земля для туризма». Это сервисы на платформе «Национальная система пространственных данных», где представлен региональный банк земли из свободных от третьих лиц территорий и участков для строительства жилья и развития бизнеса92 Здесь и далее: Руководитель Росреестра Хакасии - об изменениях в сфере недвижимости за 2025 год URL:https://cisinfo.ru/index.php/novosti/item/1886-rukovoditel-rosreestra-khakasii-ob-izmeneniyakh-v-sfere-nedvizhimosti-za-2025-god .

В 2025 году Хакасия вошла в число регионов по реализации проекта Росреестра РФ направленному на повышение эффективности использования объектов недвижимости. Проект, стартовавший в 2024 году в рамках создания Национальной системы пространственных данных (НСПД), ориентирован на наполнение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) полными и точными данными. Соглашение подписали Росреестр, ППК «Роскадастр» и Правительство республики.

В рамках данного проекта в Республике Хакасия выявлено 24 га для индивидуального жилищного строительства и 12 га для строительства туристических объектов в Алтайском районе. Кроме того, в 2025 году в Хакасии достигнут показатель 100% установления территориальных зон, зон подтопления и затопления. Практически 100% показатель по границам населенных пунктов (98%).

С 2022 года в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных» в Республике Хакасия проводятся комплексные кадастровые работы - мероприятия, направленные на уточнение границ земельных участков, зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства. Комплексные кадастровые работы проводятся бесплатно для правообладателей недвижимости, границы которой ранее отсутствовали в реестре или в сведениях которых имелись реестровые ошибки. Комплексные кадастровые работы позволяют не только установить границы земельных участков бесплатно для людей, но и выявить возможные несоответствия, исправить старые ошибки. При анализе земельных массивов используются современные методы дистанционного зондирования Земли, полевые обследования и данные из ЕГРН.

На вовлечение в оборот сельхозземель и повышение их плодородия направлена отдельная госпрограмма Минсельхоза России, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2021 г. N 731.

Общая характеристика состояния земельного фонда Республики Хакасия

По данным Росреестра общая площадь земельного фонда Хакасии на январь 2025 года составила 6 156,9 тыс. га.

Рис. 19. Распределение земельного фонда по категориям земель. Республика Хакасия

Площадь земель категории сельскохозяйственного назначения по сравнению с прошлым годом уменьшилась на 1,1 тыс.га (за счет перевода земель в категорию земель промышленности и иного специального назначения, в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов и категорию земель лесного фонда) и стала составлять 1861,2 тыс.га.

Площадь земель категории промышленности и иного специального назначения, соответственно, увеличилась и стала составлять 51,5 тыс.га. В составе земель данной категории на 0,6 тыс.га увеличились земли промышленности.

Площадь земель категории особо охраняемых территорий и объектов увеличилась и стала составлять 269,1 тыс.га. В составе земель данной категории на 0,2 тыс.га увеличились земли рекреационного назначения.

Площадь земель категории лесного фонда увеличилась и стала составлять 3670,8 тыс.га. В составе земель данной категории на 0,3 тыс. га увеличилась площадь лесных земель93 ДОКЛАД о состоянии и использовании земель в Республике Хакасия в 2025 году URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/to/respublika-khakasiya/statistika-i-analitika/Доклад%20Хакасия%202025.pdf .

Объем и динамика цен сделок (предложений)

В рамках настоящего Отчета осуществляется определение кадастровой оценки земельных участков, в связи с чем на этапе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки осуществлен сбор и систематизация данных о рынке земельных участков Республики Хакасия за период с 2019 по 2025 годы.

Отдельно для сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» осуществлен сбор данных о ценовых предложениях по продаже квартир, с целью проведения оценочного зонирования. Описание рынка в данном сегменте приведено в соответствующем разделе настоящего Отчета.

Источниками информации являются: открытые данные сайтов Авито (https://www.avito.ru/), ГИС Торги – продажи государственного и муниципального имущества (https://torgi.gov.ru/new/public). Кроме того, в качестве исходных данных выступают Реестры сделок, а также Реестр «Рыночная информация ГКО» подсистемы рынка недвижимости внутреннего портала НСПД.

Информация в отношении земельных участков оформлена в виде единой таблицы, в которой собраны сведения, необходимые для идентификации и дальнейшей обработки и анализа информации об объектах аналогах, в том числе такие сведения, как:

- источник информации,

- тип сделки,

- вид права,

- полная цена (руб.),

- удельный показатель цены (руб./кв.м.)

- дата сделки / предложения / оценки

- вид объекта недвижимости,

- кадастровый номер земельного участка,

- кадастровый квартал,

- категория земель,

- площадь земельного участка,

- вид использования,

и другие сведения и характеристики объектов аналогов, необходимые для анализа рынка и для дальнейшего использования в расчетах.

Информация в отношении квартир также оформлена в табличном виде. Собраны такие данные, как:

- источник информации,

- ссылка на объявление,

- текст объявления,

- тип сделки,

- полная цена (руб.),

- удельный показатель цены (руб./кв.м.)

- дата предложения,

- вид жилого помещения,

- кадастровый номер / кадастровый квартал.

Проведен предварительный анализ всей собранной рыночной информации по следующим критериям:

- проверка на наличие дублей (например, наличие одной и той же информации в разных источниках. Проверка проведена путем сравнения объектов по местоположению, общей площади, дате сделки/предложения/оценки и полной цене. Дубли исключены из дальнейшего анализа, кроме отдельных случаев, когда иная имеющаяся рыночная информация в сегменте недостаточна);

- полнота собранной рыночной информации (наличие достаточного количества собранной информации по населенным пунктам и муниципальным районам; наличие минимально необходимого набора сведений об объекте аналоге и об условиях сделки/предложения);

- проверка на непротиворечивость данных об объекте (корректность данных о характеристиках объекта, в т.ч. о виде использования, площади, адресе);

- проверка даты сделки/предложения/оценки на актуальность (дата не должна быть позднее даты, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость).

На этапе сбора исключены сведения о предложениях, которые не содержат информации, достаточной для идентификации объекта недвижимости (отсутствует кадастровый номер и/или точный адрес объекта, при этом данные, указанные в тексте объявления, не позволяют установить точное расположение объекта).

Из числа сделок, сведения о которых имеются в распоряжении Бюджетного учреждения, исключены данные по сделкам, совершенным в отношении нескольких объектов, также сделкам с долей (долями) в праве общей долевой собственности.

В соответствии с п. 26.3 Методических указаний, в цены сделок (предложений), для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок (предложений) от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки (в том числе в цены сделок (предложений) с особыми условиями финансирования (при наличии информации), сделок (предложений), включающих движимое имущество). Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы с учетом отличия даты совершения сделки от даты, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость.

С учетом данного требования, на этапе сбора и систематизации данных о сделках, предложениях и результатах пересмотра проведен анализ исходных данных с целью установить наличие особых условий финансирования сделок (предложений), факт включения в сделку (предложение) движимого имущества. Такие обстоятельства Бюджетным учреждением не выявлены, в связи с чем соответствующие корректировки не применялись.

При отличии даты совершения сделки (даты предложения, даты, по состоянию на которую состоялся пересмотр кадастровой стоимости), в цену сделки(предложения) внесены соответствующие корректировки, в целях приведения цен к дате, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость (т.е. на 01.01.2026), с применением индекса. Описание расчет такого индекса приведено в разделе 3.7 настоящего Отчета.

В отношении цен предложений введены корректировки на торг, размер которых определен в соответствии с таблицами из Приложения № 12 к Методическим указаниям.

Для целей анализа рыночной информации и, в дальнейшем, при использовании в расчетах рассматриваются и применяются скорректированные показатели удельной стоимости объектов аналогов.

В соответствии с п. 26.4 Методических указаний, вся собранная рыночная информация должна быть структурирована единообразно.

При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, проведена кодировка, которая складывается из характеристик объекта недвижимости, с обязательным указанием:

сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости, в соответствии с пунктом 26.3 Указаний;

вида использования земельного участка (определяется для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к Указаниям);

кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости;

кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости;

даты подачи объявления (при наличии) и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);

порядкового номера объекта недвижимости. Данный номер представляет собой уникальный идентификатор записи из реестра рыночной информации ПРН НСПД (в отношении рыночных данных по земельным участкам) или идентификатор ГБУ в отношении объявлений, которые были собраны и обработаны в программном комплексе ИС ГКО, используемом в работе Бюджетного учреждения (в отношении рынка квартир).

Всего отобраны для дальнейшего анализа и обработки данные в отношении земельных участков в количестве 3674 записей.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Сделка	Предложение	Установленная рыночная стоимость
Абакан	629	7	59
Черногорск	283	4	17
Саяногорск	444	2	14
Сорск	27	0	1
Абаза	79	2	1
Алтайский район	265	11	11
Аскизский район	200	21	2
Бейский район	121	22	26
Боградский район	61	37	0
Орджоникидзевский район	91	1	0
Таштыпский район	51	32	1
Усть-Абаканский район	724	81	17
Ширинский район	266	60	4
Всего объектов на рынке	3241	280	153

Таблица 19. Количество сведений о сделках, предложениях и результатах пересмотра в разрезе муниципальных районов и отдельных населенных пунктов Республики Хакасия

1. Состав массива данных

Всего по 13 муниципальным образованиям собрано 3 674 объекта, из них:

сделки — 3 241 (88,2 %);

предложения — 280 (7,6 %);

установленная рыночная стоимость — 153 (4,2 %).

Абсолютное преобладание состоявшихся сделок означает, что ценовая информация в основном отражает фактически сложившиеся цены, а не ожидания продавцов, что повышает достоверность выборки для оценочных и аналитических целей.

2. Территориальная концентрация рынка

Крупнейшие рыночные массивы: Усть‑Абаканский район (822 объекта, 22,4 %), г. Абакан (695, 18,9 %) и г. Саяногорск (460, 12,5 %). На эти три территории приходится 53,8 % всей выборки, а с учетом Ширинского (330) и Черногорского (304) районов — 71,1 %.

Столичная агломерация (г. Абакан + Усть‑Абаканский район) формирует 1 517 объектов (41,3 %), причем наибольший массив — именно в пригородном Усть‑Абаканском районе, что свидетельствует об активной малоэтажной застройке в ближайшем пригороде столицы.

Наименьшие по объему рынки — г. Сорск (28 объектов, 0,8 %), г. Абаза (82), Таштыпский (84), Орджоникидзевский (92) и Боградский (98) районы.

3. Активность и ликвидность по территориям

В городских округах структура массива почти полностью состоит из сделок (90–99 %): Орджоникидзевский район — 98,9 %, г. Саяногорск — 96,5 %, г. Сорск — 96,4 %, г. Абаза — 96,3 %, г. Черногорск — 93,1 %; доля предложений минимальна (Саяногорск — 0,4 %, Абакан — 1,0 %, Черногорск — 1,3 %, Сорск — 0 %). Спрос в городах практически мгновенно поглощает предложение — текущее предложение дефицитно, рынок высоколиквиден.

В сельских районах, напротив, высока доля предложений: Таштыпский район — 38,1 %, Боградский — 37,8 %, Ширинский — 18,2 %, Бейский — 13,0 %. В пересчете на 100 сделок здесь приходится 61–63 предложения (Таштыпский, Боградский) и 18–23 (Ширинский, Бейский) против 0,5–1,5 в городах. Сельские рынки характеризуются избыточным предложением, медленным оборотом и длительной экспозицией объектов.

Выводы:

Собранный массив репрезентативен и пригоден для анализа рынка и массовой оценки: 88,2 % данных — состоявшиеся сделки, обеспечивающие достоверные ценовые показатели.

Рынок республики резко поляризован: свыше половины объектов сосредоточено в столичной агломерации и крупных промышленных городах (Саяногорск, Черногорск), где ликвидность максимальна, а предложение дефицитно.

Удаленные сельские районы и малые города (Сорск, Абаза, Боградский, Таштыпский, Орджоникидзевский районы) формируют малоактивные рынки с избыточным предложением; небольшие объемы сделок (от 27 до 91) требуют при оценке объединения таких территорий в укрупненные ценовые зоны.

Степень развитости рынка

Рынок земельных участков является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок.

Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, например, объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены также крупные и дорогостоящие имущественные комплексы, или объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей, в силу специфики таких объектов (например, для использования объекта по назначению требуется дорогостоящее оборудование или специальные разрешения).

Предложение	280
В разрезе сегментов:	СЕГМЕНТ "Общественное использование"	3
СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	13
СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	3
СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	24
СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	3
СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	234
Сделка	3241
В разрезе сегментов:	СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	3
СЕГМЕНТ "Общественное использование"	39
СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	46
СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	189
СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	187
СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"	1577
СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"	297
СЕГМЕНТ "Транспорт"	903
Установленная рыночная стоимость	153
В разрезе сегментов:	СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	3
СЕГМЕНТ "Общественное использование"	23
СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"	17
СЕГМЕНТ "Предпринимательство"	8
СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"	102
Общий итог	3674

Таблица 20. Количество сведений о сделках, предложениях и результатах пересмотра в разрезе сегментов

С учетом изложенного выше, можно сделать вывод, что рынок недвижимости в Республике Хакасия можно охарактеризовать как активный в таких сегментах как "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка", "Транспорт" и "Сельскохозяйственное использование". В сегментах "Общественное использование" и "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)" количество сделок и предложений по продаже земельных участков является незначительным, что объясняется спецификой объектов в сегменте, в связи с чем эти сегменты признаются неактивными.

3.1.2.2. Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости

В соответствии с п. 26.3 Методических указаний, анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов рынка объектов недвижимости:

1) Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

2) Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка;

3) Транспорт;

4) Предпринимательство;

5) Отдых (рекреация);

6) Общественное использование;

7) Производственная деятельность;

8) Сельскохозяйственное использование.

3.1.2.2.1. Обзор сегмента рынка «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

В соответствии с приложениями № 1 и № 2 к Методическим указаниям, к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, а также расположенные на таких участках многоквартирные дома средней этажности (высотой не выше восьми надземных этажей) и многоэтажные жилые дома различного класса комфортности, уровня отделки и обслуживания, и жилые помещения в этих домах.

Наибольший объём жилищного строительства приходится на Абакан — в городе находится около 89,6% совокупной площади жилых единиц, строящихся в Республике Хакасия.

Рынок земельных участков в данном сегменте развит слабо. Имеются единичные совершенные сделки по продаже земельных участков данного сегмента (источник информации Реестр сделок). Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона об оценке, Бюджетным учреждением осуществлен сбор и обработка информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной информации.

Анализ рынка по г. Абакану

Застройка в г. Абакане в предыдущие годы велось двумя способами. Первый – возведение многоквартирных домов в районах города, где земельные участки ранее не использовались, являются вновь сформированными, предлагаются в аренду на аукционе. Второй – точечная застройка в районах города, территория которых ранее была застроена, где застройщики выкупают объекты у собственников (как правило, участки ИЖС или квартиры в малоэтажных многоквартирных домах), сносят существующие строения, самостоятельно формируют земельный участок с изменением ВРИ на средне- или многоэтажную застройку.

Согласно информации, которую озвучила заместитель начальника Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана Каузова Ю.Д., «возможной перспективой для строительства МКД рассматривается улица Маршала Жукова. Район Полярный на сегодняшний день расширяется, он интересен застройщикам — они активно приобретают у граждан индивидуальные жилые дома с целью сноса и формирования земельных участков под строительство МКД. Департаментом для развития многоэтажной застройки рассматривается земельный участок, на котором в настоящее время размещены массивы металлических гаражей и автозаправочная станция. На данной территории будут сформированы участки под возведение трех МКД, также там остается свободное место для строительства в дальнейшем детского сада и спортивного объекта. С продажей указанных участков можно будет говорить, что в районе Полярный и в Абакане в целом свободных участков под МКД более не имеется…

Что касается перспектив многоэтажного строительства, то это будет только самостоятельный выкуп застройщиками земли под старой частной застройкой, и департамент в рамках программы комплексного развития застроенных территорий будет готовить участки под старыми домами барачного типа…

Район, который мы рассматриваем для реализации программы комплексного развития, — улица Аскизская (район улиц Котовского и Белоярская). На этом участке также находятся старые двухэтажные бараки, которые планировалось снести и построить на их месте современные МКД. Однако эта территория сложная… застройщику потребуется расселить немалое число собственников... на таком масштабном земельном участке, который будет сформирован после сноса старого жилья, планируется возведение многочисленных новых МКД. К имеющимся инженерным коммуникациям (тепло-, водоснабжение и водоотведение) подключение таких массивов затруднительно. Поэтому, пока окончательно не проработан вопрос об увеличении коммуникационных мощностей, говорить о формировании земельных участков и их продаже рано»94 Жилищное строительство в Абакане: свободной земли нет, каковы перспективы?-2 https://dzen.ru/a/Zbiod92zTgRUXpwf .

Таким образом, малое количество предложений и сделок на рынке в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» связано с ограниченностью ресурсов на территории города.

В качестве примера самостоятельного выкупа застройщиками земли приведем данные по некоторым сделкам продажи земельных участков, имеющих вид разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. Как правило, такие участки расположены вблизи зоны, где уже возведены или начато строительство новых многоквартирных домов.

Такие объекты на рынке отличаются от аналогичных земельных участков более высокой стоимостью.

Тип сделки	Вид права	Цена объекта, руб.	Удельный показатель цены, руб./кв. м	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м	Дата сделки / предложения / оценки	Кадастровый номер	Адрес	Площадь, кв. м	Категория земель	Вид разрешенного использования
Сделка	Купля-продажа	4575000	7498.77	7797.97	21.11.2024	19:01:040201:117	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, 60-1	610.1	Земли населенных пунктов	под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку
Сделка	Купля-продажа	6000000	7481.3	7779.8	03.12.2024	19:01:040201:67	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Богдана Хмельницкого, 95-1	802	Земли населенных пунктов	земли под домами индивидуальной жилой застройки
Сделка	Купля-продажа	6000000	8019.25	8339.21	28.11.2024	19:01:040201:16	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, дом 62, квартира 2	748.2	Земли населенных пунктов	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку

Таблица 21. Цены сделок по земельным участкам в г. Абакане, в районах старой частной жилой застройки

Анализ рынка по г. Саяногорску

В отношении трех земельных участков, расположенных в Центральном микрорайоне г. Саяногорска, в порядке, предусмотренном ст. 22 Закона о кадастровой оценке, была установлена кадастровая стоимость в размере, равном рыночной стоимости (заседание комиссии состоялось в феврале 2025 года).

Таблица 22. Результаты пересмотра кадастровой стоимости по земельным участкам в г. Саяногорске, сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Такая стоимость установлена по состоянию на 01.01.2022 г., и составила в среднем 2549 руб./кв.м.

Рынок иных объектов недвижимости, кроме земельных участков

Такие объекты как здания - многоквартирные дома, на рынке практически никогда не выступают объектами сделок. К продаже или в аренду предлагаются помещения (жилые и нежилые) в таких домах. Бюджетным учреждением выборочно проанализированы сведения о предложениях и состоявшихся сделках по продаже жилых помещений в различных населенных пунктах республики за период, более близкий к дате оценке, - с 2024 по 2025 годы. Количество изученных данных о сделках и предложениях по продаже квартир составляет 1975 записей, из них 1669 сделок и 306 предложений. К исходным ценам предложений применены корректировки на отличие даты предложения от даты проведения оценки, и на торг. К ценам сделок применена только корректировка на дату.

Размер корректировки на торг принят в размере 6%, по границе диапазона для активного рынка, в соответствии с таблицей «Корректировка на условия рынка для других объектов недвижимости» приложения № 12 к Методическим указаниям.

Корректировка на дату применена на основании данных с сайта Статриелт95 Индексы изменения рыночных цен https://statrielt.ru/indeksy/2407-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-ob-ektov-zhiloj-nedvizhimostiB8мости . Использованы индексы изменения рыночных цен (в рублях за квадратный метр общей площади) объектов жилой недвижимости за временной период без учета местоположения, за период с 01.01.2023 до 01.01.2026. С целью учёта территориального расположения объектов недвижимости для индексов изменения рыночных цен введены полугодовые поправочные территориальные (региональные) коэффициенты. Для Республики Хакасия применимы коэффициенты КВ – для В-группы (остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу, Б-группу и Г-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий). Общий индекс изменения рыночной цены (или стоимости) за длительный период равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, исключая первый индекс, умноженных на полугодовые поправочные территориальные коэффициенты.

Дата	Индексы изменения рыночных цен квартир и комнат в многоквартирных жилых домах вторичного рынка	территориальный коэффициент по группе Кв	корректировка на дату
01.01.2026	1	1	1,00
01.07.2025	1,04	1	1,00
01.01.2025	1,01	1	1,04
01.07.2024	1,06	0,98	1,05
01.01.2024	1,08	1	1,09
01.07.2023	1,05	1	1,18
01.01.2023	0,95	1	1,24

Таблица 23. Расчет корректировки на дату для жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах

Информация о ценах предложений на квартиры (с учетом выше указанных корректировок) обобщена в разрезе различных населенных пунктов (некоторые населенные пункты объединены в одну территорию исходя из сходных ценовых диапазонов сделок и предложений).

В г. Абакане территория разделена с учетом существующих территориальных общественных самоуправлений (ТОС)96 Территориальное общественное управление города Абакана https://тос.абакан.рф/osnovnaya-informaciya-o-tos/ . На территории Красного Абакана отсутствуют средне- и многоэтажные многоквартирные дома, в связи с чем по данному ТОС информация не приводится.

Рис. 20. Карта территориальных общественных самоуправлений г. Абакана

В г. Черногорске выделены районы, где преобладает малоэтажная многоквартирная застройка (9 поселок, поселки КСК и МПС), данные районы объединены с территорией пгт. Пригорска, исходя из сходных ценовых диапазонов сделок и предложений.

В г. Саяногорске выделены поселки Майна и Черемушки, поскольку ценовые диапазоны отличаются.

Наименование населенного пункта	Наименование рйонов населенного пункта (при наличии)	Количество аналогов	Среднее значение цены предложения, руб. за 1 кв.м.	Минимальное значение, руб. за 1 кв.м.	Максимальное значение, руб. за 1 кв.м.
Абакан	Западный	236	68 880.00	102 294.28	138 180.00

Северный	184	73 506.53	105 902.66	135 131.21

Центральный	390	76 172.41	98 477.96	126 453.80

Юго-Западный	91	63 827.07	91 067.11	116 600.67

Гавань	48	79 086.54	89 461.59	101 354.12

Полярный	119	94 912.62	97 405.56	99 898.50

Заречье	35	65 383.06	78 376.38	93 671.33

Южный	11	69 455.56	72 981.68	76 507.81
Черногорск	Черногорск (кроме Пригорска, 9 поселка, поселков КСК и МПС)	279	24 242.42	63 671.07	106 438.36

Черногорск, Пригорск	11	33 399.60	37 550.05	43 478.26

Черногорск, 9 поселок	19	16 848.14	33 047.43	48 639.46

Черногорск, поселок КСК	1	28 623.85	28 623.85	28 623.85

Черногорск, поселок МПС	2	26 246.72	26 422.60	26 598.47
Саяногорск	Саяногорск	188	24 842.27	59 362.39	84 117.65

рп Черёмушки	46	22 883.30	46 461.45	62 435.68

Майна	5	29 085.87	44 795.84	59 042.55
Абаза	32	31 690.14	46 831.61	61 339.61
Сорск	80	11 954.02	24 205.41	42 091.65
с Белый Яр	21	56 666.67	70 095.39	94 842.77
Подсинее	3	48 484.85	68 728.89	80 120.85
Усть-Абакан	31	35 009.90	58 177.45	83 593.38
с Зелёное	5	46 681.72	51 275.74	56 847.13
п Расцвет	6	44 731.18	50 088.44	54 194.81
Бея	7	25 485.44	34 906.87	44 567.06
с Боград	13	21 066.10	33 913.89	50 424.24
с Таштып	7	32 608.70	49 363.92	58 045.00
Вершина Тёи	29	11 463.48	18 095.99	34 938.05
Коммунар	5	25 079.62	37 075.65	43 153.53
п. Копьево	7	12 124.71	23 515.06	34 426.23
Приисковое	3	10 294.12	16 491.73	28 681.06
рп Аскиз	10	10 766.05	25 184.43	41 131.11
с Аскиз	13	40 173.91	60 371.59	78 257.81
с Туим	18	11 629.39	16 513.33	25 110.66
с Шира	9	49 857.60	59 360.85	75 563.29
п Жемчужный	6	37 326.55	49 115.68	61 564.48
п Колодезный	5	35 050.85	49 910.52	58 086.10
В целом по республике	1975	10 294.12	53 309.01	138 180.00

Таблица 24. Средние, минимальные и максимальные цены предложений на квартиры в различных населенных пунктах Республики Хакасия

Наиболее высокие средние удельные показатели цен на квартиры зафиксированы в районах г. Абакана: Полярный (94 912,62 руб./кв. м), Гавань (79 086,54 руб./кв. м), Центральный (76 172,41 руб./кв. м) и Северный (73 506,53 руб./кв. м). Это обусловлено статусом г. Абакана как административного центра Республики Хакасия, высокой плотностью населения, устойчивым спросом на жилье.

Абсолютный максимум удельной стоимости (138 180,00 руб./кв. м) достигнут в Западном районе г. Абакана, что связано с развитой инженерной и социальной инфраструктурой района.

Наибольшее количество объектов приходится на Центральный (390 объектов) и Западный (236 объектов) районы г. Абакана, что свидетельствует о высокой активности рынка и устойчивом спросе на жилье в данных районах.

Повышенные показатели также характерны для населенных пунктов, прилегающих к столице: с. Белый Яр (в среднем 56 666,67 руб./кв. м), Подсинее (48 484,85 руб./кв. м) и Усть-Абакан (35 009,90 руб./кв. м), что отражает распространение столичного уровня цен на ближайшую пригородную зону.

Умеренные показатели зафиксированы в г. Черногорске (в среднем 24 242,42 руб./кв. м по основной части города) и г. Саяногорске (в среднем 24 842,27 руб./кв. м), а также в г. Абаза (31 690,14 руб./кв. м).

Отмечено, что удельные показатели цен некоторых сделок и предложений в п. Пригорск (43 478,26 руб./кв. м) и 9 поселке (48 639,46 руб./кв. м) превышают средний показатель основной части г. Черногорска, что свидетельствует о значительной неоднородности рынка и наличии отдельных высоколиквидных предложений, связанных, вероятнее всего, с индивидуальными особенностями конкретных объектов (например, хорошее состояние ремонта, наличие в цене предложения и сделки стоимости улучшений, меблировки и т.п.). В целом данная ситуация отражает меньший масштаб рынка по сравнению со столицей региона, а также специфику ценообразования в городах республики.

Наименьшие удельные показатели стоимости характерны для г. Сорска (в среднем 11 954,02 руб./кв. м) и удаленных сельских населенных пунктов: Приисковое (10 294,12 руб./кв. м), рп Аскиз (10 766,05 руб./кв. м), Вершина Тёи (11 463,48 руб./кв. м), с. Туим (11 629,39 руб./кв. м), п. Копьево (12 124,71 руб./кв. м), при этом основная масса объектов оценивается в диапазоне 10–35 тыс. руб./кв. м.

В небольших и удаленных сельских поселениях спрос на жилье остается на невысоком уровне, что формирует невысокий уровень рыночных цен.

По результатам анализа рынка в сегменте установлено, что цены сделок и предложений находятся в прямой зависимости от принадлежности объекта к тому или иному муниципальному образованию и району города.

Результаты анализа цен предложений по квартирам использованы в дальнейшем при проведении оценочного зонирования для целей расчета кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

3.1.2.2.2. Обзор сегмента рынка «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Бюджетным учреждением проведен анализ рынка сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества. Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются земельные участки, расположенные в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), дачных некоммерческих партнерствах (ДНП), а также участки для ведения ЛПХ и ИЖС в границах населенных пунктов (источники информации: Реестр сделок, Авито, Torgi.gov.ru).

Всего собрано и проанализировано 1 580 записей о сделках и предложениях. Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки. Абсолютное большинство объектов представлено сделками, в целях повышения достоверности выборки.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Сделка	Предложение
Алтайский район	172	0
Аскизский район	103	0
Бейский район	50	0
Боградский район	30	0
г. Абаза	17	0
г. Абакан	314	0
г. Саяногорск	46	0
г. Сорск	3	0
г. Черногорск	68	0
Орджоникидзевский район	46	0
пгт. Майна	15	0
пгт. Пригорск	1	0
пгт. Черёмушки	20	0
Таштыпский район	28	0
Усть-Абаканский район	496	0
Ширинский район	168	3
Всего объектов на рынке	1580	3

Таблица 25. Распределение земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» в разрезе муниципальных образований

Наибольшее количество сделок представлено на рынке в Усть-Абаканском районе – 496 объектов, в г. Абакане – 314 объектов, в Алтайском районе – 172 объекта, в Ширинском районе – 171 объект.

На эти четыре муниципальные образования приходится 73,5% всех объектов выборки, что свидетельствует о высокой активности рынка в пригородных зонах столицы региона и рекреационных районах.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента, проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты-аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Количество предложений о продаже земельных участков распределено следующим образом:

Вид использования	Количество объектов
Для малоэтажной жилой застройки, для личного подсобного хозяйства	1085
Для садоводства и огородничества	495

Таблица 26. Количество предложений по виду использования земельных участков

Наиболее активным является рынок земельных участков под малоэтажную жилую застройку и ведения личного подсобного хозяйства, что свидетельствует о высоком спросе на участки, пригодные для постоянного проживания и ведения ЛПХ. Однако земельные участки для садоводства и огородничества также демонстрирует значительную активность, что подтверждает его важность для рынка недвижимости в Республике Хакасия.

Земельные участки под малоэтажную жилую застройку, ведение личного подсобного хозяйства

На рынке представлено 1085 объекта с видом разрешенного использования для малоэтажной жилой застройки и для ведения личного подсобного хозяйства. Ниже в таблице представлены данные о предложенных к продаже земельных участках в разрезе их местоположения.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный
г. Абакан	624.87	1 055.03	1 672.19	115
г. Черногорск	258.97	411.31	622.04	35
г. Саяногорск	206.56	230.00	267.58	14
г. Абаза	162.63	195.29	242.20	5
г. Сорск	95.89	161.58	258.22	3
пгт. Пригорск	275.73	275.73	275.73	1
пгт. Майна	86.14	300.22	484.20	12
Алтайский район	13.34	203.48	362.41	158
Аскизский район	14.47	104.80	293.76	97
Бейский район	13.77	68.23	199.13	48
Боградский район	34.43	81.67	162.37	24
Орджоникидзевский район	23.66	65.30	113.35	46
Таштыпский район	22.52	80.32	143.95	27
Усть - Абаканский район	42.86	176.37	672.07	418
Ширинский район	10.59	90.47	215.63	82
Республика Хакасия	10.59	262.76	1 672.19	1 085

Таблица 27. Анализ рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку и ведения личного подсобного хозяйства в разрезе муниципальных образований.

Как видно из таблицы, наибольшая концентрация объектов приходится на Усть-Абаканский район (418 объектов) и Алтайский район (158 объектов). Максимальные значения удельного показателя стоимости зафиксированы в г. Абакане (до 1672.19 руб./кв. м), что обусловлено статусом столицы региона, развитой инфраструктурой и высоким спросом.

На рынке наблюдается четкая зависимость уровня цен от удаленности от административного и экономического центра Республики Хакасия. Максимальные средние значения удельного показателя стоимости зафиксированы в г. Абакане (1 672.19 руб./кв. м) и г. Черногорске (622.04 руб./кв. м), а также в Усть-Абаканском районе (672.07 руб./кв.м.). По мере удаления от столицы удельная стоимость закономерно снижается: так, в пригородных Усть-Абаканском и Алтайском районах средние значения составляют 176–203 руб./кв. м, а в удаленных муниципальных районах (Орджоникидзевский, Бейский, Таштыпский) данный показатель падает до 65–80 руб./кв. м.

Анализ влияния площади на удельную стоимость земельных участков

Для выявления влияния площади земельного участка на его стоимость был проведен дополнительный анализ распределения объектов по диапазонам площадей земельных участков под малоэтажную жилую застройку и ведения личного подсобного хозяйства отдельно в городских населенных пунктах и отдельно в сельских населенных пунктах.

Населенный пункт	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (минимальный)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (средний)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (максимальный)	Площадь, кв. м (минимальная)	Площадь, кв. м (средняя)	Площадь, кв. м (максимальная)	Количество объектов
г. Абакан	624.87	1 055.03	1 672.19	46	823.7	3 128.00	115
г. Черногорск	258.97	411.31	622.04	317	812.25	1 351.00	35
г. Саяногорск	206.56	230	267.58	678	1 218.49	1 533.00	14
г. Абаза	162.63	195.29	242.2	753	1 025.60	1 380.00	5
г. Сорск	95.89	161.58	258.22	1 481.00	1 626.00	1 897.00	3
Общий итог	95.89	816.31	1 672.19	46	873.37	3 128.00	172

Таблица 28. Анализ рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку и ведения личного подсобного хозяйства в городских населенных пунктах по площади

На основе анализа выборки из 172 объектов недвижимости по 5 муниципальным образованиям Республики Хакасия установлено отсутствие статистически значимой зависимости между площадью земельного участка и его удельным показателем стоимости (руб./кв.м.).

Коэффициент вариации удельного показателя стоимости многократно превышает коэффициент вариации площади, что свидетельствует о доминирующем влиянии иных ценообразующих факторов.

Сравнение средних значений по населенным пунктам демонстрирует отсутствие монотонной связи:

- г. Абакан (115 объектов): При разнице в площади в 68 раз (46 и 3 128 кв.м.) удельные показатели сопоставимы (988,04 и 1 057,77 руб./кв.м), тогда как для участков схожей площади (~700 кв.м) они различаются в 2,7 раза (624,87 и 1 672,19 руб./кв.м);

- г. Черногорск (35 объектов): Участок площадью 317 кв. м имеет удельный показатель 334,54 руб./кв. м, тогда как участок площадью 348 кв. м оценивается в 580,46 руб./кв. м. Аналогичная ситуация наблюдается для объектов площадью 586 кв. м и 588 кв. м: их удельные показатели составляют 517,58 руб./кв. м и 281,35 руб./кв. м соответственно (различие почти в 2 раза);

- г. Саяногорск (14 объектов): Участки с минимальной (678 кв.м.) и максимальной (1 533 кв.м.) площадью имеют практически идентичные удельные показатели (212,17 и 210,43 руб./кв.м., различие менее 1%);

- г. Абаза (5 объектов): Участки 753 кв.м. и 1 380 кв.м. имеют удельные показатели 162,63 и 163,28 руб./кв.м. соответственно (различие менее 0,5%);

- г. Сорск (3 объекта): При почти одинаковой площади (1 481 и 1 500 кв.м.) удельные показатели различаются в 1,4 раза (95,89 и 130,63 руб./кв.м.).

Анализ данных по всем городским населенным пунктам подтверждает отсутствие статистически значимой зависимости между площадью земельного участка и его удельным показателем стоимости. Участки с многократной разницей в площади могут иметь сопоставимые удельные показатели, тогда как участки схожей площади демонстрируют существенные различия в стоимости единицы площади. Это свидетельствует о том, что удельный показатель стоимости определяется преимущественно локационными факторами (местоположение, инфраструктура, статус населенного пункта), а не размером участка.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Площадь	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

пгт. Пригорск	от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	275.73	275.73	275.73	1
пгт. Майна	от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	117.36	268.63	459.00	6

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	405.76	448.84	484.20	4

свыше 1 500 кв. м	86.14	97.76	109.37	2
Алтайский район	до 600 кв. м (вкл.)	144.37	161.49	186.69	3

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	54.08	193.14	324.49	22

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	70.81	227.22	330.06	104

свыше 1 500 кв. м	13.34	130.51	362.41	29
Аскизский район	до 600 кв. м (вкл.)	105.93	159.35	212.77	2

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	31.50	134.78	217.06	13

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	18.75	108.02	283.64	49

свыше 1 500 кв. м	14.47	84.89	293.76	33
Бейский район	до 600 кв. м (вкл.)	175.18	175.18	175.18	1

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	64.49	79.80	95.10	2

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	25.63	86.89	199.13	9

свыше 1 500 кв. м	13.77	59.95	141.15	36
Боградский район	от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	102.72	133.63	162.37	3

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	34.43	75.58	117.34	15

свыше 1 500 кв. м	49.22	70.91	117.20	6
Орджоникидзевский район	до 600 кв. м (вкл.)	26.64	62.65	91.67	9

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	51.38	59.57	73.67	9

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	49.63	74.10	113.35	11

свыше 1 500 кв. м	23.66	64.04	108.04	17
Таштыпский район	от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	70.93	86.38	106.26	3

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	22.52	77.38	110.09	11

свыше 1 500 кв. м	39.55	81.40	143.95	13
Усть - Абаканский район	до 600 кв. м (вкл.)	51.38	196.84	342.50	17

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	69.14	187.04	444.32	121

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	57.73	178.59	672.07	231

свыше 1 500 кв. м	42.86	132.47	335.83	49
Ширинский район	до 600 кв. м (вкл.)	52.92	98.01	140.15	4

от 600 до 1 000 кв. м (вкл.)	10.59	94.38	215.63	25

от 1 000 до 1 500 кв. м (вкл.)	17.95	96.87	186.17	36

свыше 1 500 кв. м	18.55	69.41	151.22	17

Таблица 29. Анализ рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку и ведения личного подсобного хозяйства сельских населенных пунктах по площади

Анализ размеров земельных участков для малоэтажной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства подтверждает наличие устойчивой обратной зависимости: с увеличением общей площади земельного участка его удельная стоимость, как правило, снижается.

1. Общая обратная зависимость (для средних и минимальных цен)

В большинстве муниципальных образований (Аскизский, Бейский, Боградский, Усть-Абаканский, Ширинский районы) прослеживается классическая рыночная закономерность: с увеличением площади участка его удельная стоимость снижается. Это особенно ярко выражено в минимальных показателях. Например, в Бейском районе минимум падает с 175.18 руб./кв.м. (до 600 кв. м) до 13.77 руб./кв.м. (свыше 1500 кв.м.). Аналогичная картина в Аскизском и Усть-Абаканском районах.

Средние показатели также демонстрируют устойчивое снижение по мере роста площади в этих районах.

2. Эффект "наиболее востребованного размера" (пик для средних участков)

В некоторых локациях (Алтайский район, пгт. Майна) удельная стоимость не монотонно убывает, а достигает максимума в категории участков от 1 000 до 1 500 кв. м.

В Алтайском районе средняя цена растет с 161.49 руб./кв.м. (до 600 кв.м.) до 227.22 руб./кв.м. (1000–1500 кв.м.).

В пгт. Майна – с 268.63 руб./кв.м. до 448.84 руб./кв.м. в том же диапазоне.

После этого порога (свыше 1 500 кв. м) происходит резкое снижение удельной стоимости. Это указывает на то, что участки площадью 1–1.5 тыс. кв. м являются наиболее ликвидными и востребованными (например, оптимальный размер для ИЖС), поэтому рынок готов платить за них премию за квадратный метр.

3. Особенности максимальных цен (премиальные крупные участки)

Зависимость для максимальных удельных показателей менее однозначна и в ряде случаев демонстрирует прямую зависимость (рост цены за кв. м с ростом площади).

Например, в Аскизском районе максимум растет с 212.77 руб./кв.м. (до 600 кв.м.) до 293.76 руб./кв.м (свыше 1500 кв.м). В Алтайском районе – с 186.69 руб./кв.м. до 362.41 руб./кв.м.

Это говорит о том, что среди крупных участков присутствуют объекты с исключительными характеристиками (коммерческий потенциал, наличие коммуникаций, уникальное расположение), которые оцениваются рынком очень высоко за квадратный метр, в то время как маленькие участки имеют естественный ценовой потолок.

Итоговый резюмирующий вывод:

По массиву данных в целом подтверждается классическое правило оценки недвижимости: чем больше площадь участка, тем ниже его средняя и минимальная удельная стоимость. Однако эта зависимость нелинейна: наиболее высокую среднюю удельную стоимость часто имеют участки средней площади (1 000 – 1 500 кв. м) как самые ликвидные, а крупные участки (свыше 1 500 кв. м) демонстрируют резкое снижение средней цены за квадрат, хотя и могут содержать единичные премиальные объекты с аномально высокой максимальной оценкой.

Анализ рынка земельных участков для малоэтажной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства в разрезе ценовых зон

Рынок земельных участков для малоэтажной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства также характеризуется четкой зависимостью уровня цен от принадлежности к определенной ценовой зоне. В пределах городских округов ценовые зоны ранжируются от I до IV, где I зона соответствует центральным и наиболее престижным районам (в первую очередь, столицы региона) с высокой плотностью населения и устойчивым спросом на землю под индивидуальное жилищное строительство, а периферийные зоны и малые города относятся к территориям с меньшей плотностью застройки и удаленным локациям.

Ценовая зона	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

1 Ценовая зона г. Абакана	773.42	1 191.52	1 672.19	45
2 Ценовая зона г. Абакана	799.05	1 111.98	1 380.63	11
3 Ценовая зона г. Абакана	632.50	953.16	1 306.39	53
4 Ценовая зона г. Абакана	624.87	826.81	1 007.12	6
1 Ценовая зона г. Черногорска	512.84	547.77	594.12	7
2 Ценовая зона г. Черногорска	281.35	388.33	606.00	19
3 Ценовая зона г. Черногорска	258.97	276.52	622.04	9
Ценовая зона г. Саяногорска	206.56	230.00	267.58	14
Ценовая зона г. Абаза	162.63	195.29	242.20	5
Ценовая зона г. Сорск	95.89	161.58	258.22	3

Таблица 30. Распределение объектов группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства» по ценовым зонам

Наиболее высокие средние удельные показатели стоимости зафиксированы в 1-й (1 191,52 руб./кв. м), 2-й (1 111,98 руб./кв. м), 3-й (953,16 руб./кв. м) и 4-й (826,81 руб./кв. м) ценовых зонах г. Абакана. Это обусловлено статусом г. Абакана как административного центра Республики Хакасия, высокой плотностью населения, устойчивым дефицитом свободных земельных участков и максимальной транспортной доступностью.

Абсолютный максимум удельной стоимости (1 672,19 руб./кв. м) достигнут в 1-й ценовой зоне г. Абакана, что связано с реализацией небольших, высоколиквидных участков в районах с развитой инженерной и социальной инфраструктурой.

Наибольшее количество объектов приходится на 3-ю (53 объекта) и 1-ю (45 объектов) ценовые зоны г. Абакана, что свидетельствует о высокой деловой активности рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в столице республики и устойчивом спросе на застройку в данных районах.

Умеренные показатели зафиксированы в 1-й (в среднем 547,77 руб./кв. м) и 2-й (в среднем 388,33 руб./кв. м) ценовых зонах г. Черногорска, а также в ценовой зоне г. Саяногорска (в среднем 230,00 руб./кв. м).

При этом максимальные значения во 2-й (606,00 руб./кв. м) и 3-й (622,04 руб./кв. м) ценовых зонах г. Черногорска превышают средний показатель 1-й зоны города, что свидетельствует о значительной неоднородности рынка и наличии отдельных высоколиквидных предложений. В целом данная ситуация отражает меньший масштаб рынка и более низкую плотность застройки по сравнению со столицей региона, а также специфику ценообразования в промышленных центрах республики.

Наименьшие удельные показатели стоимости характерны для ценовых зон г. Сорска (в среднем 161,58 руб./кв. м) и г. Абаза (в среднем 195,29 руб./кв. м), при этом основная масса объектов оценивается в диапазоне 100–300 руб./кв. м. В данных населенных пунктах (малые и удаленные города) отсутствует острый дефицит земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, а плотность застройки значительно ниже, что формирует невысокий уровень рыночных цен.

По результатам анализа рынка земельных участков для малоэтажной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства установлено, что цены сделок и предложений находятся в прямой зависимости от принадлежности объекта к той или иной ценовой зоне.

Земельные участки под садоводство и огородничество

На рынке представлено 495 объектов для садоводства и огородничества. Ниже в таблице представлены данные о предложенных к продаже земельных участках в разрезе их местоположения в границах муниципальных образований.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

г. Абакан	17.42	338.66	1 008.28	199
г. Черногорск	75.87	267.84	652.63	33
г. Саяногорск	60.17	199.69	468.28	32
г. Абаза	18.30	142.80	562.63	12
пгт. Майна	41.35	65.05	84.38	3
пгт. Черёмушки	48.99	130.81	350.60	20
Алтайский район	43.00	129.26	349.33	14
Аскизский район	26.45	50.76	91.42	6
Бейский район	16.79	64.72	112.64	2
Боградский район	20.50	27.33	61.39	6
Таштыпский район	32.83	32.83	32.83	1
Усть - Абаканский район	50.82	105.08	355.67	78
Ширинский район	10.19	191.85	493.68	89
Республика Хакасия	10.19	232.04	1 008.28	495

Таблица 31. Анализ рынка земельных участков под садоводство и огородничество в разрезе муниципальных образований

Анализ показывает значительную дифференциацию рыночных цен в зависимости от муниципального образования. Наиболее высокие средние значения удельного показателя стоимости характерны для г. Абакана (338.66 руб./кв.м.), что обусловлено статусом столицы региона и развитой инфраструктурой. В то же время, Ширинский район демонстрирует высокий потенциал стоимости (191.85 руб./кв.м.) благодаря рекреационному фактору (близость к озерам). Средние показатели по Республике Хакасия составляют 232.04 руб./кв.м., что отражает общий уровень рынка в данной группе.

Кроме того, был проведен анализ площадей и удельных показателей для земельных участков под садоводство и огородничество отдельно в городских населенных пунктах и отдельно в сельских населенных пунктах

Населенный пункт	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (минимальный)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (средний)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (максимальный)	Площадь, кв. м (минимальная)	Площадь, кв. м (средняя)	Площадь, кв. м (максимальный)
г. Абакан	17.42	338.66	1 008.28	280	678	1500
г. Саяногорск	60.17	199.54	468.28	550	799	1497
г. Черногорск	75.87	267.84	652.63	505	678	1061
г. Абаза	18.3	142.80	562.63	450	640	887
Общий итог	17.42	237.21	1 008.28	280	699	1500

Таблица 32. Анализ рынка земельных участков под садоводство и огородничество в городских населенных пунктах по площади земельных участков

На основе анализа рыночных данных по сегменту земельных участков под садоводство и огородничество в городских населенных пунктах установлено отсутствие статистически значимой зависимости между удельным показателем стоимости (руб./кв.м.) и площадью земельного участка.

Коэффициент вариации удельного показателя стоимости многократно превышает коэффициент вариации площади, что свидетельствует о доминирующем влиянии иных ценообразующих факторов.

Сравнение средних значений по населенным пунктам демонстрирует отсутствие монотонной связи:

Средние площади участков в городах сопоставимы (640–799 кв.м.), однако средние удельные показатели различаются в 2,4 раза (от 142,80 руб./кв.м. в г. Абаза до 338,66 руб./кв.м. в г. Абакане).

В г. Абакане минимальный удельный показатель (17,42 руб./кв.м.) зафиксирован для участка площадью 574 кв.м. При этом максимальной площади (1 500 кв.м.) соответствует удельный показатель 113,33 руб./кв.м., тогда как максимальный удельный показатель (1 008,28 руб./кв.м.) принадлежит земельному участку площадью 604 кв.м.

Аналогичная картина наблюдается по другим населенным пунктам: максимальные значения площади не коррелируют с максимальными значениями удельной стоимости. Отсутствие зависимости удельного показателя стоимости от площади земельного участка обусловлено следующими факторами: местоположением, статусом населенного пункта, обеспеченностью инфраструктурой и иными локационными факторами. Площадь участка влияет на общую кадастровую стоимость (через умножение удельного показателя на площадь), но не на удельную стоимость единицы площади. В группе садоводство и огородничество рыночные участники оценивают преимущественно локационные характеристики участка, а не его размер.

Населенный пункт	Количество объектов	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (мин)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (ср)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (макс)	Площадь, кв. м (мин)	Площадь, кв. м (ср)	Площадь, кв. м (макс)
Алтайский район	14	43	129.26	349.33	684	1 169	1500
Аскизский район	6	26.45	50.76	91.42	1061	1 940	3001
Бейский район	2	16.79	64.72	112.64	805	1 003	1200
Боградский район	6	20.5	27.33	61.39	988	1 397	1500
пгт. Майна	3	41.35	65.05	84.38	575	634	731
пгт. Черёмушки	19	48.99	128.65	350.6	320	629	1437
Таштыпский район	1	32.83	32.83	32.83	608	608	608
Усть - Абаканский район	78	50.82	105.08	355.67	110	985	4781
Ширинский район	4	104.28	155.63	207.12	441	925	1407
Общий итог	133	16.79	84.36	355.67	110	1 022	4781

Таблица 33. Анализ рынка земельных участков под садоводство и огородничество в сельских населённых пунктах по площади

Эффект масштаба и ликвидность:

Анализ рынка показывает, что для земельных участков под садоводство и огородничество площадью до 3000 кв. м (30 соток) характерна стабильность удельных показателей стоимости. Разница в цене за 1 кв. м в этом диапазоне является несущественной. Наиболее ликвидным и востребованным остается классический диапазон от 600 до 1000 кв. м (6–10 соток), где средние удельные показатели достигают своих максимальных значений, однако участки площадью до 3000 кв. м также сохраняют высокую ликвидность и стабильную удельную цену.

Снижение удельной стоимости:

Четкое снижение цены за 1 кв. м начинается при увеличении площади участка свыше 3000 кв. м. Это объясняется общим снижением ликвидности крупных массивов, предназначенных под садоводство, так как покупатели не готовы платить премию за избыточную площадь, требующую дополнительных затрат на освоение и обслуживание. Яркий пример: Усть-Абаканский район, где на участках площадью свыше 3000 кв. м удельная цена снижается до 50,82 руб./кв. м.

Это подтверждает тот факт, что рынок садоводства и огородничества сохраняет приверженность традиционному формату «дачного участка», где земля используется преимущественно для отдыха и личного подсобного хозяйства, а не для коммерческого агробизнеса.

Главный тренд:

В диапазоне до 30 соток (3000 кв. м) удельная стоимость остается относительно стабильной и высокой, однако при превышении этого порога наблюдается отчетливое снижение удельных показателей. Чем меньше участок (в пределах до 30 соток) и чем ближе он к крупным населенным пунктам/рекреационным зонам, тем выше его итоговая удельная стоимость.

Локальные лидеры: Усть-Абаканский район задает объем рынка (57% всех объектов), а Ширинский, Алтайский и Усть-Абаканский районы — ценовые максимумы.

Факторы влияния: На цену критически влияют три фактора: близость к столице региона (Абакан), рекреационный потенциал (Ширинский район) и наличие инфраструктуры. Удаленность и большие площади (более 30 соток) ведут к дисконту удельной стоимости.

Распределение объектов земельных участков под садоводство и огородничество, расположенных в городских населённых пунктах, по ценовым зонам

Для земельных участков под садоводство и огородничество в городских населенных пунктах характерна четкая зависимость уровня цен от принадлежности к определенной ценовой зоне. Ценовые зоны ранжируются от I до VI, где I зона соответствует центральным и наиболее престижным районам города (столица региона) с высокой плотностью населения, развитой инфраструктурой и высоким спросом на земельные участки для ведения садоводства и огородничества в черте города, а VI зона — периферийным территориям и удаленным районам.

Ценовая зона	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный
I ценовая зона (г. Абакан)	246.71	556.65	965.62	46
II ценовая зона (г. Абакан)	17.42	298.5	1 008.28	103
III ценовая зона (г. Абакан)	86.59	220.85	541.65	50
IV ценовая зона (г. Саяногорск, г. Черногорск)	60.17	269.34	652.63	34
V ценовая зона (г. Саяногорск, г. Черногорск, пгт. Черёмушки)	76.01	194.47	440.91	29
VI ценовая зона (г. Абаза)	18.3	142.8	562.63	12

Таблица 34. Распределение объектов земельных участков под садоводство и огородничество расположенных в городских населённых пунктах по ценовым зонам

Наиболее высокие средние удельные показатели стоимости зафиксированы в I ценовой зоне г. Абакана. Это обусловлено статусом г. Абакана как административного центра Республики Хакасия, высокой плотностью населения, максимальной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой, а также спецификой самих объектов на рынке. Например, имеет значение наличие коммуникаций, качество подъездных путей и окружение садового участка.

Умеренные показатели зафиксированы в IV ценовой зоне (в среднем 269.34 руб./кв. м) и V ценовой зоне (в среднем 194.47 руб./кв. м), что отражает меньший масштаб рынка и более низкую плотность застройки в городах Саяногорск и Черногорск по сравнению со столицей республики.

Наименьшие удельные показатели стоимости наблюдаются в VI ценовой зоне (г. Абаза) - 142,80 руб./кв. м, это объясняется тем, что Абаза является небольшим и относительно удаленным городом, где нет нехватки свободных земель для садоводства и огородничества, а плотность застройки невелика. Все эти факторы формируют невысокий уровень спроса и, как следствие, низкие рыночные цены.

Земельные участки для садоводства и огородничества в сельских населенных пунктах характеризуются четкой зависимостью уровня цен от принадлежности к определенной ценовой зоне. Ценовые зоны ранжируются от I до V, где I зона соответствует наиболее востребованным пригородным районам с высокой плотностью населения и развитой инфраструктурой, а V зона - периферийным территориям и удаленным районам.

Ценовая зона	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

I ценовая зона (Усть-Абаканский район, Алтайский район)	43.00	106.39	355.60	87
II ценовая зона (пгт. Черёмушки, Аскизский район, г. Саяногорск, пгт. Майна, Бейский район, Ширинский район)	26.45	114.38	350.60	32
III ценовая зона (Таштыпский район)	32.83	32.83	32.83	1
IV ценовая зона (Алтайский район)	83.96	149.86	239.51	5
V ценовая зона (Боградский район, Бейский район)	16.79	25.82	61.39	7

Таблица 35. Распределение земельных участков под садоводство и огородничество в сельских населённых пунктах по ценовым зонам

Наиболее высокие средние удельные показатели стоимости зафиксированы в IV ценовой зоне (149.86 руб./кв. м), а также во II (114.38 руб./кв. м) и I (106.39 руб./кв. м) ценовых зонах. Высокие показатели в IV ценовой зоне (Алтайский район) обусловлены ограниченным количеством предложений и особыми характеристиками данных участков, а также о высокой волатильности и неоднородности рынка.

Значения в I и во II зонах отражают устойчивый спрос на земельные участки для садоводства в пригородных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Абсолютный максимум удельной стоимости (355.60 руб./кв. м) зафиксирован в I ценовой зоне, что связано с продажей высоколиквидных участков в наиболее востребованных пригородных локациях (Усть-Абаканский и Алтайский районы). Высокое максимальное значение также характерно для II ценовой зоны (350.60 руб./кв. м), что свидетельствует о неоднородности рынка и наличии участков с улучшенными потребительскими свойствами.

Наибольшее количество объектов приходится на I ценовую зону (87 объектов, что составляет 65,9% от общей выборки), что свидетельствует о высокой активности рынка садовой недвижимости в пригородных районах Усть-Абаканского и Алтайского районов, где сохраняется оптимальный баланс между доступностью цен и транспортной доступностью.

Наименьшие удельные показатели стоимости характерны для V ценовой зоны (в среднем 25.82 руб./кв. м), при этом основная масса объектов имеет удельную стоимость в диапазоне 16 - 60 руб./кв. м. В данных локациях (Боградский и Бейский районы) отсутствует острый дефицит земли под садоводство, а удалённость от крупных населённых пунктов и низкая плотность застройки формируют низкий уровень рыночных цен.

Отдельно выделен рынок земельных участков под садоводство и огородничество вблизи озер Ширинского района, характеризующийся ценовой дифференциацией, напрямую зависящей от удаленности объектов от водных границ. В рамках данной группы участков выделены ценовые зоны с ранжированием от I до IV. К I ценовой зоне отнесены наиболее ликвидные и престижные прибрежные территории значимых водных объектов Ширинского района (озера Шира, Иткуль, Тус и др.), отличающихся высоким рекреационным потенциалом. IV ценовая зона, напротив, включает периферийные территории с низкой степенью инфраструктурной освоенности.

Ценовая зона	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

I ценовая зона	138.97	265.83	493.68	45
II ценовая зона	30.95	154.43	299.73	20
III ценовая зона	72.75	107.42	124.76	3
IV ценовая зона	10.19	63.45	257.20	17

Таблица 36. Распределение земельных участков вблизи озёр Ширинского района по ценовым зонам

Наиболее высокие средние удельные показатели стоимости зафиксированы в I (265,83 руб./кв. м) и II (154,43 руб./кв.м.) ценовых зонах. Это обусловлено престижным статусом приозёрных локаций, высокой рекреационной ценностью и устойчивым спросом. Ключевыми факторами ценообразования здесь выступают непосредственная близость к воде, наличие коммуникаций и качество транспортной доступности.

Абсолютный максимум (493,68 руб./кв. м) достигнут в I зоне за счет продажи небольших высоколиквидных участков с уникальными потребительскими свойствами. Значительный разброс цен в II (до 299,73 руб./кв. м) и IV (до 257,20 руб./кв. м) зонах указывает на неоднородность рынка и наличие предложений с улучшенными характеристиками.

Наибольшая рыночная активность наблюдается в I (45 объектов) и II (20 объектов) зонах. Умеренные показатели характерны для III зоны (в среднем 107,42 руб./кв. м) ввиду удаленности от основных рекреационных центров. Наименьшие цены зафиксированы в IV зоне (в среднем 63,45 руб./кв. м, основная масса – 10–150 руб./кв. м) вследствие отсутствия дефицита земли и низкой рекреационной привлекательности. Минимальное значение в выборке (10,19 руб./кв. м) объясняется реализацией крупных земельных массивов или спецификой отдельных сделок.

3.1.2.2.3. Обзор сегмента рынка «Транспорт»

В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Транспорт» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов транспорта, включая объекты гаражного назначения (размещение отдельно стоящих и пристроенных одноэтажных гаражей надземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, в том числе в квартальной жилой застройке), автостоянок, а также сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств и обслуживания автотранспорта, в том числе служебного транспорта.

В силу востребованности данных объектов, рынок земельных участков в сегменте «Транспорт» является активным, объекты данного сегмента представлены во всех крупных и большинстве средних населенных пунктах республики.

Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются объекты гаражного назначения (земельные участки под индивидуальные и блокированные гаражи в составе гаражно-строительных кооперативов), а также участки с видом разрешенного использования «Хранение автотранспорта» и «Обслуживание автотранспорта». Источником информации выступил Реестр сделок, поступивший в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке.

Всего собрано и проанализировано 911 записей о состоявшихся сделках (купля-продажа). Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки.

Муниципальное образование	Количество объектов	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Минимальный)	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Средний)	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Максимальный)
г. Абакан	220	366.63	3 421.38	9316.38
г. Черногорск	182	51.09	2 423.14	9931.09
г. Саяногорск	248	34.03	2 066.15	9985.36
г. Абаза	52	25.59	1 024.51	7931.82
г. Сорск	22	21.48	882.29	4371.49
пгт Пригорск	6	43.85	1 235.25	3562.55
пгт Черемушки	62	51.36	868.57	5024.1
пгт. Майна	5	49.75	810.99	2517.89
Алтайский район	20	21.67	755.13	3498.93
Аскизский район	11	16.49	1 329.70	6677.45
Бейский район	8	4.04	482.28	2825.07
Боградский район	1	79.02	79.02	79.02
Орджоникидзевский район	9	64.07	1 962.57	9281.37
Таштыпский район	2	163.59	272.71	381.83
Усть-Абаканский район	39	16.41	1 565.18	6420.62
Ширинский район	16	10.14	429.07	2449.25
Общий итог	903	4.04	2 174.87	9985.36

Таблица 37 Распределение земельных участков сегмента «Транспорт» в разрезе населенных пунктов

Таким образом, наибольшее количество сделок представлено на рынке в крупных городских округах республики. На долю г. Саяногорска, г. Абакана и г. Черногорска суммарно приходится 650 объектов, что составляет около 72 % от общего числа проанализированных записей (903).

По результатам анализа рынка установлено, что объекты, расположенные в столице региона (г. Абакан), имеют наиболее высокие средние удельные показатели цен сделок — 3 421,38 руб./кв. м, что в 1,4–1,7 раза превышает аналогичные показатели в других крупных городах республики (г. Черногорск — 2 423,14 руб./кв. м, г. Саяногорск — 2 066,15 руб./кв. м). Это обусловлено статусом столицы, высокой плотностью населения и устойчивым дефицитом земельных участков под объекты гаражного назначения в центральных и спальных районах города.

При этом абсолютные максимальные значения удельной стоимости зафиксированы в г. Саяногорске (9 985,36 руб./кв. м) и г. Черногорске (9 931,09 руб./кв. м), что свидетельствует о высокой волатильности рынка в этих городах и наличии единичных сделок по небольшим участкам (20–25 кв. м) в наиболее ликвидных локациях (вблизи плотной жилой застройки).

Наименьшие средние удельные показатели стоимости характерны для Боградского района (79,02 руб./кв. м) и Таштыпского района (272,71 руб./кв. м), что объясняется малым количеством сделок (1 и 2 объекта соответственно), удаленностью от крупных городских центров и отсутствием острого дефицита земли под гаражное строительство.

Из общего числа записей преобладают сведения о состоявшихся сделках купли-продажи земельных участков в составе гаражных кооперативов. Объекты предложений и объекты с установленной рыночной стоимостью в данной выборке отсутствуют, что указывает на высокую ликвидность и активный вторичный оборот именно готовых земельных участков под гаражное строительство и хранение автотранспорта в крупных населенных пунктах Республики Хакасия.

Распределение объектов сегмента «Транспорт» по категориям земель

Земельные участки сегмента «Транспорт», представленные на рынке, относятся преимущественно к одной категории земель. Абсолютная часть объектов-аналогов (100% выборки) относится к категории «Земли населенных пунктов», что обусловлено спецификой объектов в сегменте «Транспорт»: земельные участки предназначены для размещения гаражей и автостоянок, что предполагает их нахождение в непосредственной близости к местам проживания населения для обеспечения транспортной доступности и, соответственно, предполагает их преимущественное расположение в пределах населенного пункта.

Распределение объектов сегмента «Транспорт» по статусу населенного пункта

Рынок сегмента «Транспорт» представлен земельными участками, расположенными в населенных пунктах различного административного статуса. Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что в столице региона и крупных городских округах удельные показатели стоимости значительно выше, чем в районных центрах или сельских поселениях. Это обусловлено высокой плотностью населения, дефицитом свободных территорий под гаражное строительство и высоким спросом на хранение личного автотранспорта в черте города.

Статус населенного пункта	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Мин)	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Ср)	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м. (Макс)	Количество объектов
Столица субъекта (г. Абакан)	366.63	3421.38	9316.38	220
Городской населенный пункт (г. Саяногорск, г. Черногорск, г. Абаза, г. Сорск)	21.48	2031.90	9985.36	506
Населенные пункты в ближайшей окрестности столицы региона (с. Подсинее)	21.67	874.35	3498.93	5
Поселок городского типа (пгт. Пригорск, пгт. Майна, пгт. Черемушки)	43.85	891.25	5024.1	71
Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью (с. Аскиз, с. Белый Яр, с. Расцвет, рп. Усть-Абакан)	28.3	1408.48	6420.62	56
Районные центры региона (райцентры сельскохозяйственных районов) (с. Шира, с. Бея, п. Копьево, с. Боград, с. Таштып	4.04	1368.08	9281.37	19
Крупные сельские населенные пункты (рп. Аскиз, и др.)	16.49	938.54	6677.45	8
Средние и малые сельские населенные пункты	10.14	168.53	785.25	18
Итого	4.04	2174.87	9985.36	903

Таблица 38. Распределение объектов сегмента «Транспорт» по статусу населенного пункта

Лидеры по удельной стоимости:

Наиболее высокие средние удельные показатели зафиксированы в категории «Столица субъекта» (г. Абакан) – 3 421,38 руб./кв. м. Это отражает стабильно высокий спрос и дефицит предложений в престижных и центральных локациях города.

При этом абсолютный максимальный удельный показатель (9 985,36 руб./кв. м) зафиксирован в категории «Городской населенный пункт». Это связано с тем, что в данную группу входят крупные города (г. Саяногорск, г. Черногорск), где отдельные небольшие участки (площадью 20–30 кв. м) в составе ГСК, расположенные в непосредственной близости к плотной жилой застройке или центральным улицам, продаются с высокой удельной наценкой.

Периферийные и сельские территории:

Наименьшие удельные показатели стоимости характерны для средних и малых сельских населенных пунктов (в среднем 168,53 руб./кв. м), а также для поселков городского типа (в среднем 891,25 руб./кв. м). В этих локациях отсутствует острый дефицит земли под гаражное строительство, а плотность автомобильного парка на единицу площади значительно ниже, что формирует низкий уровень рыночных цен.

Районные центры:

Показатели в районных центрах имеют широкий разброс (от 4,04 до 9 281,37 руб./кв. м). Максимальные значения здесь также принадлежат единичным объектам малой площади в наиболее благоустроенных частях поселений, тогда как основная масса сделок проходит по ценам, сопоставимым со стоимостью земли в сельской местности.

Для целей массовой оценки и выбора объектов-аналогов в сегменте «Транспорт» ключевым ценообразующим фактором является принадлежность к крупному городскому округу. Участки в статусе «Столица субъекта» и «Городской населенный пункт» формируют основной массив ликвидных сделок (726 объектов, или 80,4 % от общей выборки в 903 объекта) и демонстрируют устойчиво высокие удельные показатели стоимости.

Распределение объектов сегмента «Транспорт» по ценовым зонам

Рынок сегмента «Транспорт» характеризуется четкой зависимостью уровня цен от принадлежности к определенной ценовой зоне. Ценовые зоны ранжируются от I до IV, где I-я зона соответствует центральным и наиболее престижным районам города (столица региона) с высокой плотностью населения и дефицитом мест для хранения транспорта, а IV-я зона — периферийным территориям и удаленным районам.

Ценовая зона	Количество объектов	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м2 (минимальный)	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м2 (средний)	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м2 (максимальный)
1 ценовая зона г. Абакана	48	428.97	3 488.05	9181.82
2 ценовая зона г. Абакана	66	476.14	3 616.01	9316.38
3 ценовая зона г. Абакана	106	366.63	3 270.01	9090
Ценовая зона г. Черногорск	182	51.09	2 423.14	9931.09
Ценовая зона г. Саяногорск	248	34.03	2 066.15	9985.36
Ценовая зона г. Абаза	52	25.59	1 024.51	7931.82
Ценовая зона г. Сорск	22	21.48	882.29	4371.49
II	151	10.14	1 139.80	9281.37
III	17	4.04	667.08	6677.45
IV	11	10.64	149.96	587.03
Общий итог	903	4.04	2 174.87	9985.36

Таблица 39. Распределение объектов сегмента «Транспорт» по ценовым зонам

Наиболее высокие средние удельные показатели стоимости зафиксированы во 2-й ценовой зоне г. Абакана (3 616,01 руб./кв. м), а также в 1-й (3 488,05 руб./кв. м) и 3-й (3 270,01 руб./кв. м) ценовых зонах столицы субъекта. Это обусловлено статусом г. Абакана как административного центра Республики Хакасия, высокой плотностью населения, устойчивым дефицитом мест для хранения транспорта и максимальной транспортной доступностью, а также спецификой самих объектов на рынке. Например, имеет значение, для каких нужд используются земельные участки под хранение транспорта: для личных или служебных целей.

Абсолютный максимум удельной стоимости (9 985,36 руб./кв. м) зафиксирован в ценовой зоне г. Саяногорска, что связано с продажей небольших участков (20–25 кв. м) в составе ГСК, расположенных в непосредственной близости к плотной жилой застройке. Высокие максимальные значения также характерны для ценовой зоны г. Черногорска (9 931,09 руб./кв. м) и 2-й ценовой зоны г. Абакана (9 316,38 руб./кв. м), что свидетельствует о высокой волатильности и неоднородности гаражного фонда в данных городах и зонах.

Наибольшее количество объектов приходится на ценовую зону г. Саяногорска (248 объектов) и ценовую зону г. Черногорска (182 объекта), что свидетельствует о высокой активности рынка гаражной недвижимости в крупных промышленных городах республики.

Умеренные показатели зафиксированы в ценовой зоне г. Абаза (в среднем 1 024,51 руб./кв. м) и ценовой зоне г. Сорск (в среднем 882,29 руб./кв. м), что отражает меньший масштаб рынка и более низкую плотность застройки по сравнению с крупнейшими городами.

Наименьшие удельные показатели стоимости характерны для IV ценовой зоны (в среднем 149,96 руб./кв. м) и III ценовой зоны (в среднем 667,08 руб./кв. м), при этом основная масса объектов имеет удельную стоимость в диапазоне 100–400 руб./кв. м. В данных локациях (сельские населенные пункты, удаленные районные центры) отсутствует острый дефицит земли под гаражное строительство, а плотность автомобильного парка на единицу площади значительно ниже, что формирует низкий уровень рыночных цен.

Аналитический вывод по ценовым зонам

По результатам анализа рынка в сегменте «Транспорт» установлено, что цены сделок и предложений находятся в прямой зависимости от принадлежности объекта к той или иной ценовой зоне.

Наиболее ликвидными и ценообразующими для сегмента «Транспорт» являются I и II ценовые зоны (I — городские ценовые зоны: г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Абаза, г. Сорск; II — районные центры и поселки городского типа), которые в совокупности формируют 875 объектов (96,9 % от общей выборки) и демонстрируют устойчиво более высокие удельные показатели стоимости по сравнению с сельскими зонами III и IV. Данные зоны рекомендуется использовать в качестве основной базы объектов-аналогов при проведении оценочных расчетов в сегменте «Транспорт».

Распределение объектов сегмента «Транспорт» по площади

Площади объектов находятся в широком диапазоне. Земельные участки. используемые для размещения индивидуальных гаражей (в составе ГСК). имеют меньшую площадь (в среднем 15–50 кв.м.). а для участков. предназначенных для размещения открытых площадок для хранения автотранспорта или крупных гаражных комплексов. характерны большие площади.

Муниципальное образование	Количество объектов	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (мин)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (ср)	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (макс)	Площадь, кв. м (мин)	Площадь, кв. м (ср)	Площадь, кв. м (макс)
г. Абакан	220	366.63	3 421.38	9 316.38	17	102.63	6953
г. Черногорск	182	51.09	2 423.14	9 931.09	12	104.44	3928
г. Саяногорск	248	34.03	2 066.15	9 985.36	12	33.38	419
г. Сорск	52	25.59	1 024.51	7 931.82	21	54.73	1224
г. Абаза	22	21.48	882.29	4 371.49	24	49.36	242
пгт Пригорск	6	43.85	1 235.25	3 562.55	22	24.17	31
пгт Черемушки	62	51.36	868.57	5 024.10	18	34.96	153
пгт. Майна	5	49.75	810.99	2 517.89	20	23.56	34
Алтайский район	20	21.67	755.13	3 498.93	22	584.15	11029
Аскизский район	11	16.49	1 329.70	6 677.45	20	185.64	1623
Бейский район	8	4.04	482.28	2 825.07	20	793.63	2188
Боградский район	1	79.02	79.02	79.02	39	39.00	39
Таштыпский район	9	64.07	1 962.57	9 281.37	16	34.56	122
Усть-Абаканский район	2	163.59	272.71	381.83	32	577.50	1123
Орджоникидзевский район	39	16.41	1 565.18	6 420.62	18	105.46	3014
Ширинский район	16	10.14	429.07	2 449.25	20	36.94	70
Общий итог	903	4.04	2 174.87	9 985.36	12	91.37	11029

Таблица 40. Распределение объектов сегмента «Транспорт» по площади в разрезе муниципальных образований

По результатам анализа выборки можно сделать вывод о наличии обратной зависимости удельной стоимости от площади объекта. Однако эта зависимость не является строгой и однозначной.

В целом прослеживается классическая для рынка недвижимости закономерность (эффект масштаба): с увеличением площади гаража удельная стоимость одного квадратного метра имеет тенденцию к снижению. Коэффициент ранговой корреляции Спирмена по всей выборке составляет ≈ –0,30, что указывает на умеренную монотонную обратную связь. При этом линейная корреляция Пирсона выражена слабее (около –0,05), что обусловлено наличием в данных экстремальных выбросов. Площади объектов в выборке варьируют от 12 до 11 029 кв. м, составляя в среднем 91,37 кв. м.

1. Влияние аномальных значений (выбросов)

В наборе данных присутствуют объекты с аномально большой площадью (например, служебные гаражи площадью от 1 000 до 11 029 кв. м — такие объекты зафиксированы в Алтайском, Бейском, Орджоникидзевском, Аскизском и Усть-Абаканском районах, а также в гг. Абакане и Черногорске). Удельная цена таких объектов экстремально низкая (от 4 до 30 руб./кв. м), что математически усиливает общую отрицательную корреляцию. Однако при фильтрации этих выбросов и анализе только типовых гаражей (площадью до 100 кв. м, что соответствует среднему по выборке уровню 91,37 кв. м) обратная зависимость ослабевает и становится статистически незначимой.

2. Различия по типам гаражей

Зависимость проявляется по-разному в разных группах объектов:

индивидуальные и блокированные гаражи СНП: обратная зависимость выражена умеренно (коэффициент Спирмена ≈ –0,32);

индивидуальные и блокированные гаражи ГНП: обратная зависимость присутствует, но она слабее (коэффициент Спирмена ≈ –0,28);

служебные гаражи: наблюдается слабая прямая зависимость. Однако выборка по этой группе мала (около 30 записей) и сильно искажена упомянутыми выше объектами гигантской площади, поэтому делать однозначные выводы по данной группе некорректно.

3. Различия по муниципальным образованиям

Сила зависимости варьируется в зависимости от локации:

заметна некоторая обратная связь в пгт Черемушки (коэффициент Спирмена ≈ –0,32) и г. Черногорск (коэффициент Спирмена ≈ –0,28);

в г. Саяногорске и г. Абакане зависимость слабая;

в г. Абаза корреляция практически отсутствует (близка к нулю).

Это свидетельствует о том, что в некоторых муниципалитетах фактор площади «перекрывается» другими, более важными факторами ценообразования.

Итоговый вывод

Несмотря на наличие слабой общей тенденции по всей выборке, площадь объекта не является статистически значимым фактором, определяющим удельную цену для типовых гаражей. На итоговую стоимость в большей степени влияют другие характеристики, а зависимость от площади проявляется лишь на аномально крупных объектах.

3.1.2.2.4. Обзор сегмента рынка «Предпринимательство»

В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Предпринимательство» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (магазины, торговые центры, рынки), общественного питания (кафе, рестораны, столовые), делового управления (офисы, административные здания), банковской и страховой деятельности, объектов придорожного сервиса, а также объектов развлечений и иных объектов, используемых с целью извлечения прибыли.

В силу специфики объектов, входящих в сегмент «Предпринимательство», рынок земельных участков в данном сегменте является достаточно активным, объекты данного сегмента на рынке представлены практически во всех населенных пунктах республики, где имеется спрос на коммерческую недвижимость.

Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются объекты торговли (магазины, торговые павильоны), общественного питания и делового управления (источники информации: Авито, Данные ЕГРН, Отчеты об оценке рыночной стоимости). Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона об оценке, Бюджетным учреждением осуществлен сбор и обработка информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной стоимости.

Всего собрано 200 записей о сделках, предложениях и результатах пересмотра кадастровой стоимости. Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Сделка	Предложение	Установленная рыночная стоимость
г. Абакан	16	0	6
г. Черногорск	15	1	1
г. Саяногорск	14	0	0
г. Абаза	7	0	0
г. Сорск	1	0	0
Алтайский район	11	0	0
Аскизский район	36	0	1
Усть-Абаканский район	25	1	0
Бейский район	14	0	0
Орджоникидзевский район	19	0	0
Ширинский район	13	1	0
Боградский район	8	0	0
Таштыпский район	10	0	0
Всего объектов на рынке	189	3	8

Таблица 41. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по типу сделки, в разрезе населенных пунктов

Таким образом, из общего числа записей абсолютно преобладают сведения о состоявшихся сделках.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента «Предпринимательство», проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Площади объектов находятся в широком диапазоне от 12 до 96 784 кв.м. Земельные участки, используемые для размещения торговых павильонов, объектов придорожного сервиса и небольших магазинов, имеют меньшую площадь, а для участков, предназначенных для размещения торговых центров, объектов делового управления, развлечений (например, ипподромов) и крупных складских комплексов, характерны большие площади. При этом, однозначной зависимости цены сделки/предложения от площади объекта не выявлено. На примере объектов, расположенных в г. Черногорске, приведены данные по объектам аналогам с различным показателем размера площади.

Кадастровый номер ОА	Площадь, кв.м.	Адрес	Вид разрешенного использования	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.
19:02:010527:65	25	Республика Хакасия, г. Черногорск, Торговый центр по ул. Юбилейная, 11а,1 ряд, павильон № 20	Для торгового павильона	2117.76
19:02:010526:5776	259	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, улица Генерала Тихонова, земельный участок 5А	Предприятия общественного питания	1361.76
19:02:010714:1990	576	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, улица Мира, земельный участок 030К	Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания	926.50
19:02:010522:68	718.99	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, улица Калинина, земельный участок 19А	Магазины (код 4.4)	2058.05
19:02:010525:793	4800	РХ, г. Черногорск, район Г.Тихонова, 4	для строительства многофункционального общественного здания (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание, административного назначения)	1576.66
19:02:010714:1992	17460	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, улица Мира, земельный участок 030	Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания	924.59

Таблица 42. Примеры объектов сегмента «Предпринимательство» по соотношению площадей и удельных показателей стоимости

Земельные участки сегмента «Предпринимательство», представленные на рынке, относятся преимущественно к категории земель населенных пунктов, что обусловлено спецификой объектов: коммерческая деятельность требует непосредственной близости к потребителям (населению), наличия пешеходного и транспортного трафика, что предполагает их расположение в границах населенных пунктов.

Рынок сегмента «Предпринимательство» представлен земельными участками, которые имеют различное расположение. Одно из отличий – по статусу населенного пункта, к территории которого относится объект недвижимости.

Статус населенного пункта	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

Столица субъекта	1416.61	10564.65	22
Городской населенный пункт	312.27	6272.52	35
Районный центр и прочие перспективные НП	124.88	3397.03	83
Прочие населенные пункты и вне населенных пунктов	54.43	1963.22	60

Таблица 43. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по статусу населенного пункта

Наивысшие показатели стоимости зафиксированы в столице субъекта (г. Абакан), где сосредоточена основная деловая и торговая активность. Наиболее низкие показатели характерны для удаленных сельских населенных пунктов и территорий вне их границ (например, объекты придорожного сервиса).

Местоположение	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

I	4534.78	6010.75	6
II	1416.61	10564.65	14
III	647.89	6272.52	23
IV	289.85	2444.91	28
V	124.88	3533.57	55
VI	101.52	2629.09	53
VII	88.09	998.53	10
VIII	54.43	188.27	11

Таблица 44. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по местоположению

Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что в центральных и исторических частях крупных населенных пунктов (зоны I-II), а также на первых линиях главных улиц удельные показатели цен выше, чем на окраинах или в спальных районах (зоны IV-VI). Значения фактора «Местоположение» ранжируются от I до VIII, где I – это центральная часть г. Абакана (исторический центр, главные проспекты), а VII-VIII – районы небольших и удаленных населенных пунктов, а также территории за пределами населенных пунктов (придорожные зоны).

По результатам анализа рынка установлено, что объекты, расположенные в центральной части г. Абакана и крупных городских округах, имеют наиболее высокие удельные показатели цен сделок и предложений, а объекты, расположенные в небольших населенных пунктах или вне населенных пунктов, - наиболее низкие.

Для определения набора факторов, влияющих на ценообразование объектов сегмента «Предпринимательство», также был проведен анализ зависимости цен сделок (предложений) от численности населения в населенном пункте, на территории которого расположен объект. Численность населения является одним из ключевых ценообразующих факторов, поскольку она напрямую определяет объем потребительского спроса, доступность трудовых ресурсов и уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры.

По результатам анализа данных о численности населения выделены следующие диапазоны.

Численность населения в населенном пункте	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

до 1 000 чел. (вкл)	54,43	1 963,22	35
от 1 000 до 5 000 чел. (вкл)	88.09	3397.03	71
от 5 000 до 20 000 чел. (вкл)	182,76	3533.57	46
от 20 000 до 50 000 чел. (вкл)	608.38	2550.80	9
свыше 50 000 чел.	647.89	10 564,60	39

Таблица 45. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по численности населения в населенном пункте

Рынок сегмента «Предпринимательство» представлен земельными участками, расположенными в населенных пунктах с различной численностью населения. Приведенная выше таблица подтверждает, что более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах (свыше 50 000 человек, что соответствует городам Абакан и Черногорск), а наиболее низкие — для земельных участков в малых населенных пунктах (до 1000 человек).

Для определения набора факторов, влияющих на ценообразование объектов сегмента «Предпринимательство», также был проведен анализ зависимости цен сделок (предложений) от уровня благоустройства территории, на которой расположен объект. Наличие инженерной инфраструктуры, качественных подъездных путей, освещения и других элементов благоустройства напрямую влияет на привлекательность участка для ведения коммерческой деятельности и объем необходимых инвестиций со стороны покупателя. На основе полученных данных можно сделать вывод о прямой зависимости ценообразования от численности населения: более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков, расположенных в крупных населенных пунктах, что обусловлено большим потребительским спросом, развитой инфраструктурой и высокой деловой активностью.

По результатам анализа данных об уровне благоустройства выделены следующие группы.

Уровень благоустройства	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный
Высокий	228.89	10564.60	61
Средний	101.52	4534.78	101
Низкий	54.43	2882.65	38

Таблица 46. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по уровню благоустройства

Земельные участки сегмента «Предпринимательство», представленные на рынке, имеют различный уровень благоустройства. Значительная часть объектов-аналогов имеет средний уровень благоустройства, что обусловлено спецификой объектов в данном сегменте: наличием объектов придорожного сервиса, небольших магазинов в сельских населенных пунктах, а также объектов, размещенных на складских и производственных территориях, которые не всегда требуют высокого уровня коммунального благоустройства.

Представленная выше таблица подтверждает, что более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков с высоким уровнем благоустройства (как правило, это центральные районы крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой), а наиболее низкие — для земельных участков с низким уровнем благоустройства или участков, где данная характеристика не указана в источниках информации (что часто встречается в данных по объектам в малых населенных пунктах или на территориях за пределами населенных пунктов).

На основе полученных данных можно сделать вывод о наличии зависимости ценообразования от уровня благоустройства: более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков с высоким уровнем благоустройства, что обусловлено меньшими затратами покупателя на подключение к инженерным сетям и дополнительное обустройство территории.

Таким образом, в целом по результатам анализа рынка в сегменте «Предпринимательство» установлено, что цены сделок и предложений зависят от нескольких факторов, а именно:

- от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект;

- от местоположения объекта (удаленность от центральных деловых и торговых зон, транспортная доступность);

- от численности населения в населенном пункте. При увеличении численности населения удельная стоимость земельного участка, как правило, возрастает;

- от уровня благоустройства территории. При повышении уровня благоустройства удельная стоимость земельного участка возрастает.

3.1.2.2.5. Обзор сегмента рынка «Отдых (рекреация)»

Потенциал развития туризма в Хакасии раскрыт в Постановлении Правительства Республики Хакасия от 09.04.2024 № 236 «Об утверждении Схемы территориального планирования Республики Хакасия».

Республика Хакасия обладает огромным потенциалом развития всех видов туризма. Комплексное развитие внутреннего и въездного туризма является стратегической задачей укрепления социально-экономического положения региона.

Разнообразный природный ландшафт в сочетании с богатым культурным и этническим многообразием создают необходимые предпосылки для развития туризма в Республике Хакасия.

Наличие разнообразных туристско-рекреационных ресурсов позволяет развивать многие виды туризма, которые условно можно разделить на следующие группы: культурно-познавательный (историко-культурный, этнический, экологический и другие), активный (горнолыжный, снегоходный, водный, спортивный и другие) и специализированный (детский, инклюзивный, лечебно-оздоровительный, сельский, промышленный и другие).

Культурно-познавательный туризм.

Основу культурного наследия Республики Хакасия составляют природно-археологические ландшафты, представленные десятками тысяч археологических объектов.

Музеи под открытым небом (ГАУК РХ "Хакасский республиканский национальный музей-заповедник" (с. Казановка), МАУК музей-заповедник "Хуртуях тас", МАУК "Музей "Древние курганы Салбыкской степи", МБУК "Музей-заповедник "Сундуки", МБУК "Музей под открытым небом "Усть-Сос") стали своего рода туристскими брендами Республики Хакасия. Огромной популярностью у туристов пользуются объекты, где учеными были обнаружены следы древних людей ("Тропа предков", Ширинский район).

Перспективным направлением развития туризма на территории Республики Хакасия является экологический туризм.

В настоящее время в Республике Хакасия функционирует федеральное государственное бюджетное учреждение "Государственный природный заповедник "Хакасский" (далее - заповедник "Хакасский"), в состав которого входят следующие заказники и природные парки:

государственный природный заказник федерального значения "Позарым имени В.М. Зимина";

природный парк "Хакасия";

природный парк "Маранкульский".

Экологический туризм на территории Республики Хакасия представлен шестью особо охраняемыми природными территориями регионального значения - государственными природными заказниками "Боградский", "Июсский", "Кискачинский", "Олений перевал", "Урочище Трехозерки", "Озера Койбальской степи" и семью особо охраняемыми природными территориями регионального значения - памятниками природы "Абазинский бор", "Бондаревский бор", "Очурский бор", "Смирновский бор", "Уйтаг", "Каменный лес", "Ивановские озера".

Среди ООПТ регионального значения наиболее перспективными для развития экотуризма являются: природный парк "Маранкульский" (Таштыпский район), природный парк "Хакасия" (Таштыпский район), государственный природный заказник "Июсский" (Ширинский район), памятник природы "Уйтаг" (Аскизский район), памятник природы "Каменный лес" (Ширинский район) и памятник природы "Ивановские озера" (Орджоникидзевский район).

Активный туризм.

Природно-климатические условия в Республике Хакасия благоприятны для развития активных видов туризма (горнолыжного, снегоходного, водного, спортивного, спелеологического и других).

Сегодня активно действуют и развиваются пять горнолыжных комплексов в регионе (Сюгеш, Гладенькая, Черемуховый лог, Горная жемчужина, Самохвал).

Водный туризм в последние годы становится одним из популярных направлений. Туроператорами региона разработаны водные экскурсионные маршруты. Активно предлагаются любительские и категорийные спортивные сплавы по горным рекам, рафтинг, рыбалка.

Республика Хакасия интереснейший регион для развития спортивного туризма. В г. Абакане построено МАУ города Абакана "Спорткомплекс имени Н.Г. Булакина" - крупнейшее спортивное сооружение Республики Хакасия и юга Красноярского края. Является площадкой для проведения крупных всероссийских, региональных, республиканских и любительских соревнований по плаванию, дзюдо, баскетболу, волейболу, мини-футболу, киокусинкай каратэ-до, вольной и греко-римской борьбе, тхэквондо, спортивным танцам, черлидингу, спортивной аэробике, настольному теннису и другим видам спорта.

Автономное учреждение Республики Хакасия "Спортивная школа "Тея" - это комплекс трасс для беговых лыж общей протяженностью 33 км, соответствующий международным стандартам и имеющий сертификат FIS. Здесь тренируются юниорский, молодежный и основной состав сборных России, сборная Республики Хакасия по лыжным гонкам, сборная страны по лыжному ориентированию, проходят лыжные соревнования. При этом прокатиться на лыжах по трассам "Теи" может любой желающий.

Республика Хакасия обладает значительным потенциалом развития оздоровительного туризма, на ее территории расположены источники минеральных вод различного химического состава и месторождения лечебных грязей.

Санаторно-курортный комплекс региона представлен пятью организациями:

Федеральное государственное бюджетное учреждение детский санаторий "Озеро Шира" Министерства здравоохранения Российской Федерации;

общество с ограниченной ответственностью "Социальные объекты Абаканского рудоуправления "Саянская благодать", включающее: лечебно-оздоровительный санаторий, базу отдыха "Багульник";

общество с ограниченной ответственностью санаторий-профилакторий "Металлург", расположенный на территории МО г. Саяногорск;

Федеральное бюджетное учреждение центр реабилитации Фонда социального страхования Российской Федерации "Туманный";

открытое акционерное общество "Курорт "Озеро Шира" - осуществляющее санаторно-курортное лечение более 120 лет.

Агротуризм - перспективное направление, развитие которого позволит получить мультипликативный социальный эффект - повысить доходность фермерских хозяйств, обеспечить работой сельских жителей, укрепить интерес к сохранению народных традиций и промыслов, сделать сельские поселения более благоустроенными. В целом развитие агротуризма обеспечивает устойчивое развитие сельских территорий и может стать действенным механизмом возрождения малых и отдаленных сел Республики Хакасия.

Промышленный туризм является одним из основных направлений стратегического развития туризма в Республике Хакасия. Экскурсии на промышленные объекты пользуются популярностью у широкого круга туристов, от школьников до крупных партнеров промышленных предприятий.

Самыми посещаемыми в Республике Хакасия являются:

филиал ПАО "Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро" - "Саяно-Шушенская ГЭС имени П.С. Непорожнего" (далее - Саяно-Шушенская ГЭС). Саяно-Шушенская ГЭС является первой в каскаде енисейских гидроэлектростанций. Напорный фронт Саяно-Шушенской ГЭС образует бетонная арочно-гравитационная плотина - уникальное по размерам и сложности возведения гидротехническое сооружение: конструкция плотины не имеет аналогов в мировой и отечественной практике. Плотина Саяно-Шушенской ГЭС входит в десятку самых высоких плотин мира. В сентябре 2021 года состоялась торжественная церемония открытия туристического маршрута на Саяно-Шушенской ГЭС;

акционерное общество "Русал Саяногорский алюминиевый завод" - один из крупнейших российских производителей алюминия. В связи с режимностью объекта посещение его туристами возможно только по предварительному согласованию с руководством завода и соблюдением требований пропускного режима;

интерактивный музей, посвященный истории гидроэнергетики. Музей расположен в учебно-производственном информационно-инновационном центре подготовки персонала ПАО "Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро". Музейный комплекс - это класс виртуальных и стендовых тренажеров, макетный (экскурсионный) класс, интерактивный класс с панорамным 3D-экраном и системой объемного звука.

Анализ рыночных данных по сегменту «Отдых (рекреация)» проведен в отношении земельных участков, с учетом того, что объектами настоящей кадастровой оценки являются исключительно земельные участки. В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Отдых (рекреация)» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов гостиничного, туристического обслуживания и санаторной деятельности: гостиниц, спортивных баз, домов отдыха, санаториев, палаточных городков, кемпингов, домов охотника или рыболова, а также объектов природно-познавательного туризма. Источники информации: Авито, Реестр сделок, Отчеты об оценке рыночной стоимости.

В силу специфики объектов, входящих в сегмент «Отдых (рекреация)», рынок земельных участков в данном сегменте является умеренно активным.

Всего собрано 76 записей о сделках, предложениях и результатах пересмотра кадастровой стоимости. Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются земельные участки вблизи водных объектов (озера Беле, Шира), одна из причин заключается в том, что отдых на озерах Ширинского района пользуется популярностью, что способствует формированию повышенного спроса на объекты, расположенные в этой зоне.

Также на рынке представлены участки в черте крупных населенных пунктов, предназначенные для размещения гостиничных комплексов и объектов административно-делового назначения с элементами рекреации. Кроме того, на рынке имеется несколько объектов, расположенных в таежной горной местности (районы с. Приисковый, г. Гладенькая и др.), которые постепенно формируют нишу активного спортивного отдыха.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента «Отдых (рекреация)», проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты-аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Площади объектов находятся в широком диапазоне от 30 до 255 381 кв.м. По результатам анализа данных о площадях земельных участков выделены следующие диапазоны площадей.

Площадь	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный
до 1.2 тыс. кв.м.	41.47	660	2058.05	20
от 1.2 тыс. (вкл) до 8 тыс. кв.м.	28.97	1079.89	4635	32
от 8 тыс. (вкл) до 30 тыс. кв.м.	4.3	700.28	4135.72	16
от 30 тыс. (вкл.) до 150 тыс. кв.м.	15.21	128.47	304.39	6
свыше 150 тыс. кв.м. (вкл)	81.61	97.54	113.47	2

Таблица 47. Распределение объектов сегмента «Отдых (рекреация)» по диапазонам площадей

Значительная часть земельных участков, представленных на рынке, имеют площадь менее 30 тыс. кв.м. Земельные участки, используемые для размещения небольших летних домиков, гостевых домов или объектов придорожного сервиса, имеют меньшую площадь, но их цены остаются невысокими в силу удаленности от населенных пунктов с развитой инфраструктурой. Для участков, предназначенных для размещения гостиниц в городах, крупных баз отдыха, санаториев, горнолыжных комплексов и объектов природно-познавательного туризма, характерны большие площади и, в некоторых случаях, более высокие удельные показатели стоимости.

В целом, однако, прослеживается зависимость ценообразования от размера площади земельного участка - более высокие удельные показатели стоимости имеют земельные участки меньшей площади, вместе с тем, на ценообразование одновременно оказывают влияние и другие факторы.

Земельные участки сегмента «Отдых (рекреация)», представленные на рынке, относятся к различным статусам населенных пунктов.

Статус населенного пункта	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

Городской населенный пункт	551.85	2498.29	4635	18
Районный центр и прочие перспективные НП	203.1	415.63	756.14	4
Прочие населенные пункты	28.97	186.12	788.15	31
Вне населенных пунктов	15.21	358.49	964.92	23

Таблица 48. Распределение объектов сегмента «Отдых (рекреация)» по статусу населенного пункта

Представленная выше таблица подтверждает, что наиболее высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков в границах городских населенных пунктов (г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск), что обусловлено развитой инженерной и транспортной инфраструктурой, а также высоким спросом на объекты гостиничного обслуживания. Наиболее низкие показатели характерны для территорий небольших сельских населенных пунктов и вне населенных пунктов, за исключением участков, обладающих уникальными рекреационными характеристиками (первая береговая линия озера Беле).

Рынок сегмента «Отдых (рекреация)» представлен земельными участками, которые имеют различное расположение. Для обозначения такого отличия территория республики поделена на условные территории, привлекательность которых ранжируется от наиболее привлекательной - центральные и исторические части крупных населенных пунктов (зоны I-III), до наименее привлекательной– районы небольших сельских населенных пунктов, а также территории за пределами населенных пунктов (зоны VI-VII), которые характеризуются слабо развитой социально-экономической инфраструктурой и низкой транспортной доступностью.

Местоположение	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный
I	3599.36	4635	4
II	4231.40	4231.40	1
III	1416.61	3841.34	4
IV	113.47	2158.58	23
V	28.97	813.87	21
VI	32.98	573.39	19
VII	4.3	69.03	4

Таблица 49. Распределение объектов сегмента «Отдых (рекреация)» по местоположению

Наиболее высокий уровень удельных показателей цен сделок и предложений наблюдается в центральных частях г. Абакана, а самые низкие удельные показатели – в д. Дехановка Бейского района и за пределами населенных пунктов (кроме участков вблизи озер Шира и Беле).

Специфическим и крайне важным фактором для сегмента «Отдых (рекреация)» является наличие и тип природного или инфраструктурного ориентира, определяющего рекреационную привлекательность участка.

Наименование ориентира	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

Административно-деловой центр	203.1	4635	21
Озеро Белё	70.88	964.92	15
Горнолыжные и иные спортивные комплексы	113.47	549.67	3
Природный объект (лес, гора, река, иной)	32.98	1752.55	24
Озеро Шира	28.97	215.67	8
Объекты археологического, культурного и исторического наследия	33.31	66.00	5

Таблица 50. Распределение объектов сегмента «Отдых (рекреация)» по наименованию ориентира

Представленная выше таблица подтверждает, что наиболее высокие удельные показатели стоимости зафиксированы для участков с ориентиром «Административно-деловой центр» (что соответствует участкам под гостиничную застройку в черте города) и «Озеро Белё» (как наиболее востребованная и ликвидная рекреационная зона первой береговой линии). Участки, ориентированные на объекты археологического и культурного наследия, имеют наиболее низкую стоимость, что связано с наличием охранных зон и ограничений в использовании таких территорий.

Таким образом, по результатам анализа рынка в сегменте «Отдых (рекреация)» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

от площади объекта. При увеличении площади участка его удельная стоимость, как правило, снижается;

от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект. При перемещении от городских населенных пунктов к прочим населенным пунктам или за их пределы удельная стоимость земельного участка снижается;

от местоположения объекта. В центральных зонах крупных населенных пунктов удельные показатели стоимости максимальны;

от наименования ориентира. Наличие водного объекта (особенно первая береговая линия озера Беле) или развитой городской инфраструктуры выступает мощным ценообразующим фактором, повышающим стоимость земельного участка.

3.1.2.2.6. Обзор сегмента рынка «Общественное использование»

В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Общественное использование» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов коммунального, социального, бытового, ветеринарного обслуживания, объектов здравоохранения, образования, религиозного использования, объектов общественного управления, обеспечения научной деятельности, объектов спортивного назначения, некоторых объектов природно-познавательного туризма (например, баз и палаточных лагерей для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, а также устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде и т.д.). В данный сегмент также относятся отдельные объекты обеспечения вооруженных сил, внутреннего правопорядка, деятельности по исполнению наказаний.

В силу специфики объектов, входящих в сегмент «Общественное использование», рынок земельных участков в данном сегменте является не активным, объекты данного сегмента на рынке представлены не во всех населенных пунктах республики.

Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются объекты бытового обслуживания, спортивного назначения и, в редких случаях, объекты образования и здравоохранения (источники информации Авито, Реестр сделок, Torgi.gov.ru). Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона об оценке, Бюджетным учреждением осуществлен сбор и обработка информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной информации.

Всего собрано 65 записей о сделках, предложениях и результатах пересмотра кадастровой стоимости. Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Сделка	Предложение	Установленная рыночная стоимость
Абакан	7	2	13
Черногорск	4	0	0
Саяногорск	5	0	1
Сорск	0	0	0
Абаза	0	0	0
Алтайский район	3	0	1
Аскизский район	5	0	0
Бейский район	5	0	7
Боградский район	0	0	0
Орджоникидзевский район	1	0	0
Таштыпский район	5	0	0
Усть-Абаканский район	3	0	1
Ширинский район	1	1	0
Всего объектов на рынке	39	3	23

Таблица 51. Распределение объектов сегмента «Общественное использование» по типу сделки, в разрезе населенных пунктов

Таким образом, наибольшее количество сделок, предложений и состоявшихся пересмотров кадастровой стоимости представлено на рынке в столице региона – г. Абакан. Из общего числа записей преобладают сведения о состоявшихся сделках и пересмотрах кадастровой стоимости.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента «Общественное использование», проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Площади объектов находятся в широком диапазоне от 22 до 148847 кв.м. Земельные участки, используемые для размещения объектов бытового обслуживания, имеют меньшую площадь, а для участков, предназначенных для размещения объектов здравоохранения, спортивного назначения, объектов природно-познавательного туризма и историко-культурной деятельности, характерны большие площади. По результатам анализа данных о площадях земельных участков выделены следующие диапазоны площадей.

Площадь	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

до 1 тыс. кв.м. (вкл)	174.35	12466.67	20
от 1 тыс. до 20 тыс. кв.м. (вкл)	61.37	10165.64	33
от 20 тыс. до 50 тыс. кв.м. (вкл)	50.95	4717.48	6
от 50 тыс. кв.м.	15.21	3117.76	6

Таблица 52. Распределение объектов сегмента «Общественное использование» по диапазонам площадей

На основе полученных данных, можно сделать вывод о том, что имеется прямая зависимость ценообразования от размера площади земельного участка, более высокие удельные показатели стоимости имеют земельные участки меньшей площади.

Категория земель	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный
Земли населенных пунктов	47.47	1857.55	12466.67	61
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	179.47	228.96	278.44	2
Земли особо охраняемых территорий и объектов	15.21	19.94	24.66	2

Таблица 53. Распределение объектов сегмента «Общественное использование» по категориям земель

Земельные участки сегмента «Общественное использование», представленные на рынке, относятся к трем категориям земель. Значительная часть объектов аналогов относятся к категории земель населенных пунктов, что обусловлено спецификой объектов в сегменте «Общественное использование»: земельные участки сегмента предназначены для размещения объектов социального, культурного, спортивного, бытового обслуживания, что предполагает их нахождение в непосредственной близости к местам проживания населения и, соответственно, предполагает их преимущественное расположение в пределах населенного пункта.

Представленная выше таблица подтверждает, что более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков категории земель населенных пунктов, а наиболее низкие - земель особо охраняемых территорий и объектов

Статус населенного пункта	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

Столица субъекта	657.87	3858.43	12466.67	22
Городской населенный пункт	208.43	1492.76	4608.43	8
Районный центр и прочие перспективные НП	179.12	891.70	4395.34	16
Прочие населенные пункты	47.47	153.15	585.15	14
Вне населенных пунктов	15.21	113.91	278.44	5

Таблица 54. Распределение объектов сегмента «Общественное использование» по статусу населенного пункта

Рынок сегмента «Общественное использование» представлен земельными участками, которые имеют различное расположение. Первое отличие – по статусу населенного пункта, к территории которого принадлежит земельный участок. Второе отличие – расположение земельных участков в пределах населенного пункта (для крупных населенных пунктов) или территории (для небольших населенных пунктов или за их пределами).

Местоположение	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

I	4415.34	6478.61	12466.67	8
II	1602.24	2936.81	4608.43	15
III	844.66	1575.01	2229.49	5
IV	302.26	562.48	776.68	8
V	118.06	287.04	727.99	17
VI	47.47	62.35	80.64	9
VII	15.21	37.22	71.79	3

Таблица 55. Распределение объектов сегмента «Общественное использование по местоположению

Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что в центральной части крупных населенных пунктов удельные показатели цен выше, чем на окраинах населенных пунктов или за их пределами. Значения фактора «Местоположение» ранжируется от I до VII, где I – это центральные и исторические районы г. Абакана, а VII – районы небольших и удаленных от столицы региона населенных пунктов, а также территории за пределами населенных пунктов.

По результатам анализа рынка установлено, что объекты, расположенные в центральной части г. Абакана (столице региона), имеют наиболее высокие удельные показатели цен сделок и предложений, а объекты, расположенные в небольших населенных пунктах или вне населенных пунктов, - наиболее низкие.

Таким образом, по результатам анализа рынка в сегменте «Общественное использование» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

- от площади объекта. При увеличении площади участка его удельная стоимость снижается;

- от принадлежности объекта к той или иной категории земель;

- от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект;

- от местоположения объекта.

3.1.2.2.7. Обзор сегмента рынка «Производственная деятельность»

В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Производственная деятельность» относятся земельные участки, предназначенные для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, складского хозяйства, объектов придорожного сервиса, а также земельные участки для недропользования, сельскохозяйственного производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, рыбоводства и иных видов производственной деятельности.

Рынок земельных участков в данном сегменте развит средне, объекты данного сегмента представлены во всех муниципальных образованиях республики.

Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются земельные участки для размещения производственных баз, складских помещений, объектов придорожного сервиса (АЗС, СТО, автомойки), а также земельные участки сельскохозяйственного назначения для хранения и переработки продукции, размещения объектов рыбоводства и птицеводства (источник информации: Авито, Реестр сделок, Torgi.gov.ru). Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 12 Закона об оценке, Бюджетным учреждением осуществлен сбор и обработка информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной информации.

Всего собрано 313 записей о сделках, предложениях и результатах пересмотра кадастровой стоимости. Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Всего	Сделка	Предложение	Установленная рыночная стоимость
Абакан	101	62	5	34
Черногорск	22	4	3	15
Саяногорск	38	27	2	9
Сорск	1	0	0	1
Абаза	3	2	0	1
Алтайский район	15	2	3	10
Аскизский район	4	3	0	1
Бейский район	18	4	0	14
Боградский район	7	7	0	0
Орджоникидзевский район	2	2	0	0
Таштыпский район	2	1	0	1
Усть-Абаканский район	71	47	8	16
Ширинский район	29	26	3	0
Всего объектов на рынке	313	187	24	102

Таблица 56. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по типу сделки, в разрезе населенных пунктов

Таким образом, наибольшее количество сделок, предложений и состоявшихся пересмотров кадастровой стоимости представлено на рынке в столице региона – г. Абакан, а также в Усть-Абаканском районе. Из общего числа записей преобладают сведения о состоявшихся сделках и пересмотрах кадастровой стоимости.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента «Производственная деятельность», проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Площади объектов находятся в широком диапазоне от 20 до 4 181 538 кв.м. Самые маленькие по площади земельные участки, как правило, предназначены для размещения коммунальных объектов и объектов энергетики (например, земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:010732:52, 19:11:130101:201, 19:11:050404:148).

Земельные участки, используемые для размещения объектов придорожного сервиса (АЗС, СТО, автомойки), имеют площадь в диапазоне от 140 до 20000 кв.м.

Большие площади характерны для участков, предназначенных размещения крупных производственных баз и объектов сельскохозяйственного производства. Максимальный размер площадей имеют земельные участки, предназначенные для недропользования (например, земельные участки с кадастровыми номерами 19:04:070403:350, 19:10:100503:548, 19:06:050705:153, 19:04:070403:338 и др.).

По результатам анализа данных о площадях земельных участков выделены следующие диапазоны площадей.

Площадь	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

до 4,5 тыс. кв.м. (вкл)	8.98	972.68	5601.36	160
от 4,5 тыс. до 10 тыс. кв.м. (вкл)	10.4	455.95	1917.42	40
от 10 тыс. до 50 тыс. кв.м. (вкл)	5.85	398.41	1782.93	70
от 50 тыс. до 500 тыс. кв.м. (вкл)	10.97	224.53	1289.61	33
свыше 500 тыс. кв.м.	42.96	109.24	508.65	10

Таблица 57. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по диапазонам площадей

На основе полученных данных, можно сделать вывод о том, что имеется прямая зависимость ценообразования от размера площади земельного участка: более высокие удельные показатели стоимости имеют земельные участки меньшей площади.

Категория земель	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный

Земли населенных пунктов	7.41	5601.36	218
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	17.38	2680	74
Земли сельскохозяйственного назначения	5.85	1097.46	21

Таблица 58. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по категориям земель

Земельные участки сегмента «Производственная деятельность», представленные на рынке, относятся к трем категориям земель. Значительная часть объектов аналогов относятся к категории земель населенных пунктов, что обусловлено спецификой объектов в сегменте: земельные участки предназначены для размещения производственных баз, складских помещений, объектов придорожного сервиса, что предполагает их преимущественное расположение в пределах или в непосредственной близости к населенным пунктам.

Представленная выше таблица подтверждает, что более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков категории земель населенных пунктов. При этом, низкие удельные показатели стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов обусловлены рядом причин – вид использования связан с ведением сельского хозяйства, участок имеет большую площадь и/или расположен в небольших или удаленных населенных пунктах (например, участок с кадастровым номером 19:07:090301:481).

В свою очередь, высокие удельные показатели стоимости земельных участков иных категорий также сформированы под влиянием ряда факторов: маленькие площади земельных участков, вид использования предусматривает размещение объектов энергетики (например, земельные участки с кадастровыми номерами 19:11:050403:2, 19:10:050305:375).

Рынок сегмента «Производственная деятельность» представлен земельными участками, которые имеют различное расположение. Первое отличие – по статусу населенного пункта, к территории которого принадлежит земельный участок.

Статус населенного пункта	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

Столица субъекта	28.64	1286.9	5601.36	102
Городской населенный пункт	30.33	503.35	2524.85	60
Районный центр и прочие перспективные НП	8.13	379.01	2680	46
Прочие населенные пункты	7.41	615.86	2032.33	37
Вне населенных пунктов	8.98	212.16	1105.25	20
Неважно	5.85	90.17	471.06	48

Таблица 59. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по статусу населенного пункта

Наиболее высокие удельные показатели стоимости земельных участков, как и в других сегментах, наблюдаются на рынке в г. Абакане (столице субъекта). При этом, минимальные удельные показатели характерны для земельных участков для размещения улично-дорожной сети и объектов сельскохозяйственного производства (например, участки с кадастровыми номерами 19:01:100404:1016, 19:01:120302:454).

Из общей тенденции выбивается средний показатель удельной стоимости земельных участков, для которых значение фактора «Статус населенного пункта» имеет значение «Прочие населенные пункты». Причиной тому служит зафиксированный факт совершения 24.08.2022 года сделки в отношении 17 земельных участков, расположенных на территории небольших сельских населенных пунктов Ширинского района, предназначенных для размещения объектов энергетики и коммунального обслуживания. Цены сделок варьируются от 101.99 до 2032.33 руб./кв.м. (в зависимости от площади участка).

В числе земельных участков, имеющих значение фактора «Статус населенного пункта» - «Вне населенных пунктов», максимальный показатель удельной стоимости характерен для земельного участка с кадастровым номером 19:07:040601:458, предназначенного для обслуживания и эксплуатации АЗС, кафе, шиномонтажной мастерской.

Второе отличие обусловлено разным расположением земельных участков в пределах населенного пункта (для крупных населенных пунктов) или территории (для небольших населенных пунктов или за их пределами). Значения фактора «Местоположение» ранжируется от I до VII, где I – это центральные районы г. Абакана, а VII – районы небольших и удаленных от столицы региона населенных пунктов, а также территории за пределами населенных пунктов.

Местоположение	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

I	474.97	1336.14	5601.36	35
II	43.58	1462.76	5020.09	45
III	28.64	854.61	3701	53
IV	10.4	294.71	2680	96
V	5.85	349.08	2032.33	76
VI	6.25	55.78	144.87	5
VII	7.41	20.3	45.37	3

Таблица 60. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по местоположению

Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что в центральной части крупных населенных пунктов удельные показатели цен выше, чем на окраинах населенных пунктов или за их пределами.

По результатам анализа рынка установлено, что объекты, расположенные в центральной части г. Абакана (столице региона), имеют наиболее высокие удельные показатели цен сделок и предложений, а объекты, расположенные в небольших населенных пунктах или вне населенных пунктов, - наиболее низкие.

Отклонения от выявленной общей тенденции (снижение удельных показателей по мере перехода от дорогой зоны I к дешевой зоне VII) выявлены в зонах II и V. Такие отклонения обусловлены теми же причинами, что уже были перечислены выше: удельный показатель стоимости в зоне повышается в случае, если земельный участок имеет небольшую площадь, вид разрешенного использования связан с размещением объектов дорожного сервиса или объектов энергетики. Кроме того, цены предложений на рынке, как правило, выше, чем цены совершаемых сделок. Для целей нивелирования такой разницы к ценам предложений, используемым в дальнейшем в расчетах, Бюджетное учреждение применяет корректировки на торг, размер которых определяется на основании информационного материала (Приложение12 к Методическим указаниям).

Поскольку в рамках выше проведенного анализа цен сделок и предложений неоднократно отмечалось влияние на ценообразование такого фактора как вид использования земельного участка, дополнительно проведен анализ по данному элементу сравнения. По результатам анализа выделены следующие виды использования.

Вид использования	удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Средний	Максимальный

Объекты дорожного сервиса	192.67	1187.62	3897.6	21
Складская деятельность	57.63	953.65	5601.36	36
Коммунальное обслуживание, инженерная инфраструктура, гидрометеорологические сооружения	43.61	845.66	4846.04	42
Производственная деятельность	7.41	565.54	5020.09	203
Сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельхозпродукции	8.13	88.04	324.95	7
Улично-дорожная сеть	28.64	28.64	28.64	1
Рыбоводство	5.85	6.14	6.31	3

Таблица 61. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по видам использования

Более высокие удельные показатели характерны для земельных участков, предназначенных для размещения объектов дорожного сервиса (как отдельного подсегмента). Среди объектов производственного назначения на рынке более дорогими являются земельные участки для размещения складов, а наименее дешевыми – для размещения сельскохозяйственных объектов и улично-дорожной сети.

Таким образом, по результатам анализа рынка в сегменте «Производственная деятельность» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

от площади объекта. При увеличении площади участка его удельная стоимость снижается;

от принадлежности объекта к той или иной категории земель;

от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект;

от местоположения объекта;

от вида использования.

3.1.2.2.8. Обзор сегмента рынка «Сельскохозяйственное использование»

В соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, к сегменту «Сельскохозяйственное использование» относятся земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства (на полевых земельных участках), садоводства, огородничества и животноводства.

В силу специфики объектов, входящих в сегмент, рынок земельных участков является активным, однако имеет свою выраженную структуру: преобладают предложения и сделки как с небольшими наделами для ведения ЛПХ, так и с крупными массивами пашни и пастбищ.

Предметом сделок и предложений, представленных на рынке, в основном являются земли сельскохозяйственного назначения (источники информации Авито, Реестр сделок, Torgi.gov.ru).

Всего собрано 531 запись о сделках и предложениях. Собранная информация распределена в разрезе муниципальных образований по типу сделки.

Муниципальные образования (населенные пункты, муниципальные районы)	Сделка	Предложение
Алтайский район	8	56
Аскизский район	21	40
Бейский район	22	35
Боградский район	37	15
Орджоникидзевский район	0	4
Таштыпский район	32	6
Усть-Абаканский район	72	113
Ширинский район	42	28
Всего объектов на рынке	234	297

Таблица 62. Распределение объектов сегмента «Сельскохозяйственное использование» по типу сделки, в разрезе муниципальных образований

Таким образом, структура предложений на рынке характеризуется высокой концентрацией: наибольшее количество объектов сосредоточено в Усть-Абаканском (185) и Ширинском (70) районах. При этом анализ спроса и предложения выявляет следующие тенденции.

Районы с преобладанием предложения: Усть-Абаканский и Алтайский, где основная масса объектов находится в стадии экспонирования.

Районы с высоким спросом: Боградский и Таштыпский, где количество завершённых сделок значительно превышает число текущих предложений.

Превышение числа сделок над предложением в Боградском и Таштыпском районах свидетельствует о высоком реальном спросе и повышенной ликвидности земельных участков в данных локациях.

В целях определения набора факторов, оказывающих влияние на ценообразование объектов сегмента «Сельскохозяйственное использование», проведен анализ характеристик, по которым отличаются объекты аналоги, и зависимость цен сделок (предложений) от этих характеристик.

Площади объектов находятся в широком диапазоне: от 600 кв. м до 12 000 036 кв. м. Земельные участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, имеют меньшую площадь, а для участков, предназначенных для товарного сельскохозяйственного производства (пашни, пастбища), характерны большие площади. По результатам анализа данных о площадях земельных участков выделены следующие диапазоны площадей.

Муниципальный район	Площадь	Удельный показатель стоимости, руб./кв.м.	Количество объектов

Минимальный	Максимальный
Алтайский район	от 20 тыс. до 50 тыс. кв.м. (вкл)	1.02	11.06	6

от 50 тыс. кв.м.	0.26	121.11	58
Аскизский район	от 20 тыс. до 50 тыс. кв.м. (вкл)	0.32	0.39	3

от 50 тыс. кв.м.	0.19	4.07	58
Бейский район	от 1 тыс. до 20 тыс. кв. м (вкл.)	1.54	349.05	8

от 20 тыс. до 50 тыс. кв. м (вкл.)	0.22	2.88	2

свыше 50 тыс. кв. м	0.30	10.42	47
Боградский район	от 20 тыс. до 50 тыс. кв. м (вкл.)	22.62	22.62	1

свыше 50 тыс. кв. м	0.22	17.72	51
Орджоникидзевский район	свыше 50 тыс. кв. м	0.26	4.40	4
Таштыпский район	от 1 тыс. до 20 тыс. кв. м (вкл.)	2.06	2.06	1

свыше 50 тыс. кв. м	0.14	54.81	37
Усть-Абаканский район	от 1 тыс. до 20 тыс. кв. м (вкл.)	24.49	621.23	2

от 20 тыс. до 50 тыс. кв. м (вкл.)	0.43	168.92	39

свыше 50 тыс. кв. м	0.26	120.48	144
Ширинский район	до 1 тыс. кв. м (вкл.)	70.02	1 946.35	11

от 1 тыс. до 20 тыс. кв. м (вкл.)	2.54	692.04	17

от 20 тыс. до 50 тыс. кв. м (вкл.)	1.03	1 068.69	5

свыше 50 тыс. кв. м	0.16	36.33	37

Таблица 63. Распределение объектов сегмента «Сельскохозяйственное использование» по диапазонам площадей и удельным показателям

На основе полученных данных можно сделать вывод о том, что по общему правилу имеется обратная зависимость ценообразования от размера площади земельного участка: более высокие удельные показатели стоимости имеют земельные участки меньшей площади, тогда как с ростом площади удельная цена закономерно снижается. Однако, представленная выше таблица подтверждает существенную дифференциацию удельных показателей стоимости в разрезе кадастровых районов.

Например, в Алтайском районе предлагается к продаже земельный участок площадью 250000 кв.м., удельный показатель цены предложения составляет 121.11 руб./кв.м., из текста объявления следует, что участок предлагается для организации добычи песчано-гравийной смеси, в той время, как вид разрешенного использования не изменен и предназначен для сельскохозяйственного производства. Кроме того, более высокие значения удельных показателей цены характерны для Усть-Абаканского и Ширинского районов, что обусловлено:

- близостью Усть-Абаканского района к столице региона (г. Абакан) и высокой долей участков, перспективных под перевод в ИЖС/рекреацию;

- высоким рекреационным потенциалом Ширинского района (побережье озёр Беле, Тус, Балган), формирующим премию к цене;

- наличием в указанных районах участков малой площади с высокой удельной стоимостью.

Наименьшие удельные показатели стоимости зафиксированы в Аскизском, Боградском и Орджоникидзевском районах, где представлены преимущественно крупные массивы пашни и пастбищ, ориентированные на товарное сельскохозяйственное производство.

Анализ распределения по статусу населенного пункта и местоположению показывает, что подавляющее большинство объектов (более 95%) расположены вне населенных пунктов или в непосредственной близости от них (в границах сельских поселений). Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что объекты, расположенные вблизи столиц регионов или крупных районных центров, имеют более высокие удельные показатели цен благодаря логистической доступности и потенциалу изменения вида разрешенного использования, тогда как объекты в удаленных сельских населенных пунктах или вне их оцениваются наиболее низко.

Ценообразование в данном сегменте формируется исключительно в рамках одной категории земель, где максимальные значения удельной стоимости (до 1 946.35 руб./кв. м) характерны для небольших участков в Ширинском районе с высоким рекреационным потенциалом (например, первая береговая линия озера Беле), а минимальные значения (от 0.14 руб./кв. м) – для крупных массивов пашни и пастбищ в удаленных районах.

Таким образом, по результатам анализа рынка в сегменте «Сельскохозяйственное использование» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

- от площади объекта. По общему правилу, при отсутствии влияния иных факторов, при увеличении площади участка его удельная стоимость снижается;

- от муниципального образования. Максимальные значения удельной стоимости наблюдаются в Усть-Абаканском и Ширинском районах из-за близости к инфраструктуре и высокого рекреационного потенциала, минимальные – в удаленных районах (Таштыпский, Аскизский);

- от расположения относительно ближайшего населённого пункта. Участки, расположенные в границах или в непосредственной близости к крупным населенным пунктам, оцениваются рынком выше, чем удаленные сельхозугодья, поскольку, такие населённые пункты являются для них основным рынком сбыта продукции, а также повышает возможности обеспечения сельскохозяйственной деятельности за счет более высокого уровня инженерного обеспечения (дороги, коммуникации и т.д.).

Кроме того, на цену предложений оказывает влияние перспективное использования земельного участка в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.

3.1.3. Информация, необходимая для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке

3.1.3.1. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.

Согласно п. 26.3 Методических указаний, на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Указаниям.

Обзор рынка объектов недвижимости, сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование методов оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуальный расчет).

Для определения ценообразующих факторов объектов недвижимости Бюджетным учреждением проведен анализ информации о рынке в целом (для определения факторов 1 и 2 типа) и рыночных предложений из открытых интернет-источников (для определения факторов 3 типа). Авторы объявлений, как правило, стремятся к наиболее выгодному позиционированию предлагаемого к продаже или аренде объекта. В своих объявлениях участники рынка указывают характеристики объекта недвижимости, по их мнению, наиболее существенно влияющие на цену предложения. Таким образом, в результате обобщения регулярно упоминаемых типичных характеристик можно получить ценообразующие факторы, наиболее важные с точки зрения участников рынка и формирующие цену объектов, относящихся к определенному сегменту рынка.

Далее в табличной форме приведен перечень ценообразующих факторов.

Сегмент (сегменты) рынка недвижимости	Состав ценообразующих факторов, обоснование
1 тип	2 тип	3 тип
«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	Ипотечное кредитование, наличие региональных программ развития территорий или поддержки отдельных групп населения. Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение (населенный пункт, район в населенном пункте), близость к объектам, положительно влияющим на стоимость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры) Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен	Вид использования (фактический или планируемый) для земельных участков Площадь, этаж, количество комнат для квартир Обоснование: информация продавцов
«Садоводство и огородничество, малоэтажная застройка»	Ипотечное кредитование, наличие региональных программ развития территорий или поддержки отдельных групп населения. Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение в пределах региона, расположение в пределах населенного пункта, окружение объекта, наличие (близость) объектов социально-коммунальной инфраструктуры, положительно влияющих на стоимость объектов недвижимости Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен	Вид использования (фактический или планируемый), площадь, наличие благоустройства, хозяйственных построек, ограждения для земельных участков Обоснование: информация продавцов
«Транспорт»	Не установлено	Расположение в пределах региона, расположение в пределах населенного пункта, окружение объек-та Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен	Вид использования, площадь Обоснование: информация продавцов
«Предпринимательство»	Наличие федеральных и региональных программ развития и поддержки предпринимательства (кредитование, льготы, в том числе налоговые, и т.п.) Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение в пределах региона, расположение в пределах населенного пункта, окружение объекта, наличие и качество транспортной инфраструктуры (автодороги, пешеходные дорожки, ж/д пути и т.п.) Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен; информация, представленная в отчетах (экспертных заключениях) при пересмотре кадастровой стоимости	Вид использования, площадь Обоснование: информация продавцов
«Отдых (рекреация)»	Наличие федеральных и региональных программ развития туризма, сохранения исторического и культурного наследия Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение относительно природных объектов (озера, реки, заказников, заповедников), объектов культурного и исторического наследия, окружение объекта, наличие и качество транспортной инфраструктуры (автодорог) Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен; информация, представленная в отчетах (экспертных заключениях) при пересмотре кадастровой стоимости	Категория земель, вид использования (фактический или планируемый), площадь, наличие и уровень благоустройства Обоснование: информация продавцов
«Общественное использование»	Наличие федеральных и региональных программ развития территории Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение в пределах региона, расположение в пределах населенного пункта, окружение объек-та Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен; информация, представленная в отчетах (экспертных заключениях) при пересмотре кадастровой стоимости	Категория земель, вид использования (фактический или планируемый), наличие и уровень благоустройства Обоснование: информация продавцов
«Производственная деятельность»	Наличие федеральных и региональных программ развития и поддержки отрасли производства (кредитование, льготы, в том числе налоговые, и т.п.) Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение в пределах региона, расположение в пределах населенного пункта, наличие и качество транспортной инфраструктуры (автодороги, ж/д пути и т.п.) Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уровнем цен; информация продавцов; информация, представленная в отчетах (экспертных заключениях) при пересмотре кадастровой стоимости	Категория земель, вид использования, площадь Обоснование: информация продавцов
«Сельскохозяйственное использование»	Наличие федеральных и региональных программ развития и поддержки отрасли; состояние экологии Обоснование: результаты анализа экономических, социальных, экологических и прочих факторов (раздел 3.1.1 Отчета)	Расположение в пределах региона, близость к населенным пунктам (пунктам сбыта продукции), близость к водоемам (река, пруд, озеро), наличие и качество транспортной инфраструктуры Обоснование: выявлена взаимозависимость между значениями ЦОФ и уров-нем цен; информация продавцов; информация, представ-ленная в отчетах (экс-пертных заключениях) при пересмотре кадастро-вой стоимости	Вид использования (фактический или планируемый), возможность перевода в другую категорию и изменения ВРИ (для производственных целей, для ИЖС или иного использования), характеристики почв, площадь Обоснование: информация продавцов

Таблица 64. Перечень ценообразующих факторов в разрезе сегментов

Бюджетным учреждением исследован вопрос о нахождении объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, с целью установить степень влияния данного фактора на ценообразование объектов недвижимости.

Информация о существующих ограничениях, связанных с вхождением объекта недвижимости в ту или иную ЗОУИТ, чаще всего содержится в извещении о проведении аукционов по предоставлению земельных участков в аренду. В иных случаях (в том числе при размещении объявлений о продаже земельных участков и расположенных на них объектов) отсутствуют сведения о том, в какую из зон входит объект.

При этом, Бюджетным учреждением выявлен более низкий уровень цен сделок и предложений в зоне подтопления садовых земельных участков в районе г. Абазы, в сравнении со схожими участками, не попадающими в зону подтопления. В связи с этим, принято решение использовать в расчетах корректировки, учитывающие влияние фактора вхождения объекта оценки в границу зоны с особыми условиями использования территории, а именно, зоны подтопления.

По другим ЗОУИТ, исходя из рыночной информации, Бюджетное учреждение приходит к выводу о том, что степень влияния такого фактора, как нахождение объектов недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, на ценообразование объектов недвижимости на свободном конкурентном рынке минимальна.

3.1.3.2. Обоснование методов оценки кадастровой стоимости

В соответствии с п. 26.3 Методических указаний, обзор рынка объектов недвижимости должен содержать обоснование методов оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуальный расчет).

Согласно п. 49 Методических указаний, индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

Согласно п. 54 Методических указаний, допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в качестве исходных данных для установления кадастровой стоимости в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Кроме того, в соответствии с п. 54(1) Методических указаний, при наличии информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона о государственной кадастровой оценке, бюджетным учреждением или судом в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в год проведения государственной кадастровой оценки, соответствующая рыночная стоимость устанавливается в качестве кадастровой стоимости по итогам проведения государственной кадастровой оценки.

В ходе сбора и анализа рыночной информации Бюджетным учреждением, в числе прочего, осуществлен сбор данных об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости (ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке).

С учетом положений п. 54, 54 (1) Методических указаний, Бюджетным учреждением принято решение о применении метода индивидуального расчета для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости таких объектов, определенной в отчетах, выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости, а также в заключениях экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в рамках процедуры пересмотра кадастровой стоимости, с индексацией результатов установления стоимости на дату определения кадастровой стоимости. Метод применяется для таких земельных участков, стоимость которых была пересмотрена в установленном законом порядке по состоянию на 01.01.2022 и по состоянию на 01.01.2026.

Для остальных объектов оценки применимы методы массовой оценки, поскольку информация о рынке недвижимости на территории Республики Хакасия является достаточной, а в пределах сегментов возможна группировка объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, с построением единой модели определения кадастровой стоимости.

3.2. Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования

Согласно п. 33 Методических указаний, в процессе определения кадастровой стоимости Бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Для целей Указаний ценовая зона представляет собой часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (п. 36 Методических указаний).

По результатам проведенного анализа рынка можно сделать вывод, что достаточная рыночная информация имеется в таких сегментах, как:

- «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» (1975 записей о сделках и предложениях о продаже квартир);

- «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» (948 записей о сделках и предложениях в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки);

- «Транспорт» (911 записей о сделках и предложениях в отношении земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных гаражей в городских населенных пунктах).

По другим сегментам рыночная информация представлена в таком объеме, который не позволяет выделить соответствующие зоны, поскольку объекты, представленные на рынке, существенно различаются по местоположению и окружению, а также по виду использования, площади и иным характеристикам.

3.2.1. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

В разделе 3.1.2.2. Обзор состояния рынка по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» настоящего Отчета проведен, в числе прочего, анализ рынка квартир в многоквартирных домах средне- и многоэтажной жилой застройки. Для данного сегмента характерно распределение объектов по территории всей республики, при этом наибольшая концентрация объектов, предложенных на рынке, приходится на г. Абакан, г. Черногорск и прилегающие к ним территории Усть-Абаканского района (рп. Усть-Абакан, п. Расцвет), и Алтайского района (с. Подсинее, с. Белый Яр).

Распределение объектов сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» на территории республики позволяет сделать следующие выводы:

- застройка ведется исключительно на земельных участках категории земель населенных пунктов;

- средне- и многоэтажная застройка характерна для всех городских населенных пунктов республики, а также отдельных сельских населенных пунктов, в которых имеются централизованные коммуникации (электро-, тепло- и водоснабжение).

В соответствии с п. 40 Методических указаний, оценочное зонирование проведено Бюджетным учреждением следующим образом:

1. Территория разделена на основе данных административно-территориального деления, с учетом факторов, влияющих на использование территорий (социально-экономических, природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров, и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Границы ценовых зон установлены на карте территории республики по границам основных населенных пунктов (городов, районных центров и некоторых сельских населенных пунктов, по которым имеется рыночная информация о ценах предложений). В границах города Абакан дополнительно при нанесении данных на карту использовано кадастровое деление по кварталам, для удобства дальнейшего использования информации при определении кадастровой стоимости объектов оценки (в отношении объектов оценки в Перечне предоставлена информация о принадлежности к тому или иному кадастровому кварталу).

2. Типовым объектом является квартира, что исключает необходимость дополнительного анализа вида использования объектов.

3. В составе ценовых зон определены характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных видов разрешенного использования.

На рынке в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» характерным является объект недвижимости, который имеет следующие характеристики:

- вид объекта: квартира;

- площадь: от 30 до 50 кв.м., среднее значение 41 кв.м.

Зависимость цены от расположения квартиры на этаже не выявлена. Информация о количестве комнат доступна только в тексте объявлений. Данные из Перечня сделок не позволяют установить количество комнат в квартирах, такие данные в ЕГРН также отсутствуют, в связи с чем не используются в качестве характеристики типового объекта.

В соответствии с п. 41 Методических указаний, по результатам оценочного зонирования устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон. В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен или затрат на создание объектов недвижимости, для данной зоны обозначается наиболее вероятный интервал цен, а также затрат.

Соответствующие сведения о ценах сделок и предложений представлены в разделе 3.1.2.2 настоящего Отчета «Обзор состояния рынка по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» и в Приложении 1.6. «Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)».

Исходя из характеристик типового объекта, для сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» определен удельный показатель средней рыночной цены квартир в расчете на единицу площади (1 кв.м.), на основе данных о ценах предложений.

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам. Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%.

Основой для деления населенных пунктов на зоны или отнесения района города к той или иной зоне является административно-территориальное деление (например, в г. Саяногорске выделены Майна и Черёмушки; в г. Черногорске — Пригорск и некоторые районы города с преобладающей малоэтажной застройкой), а также кадастровое деление (близлежащие кадастровые кварталы объединены в одну зону, если средний показатель удельной стоимости квартир является схожим по размеру).

Можно отметить, что к более дорогим зонам в г. Абакане относятся районы исторической части города (ул. Щетинкина и ул. Ленина), новые районы города (ул. Авиаторов, ул. Торосова, пр. Др. Народов, ул. Арбан, ЖК Комарово и др.), а к зонам с низкими значениями цены относятся удаленные от центра районы (Нижняя и Верхняя Согра, Молодежный, район ул. Заводской, часть района МПС, ул. Согринская и др.).

Ниже представлена информация в табличном виде о ценовом зонировании по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

Наименование населенного пункта	Зона	Удельный показатель средних рыночных цен типовых объектов (квартир), руб. за 1 кв.м.	отличие между зонами, %
г. Абакан	1	100 944,71

2	88 896,78	11,94

3	76 141,30	14,35
г. Черногорск (кроме Пригорска и некоторых районов), с. Белый Яр, рп. Усть-Абакан, с. Подсинее	4	64 381,82	15,44
г. Саяногорск (кроме п. Майна и рп. Черёмушки), с. Аскиз, с. Шира, п. Жемчужный, п. Колодезный, п. Расцвет, с. Зелёное	5	57 353,60	10,92
г. Абаза, с. Таштып, п. Майна, рп. Черемушки	6	44 922,31	21,67
Районы г. Черногорска: 9 поселок, поселок КСК, поселок МПС, Пригорск; с. Бея, с. Боград, с. Коммунар	7	32 588,24	27,46
г. Сорск, рп Аскиз, п. Вершина Тёи, п. Копьево, с. Приисковое	8	21 186,80	34,99

Таблица 65. Зонирование в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» (по республике в целом)

Итоговая информация по оценочному зонированию территории использована для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости (п. 43 Методических указаний).

Рис. 21. Распределение цен сделок и предложений на квартиры в г. Абакане

Рис. 22. Распределение цен сделок и предложений на квартиры в Республике Хакасия

3.2.2. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Оценочное зонирование в группе земельных участков под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство

Анализ земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки приведен в разделе 3.1.2.2.8 настоящего Отчета, содержащем обзор состояния рынка по сегменту "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка".

В целом по сегменту можно сделать следующие выводы:

- более высокий уровень цен предложения отмечается для объектов в г. Абакане, а также для объектов, расположенных в г. Черногорске и некоторых населенных пунктах в ближайшем окружении столицы региона (на территории Усть-Абаканского района -рп. Усть-Абакан, с. Калинино, с. Зеленое, д. Чапаево и др., на территории Алтайского района – с. Белый Яр, с. Подсинее и др), что объясняется близостью объектов к г. Абакану, как территории с более высоким уровнем социально-экономического развития;

- для некоторых участков фактором, влияющим на цену предложения, является близость к природным объектам, например, для земельных участков, расположенных на территории Ширинского района – близость к озерам Шира, Беле и т.п., в п. Майна - к реке Енисей, и др.;

- земельные участки сегмента при одинаковом наименовании вида разрешенного использования имеют особенности в зависимости от того, где расположены. Например, в большинстве сельских населенных пунктах земельные участки с разрешенным использованием «для ведения ЛПХ» схожи с земельными участками для индивидуального жилищного строительства, поскольку предусматривают размещение жилых домов. В отдельных населенных пунктах, площади таких земельных участков значительно больше, и по виду использования они схожи с видом использования, предусматривающим ведение огородничества, поскольку предусматривают выращивание сельскохозяйственных культур без размещения жилых домов.

Таким образом, для одного и того же наименования вида использования набор ценообразующих факторов может быть различным.

В соответствии с п. 40 Методических указаний, оценочное зонирование проведено Бюджетным учреждением следующим образом:

1. Территория разделена на основе данных административно-территориального деления, с учетом факторов, влияющих на использование территорий (социально-экономических, природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров, и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Границы ценовых зон установлены на карте территории республики по границам основных населенных пунктов (городов, районных центров и некоторых сельских населенных пунктов, по которым имеется рыночная информация о ценах предложений). В границах города Абакан дополнительно при нанесении данных на карту использовано кадастровое деление по кварталам, для удобства дальнейшего использования информации при определении кадастровой стоимости объектов оценки (в отношении объектов оценки в Перечне предоставлена информация о принадлежности к тому или иному кадастровому кварталу).

2. Типовым объектом является земельный участок, имеющий вид использования, предусматривающий возведение объектов индивидуальной жилой застройки (а также предназначенный для ведения ЛПХ), как наиболее распространенный вид.

3. В составе ценовых зон определены характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных видов разрешенного использования.

Границы ценовых зон установлены на карте территории республики по границам городских населенных пунктов (г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Абаза, г.Сорск). В границах города Абакан дополнительно выделено четыре территории с различным уровнем цен сделок и предложений, в границах г. Черногорск выделено три территории с различным уровнем цен сделок и предложений. При нанесении границ ценовых зон на карту использовано кадастровое деление по кварталам, для удобства дальнейшего использования информации при определении кадастровой стоимости объектов оценки (в отношении объектов оценки в Перечне предоставлена информация о принадлежности к тому или иному кадастровому кварталу).

В группе объектов под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство спросу и предложению соответствует объект, который имеет следующие характеристики:

- вид объекта: земельный участок;

- площадь: от 600 до 1200 кв.м.;

- категория земель: земли населенных пунктов;

- обеспеченность инженерными коммуникациями: подключен к централизованному энергоснабжению или имеется возможность такого подключения.

В соответствии с п. 41 Методических указаний, по результатам оценочного зонирования устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон.

Соответствующие сведения о ценах сделок и предложений представлены в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета «Обзор состояния рынка по сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» и в Приложении 1.6. «Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)».

Исходя из характеристик типового объекта, для земельных участков под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в городских населенных пунктах определен удельный показатель средней рыночной цены земельного участка в расчете на единицу площади (1 кв.м.), на основе данных о ценах сделок и предложений.

Населенный пункт	Ценовая зона	Средний удельный показатель, руб./кв.м.	Отличие в %
г. Абакан	1 Ценовая зона г. Абакана	1368.4
г. Абакан	2 Ценовая зона г. Абакана	1220.83	-11%
г. Абакан	3 Ценовая зона г. Абакана	1024.6	-16%
г. Абакан	4 Ценовая зона г. Абакана	826.81	-19%
г. Черногорск	1 Ценовая зона г.Черногорска	547.77	-34%
г. Черногорск	2 Ценовая зона г.Черногорска	447.74	-18%
г. Черногорск	3 Ценовая зона г.Черногорска	353.68	-21%
г. Саяногорск	Ценовая зона г.Саяногорска	230	-35%
г. Абаза, г. Сорск	Ценовая зона г. Абаза, г.Сорск	182.65	-21%

Таблица 66. Ценовое зонирование в сегменте «Садоводство и огородничество, земельные участки под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в городских населенных пунктах

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам. В отношении земельных участков под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в городских населенных пунктах выделены ценовые зоны в зависимости от того, в пределах какого из городов находится земельный участок - объект оценки. Территории, на которых отсутствуют ценовые предложения, объединены, исходя из допущения, что на таких территориях ценообразование является единообразным.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%.

Рис. 23. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в г. Абакане

Рис. 24. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в городских населенных пунктах Республики Хакасия

Оценочное зонирование группы земельных участков с видом разрешенного использования «Садоводство и огородничество»

Анализ рынка земельных участков, предназначенных для ведения садоводства и огородничества, приведен в разделе 3.1.2.2.8 настоящего Отчета «Обзор состояния рынка по сегменту "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"».

По результатам анализа рынка можно сделать следующие выводы:

- более высокий уровень цен предложения отмечается для объектов в г. Абакане, а также в г. Черногорске, городском населенном пункте, расположенного в ближайшем окружении столицы региона. Это обусловлено близостью к г. Абакану как территории с более высоким уровнем социально-экономического развития, и большей численностью населения в данных городских населенных пунктах.

Основными ценообразующими факторами для данной группы земельных участков являются:

- статус и социально-экономический масштаб населенного пункта (административное значение, уровень развития инфраструктуры, численность населения).

- площадь земельного участка.

- природно-климатические ограничения (в частности, расположение объекта в границах зон затопления и подтопления, что является критичным фактором для г. Абазы).

В соответствии с п. 40 Методических указаний, оценочное зонирование проведено Бюджетным учреждением с учетом административно-территориального деления, социально-экономических, природно-климатических и демографических факторов, а также уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Границы ценовых зон установлены по границам городских населенных пунктов, по которым имеется рыночная информация. В границах городов выделены территории с различным уровнем цен: в г. Абакане — три ценовые зоны, в г. Черногорске — две ценовые зоны. Для удобства дальнейшей идентификации объектов оценки при нанесении границ на карту использовано кадастровое деление по кварталам.

Типовым объектом для целей оценочного зонирования принят земельный участок с наиболее распространенным видом разрешенного использования «для ведения садоводства». Объект, в наибольшей степени соответствующий спросу и предложению на рынке, имеет следующие характеристики:

- вид объекта: земельный участок;

- площадь: от 500 до 1500 кв. м;

- категория земель: земли населенных пунктов;

- обеспеченность инженерными коммуникациями: подключен к централизованному энергоснабжению или имеется возможность такого подключения.

В соответствии с п. 41 Методических указаний, по результатам оценочного зонирования установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади типового объекта. Сведения о ценах сделок и предложений, использованные для расчета, представлены в разделе 3.1.2.2.2 и Приложении 1.6 настоящего Отчета.

На основе данных о ценах сделок и предложений, для земельных участков в городских населенных пунктах определен удельный показатель средней рыночной цены (Таблица 67).

Населенный пункт	Ценовая зона	Средний удельный показатель, руб./кв.м.	Отличие в %
г. Абакан	I	471.78
г. Абакан	II	262.01	-44%
г. Абакан	III	173.56	-34%
г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Сорск	IV	141.72	-18%
г. Черногорск, г. Саяногорск	V	106.73	-25%
г. Абаза, г. Сорск	VI	93.44	-12%

Таблица 67. Ценовое зонирование в сегменте «Садоводство и огородничество, земельные участки под садоводство и огородничество в городских населенных пунктах

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам. В отношении земельных участков под малоэтажную жилую застройку и личное подсобное хозяйство в городских населенных пунктах выделены ценовые зоны в зависимости от того, в пределах какого из городов находится земельный участок - объект оценки. Территории, на которых отсутствуют ценовые предложения, объединены, исходя из допущения, что на таких территориях ценообразование является единообразным.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%.

Рис. 25. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки под садоводство и огородничество в г. Абакане

Рис. 26. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки под садоводство и огородничество в г. Черногорске

Рис. 27. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки садоводство и огородничество в городских населенных пунктах Республики Хакасия

3.2.3. Проведение оценочного зонирования в сегменте «Транспорт»

В разделе 3.1.2.2.7. Обзор состояния рынка по сегменту «Транспорт» настоящего Отчета проведен, в числе прочего, анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов хранения транспорта. В связи с наличием достаточного количества записей о ценах сделок и предложений, оценочное зонирование может быть проведено в отношении части объектов данного сегмента, а именно, земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных гаражей в городских населенных пунктах.

На основе анализа рыночной информации можно сделать вывод о выраженной иерархической зависимости удельных показателей стоимости земельных участков от статуса населенного пункта и его внутреннего ценового зонирования. Выявленные данные наглядно демонстрируют следующие закономерности:

Внутригородская дифференциация (на примере г. Абакана):

В пределах столицы субъекта наблюдается четкая градация стоимости в зависимости от ценовой зоны. Переход от 1-й ко 2-й ценовой зоне сопровождается снижением среднего удельного показателя на 25%, а от 2-й к 3-й — еще на 20%. Это подтверждает высокую значимость фактора местоположения (близости к центру, развитости инфраструктуры) в формировании стоимости земельных участков в крупном городе.

Межгородская дифференциация (крупные промышленные центры):

При переходе от столицы региона к другим крупным городам республики (г. Черногорск и г. Саяногорск) значения удельных показателей продолжают снижаться (на 22% и 18% соответственно). Это отражает административно-экономическую иерархию и меньший объем платежеспособного спроса на земельные участки в данных локациях по сравнению с г. Абаканом.

Резкое снижение стоимости в малых городах:

Наиболее существенный разрыв в стоимости фиксируется при переходе к малым населенным пунктам. Снижение удельного показателя в г. Сорск на 60% (до 716,14 руб./кв.м), а в г. Абаза — на 73% (до 190,45 руб./кв.м) по сравнению с предыдущими зонами, свидетельствует о кардинальном различии в экономической активности, плотности застройки и дефиците земельных ресурсов между крупными и малыми городами. (Примечание: разрыв между 1-й зоной г. Абакана и г. Абаза составляет более 23 раз).

В соответствии с п. 40 Методических указаний, оценочное зонирование проведено Бюджетным учреждением следующим образом:

1. Территория разделена на основе данных административно-территориального деления.

Границы ценовых зон установлены на карте территории республики по границам городских населенных пунктов (г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Сорск, г. Абаза). В границах города Абакан дополнительно выделено три территории с различным уровнем цен сделок и предложений. При нанесении границ ценовых зон на карту использовано кадастровое деление по кварталам, для удобства дальнейшего использования информации при определении кадастровой стоимости объектов оценки (в отношении объектов оценки в Перечне предоставлена информация о принадлежности к тому или иному кадастровому кварталу).

2. Типовым объектом является земельный участок, имеющий вид использования, предусматривающий размещение индивидуального блокированного гаража, как наиболее распространенный вид.

3. В составе ценовых зон определены характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных видов разрешенного использования.

В сегменте «Транспорт», в группе земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных и блокированных гаражей, спросу и предложению соответствует объект, который имеет следующие характеристики:

- вид объекта: земельный участок;

- площадь: среднее значение площади 24-27 кв.м.;

- категория земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 41 Методических указаний, по результатам оценочного зонирования устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон.

Соответствующие сведения о ценах сделок и предложений представлены в разделе 3.1.2.2.7 настоящего Отчета «Обзор состояния рынка по сегменту «Транспорт» и в Приложении 1.6. «Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)».

Исходя из характеристик типового объекта, для сегмента «Транспорт», группы земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных и блокированных гаражей, определен удельный показатель средней рыночной цены земельного участка в расчете на единицу площади (1 кв.м.), на основе данных о ценах сделок и предложений.

Наименование населенного пункта	Ценовая зона	Удельный показатель цены, руб./кв. м2 (средний)	Отличие между зонами, %

г. Абакан	1 ценовая зона г. Абакана	4 551.88
г. Абакан	2 ценовая зона г. Абакана	3 428.51	-25%
г. Абакан	3 ценовая зона г. Абакана	2 756.08	-20%
г. Черногорск	Ценовая зона г. Черногорск	2 153.24	-22%
г. Саяногорск	Ценовая зона г. Саяногорск	1 769.71	-18%
г. Сорск	Ценовая зона г. Сорск	716.14	-60%
г. Абаза	Ценовая зона г. Абаза	190.45	-73%

Таблица 68. Зонирование в сегменте «Транспорт», земельные участки для размещения индивидуальных и блокированных гаражей в городских населенных пунктах

В соответствии с п. 40.3 Методических указаний, ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, допускается объединять в одну ценовую зону по таким объектам. В отношении индивидуальных и блокированных гаражей выделены ценовые зоны в зависимости от того, в пределах какого из городов находится земельный участок - объект оценки. Территории, на которых отсутствуют ценовые предложения, объединены, исходя из допущения, что на таких территориях ценообразование является единообразным.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%.

Рис. 28. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки, предназначенные для хранения транспорта в г. Абакане

Рис.29. Распределение цен сделок и предложений на земельные участки, предназначенные для хранения транспорта в Республике Хакасия

3.3. Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

В соответствии с п. 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.

Проведению группировки предшествует этап присвоения Бюджетным учреждением кода расчета видов использования для каждого земельного участка. Последовательность действий следующая:

объектам оценки присвоены коды расчета на основании данных о виде разрешенного использования объектов, указанных в Перечне. Структура кода соответствует требованиям п. 56.2 Методических указаний – АА:ВВВ, т.е. сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень).

в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям, для некоторых объектов введен дополнительный уровень кодировки (.01, .02, и т.д.), обозначающий принадлежность к отдельной группе объектов;

3) определен соответствующий код вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором. По земельным участкам, наименование вида использования которых не соответствует Классификатору, проведена процедура согласования предположения о наименовании вида использования с органами МСУ, на территории которых расположены объекты недвижимости (электронные образы ответов органов МСУ помещены в Приложение к Отчету/Приложение 1. Исходные данные/Приложение 1.4).

В соответствии с абз. 3 п. 22 Методических указаний, после получения согласования, Бюджетное учреждение вправе использовать предполагаемое наименование вида разрешенного использования (за исключением установленных Методическими указаниями случаев). В связи с этим, в отношении некоторых земельных участков код расчета уточнен (изменен) на основе полученной от органов МСУ информации;

на основе присвоенных кодов расчета Бюджетным учреждением проведено объединение объектов оценки в группы.

В соответствии с п. 56 Методических указаний группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для формирования групп в сегментах «Общественное использование», «Предпринимательство», «Отдых (рекреация)» ориентиром является сложившийся на территории республики рынок недвижимости и его сегменты (см. раздел 3.1 настоящего Отчета). Объекты объединены в группы на основе сведений о виде использования земельных участков.

Для групп в сегментах - «Охраняемые природные территории и благоустройство», «Специальное, ритуальное использование, запас», «Использование лесов» - отсутствует соответствующий сложившийся сегмент рынка недвижимости, в силу специфики самих объектов (напр., ограничены в обороте, находятся исключительно в государственной, муниципальной собственности и т.п.). Объекты указанных сегментов объединены в группы на основе сходства сведений о виде использования земельных участков.

Для групп сегмента «Производственная деятельность» в качестве дополнительного ориентира для объединения объектов оценки в группы служат подходы к оценке, предусмотренные в соответствующих пунктах раздела Х Методических указаний, в том числе:

- п. 61.2.3 Методических указаний, в соответствии с которым определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001 осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС. Земельные участки с перечисленными кодами расчета объединены в группу «Объекты производственной деятельности (прочие)»;

- п. 61.2.4 Методических указаний, в соответствии с которым определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 04:095; 04:098; 04:099, производится с применением метода типового (эталонного) объекта. Земельные участки с перечисленными кодами расчета объединены в группу «Объекты придорожного сервиса».

В сегментах «Сельскохозяйственное использование», «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», «Транспорт», «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» выделены отдельные группы объектов, в которых выявлена зависимость ценообразования от местоположения земельных участков (например, «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)», «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» и др., «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане», «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)» и т.п.).

Кроме того, в каждом из сегментов выделены в отдельные группы объекты оценки, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной стоимости таких объектов в порядке, предусмотренном в ст. 22 и ст. 22.1 Закона об оценке (при наличии в сегменте таких объектов). Формирование таких групп обусловлено тем, что Бюджетное учреждение приняло решение использовать метод индивидуальной оценки таких объектов (см. раздел 3.7 настоящего Отчета).

Также отметим, что в составе Перечня объектов оценки отсутствуют земельные участки таких сегментов, как 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности», 11 сегмент «Водные объекты», кроме того, не имеется земельных участков, которые могут быть отнесены к 14 сегменту "Иное использование".

Результаты группировки объектов оценки приведены ниже в табличном виде.

№	Наименование группы	Код расчета ВРИ	Кол-во объектов в группе
СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"
зу-01	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")	01:000.01	9
зу-02	Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)	01:000.04 01:010.04 01:020.04 01:070.04 01:080.04 01:081.04 01:083.04 01:160.04 01:170.04 02:012.04	1904
зу-03	Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)	01:000.05 01:010.05 01:030.05 01:070.05 01:080.05 01:081.05 01:120.05 01:160.05 01:170.05 02:012.05	4503
зу-04	Сельскохозяйственное использование (Бейский район)	01:000.06 01:010.06 01:020.06 01:030.06 01:050.06 01:070.06 01:080.06 01:081.06 01:083.06 01:084.06 01:120.06 01:140.06 01:160.06 01:170.06	6280
зу-05	Сельскохозяйственное использование (Боградский район)	01:000.07 01:010.07 01:020.07 01:070.07 01:080.07 01:081.07 01:120.07 01:160.07	2921
зу-06	Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)	01:000.08 01:020.08 01:070.08 01:080.08 01:081.08 01:120.08 01:160.08	1733
зу-07	Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)	01:000.09 01:030.09 01:070.09 01:080.09 01:081.09 01:120.09 01:160.09 01:170.09 02:012.09	1633
зу-08	Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)	01:000.10 01:020.10 01:030.10 01:032.10 01:070.10 01:080.10 01:081.10 01:120.10 01:140.10 01:160.10	5534
зу-09	Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)	01:000.11 01:010.11 01:020.11 01:050.11 01:070.11 01:080.11 01:081.11 01:084.11 01:120.11 01:140.11 01:160.11	2858
зу-10	Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)	01:000.02 01:070.02	6
СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"
зу-11	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)	02:050.02 02:060.02	760
зу-12	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане	02:050.01 02:060.01	853
зу-13	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)")	02:050.03	3
СЕГМЕНТ "Общественное использование"
зу-14	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")	03:050.03 05:012.03 09:030.03	13
зу-15	Общественное использование	03:000 03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:065 03:070 03:071 03:080 03:081	2716

03:090 03:091 03:100 03:101 03:102 03:103 05:010 05:011 05:012 05:014 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030

СЕГМЕНТ "Предпринимательство"
зу-16	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")	04:000.03 04:010.03 04:040.03 04:060.03 04:083.03	10
зу-17	Предпринимательство	01:183 02:017 02:053 02:063 03:063 04:000 04:010 04:030 04:040 04:050 04:060 04:080 04:082 04:096 04:100	4008
СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"
зу-18	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)")	05:022.03	5
зу-19	Туристическое обслуживание	04:070 04:097 05:000 05:022 05:030 08:040 09:021	533
СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"
зу-20	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")	01:150.03 01:180.03 03:012.03 04:095.03 04:099.03 06:000.03 06:010.03 06:040.03 06:060.03 06:090.03 07:040.03 12:001.03	72
зу-21	Объекты придорожного сервиса	04:095 04:098 04:099	525
зу-22	Объекты производственной деятельности (прочие)	03:011 06:080 07:010 07:015 07:020 07:050 12:001	5654
зу-23	Производственная деятельность	01:087 01:088 01:101 01:110 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 03:012 03:093 05:040 06:000 06:010 06:011 06:012 06:013 06:020	8800

06:021 06:030 06:040 06:060 06:071 06:072 06:090 06:091 06:093 06:111 07:011 07:012 07:013 07:040 07:041 08:010 08:031 10:011 11:030

СЕГМЕНТ "Транспорт"
зу-24	Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП	02:071.01	32837
зу-25	Индивидуальные и блокированные гаражи СНП	02:071.02	4404
зу-26	Служебные гаражи	04:021 04:090 04:091 07:000	582
СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"
зу-27	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")	12:003.03	18
зу-28	Места общего пользования (прочие)	02:016 05:031 09:010 09:022 12:002 12:003	344
СЕГМЕНТ "Использование лесов"
зу-29	Использование лесов	10:000 10:010 10:020 10:030 10:040	150
СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"
зу-30	Специальная деятельность	08:011 12:000 12:010 12:020 12:021 12:030	556
СЕГМЕНТ "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"
зу-31	Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП	02:010.01 02:013.01 02:020.01 02:011.01	38071
зу-32	Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП	02:010.02 02:011.02 02:013.02 02:020.02 02:030.02	101818
зу-33	Садоводство, огородничество (ГНП)	13:011.01 13:021.01	45528
зу-34	Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)	13:011.02 13:021.02	4684
зу-35	Садоводство, огородничество (СНП)	13:011.03 13:021.03	9793
Всего объектов по группам	290118

Таблица 69. Группировка объектов недвижимости

В группы 1 Сегмента включены земельные участки разных категорий - земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и земель особо охраняемых территорий и объектов, а также несколько земельных участков, для которых категория земель не установлена, исходя из их назначения – для ведения сельскохозяйственной деятельности. Виды разрешенного использования различны, но могут быть объединены по принципу использования земельных участков в качестве сельхозугодий (пашни, сенокосы, пастбища и т.п.). Кроме того, в группы 1 Сегмента отнесены земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства за пределами населенных пунктов (вне зависимости от точного наименования вида разрешенного использования такие участки приравнены к виду использования «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках»).

В группы 2 Сегмента отнесены земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома средней этажности (высотой не выше восьми надземных этажей), а также многоэтажные жилые дома (высотой выше восьми надземных этажей), различного класса комфортности, уровня отделки и обслуживания, включая дома со встроенными нежилыми помещениями, подземными гаражами и автостоянками; земельные участки под общежитиями; земельные участки, прилегающие к многоквартирному дому для эксплуатации встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений многоквартирного дома.

В группы 3 Сегмента вошли земельные участки, которые предназначены для размещения объектов социального обслуживания, здравоохранения, образования, культурного назначения, спортивного назначения и др., т.е. которые могут быть охарактеризованы как объекты, необходимые для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения.

В группы 4 Сегмента отнесены земельные участки, которые используются для размещения различных объектов, использование которых позволяет извлечь прибыль, – объектов торговли, общепита, аптек, банков, офисов и т.п.

В группы 5 Сегмента включены земельные участки, предназначенные для организации отдыха и оздоровления, в том числе под базы отдыха, детские лагеря, гостиницы, иные туристические объекты.

В группы 6 Сегмента отнесены земельные участки, с различным назначением, которые объединены по принципу возможности ведения производственной деятельности – для размещения промплощадок, цехов, складов, объектов коммунального назначения, энергетики, железнодорожных путей и пр.

В группы 7 Сегмента вошли земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальных или блокированных гаражей для целей хранения личного автотранспорта; служебных гаражей.

В группы 9 Сегмента включены земельные участки, категории земель населенных пунктов, земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, имеющие следующие виды разрешенного использования: парки, скверы, бульвары, аллеи, иные зеленые насаждения, инженерные, транспортные и иные вспомогательные сооружения и устройства, природные заказники, пляжи, земельные участки под водными объектами общего пользования и т.д.

В группу 10 Сегмента отнесены земельные участки категории земель лесного фонда, занятые защитными, эксплуатационными, или резервными лесами, в том числе занятые насаждениями, пригодными для проведения рубок, земельные участки, предназначенные для рубки лесных насаждений, выросших в природных условиях, в том числе гражданами для собственных нужд, частичной переработки, хранения и вывоза древесины, создания лесных дорог, охраны и восстановления лесов и т.п.

В группу 12 Сегмента отнесены земельные участки, предназначенные для размещения кладбищ, полигонов для размещения отходов различного происхождения, а также отвалов, образуемых в результате деятельности предприятий добывающей отрасли.

В группы 13 Сегмента вошли земельные участки для малоэтажного жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, приусадебные земельные участки, в том числе участки для размещения вспомогательных объектов (бань, сараев, индивидуальных гаражей) и иные участки, имеющие схожие ВРИ. Кроме того, земельные участки разных категорий - земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов, а также несколько земельных участков, для которых категория земель не установлена, которые предназначены для ведения садоводства и огородничества.

Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости) представлены в Приложении к Отчету/Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости/Приложение 2.3).

3.4. Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

Исходя из содержания п. 26.3 Методических указаний:

- на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости;

- на основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Таким образом, все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости. Обзор экономических, социальных, экологических и прочих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, и результаты такого обзора содержатся в разделе 3.1.1 настоящего Отчета.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

По результатам проведенного анализа рынка выделены основные факторы, которые оказывают влияние на ценообразование в отношении земельных участков (раздел 3.1.3.1 настоящего Отчета): местоположение объекта, наличие подъездных путей, наличие коммуникаций (электроснабжения и иных), существующий или перспективный вид использования (например, возможность перевода в другую категорию земель, изменения вида разрешенного использования, застройки и т.п.).

Следует отметить, что согласно п.12 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться, в числе прочего, обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой.

Для объектов оценки, расположенных в границах населенных пунктов, Бюджетное учреждение признает, что такие объекты обеспечены инженерной инфраструктурой (для всех участков - имеется электроснабжение; для земельных участков, предназначенных для многоквартирной застройки – имеется водо-, теплоснабжение и канализация) и транспортной инфраструктурой (наличие подъездных путей – для всех земельных участков).

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. Такими характеристиками для земельных участков являются площадь объекта и его назначение/вид разрешённого использования. Такая информация устанавливается Бюджетным учреждением на основе данных об объектах, предоставленных в Перечне объектов.

Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, достаточна, при этом следует отметить, что такая характеристика как вид использования согласована Бюджетным учреждением с органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном разделом III Методических указаний. Запросы о предоставлении дополнительных сведений о характеристиках объектов оценки Бюджетным учреждением не направлялись.

Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, в том числе сведения о согласовании ВРИ по объектам оценки приведена в Приложении 1.4 к настоящему Отчету.

Бюджетным учреждением рассмотрены ценообразующие факторы, приведенные в Приложении № 3 к Методическим указаниям, которые относятся к земельным участкам, и принято решение об их использовании или неиспользовании в отношении сформированных групп объектов. Соответствующая информация приведена ниже в табличном виде.

№ п/п*	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Сведения об использовании ценообразующего фактора	Наименование ЦОФ в ПРН (указывается в случае использования данного ЦОФ)	Обоснование отказа от использования ценообразующего фактора	Наименование группы, для которой использован ценообразующий фактор	Источник информации	Примечание
Земельные участки
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	–	Используется	ЦОФ_Вид использования участка по документу	–	Все группы	Перечень Объектов оценки	Значение характеристики "Вид разрешенного использования" учитывается как одно из главных условий для присвоения кода расчета вида использования и для группировки объектов оценки

–	Используется	ЦОФ_Категория земель	–	«Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»	Перечень Объектов оценки	Учитывается значение характеристики "Категория земель"

«Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

«Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

«Общественное использование»

«Туристическое обслуживание»

«Производственная деятельность»

2	Площадь земельного участка	кв. м	Используется	ЦОФ_Площадь (кв.м)	–	«Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»	Перечень Объектов оценки	Учитывается значение характеристики "Площадь в квадратных метрах"

«Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Усть–Абаканский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

«Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»

«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»

«Общественное использование»

«Туристическое обслуживание»

«Производственная деятельность»

«Садоводство, огородничество (СНП)»

«Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»

3	Вид использования	–	Используется	Вид использования	–	«Производственная деятельность»	Перечень Объектов оценки	Под видом использования понимается совокупность видов разрешенного использования в пределах одной группы, с одинаковым влиянием факторов на ценообразование объектов оценки. Например, объекты с кодами 06:093, 06:091, 06:090 характеризуются видом использования «Складская деятельность»; объекты с кодами 11:030, 07:013, 07:012, 07:011, 07:010, 06:072, 06:071, 03:093, 03:012.03, 03:012, характеризуются видом использования "Коммунальное обслуживание, инженерная инфраструктура, гидрометеорологические сооружения" и т.п.
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог. м	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	–	Используется	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	–	«Садоводство, огородничество (ГНП)»	Перечень Объектов оценки	Фактор применяется в случае, если в составе Перечня в отношении объекта оценки имеются сведения о расположении земельного участка в границах зоны или территории, в отношении которой в содержании ограничения указаны ст.65, ст.67.1 Водного Кодекса РФ (используется характеристика "Содержание ограничения" в поле " Сведения о расположении земельного участка в границах зоны или территории")
6	Характеристики застройки земельного участка	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
7	Вид угодий	–	Не используется	–	В соответствии с ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). По результатам анализа рыночных данных по сегменту «Сельскохозяйственное использование» не установлено влияние данного фактора на ценообразование объектов оценки	–	–	–
8	Нормативная урожайность	ц/га	Не используется	–	Для объектов, включенных в группы сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование», кадастровая стоимость определена методом типового (эталонного) объекта недвижимости, при этом расчет удельного показателя стоимости в некоторых группах произведен с применением метода капитализации земельной ренты, который включает в себя, в том числе, расчет нормативной урожайности в зависимости от почвенных характеристик земельных участков. Таким образом нормативная урожайность определена Бюджетным учреждением расчетным путем и не является элементом сравнения для объектов оценки в дальнейших расчетах

9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
10	Каменистость почв	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
11	Засоление почв	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
12	Солонцеватость почв	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
14	Карбонатность почв	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
15	Уплотнение почв	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
16	Переувлажнение	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	–	Используется	Форма/ конфигурация участка	–	«Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»	Перечень объектов оценки	Для определения значения данного фактора использована характеристика "Вид земельного участка". Данный фактор применен в связи с тем, что на территории Алтайского района имеются земельные участки сложной формы, которые отличаются от остальных объектов оценки.
18	Пестрота почвенного покрова	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	Значение и влияние фактора "Удаленность от рынков сбыта" дублирует другой фактора, предусмотренного МУ, а именно "Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости"
Факторы №№ 20-36 не предусмотрены для земельных участков, в связи с чем не рассматриваются
Сведения о местоположении:
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	м	Используется	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)	–	«Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»	Карты портала ПД "НСПД", слой "СКДФ. Дороги (Росавтодор)"	–

«Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Усть–Абаканский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

«Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

38	Линия застройки зданий, сооружений	первая не первая	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено	–	–	–
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	-	Используется	ЦОФ_Наименование ориентира	–	«Туристическое обслуживание»	Карты портала ПД "НСПД"	Фактор учитывает расположение земельного участка относительно объектов, повышающих его стоимость: природных объектов (озер, рек, прудов, карьеров, иных водных объектов). Фактор используется частично - значение присваивается как наименование локального центра, положительно влияющего на стоимость объекта. Расстояние не рассчитывается и в расчетах не используется, поскольку по результатам анализа рыночных данных не выявлена зависимость цены от удаленности от локального центра.
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	-	Используется	ЦОФ_Наименование ориентира	«Туристическое обслуживание»	Карты портала ПД "НСПД"	Фактор учитывает расположение земельного участка относительно объектов, повышающих его стоимость: природных объектов (лесов, гор, парковых зон и т.п.). Фактор используется частично - значение присваивается как наименование локального центра, положительно влияющего на стоимость объекта. Расстояние не рассчитывается и в расчетах не используется, поскольку по результатам анализа рыночных данных не выявлена зависимость цены от удаленности от локального центра.
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–
Сведения об инженерной инфраструктуре:
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	Не используется	–	На территории Республики Хакасия отсутствуют магистральные газопроводы	–	–	–
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	–	Не используется	–	Для объектов оценки принято допущение, что объекты оценки не имеют отличий по наличию коммуникаций (например, считается, что земельные участки сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» обеспечены электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией; земельные участки других сегментов обеспечены электроснабжением или имеют возможность подключения. Таким образом, данная характеристика не является элементом сравнения объектов оценки и объектов аналогов	–	–	–
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	–	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	–	Используется	Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП	–	«Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»	Информация предоставлена органами МСУ	Обеспеченность населённых пунктов социальной инфраструктурой — это комплексная характеристика доступности ключевых услуг: образования, медицины, культуры, спорта, социального и бытового обслуживания. Развитая инфраструктура напрямую повышает привлекательность территории и увеличивает стоимость объектов недвижимости
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	–	Не используется	–	Наличие зон особого режима использования для объектов оценки не установлено.	–	–	–
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Не используется	–	Влияние данного фактора на ценообразование объектов не установлено.	–	–	–
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	м	Используется	Расстояние от объекта до столицы субъекта РФ	–	«Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»	Карты портала ПД "НСПД". Слой ПРН "Административный центр субъекта РФ"	Локальным центром, положительно влияющим на стоимость объектов недвижимости, считается столица республики – г. Абакан, как административный, культурный и экономический центр региона. Столица республики рассматривается в рамках оценки также как основной рынок сбыта сельскохозяйственной продукции

«Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

«Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

-	Используется	ЦОФ_Наименование ориентира	–	«Туристическое обслуживание»	Карты портала ПД "НСПД". Слой "Зонирование и планирование территории. Территориальные зоны"	Расположение земельного участка вблизи или на незначительном удалении от объектов, повышающих его стоимость: административно–деловых центров, горнолыжных и иных спортивных сооружений. Фактор используется частично - значение присваивается как наименование локального центра, положительно влияющего на стоимость объекта. Расстояние не рассчитывается и в расчетах не используется, поскольку по результатам анализа рыночных данных не выявлена зависимость цены от удаленности от локального центра.
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(–ых) центра(–ов), отрицательно влияющего(–их) на стоимость объектов недвижимости	км	Не используется	Наличие локальных центров, отрицательно влияющих на стоимость объектов оценки, не установлено.	–	–	–

*Согласно Приложению № 3 к Методическим указаниям

Таблица 70. Перечень ценообразующих факторов для земельных участков

3.5. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

Перечень ценообразующих факторов, представленный в Приложении № 3 к Методическим указаниям, не является исчерпывающим, что допускает использование иных факторов, если в результате анализа рынка установлено их влияние на стоимость объектов оценки.

Перечень ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, используемых Бюджетным учреждением, представлен в Таблице ниже

№ п/п	Наименование ЦОФ в ПРН	Описание ценообразующего фактора	Наименование группы, для которой использован ценообразующий фактор	Источник информации
Факторы, характеризующие окружение объекта оценки
1	Статус населенного пункта	Ценообразование земельных участков зависит от ряда ключевых факторов, которые принято называть «факторами пространственного развития». Именно они напрямую определяют динамику ценообразования и экономическую привлекательность территории, в пределах которой расположен земельный участок. Административный статус населенного пункта и его социально–экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.) относятся к числу основных ЦОФ. Данный ЦОФ применяется для целей учета расположения земельного в пределах населенного пункта	Общественное использование	Административно–территориальное деление Республики Хакасия

Туристическое обслуживание

Индивидуальные и блокированные гаражи СНП

Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП

Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП

2	Статус населенного пункта (ближайшего)	Административный статус населенного пункта и его социально–экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.) относятся к числу основных ЦОФ. Данный ЦОФ применяется для целей учета расположения земельного относительно ближайшего населенного пункта	Объекты придорожного сервиса	Административно–территориальное деление Республики Хакасия

Производственная деятельность

Садоводство, огородничество (ГНП)

Садоводство, огородничество (СНП)

3	Местоположение	Бюджетным учреждением был использован универсальный (обобщенный) фактор «Местоположение», который представлен в Приложении № 3 к Методическим указаниям в виде группы отдельных факторов (№ п/п 37 – 41), содержащих сведения о местоположении объектов оценки. В результате анализа сегментов рынка в пределах определенных территорий (муниципальных образований) бюджетным учреждением была установлена зависимость цен объектов недвижимости от места их нахождения. Данный фактор рассматривался как принадлежность объектов оценки к территории с определенным уровнем стоимостей, также как принадлежность к району в пределах населенного пункта, либо в целом в пределах муниципального образования (города, села, муниципального района и т.д.). Фактор «местоположение» в данной оценке отражает совокупность специфических характеристик месторасположения объекта с точки зрения выгодности ведения бизнеса, осуществления трудовой деятельности и доступности социально–бытовых услуг	Общественное использование	Перечень объектов оценки. Для определения значения фактора используются данные по "ЦОФ_Адрес (текст)"

Предпринимательство

Туристическое обслуживание

Объекты придорожного сервиса

Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)

4	Местоположение по кварталу	В результате анализа сегментов рынка в пределах определенных территорий (муниципальных образований) бюджетным учреждением была установлена зависимость цен объектов недвижимости от места их нахождения. Данный фактор рассматривался как принадлежность объектов оценки к территории с определенным уровнем стоимостей, также как принадлежность к району в пределах кадастрового квартала, поскольку даже в пределах одного квартала могут осуществляться различные виды производственной деятельности (коммунальное обслуживание, размещение складов, цехов, иных производственных мощностей). Фактор «местоположение» в данной оценке отражает расположение объекта с точки зрения характеристик окружения такого объекта и его пригодности для ведения соответствующего вида деятельности	Производственная деятельность	Перечень объектов оценки. Для определения значения фактора используются данные по "ЦОФ_Адрес (текст)", "ЦОФ_Номер кадастрового квартала"
5	Численность населения в населенном пункте	Общая тенденция заключается в том, что чем дальше тот или иной населенный пункт находится от столицы субъекта, тем ниже плотность населения в нем. Соответственно, чем ниже плотность населения, тем ниже количество потенциальных потребителей товаров и услуг и, как следствие, ниже спрос на объекты недвижимости, связанные с производством и реализацией этих товаров и услуг. Таким образом, стоимость объектов недвижимого имущества, как предметов товарооборота, зависит от спроса и покупательской способности	Предпринимательство	Источником информации о значении данного фактора послужили сведения информационно–аналитического материала «Численность населения Российской Федерации по муниципальным образованиям на 1 января 2022 года»
6	Ценовая зона	Одним из факторов, оказывающих влияние на стоимость, является принадлежность объекта недвижимости к зоне с единым ценообразованием. Объединяя информацию об административном и функциональном зонировании территорий, виде использования земли и окружающей застройки, инфраструктуре транспортных и инженерных коммуникаций с рыночными данными об уровне сложившихся цен для разных сегментов рынка недвижимости, формируются территории с различным экономическим потенциалом, называемые ценовыми зонами. Это территории в пределах населенного пункта, либо территория, которая может охватывать весь населенный пункт исходя из наиболее типичного окружения объектов оценки (например, приближенные к центру районы с повышенным уровнем благоустройства, локальные центры районов, территории вокруг транспортно–пересадочных узлов (значимых остановок общественного транспорта); территории с типичной застройкой, средним уровнем благоустройства, спальные районы, территории смешанной застройки и др.; территории спальных районов, производственных зон и пр. с благоустройством и транспортной доступностью ниже среднего; окраины населенных пунктов, территории у границ населенного пункта занятые полями, парками, садами, лесными массивами (территории сельскохозяйственных предприятий, рекреационные и санитарные зоны).	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)	Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) территории для выполнения различных целей (функций). Перечень таких целей определен Земельным кодексом РФ (ст. 85). Требования к функциональному зонированию территории города нормативно регламентируются Правилами землепользования и застройки, таким образом источником информации являются ПЗЗ соответствующего муниципального образования.

Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане

Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП

Индивидуальные и блокированные гаражи СНП

Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП

Садоводство, огородничество (ГНП)

Садоводство, огородничество (СНП)

7	Уровень благоустройства	Уровень благоустройства населённого пункта — это показатель качества и развития инфраструктуры территории, включающий два ключевых компонента: – Инженерная инфраструктура: дороги, уличное освещение, коммунальные сети (водоснабжение, отопление, канализация), озеленение. – Социальная инфраструктура: объекты для отдыха, спорта, образования и социальной активности. Чем выше уровень благоустройства, тем выше потенциал для ведения предпринимательской деятельности	Предпринимательство	Информация предоставлена органами МСУ
8	ЦОФ_Наименование лесничества	Фактор определяет принадлежность земельного участка к территории конкретного лесничества	Использование лесов	Перечень объектов оценки. Учитываются сведения "ЦОФ_Адрес (текст)"
Иные факторы
9	Агроклиматическая подзона	Для объектов, включенных в группы сегмента 1 «Сельскохозяйственное использование», кадастровая стоимость определена методом типового (эталонного) объекта недвижимости, при этом расчет удельного показателя стоимости в некоторых группах произведен с применением метода капитализации земельной ренты, который предусматривает, в том числе, необходимость учитывать агроклиматическое зонирование территории. Фактор учтен при расчете удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. Не является элементом сравнения для объектов оценки в расчетах	Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)	Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации: учебно-практическое пособие /Черненков А. Г. и др.; под ред. С. И. Носова

Сельскохозяйственное использование (Бейский район)

Сельскохозяйственное использование (Боградский район)

Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)

Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)

Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)

Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)

10	Индекс изменения цен на рынке недвижимости	В соответствии с п. 54 Методических указаний, в качестве исходных данных для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")	Индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)")

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)")

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")

Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")

11	ЦОФ_Код КЛАДР	Факторы используются в ПРН для статистики. Также, в случае применения метода моделирования на основе УПКС, используются для проверки заполненности параметров объектов оценки. Не являются элементом сравнения для объектов оценки в расчетах	-	Перечень объектов оценки. Учитывается характеристика "КЛАДР"
12	ЦОФ_Код ОКТМО

-	Перечень объектов оценки. Учитывается характеристика "ОКТМО"
13	ЦОФ_Кадастровый номер	Указанный фактор необходим исключительно для идентификации объекта оценки. Не является элементом сравнения для объектов оценки в расчетах	-	Перечень объектов оценки. Учитывается характеристика "Кадастровый номер"

Таблица 71. Перечень ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, используемых Бюджетным учреждением

3.6. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

3.6.1. Выбор подходов, методов и моделей оценки для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

Как следует из п. 3 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены в приложении № 6 к Методическим указаниям.

В соответствии с п. 44.1 Методических указаний, сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости.

Для большинства групп объектов оценки Бюджетным учреждением использован сравнительный подход, в связи с достаточностью собранной рыночной информации. Доходный подход применен для определения размера удельной стоимости типовых (эталонных) объектов в некоторых группах в сегменте «Сельскохозяйственное использование», также для определения кадастровой стоимости земельных участков в сегменте «Использование лесов».

Для каждой группы объектов применен только один подход, в связи с чем согласование результатов не требуется.

Наименования моделям расчета присвоены Бюджетным учреждением самостоятельно. Структура моделей описана в разделе 3.6.2 настоящего Отчета.

Ниже представлена информация о том, какие подходы, методы и модели использованы Бюджетным учреждением, с обоснованием такого выбора.

№п/п	Наименование оценочной группы/подгруппы	Подход	Метод	Обоснование
1	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки.
2	Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	Согласно Приложению № 6 к Методическим указаниям, для группы земельных участков сельскохозяйственного использования доходному подходу присвоен ранг «1», сравнительному подходу ранг «2». В соответствии с п. 47 Методических указаний, доходный подход применяется для расчета стоимости типовых (эталонных) объектов с последующим массовым моделированием стоимости однотипных объектов посредством системы корректировок. Выбор конкретного подхода для расчета типового объекта зависит от особенностей вида разрешенного использования, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной и статистической информации. На основании анализа рынка и имеющихся данных Бюджетным учреждением принята следующая методология определения кадастровой стоимости для сегмента «Сельскохозяйственное использование»: 1. Расчет стоимости типового (эталонного) объекта методом прямой капитализации (доходный подход). Применен для групп «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)», «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)», «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)», «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)», «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский рай-он)», «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)», «Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)» Обоснование: Использование доходного подхода на данном этапе позволяет в полной мере математически смоделировать и учесть весь комплекс факторов, предусмотренный пп. 57.1, 57.2 и 57.9 Методических указаний (плодородие почв, агроклиматические условия, уровень инженерного и транспортно-логистического обустройства). Дальнейшее моделирование стоимости объектов внутри указанных групп осуществляется путем применения корректировок. 2. Расчет стоимости типового (эталонного) объекта методом сравнения продаж (сравнительный подход). Применен для расчета типовых объектов в следующих группах: - «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)» — в связи с наличием достаточного и достоверного объема рыночной информации (сделок с аналогичными объектами). - «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» — в связи с отсутствием достоверных данных о состоянии почв, что делает невозможным применение доходного подхода.
3	Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

4	Сельскохозяйственное использование (Бейский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

5	Сельскохозяйственное использование (Боградский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

6	Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

7	Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

8	Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

9	Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

10	Сельскохозяйственное использование (г.Черногорск)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

11	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, для группы участков данного сегмента сравнительному подходу присвоен ранг «1». Исходя из содержания пунктов 60.1 Методических указаний, расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» основан на группировке объектов оценки исходя из идентичности ценообразующих факторов, с выделением земельного участка, обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к остальным земельным участкам (типовой (эталонный) земельный участок) и определением его УПКС
12	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

13	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки.
14	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки.
15	Общественное использование	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	В соответствии с п. 62.1 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Общественное использование» может осуществляться путем построения статистических (регрессионных) моделей, с использованием типового (эталонного) земельного участка или в рамках индивидуального расчета. В силу специфики целевого назначения, рынок земельных участков данного сегмента характеризуется низкой активностью, а сами объекты представлены не во всех населенных пунктах республики. Тем не менее, по итогам анализа рынка выявлено наличие достаточного объема достоверной информации в ключевых локациях для формирования репрезентативной выборки. В связи с этим, для обеспечения статистической обоснованности и возможности масштабирования результатов на всю территорию оценки, в качестве основного метода массовой оценки выбран метод типового (эталонного) земельного участка. Данный подход позволяет корректно смоделировать кадастровую стоимость объектов в любых условиях, включая локации с отсутствующей рыночной активностью, путем применения разработанной системы коэффициентов корректировок
16	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки.
17	Предпринимательство	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, доходному походу присвоен ранг «1», сравнительному подходу присвоен ранг «2». Согласно п. 44.3 Методических указаний, доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования. В распоряжении Бюджетного учреждения отсутствуют надежные данные о доходах и расходах по объектам недвижимости, входящим в группу «Предпринимательство». При этом, объекты оценки, различны по виду использования, местоположению, т.е. имеют такие отличия, которые могут быть учтены путем сравнения таких объектов с аналогами. С учетом вышеизложенного, выбор сделан в пользу сравнительного подхода. В связи с наличием достаточной информационной базы для построения математических зависимостей, в рамках сравнительного подхода для расчета кадастровой стоимости группы "Предпринимательство" выбран метод статистического (регрессионного) моделирования.
18	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки.
19	Туристическое обслуживание	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	В соответствии с п. 62.1 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» может осуществляться путем построения статистических (регрессионных) моделей, с использованием типового (эталонного) земельного участка или в рамках индивидуального расчета. В силу специфики целевого назначения, рынок земельных участков данного сегмента характеризуется низкой активностью, а сами объекты представлены не во всех населенных пунктах республики. Тем не менее, по итогам анализа рынка выявлено наличие достаточного объема достоверной информации в ключевых локациях для формирования репрезентативной выборки. В связи с этим, для обеспечения статистической обоснованности и возможности масштабирования результатов на всю территорию оценки, в качестве основного метода массовой оценки выбран метод типового (эталонного) земельного участка. Данный подход позволяет корректно смоделировать кадастровую стоимость объектов в любых условиях, включая локации с отсутствующей рыночной активностью, путем применения разработанной системы коэффициентов корректировок
20	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54, п. 54(1). Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. Стоимость части объектов рассмотрена в порядке, установленном ст.22.1 Закона о кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2026. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки. Данные индексы применены к стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2022. К стоимости, установленной на 01.01.2026 применение индексов не требуется
21	Объекты придорожного сервиса	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	В соответствии с п. 61.2.4 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков группы «Объекты придорожного сервиса» (коды расчета 04:095, 04:098, 04:099) определяется путем расчета рыночной стоимости типового (эталонного) участка, выведения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) и его последующей корректировки с учетом отличий ценообразующих факторов конкретных объектов. Таким образом, для данной группы объектов в строгом соответствии с установленным алгоритмом применен метод типового (эталонного) объекта недвижимости
22	Объекты производственной деятельности (прочие)	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости	В соответствии с п. 61.2.3 Методических указаний, для земель группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» (коды расчета: 03:011, 06:074, 06:080, 07:010, 07:015, 07:020, 07:030, 07:050, 10:012, 12:001) применяется метод моделирования на основе УПКС. В качестве базовых использованы УПКС группы «Производственная деятельность», что методически обосновано: - единым ценовым сегментом: обе группы относятся к 6-му сегменту, что обеспечивает схожесть факторов ценообразования. - функциональным единством: участки группы «прочие» представляют собой инженерную и транспортную инфраструктуру (линии электропередач, трубопроводы, автомобильные и железные дороги, объекты связи и т.д.). Они обеспечивают функционирование производственных комплексов и жизнедеятельность территорий, и не являются самостоятельными объектами рыночных отношений, что полностью сближает их рыночное поведение с базовой производственной деятельностью
23	Производственная деятельность	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	Согласно п. 61.2.2. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков данной группы в случае наличия достаточной информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и ценообразующими факторами индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе ценообразующих факторов, или методом сравнения продаж. Анализ рынка показал, что данный сегмент характеризуется умеренной активностью, обладая при этом достаточной информационной базой, а объекты оценки представлены во всех муниципальных образованиях республики. В связи с этим, для обеспечения статистической обоснованности, корректного учета влияния ценообразующих факторов и возможности масштабирования результатов на всю территорию оценки (включая муниципальные образования с различным уровнем рыночной активности), в качестве основного метода массовой оценки выбран метод типового (эталонного) земельного участка с применением системы рассчитанных коэффициентов корректировки
24	Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	В соответствии с п. 62.1 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Транспорт» может осуществляться путем построения статистических (регрессионных) моделей, с использованием типового (эталонного) земельного участка или в рамках индивидуального расчета. Анализ рынка показал, что сегмент «Транспорт» характеризуется достаточной активностью: объекты данного сегмента представлены во всех городских и большинстве сельских населенных пунктах республики. Вместе с тем, выявлена существенная неоднородность рынка в разрезе ключевых ценообразующих факторов. В связи с этим, для обеспечения статистической обоснованности и возможности масштабирования результатов на всю территорию оценки, в качестве основного метода массовой оценки для групп: "Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП", "Индивидуальные и блокированные гаражи СНП", выбран метод типового (эталонного) земельного участка. Данный методологический подход позволяет корректно смоделировать кадастровую стоимость объектов в любых условиях, включая локации с отсутствующей рыночной активностью, путем применения разработанной системы коэффициентов корректировки на выявленные факторы влияния
25	Индивидуальные и блокированные гаражи СНП	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

26	Служебные гаражи	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости	В соответствии с п. 62.1 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков данной группы может осуществляться путем построения статистических (регрессионных) моделей, с использованием типового (эталонного) земельного участка или в рамках индивидуального расчета. Анализ рынка недвижимости показал отсутствие достаточного объема достоверной рыночной информации по группе объектов «Служебные гаражи», средние значения существенно варьируются в зависимости от местоположения. Нестабильность ценообразования обусловлена тем, что влияние одних и тех же ценообразующих факторов в различных локациях носит неравномерный характер, что создает дополнительные колебания рыночных цен. Ввиду высокой волатильности рынка, недостаточности выборки для построения статистической модели, а также невозможности применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости, в соответствии положениями п. 45.3 Методических указаний принято решение определить кадастровую стоимость данной группы объектов методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
27	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")	Сравнительный	Индивидуальный расчет (сравнительный подход)	Применение модели «Индивидуальный расчет» обосновано требованиями п. 49 и п. 54 Методических указаний. Включенные в группу объекты ранее прошли процедуру пересмотра, и их кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022. В связи с наличием достоверных данных о рыночной стоимости данных объектов, их оценка на текущую дату (01.01.2026) выполнена путем индексации ранее установленных значений. Для расчета применены официальные индексы изменения рыночных цен на землю, подготовленные Ассоциацией «Статриелт» на основе статистического анализа рынка, что обеспечивает максимальную достоверность результатов кадастровой оценки
28	Места общего пользования	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости	Согласно п. 58(6). Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков с кодами расчета видов использования 09:010; 09:020; 09:022; 12:003 определяется путем суммирования стоимостей условно сформированных объектов недвижимости в результате анализа возможности получения дохода. Согласно п. 44.3 Методических указаний, доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования. Невозможность применения базовых методов: - Доходный подход: Не применяется, так как земли данной группы (скверы, ООПТ, береговые полосы) выполняют социальные, экологические и рекреационные функции. Деятельность на них либо не предполагает извлечения прибыли, либо является убыточной и требует бюджетного субсидирования. Имеющаяся информация о частичном использовании территории трех парков с целью извлечения прибыли, предоставленная Бюджетному учреждению, не является достаточной для применения доходного подхода для всех объектов, включенных в группу. Достоверные рыночные данные о доходах и затратах на содержание иных объектов в открытом доступе отсутствуют. - Регрессионное моделирование: Невозможно ввиду полного отсутствия на рынке предложений и сделок купли-продажи или аренды по аналогичным земельным участкам. В соответствии с п. 45.3 Методических указаний, при невозможности использования регрессионного моделирования или метода типового объекта, применяется метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
29	Использование лесов	Доходный	Метод дисконтирования денежных потоков	В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, сравнительному и доходному подходам присвоены равные ранги «1, 2». Исходя из п. 59.2-59.4 Методических указаний, в основе расчета кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Использование лесов» лежит продуктивность земель, с определением потенциальных доходов от вовлечения леса в оборот. В расчет принимается один вид использования – заготовка древесины. Определение кадастровой стоимости земельных участков группы «Использование лесов» произведено с применением метода дисконтирования денежных потоков для земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами.
30	Специальная деятельность	Сравнительный	Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости	В соответствии с п. 62.1 Методических указаний, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента 12 «Специальное, ритуальное использование, запас» в рамках сравнительного подхода осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка, и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости. Анализ рынка показал, что в силу узкой специфики целевого назначения земельных участков данной группы, объем достоверной рыночной информации недостаточен для построения статистической модели, а также отсутствует возможность применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. В связи с этим, на основании п. 45.3 Методических указаний, принято решение определять кадастровую стоимость объектов данной группы методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)
31	Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов. Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался. Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» был выполнен с применением сравнительного подхода. С учетом положений п. 60.1 и п. 60.1.2 Методических указаний, в группе определен перечень ценообразующих факторов, выделен типовой (эталонный) земельный участок и определен УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в группе определена путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе.
32	Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, сравнительному подходу присвоен ранг «1». Исходя из содержания пунктов 45 Методических указаний, в рамках сравнительного могут быть применены методы: 1) метод статистического (регрессионного) моделирования. 2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости. 3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС). 4) метод индексации прошлых результатов. В связи с наличием достаточной рыночной информации для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для данной группы (подгруппы) объектов недвижимости применен метод статистического (регрессионного) моделирования
33	Садоводство, огородничество (ГНП)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов. Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался. Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» был выполнен с применением сравнительного подхода. С учетом положений п. 60.1 и п. 60.1.2 Методических указаний, в группе определен перечень ценообразующих факторов, выделен типовой (эталонный) земельный участок и определен УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в группе определена путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе
34	Садоводство, огородничество (СНП)	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта недвижимости	Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов. Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался. Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (СНП)» был выполнен с применением сравнительного подхода. С учетом положений п. 60.1 и п. 60.1.2 Методических указаний, в группе определен перечень ценообразующих факторов, выделен типовой (эталонный) земельный участок и определен УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в группе определена путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе
35	Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)	Сравнительный	Метод статистического (регрессионного) моделирования	В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, сравнительному подходу присвоен ранг «1». Исходя из содержания пунктов 45 Методических указаний, в рамках сравнительного могут быть применены методы: 1) метод статистического (регрессионного) моделирования. 2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости. 3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС). 4) метод индексации прошлых результатов. В связи с наличием достаточной рыночной информации для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для данной группы (подгруппы) объектов недвижимости применен метод статистического (регрессионного) моделирования

Таблица 72. Подходы, методы и модели, использованные для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

3.6.2. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

3.6.2.1 Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование»

К земельным участкам сегмента "Сельскохозяйственное использование" для целей Указаний относятся земельные участки со следующими кодами расчета видов использования: 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Сельскохозяйственное использование» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 10 расчетных групп. Состав групп приведен в 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

3.6.2.1.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.1.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование»

Согласно п. 57.1, 57.2 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории. При определении кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, в составе факторов стоимости необходимо учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

Кроме того, в п. 57.9 Методических указаний предусмотрено, что при расчете доходов и затрат для целей Указаний необходимо учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, класс и категорию дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки и сбыта сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения, то есть провести оценку места нахождения земельных участков.

В соответствии с Приложением № 6 к Методическим указаниям, для группы земельных участков сельскохозяйственного использования доходному подходу присвоен ранг «1», сравнительному подходу ранг «2».

В соответствии с п. 47 Методических указаний, доходный подход используется для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, а также для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости применяется в зависимости от выбранного способа использования. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.

В соответствии с п. 3 Методических указаний, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

С учетом изложенного, Бюджетным учреждением принято решение для целей определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» использовать сравнительный подход, метод типового (эталонного) объекта недвижимости, в следующем порядке:

- для групп «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)», «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)», «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)», «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)», «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)», «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)», «Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)», произвести расчет стоимости типового (эталонного) объекта с использованием доходного подхода, метода прямой капитализации. Необходимые корректировки стоимости объектов недвижимости, соответственно, производятся при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости. Данная методология оценки позволяет учесть весь набор факторов, предусмотренный пп. 57.1, 57.2 и 57.9 Методических указаний;

- для группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)», в связи с достаточностью рыночной информации, а для группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» в связи с отсутствием данных о состоянии почв, произвести расчет стоимости типового (эталонного) объекта с использованием метода сравнения продаж.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Типологизация объектов сегмента «Сельскохозяйственное использование», с целью группировки, произведена по территориальному признаку - по принадлежности объекта оценки к населенному пункту или муниципальному району.

Определение перечня существенных ценообразующих факторов выполнено на основе анализа рыночных цен совокупности объектов-аналогов. Существенность каждого фактора оценивалась по степени его влияния на рыночную стоимость объекта с учетом направления воздействия (положительное или отрицательное).

В результате проведенного анализа рынка (приведен в Разделе 3.1.3.2. Отчета) были выделены 5 ключевых ценообразующих факторов в сегменте:

- категория земель – определяет разрешенное использование земельного участка и его правовой статус;

- площадь земельного участка – площадь объекта недвижимости является идентифицирующим признаком объекта недвижимости и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена, как правило, снижается;

- расстояние до ближайшей дороги – отражает транспортную доступность земельного участка, что существенно влияет на его хозяйственную освоенность и экономическую привлекательность.

- расстояние от объекта до столицы субъекта РФ – характеризует удаленность от административного и экономического центра региона, что влияет на доступность рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, инфраструктуры и логистики.

- форма/конфигурация участка – влияет на эффективность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, удобство механизированной обработки и организации производственного процесса.

Конкретный набор ценообразующих факторов, используемых в расчете кадастровой стоимости, приведен далее при описании расчетов для каждой группы объектов оценки.

Описание расчета удельной стоимости типовых (эталонных) объектов для групп «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)», «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)», «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)», «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)», «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)», «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)», «Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

Типовым (эталонным) объектом в целях расчета выступает гипотетический земельный участок в границах муниципального района.

Удельный показатель стоимости рассчитывается доходным подходом с применением метода капитализации земельной ренты.

В соответствии с п. 57.1. Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории.

В качестве оптимальной территориальной единицы агроклиматического оценочного зонирования принят административный район (муниципальный район республики). Республика Хакасия укрупненно разделена на три агроклиматические подзоны.

Для целей расчета использованы справочные данные, представленные в Справочнике агроклиматического оценочного зонирования97 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации: учебно-практическое пособие /Черненков А. Г. и др.; под ред. С. И. Носова; ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" (НП СРО АРМО). - Москва: Маросейка, 2010 .

Рис. 30. Агроклиматические подзоны Республики Хакасия

С учетом п. 57.4 Методических указаний, метод капитализации земельной ренты предусматривает ее расчет как разности между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков предполагает следующую последовательность действий:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее – удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее – удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур), а также расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее – удельные затраты на поддержание плодородия почв);

- расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее – коэффициент капитализации);

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земель путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель как суммы удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них

Согласно п. 57.4.2. Методических указаний, площади почвенных разностей в составе земельного участка для целей Указаний определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения или сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН.

В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, для целей Указаний допускается проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств (например, колхозов, совхозов). При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам соответственно применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами. При невозможности определения расположения земельного участка в границах бывших хозяйств и (или) отсутствии данных по бывшему хозяйству необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию.

С учетом того, что информация о свойствах основных типов почв за 2025 год предоставлена Министерством сельского хозяйства Республики Хакасия по муниципальным районам Республики Хакасия (Приложение 1. Исходные данные\1_2_Результаты сбора и обработки информации необходимой для определения КС\Минсельхоз данные по сельскому хозяйству), для целей расчетов определена структура почвенных разностей по муниципальным образованиям (районам).

Перечень почвенных разностей и их средних характеристик определен на основании материалов почвенных обследований Республики Хакасия, использованных в рамках предыдущего тура государственной кадастровой оценки земельных участков.

Информация ранее была систематизирована в разрезе муниципальных районов, территорий бывших колхозов (совхозов), с разбивкой по коду и наименованию почв (Приложении 1. Исходные данные\ 1_5_Исходные данные использованные для определения значений ЦОФ).

На основании данной информации составлены сводные таблицы в разрезе муниципальных районов, для этой цели было выполнено кодирование почвенной информации. Каждой почвенной разности был присвоен код, характеризующий тип, подтип почвы. Произведен расчет долей почвенных разностей по муниципальным районам.

На основе информации, предоставленной Министерством сельского хозяйства РХ, для каждой почвенной разности определены содержание гумуса (%), мощность гумусового горизонта (см), содержание физической глины (%).

Сводная таблица о структуре почвенных разностей Республики Хакасия, с учетом поправочных коэффициентов на содержание гумуса в пахотном слое, мощность гумусового горизонта, содержание физической глины в пахотном слое и негативные свойства почв представлена в Приложении 1. Исходные данные\1_2_Результаты сбора и обработки информации необходимой для определения КС.

Полученные сведения легли в основу расчетов кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного использования. Автоматизация расчетов кадастровой стоимости производилась с применением таблиц Excel.

Определение в разрезе почвенных разновидностей перечня культур

Перечень севооборота для каждой почвенной разности подбирается по соответствию показателей климата территории агроклиматическим параметрам, определяющим ареал возможного выращивания сельскохозяйственных культур.

На территории Российской Федерации проведено агроклиматическое оценочное зонирование, в результате которого в границах субъектов РФ, выделены агроклиматические оценочные подзоны, различающиеся ассортиментами оценочных культур или по другим показателям, имеющим значение для расчета нормативной урожайности и затрат. Все материалы зонирования представлены в Справочнике агроклиматического оценочного зонирования субъектов98 Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации: учебно-практическое пособие /Черненков А. Г. и др.; под ред. С. И. Носова; ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" (НП СРО АРМО). - Москва: Маросейка, 2010. С. 157. . Материалы зонирования уточняют перечень культур, возможных к выращиванию.

Агроклиматическая подзона	Агроэкологический потенциал	Структура посевов, %

Озимая пшеница	Ячмень	Яровая пшеница	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Чистый пар
В сумме 100%
1	3.2	0	25	25	3.7	36.30	2.50	7.5
2	3.7	0	25	25	3.7	36.3	5	5
3	4.5	0	25	25	3.7	36.3	10	0

Таблица 73. Структура посевов. Республика Хакасия

В соответствии с п. 57.4.1 Методических указаний, выбор в разрезе почвенных разностей осуществляется на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота.

Основными культурами являются ячмень, яровая пшеница, картофель и различные травы (многолетние и однолетние). Зерновые культуры составляют 50% структуры севооборота на территории Республики Хакасия. Данные культуры представлены в основном пшеницей и ячменем, которые при определении удельных показателей участвуют в равных долях (по 25% соответственно). Учет количества полей, занимаемых каждой культурой, в Республике Хакасия не ведется.

Определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

Нормативная урожайность сельскохозяйственных культур варьируется в зависимости от их вида, доли в составе севооборота, почвенной разновидности участка на котором они возделываются и химических показателей почвы, поэтому различные севообороты будут давать различный удельный валовый доход (УВД) и удельный показатель земельной ренты (УПЗР).

Определение продуктивности пашни производилось путем расчета показателей нормативной урожайности каждой оцениваемой культуры.

Нормативная урожайность зерновых культур рассчитывалась по формуле99 Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации/Пособие. Под общей редакцией Сапожникова П.М., Носова С.И. – М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012. С. 53. :

У = 33.2 х 1.4х АП\10.0 х К1 хК2хК3хК4;

где:

У- нормативная урожайность зерновых культур, ц\га;

АП - величина агроклиматического потенциала по агроклиматической подзоне для зерновых культур (по Карманову И.И.);

10.0 – базовое значение величины агроклиматического потенциала;

33.2 – нормативная урожайность (ц\га) зерновых культур на эталонной почве, соответствующая нормам зональных технологий при базовом значении АП (10,0);

1.4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания сельскохозяйственных культур;

К1 – поправочный коэффициент на содержание гумуса в пахотном слое;

К2- поправочный коэффициент на мощность гумусового горизонта;

К3 – поправочный коэффициент на содержание физической глины в пахотном горизонте;

К4 – поправочный коэффициент на дополнительные свойства почв.

Ниже в таблицах приведены сведения о коэффициентах, которые использованы в расчете100 Там же. С. 84-86. .

Гумус, %	К1	Гумус, %	К1	Гумус, %	К1
8,0	1,16	5,6	1,08	3,2	0,952
7,9	1,158	5,5	1,075	3,1	0,946
7,8	1,156	5,4	1,07	3,0	0,940
7,7	1,154	5,3	1,065	2,9	0,933
7,6	1,152	5,2	1,06	2,8	0,926
7,5	1,15	5,1	1,055	2,7	0,919
7,4	1,148	5,0	1,05	2,6	0,912
7,3	1,146	4,9	1,045	2,5	0,905
7,2	1,144	4,8	1,04	2,4	0,898
7,1	1,142	4,7	1,035	2,3	0,891
7,0	1,14	4,6	1,03	2,2	0,884
6,9	1,136	4,5	1,025	2,1	0,877
6,8	1,132	4,4	1,02	2,0	0,870
6,7	1,128	4,3	1,015	1,9	0,858
6,6	1,124	4,2	1,01	1,8	0,846
6,5	1,12	4,1	1,005	1,7	0,834
6,4	1,116	4,0	1,00	1,6	0,822
6,3	1,112	3,9	0,994	1,5	0,810
6,2	1,108	3,8	0,988	1,4	0,798
6,1	1,104	3,7	0,982	1,3	0,786
6,0	1,10	3,6	0,976	1,2	0,774
5,9	1,095	3,5	0,970	1,1	0,762
5,8	1,09	3,4	0,964	1,0	0,750
5,7	1,085	3,3	0,958	-	-

Таблица 74. Коэффициенты на содержание гумуса

Мощность, см	К2	Мощность, см	К2	Мощность, см	К2	Мощность, см	К2
160	1,178	120	1,150	80	1,085	40	0,960
159	1,178	119	1,149	79	1,082	39	0,956
158	1,177	118	1,148	78	1,080	38	0,952
157	1,177	117	1,147	77	1,078	37	0,948
156	1,176	116	1,146	76	1,075	36	0,944
155	1,176	115	1,145	75	1,072	35	0,940
154	1,176	114	1,144	74	1,070	34	0,936
153	1,175	113	1,143	73	1,068	33	0,932
152	1,175	112	1,142	72	1,065	32	0,928
151	1,174	111	1,141	71	1,062	31	0,924
150	1,174	110	1,140	70	1,060	30	0,92
149	1,173	109	1,138	69	1,057	29	0,91
148	1,173	108	1,137	68	1,054	28	0,90
147	1,172	107	1,136	67	1,051	27	0,89
146	1,172	106	1,134	66	1,048	26	0,88
145	1,171	105	1,132	65	1,045	25	0,87
144	1,170	104	1,131	64	1,042	24	0,86
143	1,170	103	1,130	63	1,039	23	0,85
142	1,169	102	1,128	62	1,036	22	0,84
141	1,169	101	1,126	61	1,033	21	0,83
140	1,168	100	1,125	60	1,030	20	0,82
139	1,167	99	1,123	59	1,027	19	0,81
138	1,166	98	1,121	58	1,024	18	0,80
137	1,166	97	1,119	57	1,021	17	0,79
136	1,165	96	1,117	56	1,018	16	0,78
135	1,164	95	1,115	55	1,015	15	0,77
134	1,163	94	1,113	54	1,012	14	0,76
133	1,162	93	1,111	53	1,009	13	0,75
132	1,162	92	1,109	52	1,006	12	0,74
131	1,161	91	1,107	51	1,003	11	0,73
130	1,160	90	1,105	50	1,000	10	0,71
129	1,159	89	1,103	49	0,996	9	0,69
128	1,158	88	1,101	48	0,992	8	0,67
127	1,157	87	1,099	47	0,988	7	0,65
126	1,156	86	1,097	46	0,984	6	0,63
125	1,155	85	1,095	45	0,980	5	0,60
124	1,154	84	1,093	44	0,976	4	0,56
123	1,153	83	1,091	43	0,972	3	0,50
122	1,152	82	1,089	42	0,968	2	0,40
121	1,151	81	1,087	41	0,964	1	0,30

Таблица 75. Коэффициенты на мощность гумусового горизонта

Физ. глина, %	К3	Физ. глина, %	К3	Физ. глина, %	К3
80	1,01	45	0,99	22	0,908
75	1,01	44	0,988	21	0,904
74	1,011	43	0,986	20	0,90
73	1,012	42	0,984	19	0,896
72	1,013	41	0,982	18	0,892
71	1,014	40	0,98	17	0,888
70	1,015	39	0,976	16	0,884
65	1,015	38	0,972	15	0,88
60	1,015	37	0,968	14	0,876
59	1,014	36	0,964	13	0,872
58	1,013	35	0,96	12	0,868
57	1,012	34	0,956	11	0,864
56	1,011	33	0,952	10	0,86
55	1,01	32	0,948	9	0,852
54	1,008	31	0,944	8	0,844
53	1,006	30	0,94	7	0,836
52	1,004	29	0,936	6	0,828
51	1,002	28	0,932	5	0,812
50	1,0	27	0,928	4	0,796
49	0,998	26	0,924	3	0,780
48	0,996	25	0,92	2	0,700
47	0,994	24	0,916	1	0,600
46	0,992	23	0,912	-	-

Таблица 76. Коэффициенты на содержание физической глины

Переход от нормативной урожайности зерновых к нормативной урожайности других сельскохозяйственных культур осуществлялся с применением коэффициента перевода. Значения коэффициентов перевода приняты согласно данным, приведенным в пособии «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации» под редакцией д.с.-х.н., проф. Сапожникова П.М. и дэн., проф. Носова С.И. (Приложение 11).

Агроклиматическая подзона	Агроэкологический потенциал	Коэффициенты отношения урожайности сельскохозяйственных культур к урожайности зерновых

Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы
1	3.2	7.54	1.39	1.57
2	3.7	7.62	1.62	1.49
3	4.5	8.05	1.82	1.43

Таблица 77. Коэффициенты отношения урожайности сельскохозяйственных культур к урожайности зерновых

Результат расчета нормативной урожайности представлен в Приложении 1. Исходные данные\1_2_Результаты сбора и обработки информации необходимой для определения КС.

Определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур

В соответствии с п. 57.4.1 Методических указаний, прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.

Средние цены реализации сельхозпродукции определены на основе данных, которые представлены Минсельхозом РХ в формах 9-АПК за период с 2020 по 2024 годы. По зерновым, многолетним и однолетним травам приняты данные за три года с 2022 по 2024, а для картофеля период изменен на 2020-2022, поскольку в отчетах за 2023 и 2024 годы по картофелю отсутствуют соответствующие данные. Для многолетних и однолетних трав приняты цены реализации из форм 9-АПК как сумма цен реализации сена, сенажа, силоса и прочих растительных кормов.

Ко всем ценам реализации применена индексация цен, в соответствии с требованиями п. 57.4.1 Методических указаний о кадастровой оценке. Для целей индексации цен реализации на дату оценки используем калькулятор цен, представленный на сайте https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы.

При расчете исходим из того, что цена реализации сельхозпродукции в форме 9-АПК актуальна на конец отчетного периода, т.е. на декабрь соответствующего года. С помощью калькулятора цен приводим к уровню цен на декабрь 2025 года, как наиболее близкой к дате оценки.

Год	Зерновые	Картофель	Многолетние травы	Однолетние травы	Пшеница	Ячмень
2020	0	1826.87
2021	0	2242.81
2022	1550.91	2202.97	1882.53	1882.53	1526.65	1258.34
2023	1228.54	0	2059.07	2059.07	1268.65	961.57
2024	1251.14	0	1133.58	1133.58	1292.56	897.14
Прогнозируемая цена реализации (среднее за 3-5 лет)	1 343.53	2 090.88	1 691.73	1 691.73	1 362.62	1 039.02

Таблица 78. Прогнозируемая цена реализации сельскохозяйственной продукции

Расчет удельного валового дохода сельскохозяйственной культуры

Расчет валового дохода на единицу площади земельного участка для каждой оценочной культуры (далее – удельного валового дохода по сельскохозяйственной культуре) производился по формуле:

ВД = Ун х Ц, где

ВД – удельный валовый доход, руб./га;

Ун – нормативная урожайность оценочной культуры, ц./га;

Ц – прогнозируемая цена реализации продукции оценочной культуры по субъекту РФ, руб./ц.

Расчет в разрезе почвенных разновидностей удельного валового дохода для севооборота проводился путем суммирования удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре оценочных культур.

Результаты расчета удельного валового дохода представлены в Приложении 1. Исходные данные\1_2_Результаты сбора и обработки информации необходимой для определения КС

Определение удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и поддержание плодородия

Для определения затрат на единицу площади на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции в соответствии с п. 57.4.3 Методических указаний Бюджетным учреждением принято решение использовать данные форм № 9-АПК «Отчет о производстве, затратах, себестоимости и реализации продукции растениеводства» за период 2020-2024г.

Определение удельного показателя затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур осуществлялось в следующем порядке:

проведение анализа форм №9-АПК;

выявление затрат, связанных с воспроизводством каждой сельскохозяйственной культуры, с учетом агроклиматического зонирования;

определение суммы затрат за отчетный период по выращиваемой сельскохозяйственной культуре на 1 гектар. Для целей корректного учета размера затрат, проведена индексация показателей затрат с применением калькулятора цен, представленный на сайте https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы. Индексация проведена на декабрь 2025 года, как наиболее близкий период к дате оценки;

определение среднего значения показателей затрат по сельскохозяйственной культуре за пятилетний период.

Расчет удельных затрат в разрезе почвенных разностей производится путем суммирования удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур, взвешенных с учетом их доли в структуре севооборота.

Результат расчета затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур представлен в Приложении 1. Исходные данные\1_2_Результаты сбора и обработки информации необходимой для определения КС.

Расчет удельного показателя земельной ренты

Расчет в разрезе почвенных разностей удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота производился по формуле:

УПЗР = УВД – З, где

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./га;

УВД – удельный валовый доход, руб./га;

З – удельные затраты на возделывание, уборку сельскохозяйственных культур и поддержание плодородия почв.

Определение значения коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения (суммирования). Выбор метода связан, прежде всего, с тем, что в настоящее время отсутствуют достоверные статистические сведения, полученные по результатам рыночных сделок в данном секторе рынка.

При использовании метода суммирования величина коэффициента капитализации определяется по формуле:

Ro6 = Rб.р + Rн.л. + Rр.в., где:

Ro6 - общий коэффициент капитализации;

Rб.р - безрисковая ставка дохода;

Rн.л. - премия за низкую ликвидность;

Rр.в. – премия за риск вложения средств в приобретение объекта.

Безрисковая ставка	13.91
Премия на низкую ликвидность	6.96
Премия за риск вложения средств в приобретение объекта	3.64
Коэффициент капитализации	24.51

Таблица 79. Расчет коэффициента капитализации

За величину безрисковой ставки было принято значение кривой бескупонной доходности государственных облигаций (% годовых) со сроком погашения 20 лет. Ставка доходности облигаций федерального займа с погашением через 20 лет на дату 30.12.2025 г., ближайшую к дате оценки составила 13,91%101 http://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=29.12.2025&UniDbQuery.To=05.01.2026 .

Премия за низкую ликвидность определена по формуле:

Пл - премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L - период экспозиции (в месяцах);

n - количество месяцев в году.

Для земельных участков сельхозугодий срок экспозиции принят как 6 месяцев.

Расчет премии за низкую ликвидность: 6.96 = (13.91 * 6) / 12

Премия за риск вложения средств в приобретение объекта

Традиционно риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.

Систематический риск связан с факторами, влияющими на все объекты недвижимости: экономическая ситуация на рынке, изменение законодательства, увеличение сегментов рынка недвижимости и числа конкурирующих объектов и др.

Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой недвижимостью и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примерами несистематического риска могут быть снижение плодородия почвы, изъятие сельскохозяйственных земель для общественных нужд, неуплата арендных платежей арендаторами, развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования, неправильно оформленные договора и др.

Для расчета величины премии за риск инвестиций в оцениваемые сельскохозяйственные земли, может применяться матричный метод. Суть этого метода заключается в том, что для каждого риска экспертным путем определяется балл по десятибалльной шкале, после чего определяется общее количество наблюдений, взвешенный итог, общая сумма баллов и средневзвешенное значение.

Для расчета общего значения премии за риск инвестирования в сельхозугодия, выделяются следующие виды рисков:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Природно-климатические риски
Природно-климатический потенциал	Систематический	1
Производственные риски
Воздействия опасных для сельскохозяйственного производства природных явлений: засуха (атмосферная и/или почвенная), ливни, заморозки, вымерзание, выпревание, градобитие, пыльные, песчаные бури, землетрясение, сход лавины, селевых потоков, половодье, переувлажнение почвы	Несистематический	1
Неэффективный менеджмент	Несистематический	1
Болезни и вредители (полное внезапное уничтожение посевов карантинными видами)	Несистематический	1
Уничтожение или повреждение дикими животными, перелетными птицами, грызунами	Несистематический	1
Пожар	Несистематический	1
Экономические и финансовые риски
Финансовые риски (изменение процентных ставок, риски, связанные с изменением курса иностранных валют)	Систематический	1
Регулирование цен	Систематический	1
Высокая конкуренция	Систематический	1
Криминогенные факторы
Противоправные действия третьих лиц (уничтожение или повреждение урожая, хищение с поля)	Несистематический	1
Правовые риски
Изменения в законодательстве	Систематический	1
Количество наблюдений	2	2	3	4	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	2	6	12	20	0	0	0	0	0
Сумма	40
Количество факторов	11
Средневзвешенное значение балла	3.64
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	3.64%

Таблица 80. Расчет премии за риск вложения средств в приобретение объекта

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости

Удельный показатель кадастровой стоимости по почвенным разностям определялся путем деления удельного показателя земельной ренты по почвенной разности на коэффициент капитализации:

УПКСпр = УПЗР/К, где

УПКСпр – удельный показатель кадастровой стоимости почвенной разности, руб./га;

УПЗР – удельный показатель земельной ренты, руб./га;

К – коэффициент капитализации.

Удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта для каждого муниципального района определен как сумма удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разностей данного муниципального района. Результаты расчета округлены по 2х знаков после запятой.

В результате расчетов удельные показатели кадастровой стоимости типовых (эталонных) земельных участков определены в следующем размере.

наименование муниципального района	УПКС типового (эталонного) объекта по муниципальному району, руб. за кв.м.
Аскизский	0.43
Бейский	3.26
Боградский	4.09
Орджоникидзевский	4.65
Таштыпский	6.55
Усть-Абаканский	0.68
Ширинский	2.86

Таблица 81. Удельные показатели кадастровой стоимости типовых (эталонных) земельных участков

Далее производится расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Корректировка на категорию земель определена с использованием данных из таблицы 30 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Верхняя граница диапазона, представленная в указанной таблице, принята в качестве исходных данных для расчета размера корректировки.

За единицу принято значение для категории «Земли сельскохозяйственного назначения», далее через соотношение величин произведен расчет размера итоговых корректировок.

Категория земель	Верхняя граница доверительного интервала	Размер корректировки
Земли населенных пунктов	1	1.54 = 1/ 0.65
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	0.87	1.15 = 0.87 / 0.65
Земли сельскохозяйственного назначения	0.65	1
Земли лесного фонда	0.53	0.82 = 0.53 / 0.65
Категория не установлена	0.53	0.82 = 0.53 / 0.65

Таблица 82. Расчет размера корректировки на категорию

Корректировка на площадь определена с использованием данных из таблицы 60 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов».

Корректировка на расстояние до ближайшей дороги определена с использованием данных из таблицы 56 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Среднее значение, указанное в таблице, принято в качестве исходных данных для расчета размера корректировки.

Корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ определена с использованием данных из таблицы 47 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов».

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:05:060507:333, площадью 730000 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Аскизский район, Пуланкольский сельсовет, с. Пуланколь, ул Школьная, в 1,5 км на юг от дома №29, категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 606.86 м.

Расчет КС: 292 000.00 руб. = 0.43 х 1 х 0.92 х 1 х 730000

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст1 х Красст2 х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст1 – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Красст2 – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:06:010204:168, площадью 13426 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, муниципальный район Бейский, сельское поселение Большемонокский сельсовет, деревня Малый Монок, улица Садовая, земельный участок 11А, категория земель - Земли населенных пунктов. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 98.22 м. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 104442.76 м.

Расчет КС: 46 453.96 руб. = 3.26 х 1.54 х 1 х 1.074 х 0.641 х 13426

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст1 х Красст2 х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст1 – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Красст2 – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:07:070401:129, площадью 388500 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, Боградский район, Земли совхоза "Карасукский", категория земель - Категория не установлена. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 7779.91 м. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 78433.39 м.

Расчет КС: 784 770.00 руб. = 4.09 х 0.82 х 0.92 х 0.93 х 0.706 х 388500

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Красст1 х Красст2 х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Красст1 – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Красст2 – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:08:000000:120, площадью 121880956 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, Орджоникидзевский район, АОЗТ "Орджоникидзевское", категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 1853.25 м. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 171375.58 м.

Расчет КС: 336 391 438.56 руб. = 4.65 х 1 х 0.927 х 0.641 х 121880956

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст1 х Красст2 х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст1 – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Красст2 – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:09:060401:59, площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, Таштыпский район, вблизи п. Малый Анзас на правом (относительно течения реки Она) берегу ручья Летняя Мишиха, в 100 метрах от его впадения в реку Она относительно его течения, категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 928.06 м. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 168989.9 м.

Расчет КС: 13 230 руб. = 6.55 х 1 х 1.05 х 1 х 0.641 х 3000

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Кпл х Красст х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:10:140602:1654, площадью 603 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Сапоговский сельсовет, аал Сапогов, территория СНТ "Парус", улица Михаила Данилова, земельный участок 16, категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 2082.16 м.

Расчет КС: 397.98 руб. = 0.68 х 1.05 х 0.927 х 603

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст1 х Красст2 х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта муниципального образования, в котором расположен земельный участок;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст1 – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Красст2 – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Sзу – площадь земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:11:140401:5, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, территория МО Целинный сельсовет, северо-восточнее с. Шира, на расстоянии 18,1 км, севернее п. Жемчужный на расстоянии 17,5 км, №2А, категория земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 4120.90 м. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 131912.45 м.

Расчет КС: 27 800.00 руб. = 2.86 х 0.82 х 1 х 0.93 х 0.641 х 20000

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта для группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»

К группе «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)» относятся 1904 земельных участка.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	753903.05
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	14.00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	94112489.00
Медиана выборки, кв.м.	165702.50

Таблица 83. Распределение участков группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)» по площади

В качестве гипотетического типового (эталонного) объекта принят земельный участок площадью 756000 кв.м., категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения, расположенный на расстоянии 26150 м от столицы субъекта.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД». Для целей расчета используются удельные показатели цены, к которым до проведения расчетов применена корректировка на дату сделки (индексация). Индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026, источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе 3.7. «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета» настоящего Отчета

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)» представлен в таблице ниже.

Типовой (эталонный) объект недвижимости	01_01_000_19_04_ 04.06.2025_3841205913	01_01_000_19_04_ 04.06.2025_3841205917	01_01_000_19_ 04_04.06.2025_3841205920	01_01_000_19_04_04.06.2025_3841205924	01_01_000_19_04_04.06.2025_3841205928	01_01_000_19_04_27.11.2025_4233183560
Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Кадастровый номер	гипотетический	19:04:060302:98	19:04:060302:102	19:04:060302:103	19:04:060302:104	19:04:060302:105	19:04:010302:4613
Адрес земельного участка	Республика Хакасия, Алтайский район, АО Краснопольское. Секция 12 западная часть контура 39	Республика Хакасия, Алтайский район, АОЗТ "Краснопольское", секция 9, часть контура 49, участок № 4	Республика Хакасия, Алтайский район, АОЗТ "Краснопольское"", секция 9, часть контура 49, участок № 2	Республика Хакасия, Алтайский район, АОЗТ "Краснопольское", секция 9, часть контура 49, участок № 1	Республика Хакасия, Алтайский район, АОЗТ "Краснопольское", секция 9, частьконтура 49, участок № 3	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Белоярский сельсовет, в 6,0 км на юго-восток от южной окраины п. Изыхские Копи
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м	1.5	1.5	1.49	1.49	1.49	2.25
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Корректировка на категорию	1	1	1	1	1	1
Площадь, кв.м.	756 000	176 924	176 391	177 008	177 011	177 014	3 585 000
Корректировка на площадь	1	1	1	1	1	0.88
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м	1.5	1.5	1.49	1.49	1.49	1.98
Удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м	1.58

Таблица 84. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»

Применяемые корректировки:

Корректировка на категорию земель

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, относящиеся к той же категории земель, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

Площадь земельного участка

Масштаб сельскохозяйственных земельных участков обладает специфическими характеристиками, которые влияют на ценообразование с учетом экономики их обработки. По общему правилу, земельные участки меньшей площадью имеют более высокие удельные показатели стоимости. В результате анализа рынка было установлено, что для земельных участков, расположенных на территории Алтайского района, удельный показатель стоимости начинает снижаться, в случае, когда площадь земельного участка превышает 1 млн. кв.м.

Аналог № 6 имеет площадь 3 585 000 кв.м., в связи с чем к цене данного аналога требуется применить корректировку на площадь.

Размер корректировки на площадь определен методом сравнения продаж.

Уникальный идентификатор записи в НСПД	Код группировки	Кадастровый номер	Тип сделки	Вид права	Адрес	Площадь, кв. м	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м	Размер корректировки
3932244204	01_01_000_19_04_20.03.2025_3592385627	19:04:030302:266	Сделка	Купля-продажа	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Кировский сельсовет, 20 м. западнее земельного участка с. Кирова, ул. Кирова, уч. 1	165000	0.49	1
3723055467	01_01_000_19_04_02.01.2025_4773860126	19:04:070403:499	Сделка	Купля-продажа	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Аршановский сельсовет, 3 км на север от с. Кирба	1192434	0.43	0.88 = 0.43 / 0.49

Таблица 85. Расчет размера корректировки на площадь

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» составила 1.58 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)», определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст х Кформ х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст – корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ,

Кформ – корректировка на форму/конфигурацию земельного участка,

Sзу – площадь земельного участка.

Корректировка на категорию земель определена с использованием данных из таблицы 30 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Верхняя граница диапазона, представленная в указанной таблице, принята в качестве исходных данных для расчета размера корректировки.

За единицу принято значение для категории «Земли сельскохозяйственного назначения», далее через соотношение величин произведен расчет размера итоговых корректировок.

Категория земель	Верхняя граница доверительного интервала	Размер корректировки
Земли населенных пунктов	1	1.54 = 1/ 0.65
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	0.87	1.15 = 0.87 / 0.65
Земли сельскохозяйственного назначения	0.65	1
Земли лесного фонда	0.53	0.82 = 0.53 / 0.65
Категория не установлена	0.53	0.82 = 0.53 / 0.65
Таблица 86. Расчет размера корректировки на категорию

Размер корректировки на площадь определен методом сравнения продаж. При расчете удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта был произведен расчет размера корректировки для земельных участков, площадь которых превышает 1 млн. кв.м. Размер корректировки для таких земельных участков составляет 0.88.

Вместе с тем, на рынке также выявлена зависимость цены сделки в случае, когда площадь земельного участка менее 100 тыс. кв.м.

Расчет размера корректировки также произведен методом сравнения продаж.

Уникальный идентификатор записи в НСПД	Код группировки	Кадастровый номер	Тип сделки	Вид права	Адрес	Площадь, кв. м	Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв. м	Размер корректировки
4066545848	01_01_000_19_04_ 16.12.2024_ 3341997601	19:04:070402:456	Сделка	Купля-продажа	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Аршановский сельсовет, 2,6 км на юго-запад от с. Аршаново	40741	1.06	2.16 = 1.06 / 0.49
3932244204	01_01_000_19_04_ 20.03.2025_ 3592385627	19:04:030302:266	Сделка	Купля-продажа	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Кировский сельсовет, 20 м. западнее земельного участка с. Кирова, ул. Кирова, уч. 1	165000	0.49	1

Таблица 87. Расчет размера корректировки на площадь

Корректировка на расстояние до столицы субъекта РФ определена с использованием данных из таблицы 47 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов».

За единицу принято значение «10-30 км», как наиболее характерное удаление для земельных участков, используемых для ведения сельского хозяйства. Далее через соотношение величин произведен расчет размера итоговых корректировок.

Граничит с областным центром, в км	Граничит с областным центром, в м	1.558	1.99 = 1.558 / 0.784
До 10 км	10000	0.889	1.13 = 0.889 / 0.784
10-30 км	10 000 - 30 000	0.784	1
30-100 км	30 000 - 100 000	0.706	0.9 = 0.706 / 0.784
100-300 км	100 000 - 300 000	0.641	0.82 = 0.641 / 0.784
300-800 км	300 000 - 800 000	0.566	0.72 = 0.566 / 0.784
Более 800 км	800 000	0.532	0.68 = 0.532 / 0.784

Таблица 88. Расчет размера корректировки на расстояние до столицы субъекта

Многоконтурный земельный участок, состоящий из разрозненных частей (контуров) не имеющих общих границ, между которыми могут располагаться как другие участки, так и части участков или неразграниченные земли, по мнению экспертов, могут иметь более низкую эффективность использования по сравнению с аналогичным одноконтурным участком.

Земельные участки частично неправильной формы (состояние II), не обладающие полной возможностью для эффективного использования, имеют меньшую привлекательность, доходность и стоимость. Участки, имеющие полностью неправильную форму (экстремально затрудняющие элементы состояния II), как правило, практически не поддаются эффективному использованию и чаще всего, имеют вспомогательный характер, например, занимая пространство для проходов и проездов, линий коммуникаций, полос отвода и разграничения. Многоконтурные земельные участки (состояние III) представляют собой сложные объекты управления и учета. Составляющие контуры имеют различную площадь и форму, а также могут быть удалены друг от друга, что затрудняет их эффективное использование по сравнению с участками правильной формы. Количество контуров земельного участка (отдельных частей, не имеющих общих границ) оказывает влияние на предполагаемое использование и непосредственно сказывается на возможности и эффективности обработки земельных участков. В следующей таблице представлена корректировка, отражающая влияние количества контуров земельного участка на его стоимость102 Сборник корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов» .

Для целей расчета кадастровой стоимости корректировка применяется в размере 0.9, как пограничное значение, которое позволяет учесть влияние всех особенностей конфигурации многоконтурного земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:04:000000:805, площадью 3872530 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский р-н, АО " Краснопольское", северо-восточнее д. Смирновка, категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до столицы субъекта РФ» составляет 24111.50 м. Вид земельного участка - Многоконтурный участок.

Расчет КС: 4840662.50 руб. = 1.58 х 1 х 0.88 х 1 х 0.9 х 3872530

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта для группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

К группе «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» относятся 6 земельных участка, расположенных в городе Черногорске, относящихся к категории земель – Земли сельскохозяйственного назначения.

Объекты оценки - земельные участки группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	1136438,33
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	207232,00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	2564952,00
Медиана выборки, кв.м.	909651,50

Таблица 89. Распределение участков группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» по площади

Земельный участок с кадастровым номером 19:02:000000:2443, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Черногорск, Город Черногорск, земельный участок 8/1, имеет площадь 1475623 кв.м., что является наиболее близким к среднему показателем фактора.

Данный земельный участок принят в качестве типового (эталонного) объекта для группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)».

Рис. 31. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)». Данные карты портала ПД «НСПД»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» в связи с отсутствием предложений о продаже земельных участков данного вида использования непосредственно в г. Черногорске было принято решение расширить территорию поиска, изучен рынок наиболее близко расположенных муниципальных районов. Было отобрано 3 объекта-аналога, подходящих по таким параметрам, как вид разрешенного использования, площадь земельного участка, передаваемые имущественные права, дата сделки/предложения, категория земельного участка.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД».

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 3	Аналог № 4
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	01_01_000_19_10_08.05.2024_3504442322	01_01_000_19_10_03.06.2025_3836533203	01_01_000_19_10_02.09.2025_3994668532
Кадастровый номер	19:02:000000:2443	19:10:050302:66	19:10:050301:220	19:10:050304:114
Адрес	Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Черногорск, Город Черногорск, земельный участок 8/1	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, ЗАО"Шебаевское", в 9км. западнее с.Калинино, в 0.1км. южнее полевого стана, отделение №2	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Усть-Абаканский, сельское поселение Калининский сельсовет, ЗАО «Шебаевское», в 8,5 км западнее с. Калинино, отделение № 2, участок № 24/1	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, ЗАО "Шебаевское" в 6 км западнее с. Калинино, урочище "Шанхай", участок №20
Населенный пункт	Черногорск	Усть-Абаканский район	Усть-Абаканский район	Усть-Абаканский район
Вид использования участка по документу	Животноводство	Для сельскохозяйственных нужд	Для сельскохозяйственного производства	для сельскохозяйственных нужд
Цена сделки, руб.	325 000	150 000	300 000
Дата сделки	08.05.2024	03.06.2025	02.09.2025
Общая площадь, кв.м.	1 475 623.00	56 002	28 004	55 953
Цена, руб./кв.м	5.8	5.36	5.36
Передаваемые иущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид права	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	5.80	5.36	5.36
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата корректировки цены	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату предложения/сделки	1.191	1.071	1.010
Скорректированная цена, руб./кв.м.	6.91	5.73	5.42
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли сельскохозяйственного назначения
Корректировка на категорию земель	1.000	1.000	1.000
Скорректированная цена, руб./кв.м.	6.91	5.73	5.42
Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)	763.96	84.18	566.49	1 300.71
Корректировка на транспортную доступность	1	0.930	1.000	1.080
Скорректированная цена, руб./кв.м.	6.43	5.73	5.85
Площадь земельного участка, кв.м	207 232.00	56 046.00	56 005.00	28 420.00
Коэффициент корректировки на площадь	1	0.95	0.95	0.95
Скорректированная цена, руб./кв.м.	6.10	5.44	5.56
Стоимость типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	5.70

Таблица 90. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

Применяемые корректировки:

Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, используемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты на основании данных Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты-аналоги относятся к одному виду права — собственность) данный элемент сравнения принят равным для объекта оценки и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

Корректировка на дату сделки/предложения

Для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Данные индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе 3.7. «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета» настоящего Отчета

Корректировка на категорию земель

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, относящиеся к той же категории земель, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

Корректировка на транспортную доступность

Различие в расстояниях до ближайшей дороги между объектом оценки и объектами-аналогами учтено с помощью дифференцированных корректировок. Такой подход позволяет привести цены объектов-аналогов к условиям объекта оценки и обеспечить сопоставимость рыночных данных при определении удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка.

Корректировка на расстояние до ближайшей дороги определена с использованием данных из таблицы 56 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Среднее значение, указанное в таблице, принято в качестве исходных данных для расчета размера корректировки (округлено до 2х знаков после запятой).

Вид разрешенного использования

Для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

Площадь земельного участка

Масштаб сельскохозяйственных земельных участков обладает специфическими характеристиками, которые влияют на ценообразование с учетом экономики их обработки.

Размер корректировки принят согласно сборника «Сборник корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025» Таблица 60. Шкала физических интервалов и индексов ценности участков по параметру «Фактор масштаба» для сегмента «Сельскохозяйственное использование»

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» составила 5,7 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)», определяется по следующей формуле:

КС ЗУ = УПКСмо х Ккат х Кпл х Красст х Sзу, где

КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к группе;

УПКСмо – удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта;

Ккат – корректировка на категорию земель;

Кпл – корректировка на площадь,

Красст – корректировка на расстояние до ближайшей дороги,

Sзу – площадь земельного участка.

Размер корректировки на категорию земель определен с использованием матрицы корректировок на категорию земельных участков со схожим местоположением. Данная информация представлена в Таблице 35 Сборника корректировок Сборник корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Размер корректировки на площадь рассчитан на основе шкалы физических интервалов и индексов ценности участков по параметру «Фактор масштаба» для сегмента «Сельскохозяйственное использование» в Таблице 60 Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025.

Размер корректировки рассчитан как соотношение корректировок по отношению к типовому (эталонному) объекту, который входит в диапазон от 100 до 500 га.

до 1 га	1-10 га	10-100га	100-500 га	500-1000 га	1000-1500 га	свыше 1500
1,050	1,000	0,920	0,880	0,950	0,900	0,700
1.2 = 1,05/ 0,88	1.14 = 1,000/ 0,880	1.05 = 0,920/ 0,880	1,00	1.08 = 0,95/ 0,88	1.02 = 0,9/ 0,88	0.79 = 0,7/0,88

Размер корректировки на расстояние до ближайшей дороги (СКФД) рассчитан с помощью данных о расположении объектов относительно ближайшей автодороги и отношение цен объектов с различной доступностью, данная информация представлена в Таблице 56 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:02:010202:2083, площадью 207232 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Черногорск, город Черногорск, земельный участок 4/1, категория земель – Земли сельскохозяйственного назначения. Значение фактора «Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)» составляет 419.19 м.

Расчет КС: 1 241 319.68 руб. = 5.70 х 1 х 1.05 х 1 х 207232

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов всех групп сегмента «Сельскохозяйственное использование, приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.2. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствует, доходный подход также не используется.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» выполнен с применением сравнительного подхода.

В соответствии с п. 45 Методических указаний, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);

4) метод индексации прошлых результатов.

В соответствии с п. 60.1 Методических указаний, кадастровая оценка объектов недвижимости, относящихся к данному сегменту, должна производиться на основе построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета.

С учетом положений п. 60.1.1 Методических указаний, земельные участки, на которых расположены много- и среднеэтажные многоквартирные жилые дома, объединены в группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)», с делением объектов по группам исходя из принадлежности к соответствующей территории (г. Абакан или иной населенный пункт).

Кроме того, с учетом п. 54 Методических указаний, выделены объекты, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости в соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке. Такие земельные участки объединены в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)».

3.6.2.2.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)») приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.2.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков групп «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»

Для расчета кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к группам «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)», выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

С учетом п. 60.1.2 Методических указаний, определение УПКС предусматривает следующие этапы:

1) определение перечня ценообразующих факторов для каждой из групп земельных участков;

2) определение для каждой группы земельных участков земельного участка, обладающего в разрезе ценообразующих факторов наиболее вероятными характеристиками по отношению к остальным земельным участкам (далее - типовой (эталонный) земельный участок);

3) объединение типовых (эталонных) земельных участков в подгруппы на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов для группы земельных участков;

4) сбор достаточной рыночной информации о земельных участках по каждой из полученных подгрупп;

5) проведение для подгруппы статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью типовых (эталонных) земельных участков и ценообразующими факторами и последующее установление уравнения данной связи (статистической (регрессионной) модели) для подгруппы;

6) определение УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков. Определение кадастровой стоимости типового (эталонного) земельного участка допускается осуществлять в рамках индивидуального расчета в отношении земельного участка в соответствии с главой VIII Методических указаний.

7) определение кадастровой стоимости земельных участков в группе путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе.

Определение перечня ценообразующих факторов для каждой из групп земельных участков

В разделе 3.1.2.2 Отчета «Обзор состояния рынка по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» приведены данные о состоянии рынка в указанном сегменте. На основе анализа рыночных цен на жилые помещения в многоквартирных домах средне- и многоэтажной жилой застройки выявлена особенность ценообразования объектов в зависимости от их местонахождения в пределах отдельных территорий.

Таким образом, ценовая зона определена в качестве одного из ценообразующих факторов для объектов группы.

Объекты оценки имеют также отличие по такой характеристике как площадь, минимальный размер составляет 1 кв.м., максимальный 17534 кв.м.

В связи с тем, что рынок земельных участков не развит, размер корректировки на площадь определен на основании справочных данных, а именно, в соответствии с Приложением № 12 к Методическим указаниям.

Таблица 91. Масштабный фактор для земельных участков под многоэтажную жилую застройку

Определение для каждой группы земельных участков типового (эталонного) земельного участка

Типовым (эталонным) объектом в рамках настоящего расчета признается земельный участок, который обладает тем же набором характеристик, что и объекты-аналоги.

В качестве аналогов для расчета стоимости типового (эталонного) объекта в группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» используются данные о продаже трех земельных участков, расположенных во 2 ценовой зоне г. Абакана. Площадь каждого из аналогов не превышает 0,5 га.

Типовым (эталонным) объектом для данной группы выбран земельный участок с кадастровым номером 19:01:040206:118, площадью 2673 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г Абакан, ул Щорса, 28.

В качестве аналогов для расчета стоимости типового (эталонного) объекта в группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)» используются данные о результатах пересмотра кадастровой стоимости в отношении трех земельных участков, расположенных во г. Саяногорске, 2 ценовой зоне г. Абакана. Площадь 2х аналогов находится в диапазоне от 0,5 до 1,5 га. Третий аналог имеет площадь в диапазоне от 1,5 до 5 га.

По наибольшему совпадению характеристик типовым (эталонным) объектов для данной группы выбран земельный участок с кадастровым номером 19:03:040209:3243, площадью 6544 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский мкрн., 2Б.

Объединение типовых (эталонных) земельных участков в подгруппы на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов для группы земельных участков

Земельные участки, выбранные в качестве типовых (эталонных) объектов, не обладают схожими характеристиками, в связи с чем их объединение в группы не производится.

Сбор достаточной рыночной информации о земельных участках

Для каждой из сформированных групп подобрано по три объекта-аналога. Данные рынка объективно ограничены, иных сведений о сделках и предложениях не выявлено.

Расчет стоимости типовых (эталонных) объектов произведен методом сравнения продаж.

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД. Всего отобрано 3 объекта-аналога.

До проведения расчетов к ценам сделок и предложений применена корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости. Индексы изменения рыночных цен на земельные участки рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт». Расчет индексов приведен в разделе 3.7 Отчета.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Ссылка на источник информации	Реестр сделок	Реестр сделок	Реестр сделок
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка
Дата сделки	01.01.2026 г.	ноябрь 2024 г.	ноябрь 2024 г.	декабрь 2024 г.
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	8 339.21	7 797.97	7 779.80
Адрес	Республика Хакасия, г Абакан, ул Щорса, 28	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, дом 62, квартира 2	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, 60-1	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Богдана Хмельницкого, 95-1
Кадастровый номер	19:01:040206:118	19:01:040201:16	19:01:040201:117	19:01:040201:67
Общая площадь, кв.м.	2 673.0	748.2	610.1	802.0
Корректировка на площадь	1.00	1.00	1.00
8 339.21	7 797.97	7 779.80
Вид использования	для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	земли под домами индивидуальной жилой застройки
Корректировка на вид использования	1.00	1.00	1.00
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	8 339.21	7 797.97	7 779.80
Местоположение	2 зона	2 зона	2 зона	2 зона
Корректировка на местоположение	1.00	1.00	1.00
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	8 339.21	7 797.97	7 779.80
Весовые коэффициенты	0.33	0.33	0.33
Цена с учетом весовых коэффициентов	2 751.94	2 573.33	2 567.33
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	7 972.33

Таблица 92. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»

Применяемые корректировки:

Площадь земельного участка

Объект оценки имеет один и тот же диапазон площадей, что и объекты-аналоги, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

2. Вид использования

Объект оценки предназначен для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома. В качестве аналогов подобраны объекты, которые имеют иной вид использования – под индивидуальную жилую застройку. Вместе с тем, цена совершенных сделок отражает понимание продавца и покупателя о намерении в будущем изменить вид использования, что повлекло за собой значительное повышение уровня цены относительно аналогичных земельных участков, использование которых будет продолжено по существующему разрешенному виду использования. Введение дополнительных корректировок в связи с этим не требуется.

3. Местоположение

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» составила 7972.33 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, в отношении которых имеются сведения об установлении рыночной стоимости. Всего отобрано 3 объекта-аналога.

До проведения расчетов к ценам сделок и предложений применена корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости. Индексы изменения рыночных цен на земельные участки рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт». Расчет индексов приведен в разделе 3.7 Отчета.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)» представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Ссылка на источник информации	Отчет об оценке рыночной стоимости	Отчет об оценке рыночной стоимости	Отчет об оценке рыночной стоимости
Тип сделки	Установленная рыночная стоимость	Установленная рыночная стоимость	Установленная рыночная стоимость
Дата оценки	01.01.2022	01.01.2022	01.01.2022
Вид права	Результат оценки рыночной стоимости	Результат оценки рыночной стоимости	Результат оценки рыночной стоимости
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	2 961.92	2 748.20	2 501.01
Адрес	Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский мкрн., 2Б	Саяногорск, Центральный микрорайон, земельный участок 42	Саяногорск, Микрорайон Центральный, 42А	Саяногорск, микрорайон Центральный, Земельный участок 44
Кадастровый номер	19:03:040209:3243	19:03:040203:5150	19:03:040203:4917	19:03:040203:5059
Общая площадь, кв.м.	6 544.0	7 651.0	11 430.0	19 037.0
Корректировка на площадь	1.00	1.00	1.09
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	2 961.92	2 748.20	2 726.10
Вид использования	для строительства многоквартирного дома	Среднеэтажная жилая застройка	Среднеэтажная жилая застройка	Среднеэтажная жилая застройка
Корректировка на вид использования	1.00	1.00	1.00
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	2 961.92	2 748.20	2 726.10
Местоположение	5 зона	5 зона	5 зона	5 зона
Корректировка на местоположение	1.00	1.00	1.00
Скорректированный удельный показатель цены, руб./кв.м.	2 961.92	2 748.20	2 726.10
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	2 812.07

Таблица 93. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»

Применяемые корректировки:

1.	Площадь земельного участка

Аналоги № 1 и № 2 имеют один и тот же диапазон площадей, что и Объект оценки. Аналог № 3 относится к другому диапазону, в связи с чем применена корректировка по данному элементу сравнения в размере 1.09, на основании таблицы из Приложения № 12 к Методическим указаниям «Масштабный фактор для земельных участков под многоэтажную жилую застройку».

2. Вид использования

Объект оценки предназначен для строительства многоквартирного жилого дома. В качестве аналогов подобраны объекты, которые имеют такой же вид использования. Введение корректировок не требуется.

3. Местоположение

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)» составила 28012.07 руб./кв.м.

Определение кадастровой стоимости земельных участков

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в группах «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)» произведен путем умножения площади земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в соответствующей группе.

При отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Корректировка на ценовую зону определена как соотношение удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов (квартир), рассчитанных в рамках проведения оценочного зонирования.

Ценовая зона	Удельный показатель средних рыночных цен типовых объектов (квартир), руб. за 1 кв.м.	Размер корректировки
1 зона	100944.71	1.14 = 100944.71 / 88896.78
2 зона	88896.78	1.00
3 зона	76141.3	0.86 = 76141.3 / 88896.78

Таблица 94. Расчет размера корректировки на ценовую зону группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»

Ценовая зона	Удельный показатель средних рыночных цен типовых объектов (квартир), руб. за 1 кв.м.	Размер корректировки
4 зона	64 381.82	1.123 = 64381.82 / 57353.6
5 зона	57 353.60	1.00
6 зона	44 922.31	0.783 = 44922.31 / 57353.6
7 зона	32 588.24	0.568 = 32588.24 / 57353.6
8 зона	21 186.80	0.369 = 21186.8 / 57353.6

Таблица 95. Расчет размера корректировки на ценовую зону группы «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»

Размер корректировки на площадь определен, как уже было указано выше, на основании таблицы из Приложения № 12 к Методическим указаниям «Масштабный фактор для земельных участков под многоэтажную жилую застройку».

Итоговая формула расчета кадастровой стоимости (КС):

КС(руб.) = УПСэт × Кпл × Кз × S

где, УПСэт – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта;

•	Кпл – корректировка на площадь объекта;

•	Кз – корректировка на ценовую зону;

•	S – площадь земельного участка, кв.м.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»:

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010106:1647, расположенный по адресу: Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Крылова, 96, площадью 7757 кв.м., вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома.

На основе исходных данных определены значения факторов:

Площадь находится в диапазоне от 0,5 га (вкл) до 1,5 га,

Ценовая зона – 8 зона.

Расчет КС: 69 089 194.33 руб. = 7972.33* 0.98 * 1.14 * 7757

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие):

Земельный участок с кадастровым номером 19:10:020104:2038, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Сорск, город Сорск, улица 50 лет Октября, земельный участок 1, площадью 4081 кв.м., вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома 5 этажей.

На основе исходных данных определены значения факторов:

Площадь находится в диапазоне до 0,5 га,

Ценовая зона – 1 зона.

Расчет КС: 4 319 371,21 руб. = 2812.07 * 1.02 * 0.369 * 4081

Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.3. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Общественное использование»

К земельным участкам сегмента "Общественное использование" для целей Методических указаний относятся коды расчета видов использования земельных участков: 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Общественное использование» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 2 расчетные группы. Состав групп приведен в 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствует, доходный подход также не используется.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Общественное использование» был выполнен с применением сравнительного подхода.

С учетом п.62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Общественное использование» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

3.6.2.3.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.3.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Общественное использование»

Для определения кадастровой стоимости объектов группы «Общественное использование» выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

По результатам анализа рынка в сегменте «Общественное использование» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

- от площади объекта. При проведении анализа рынка в сегменте «Общественное использование» установлено, что земельные участки площадью менее 1000 кв.м. имеют наиболее высокие удельные показатели стоимости. При увеличении площади участка его удельная стоимость снижается;

- от принадлежности объекта к той или иной категории земель. Более высокие удельные показатели стоимости характерны для земельных участков категории земель населенных пунктов, а наиболее низкие - земель особо охраняемых территорий и объектов;

- от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект. Объекты, расположенные в г. Абакане (столице региона), имеют наиболее высокие удельные показатели цен сделок и предложений, а объекты, расположенные вне населенных пунктов, - наиболее низкие;

- от местоположения объекта. Зависимость цен сделок и предложений проявляется в том, что в центральной части крупных населенных пунктов удельные показатели цен выше, чем на окраинах населенных пунктов или за их пределами. Значения фактора «Местоположение» ранжируется от I до VII, где I – это центральные и исторические районы г. Абакана, а VII – районы небольших и удаленных от столицы региона населенных пунктов, а также территории за пределами населенных пунктов.

В связи с изложенным, выбор типового (эталонного) объекта произведен по группе характеристик, таких как площадь земельного участка, категория земель, местоположение и статус населенного пункта.

С учетом совпадения совокупности данных по объектам оценки и объектам аналогам, принято решение в качестве типового (эталонного) объекта выбрать земельный участок, который имеет следующий набор характеристик:

- площадь в диапазоне от 1 тыс. до 20 тыс. кв.м. (вкл);

- категория земель населенных пунктов;

- статус населенного пункта «Прочие населенные пункты»;

- статус местоположения «VI».

Из числа объектов оценки таким требованиям соответствуют 197 объектов. Из них, в качестве типового (эталонного) объекта для целей расчета выбран земельный участок с кадастровым номером 19:06:020404:1, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, м.р-н Бейский, с.п. Бондаревский сельсовет, аал Маткечик, ул. Школьная, з/у 6, с разрешенным использованием: Для обслуживания здания школы, площадью 4 845 кв. м.

Рис. 32. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Общественное использование». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Общественное использование»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Общественное использование» были отобраны объекты-аналоги, обладающими тем же набором характеристик, что и типовой (эталонный) объект. Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД. Всего отобрано 3 объекта-аналога.

До проведения расчетов к ценам сделок и предложений применена корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости. Индексы изменения рыночных цен на земельные участки рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

К цене предложения дополнительно применена корректировка на торг в размере 16% (среднее значение корректировки на условия рынка для земельных участков под офисную/торговую застройку, в соответствии с Приложением № 12 к Методическим указаниям).

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Общественное использование» представлен в таблице ниже.

Наименование	Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Тип сделки	Предложение	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	03_03_050_19_11_06.06.2025_4502744961	03_03_000_19_06_16.12.2024_3341998196	03_03_051_19_05_01.11.2024_4501990371
Кадастровый номер	19:06:020404:1	19:11:150101:191	19:06:040204:262	19:05:030101:753
Адрес	Российская Федерация, Республика Хакасия, м.р-н Бейский, с.п. Бондаревский сельсовет, аал Маткечик, ул. Школьная, з/у 6	Республика Хакасия, Ширинский район, с. Черное Озеро, ул. Первомайская, д.38.	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Бейский, сельское поселение Бейский сельсовет, деревня Дехановка, улица Заречная, земельный участок 45/1	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Аскизский, сельское поселение Верх-Аскизский сельсовет, село Верх-Аскиз, улица Мира, земельный участок 75Б
Скорректированная цена объекта, руб.	659 188.53	242 502.39	149 592.30
Дата сделки / предложения / оценки	06.06.2025	16.12.2024	01.11.2024
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Общая площадь, кв.м.	4845	9 006	3 513	1 855
Цена, руб./кв.м	73.19	69.03	80.64
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на передаваемые имущественные права	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	73.19	69.03	80.64
Корректировка на площадь	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	73.19	69.03	80.64
Категория	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка на категорию	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	73.19	69.03	80.64
Статус населенного пункта	Прочие населенные пункты	Прочие населенные пункты	Прочие населенные пункты	Прочие населенные пункты
Корректировка на статус населенного пункта	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	73.19	69.03	80.64
Местоположение	VI	VI	VI	VI
Корректировка на местоположение	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	73.19	69.03	80.64
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	74.29

Таблица 96. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Общественное использование»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для объекта оценки и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Площадь земельного участка

Объект оценки имеет один и тот же диапазон площадей, что и объекты-аналоги, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

3. Категория земель

Объект оценки относится к той же категории земель, что и объекты-аналоги, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

4. Статус населенного пункта

Объект оценки и объекты-аналоги относятся к числу прочих населенных пунктов, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

5. Местоположение

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Общественное использование» составила 74,29 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Общественное использование»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Корректировка на категорию земель определена на основе таблицы 30 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Верхняя граница диапазона, представленная в указанной таблице, принята в качестве размера корректировки.

Цена объекта недвижимости формируется под влиянием различных ценообразующих факторов (ЦОФ). Для учета степени влияния того или иного фактора на цену объекта применяются корректировки, учитывающие отличия объекта оценки от типового (эталонного) объекта.

Расчет размеров корректировок на площадь, статус населенного пункта, местоположение и категорию земель для группы «Общественное использование» выполнен с использованием метода парных сравнений и последовательного метода внесения корректировок.

Последовательный метод основан на анализе парных сравнений: разница в удельных показателях стоимости объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам, обусловлена отличием только того фактора, корректировка на который рассчитывается. Расчет произведен путем пошагового выделения влияния каждого фактора на основании рыночной информации по сегменту.

В случаях, когда объект-аналог отличался от эталонного сразу по нескольким факторам, в формуле расчета учитывались уже известные на данном шаге коэффициенты (в том числе корректировка на категорию земель в размере, указанном выше).

В таблице ниже приведен расчет корректировок. Результаты расчета округлены до двух знаков после запятой.

Последовательный расчет корректировок
№ п/п	Наименование ЦОФ	Значение ЦОФ	Размер корректировки	Расчет корректировки	УПС типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	Кадастровый номер объекта аналога	Скорректированный УПС объекта аналога, руб./кв.м.	ЦОФ, значения которых отличаются от типового (эталонного) объекта
1	Местоположение	V	4.07	4.07 = 302.05 / 74.29	74.29	19:11:040110:287	302.05	Местоположение V
2	Площадь	до 1 тыс. кв.м. (вкл)	1.33	1.33 = 403.37 / (74.29 * 4.07)	74.29	19:05:130103:257	403.37	Площадь 121 кв.м.
3	Площадь	от 20 тыс. до 50 тыс. кв.м. (вкл)	0.78	0.78 = 57.89 / 74.29	74.29	19:06:010401:91	57.89	Площадь 21646 кв.м.
4	Площадь	от 50 тыс. кв.м.	0.64	0.64 = 47.47 / 74.29	74.29	19:06:010401:94	47.47	Площадь 60610 кв.м.
5	Местоположение	IV	5.92	5.92 = 585.15 / (74.29 * 1.33)	74.29	19:04:020101:195	585.15	Площадь 588 кв.м., местоположение IV
6	Статус населенного пункта	Районный центр и прочие перспективные НП	1.77	1.77 = 776.68 / (74.29 * 5.92)	74.29	19:10:010502:123	776.68	Местоположение IV, статус населенного пункта - Районный центр и прочие перспективные НП
7	Статус населенного пункта	Вне населенных пунктов	0.8	0.8 = 278.44 / (74.29 * 4.07 * 1.33 * 0.87)	74.29	19:04:010301:879	278.44	Площадь 625 кв.м., местоположение V, категория земли промышленности
8	Местоположение	VII	0.75	0.75 = 15.21 / (74.29 * 0.64 * 0.8 * 0.53)	74.29	19:06:040805:400	15.21	Площадь 56254 кв.м., статус населенного пункта - вне населенных пунктов, категория земли ООПТ
9	Местоположение	III	6.8	6.8 = 1189.01 / (74.29 * 1.33 * 1.77)	74.29	19:09:100104:833	1189.01	Площадь 40 кв.м., местоположение III, статус населенного пункта - Районный центр и прочие перспективные НП
10	Статус населенного пункта	Городской населенный пункт	2.62	2.62 = 1761.5 / (74.29 * 1.33 * 6.8)	74.29	19:03:040102:74	1761.5	Площадь 180 кв.м., местоположение III, статус населенного пункта - Городской населенный пункт
11	Статус населенного пункта	Столица субъекта	3.66	3.66 = 1850.41 / (74.29 * 6.8)	74.29	19:01:160107:36	1850.41	Местоположение III, статус населенного пункта - Столица субъекта
12	Местоположение	II	10.9	10.9 = 2964.87 / (74.29 * 3.66)	74.29	19:01:060204:71	2964.87	Местоположение II, статус населенного пункта - Столица субъекта
13	Местоположение	I	16.24	16.24 = 4415.34 / (74.29 * 3.66)	74.29	19:01:030114:12	4415.34	Местоположение I, статус населенного пункта - Столица субъекта

Таблица 97. Расчет корректировок на площадь; на статус населенного пункта и на местоположение для группы «Общественное использование»

где:

УПСэтУПСэт​ – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта (74,29 руб./кв.м);

КкатКкат​ – корректировка на категорию земель (для земель населенных пунктов = 1,0; для земель ООПТ = 0,53; для земель спец. назначения = 0,87);

КплКпл​ – корректировка на площадь объекта;

КстКст​ – корректировка на статус населенного пункта;

КместКмест​ – корректировка на местоположение;

SS – площадь земельного участка, кв.м.

Итоговая формула расчета кадастровой стоимости (КС):

КС(руб.) = УПСэт × Ккат × Кпл × Кст × Кмест × S

где, УПСэт – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта (74,29 руб./кв.м);

•	Ккат – корректировка на категорию земель;

•	Кпл – корректировка на площадь объекта;

•	Кст – корректировка на статус населенного пункта;

•	Кмест – корректировка на местоположение;

•	S – площадь земельного участка, кв.м.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Общественное использование»

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:000000:979, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Кирова, земельный участок 210Б, имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, площадь 32445 кв.м., статус населенного пункта – Столица субъекта, местоположение - II

Расчет: 74.29 * 1 * 0.78 * 3.66 * 10.9 * 32445 = 75 003 430.95 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 19:03:030202:2453, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г Саяногорск, кооператив "Транспортник", ряд 9, гараж 141А, имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, площадь 108 кв.м., статус населенного пункта – Городской населенный пункт, местоположение - IV

Расчет: 74.29 * 1 * 1.33 * 2.62 * 5.92 * 108 = 165 512.16 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 19:11:140407:464, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Ширинский, сельское поселение Целинный сельсовет, южный берег Малого плеса оз. Беле, 1 км на восток от перешейка, участок 2/1, имеет следующие характеристики: категория земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов, площадь 7794 кв.м., статус населенного пункта – Вне населенных пунктов, местоположение - V

Расчет: 74.29 * 0.53 * 1 * 0.8 * 4.07 * 7794 = 999 190.80 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Общественное использование», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.4. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство»

К земельным участкам сегмента "Предпринимательство" для целей Методических указаний относятся коды расчета видов использования земельных участков: 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Предпринимательство» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 2 расчетные группы. Состав групп приведен в 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствует, доходный подход также не используется.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство» был выполнен с применением сравнительного подхода.

С учетом п.62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

3.6.2.4.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Предпринимательство")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.4.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Предпринимательство»

Для целей определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных в группу «Предпринимательство», Бюджетным учреждением выбран метод построения статистических (регрессионных) моделей, осуществлено построение линейной, мультипликативной степенной и экспоненциальной статистических моделей.

С учетом результатов анализа рыночных данных по сегменту, в модель включены три ключевых фактора, оказывающих наиболее существенное влияние на рыночную стоимость объектов сегмента «Предпринимательство».

Обозначение и наименование фактора	Тип фактора
X1. Численность населения в населенном пункте	Количественный
X2. Местоположение	Качественный (кодированный)
X3. Уровень благоустройства	Качественный (кодированный)

Таблица 98. Ценообразующие факторы, участвующие в построении статистических моделях расчета

Система кодирования качественных факторов

Для включения качественных характеристик в математическую формулу применена процедура кодирования (присвоения числовых значений категориям).

Для фактора X2 «Местоположение» текстовые значения фактора обозначены от I (означает наиболее престижная/центральная) до VIII (означает наименее престижная/удаленная). Для фактора X3 «Уровень благоустройства» текстовые значения фактора обозначены как Высокий уровень, Средний и Низкий.

В соответствии с программной реализацией модели, для включения качественных характеристик в математическую формулу применяется процедура присвоения числовых меток. В качестве значения фактора используется среднее значение скорректированного удельного показателя стоимости для соответствующей градации.

Получены следующие результаты построения статистических моделей.

Линейная модель

УПКС = -47.5990642777007 + 0.00251782807358816 * X1 + 659.361778478293 * X2 + 91.3377895751659 * X3

Мультипликативная степенная модель

УПКС = 571.6979909563788 * (X1 ^ 0.03188144013541536 * X2 ^ 0.9379413583436674 * X3 ^ 0.02647768979551314)

Экспоненциальная модель

УПКС = 257.4351340991294 * exp(1.4978478210194403e-06 * X1 + 0.4251914888051967 * X2 + 0.21862408073878906 * X3)

Статистическая модель	F-критерий Фишера	Коэффициент детерминации	Среднеквадратичная ошибка	Отношение суммы невязок к средней стоимости	Средняя ошибка аппроксимации

Обучающая	Обучающая	Обучающая	Обучающая

Контрольная	Контрольная	Контрольная	Контрольная
Линейная	512.28	0.97	20.67%	∞	16.13%

0.96	22.60%	44.48%	16.18%
Мультипликативная степенная	388.88	0.96	20.89%	77.75%	15.37%

0.96	23.55%	128.65%	16.14%
Экспоненциальная	55.36	0.77	101.34%	424.26%	44.16%

0.81	94.44%	357.19%	37.63%

Таблица 99. Показатели качества статистических моделей. Источник: МОКС НСПД

По результатам анализа полученных моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Предпринимательство», выбор сделан в пользу мультипликативной степенной статистической модели.

Сравнение моделей показало, что мультипликативная степенная модель обладает наивысшим коэффициентом детерминации (R² = 0,96), приемлемыми значениями средней ошибки аппроксимации и среднеквадратичной ошибки, а также наилучшим образом отражает нелинейный характер влияния ценообразующих факторов.

Для определения величины влияния факторов на скорректированный удельный показатель рыночной цены земельных участков используется коэффициент корреляции. Коэффициенты корреляции для выбранных ценообразующих факторов имеют следующие значения:

Факторы стоимости	Коэффициент корреляции, r	Характер связи
Численность населения в населенном пункте	0,913	Прямая высокая связь
Местоположение	0,981	Прямая высокая связь
Уровень благоустройства	0,439	Прямая умеренная связь

Таблица 100. Матрица парных коэффициентов корреляции

Ниже приведены качественные показатели мультипликативной степенной модели (рассчитанные на обучающей выборке).

№ п/п	Критерий качества	Значение
1	Средняя ошибка аппроксимации (δ)	15,37%
2	Коэффициент детерминации (R²)	0,96
3	Среднеквадратичная ошибка оценки (SEE)	20,89%

Таблица 101. Качественные показатели модели

Проверка адекватности уравнения регрессии (модели) осуществляется с помощью средней ошибки аппроксимации (средней относительной погрешности) – одной из наиболее эффективных оценок значимости уравнения регрессии. Значение этого критерия не должно превышать 20% (допустимый порог для сегментов с высокой вариативностью рыночных данных). В построенной модели данный показатель составляет 15,37%, что удовлетворяет заданному условию и говорит о высоком качестве модели.

Вторым по значимости является коэффициент детерминации. Его значение должно быть выше уровня 0,7. В построенной модели коэффициент детерминации составляет 0,96 – удовлетворяет заданному условию, что свидетельствует о том, что 96% дисперсии зависимой переменной обусловлено включенными в модель факторами.

Третий критерий качества – среднеквадратичная ошибка оценки, характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв. м. Среднеквадратичная ошибка оценки не должна превышать уровень в 30%. В построенной модели данное значение равно 20,89%, что удовлетворяет заданному условию.

Сопоставив критерии полученной модели с пороговыми значениями, Исполнитель пришел к заключению, что данная модель находится в пределах качественных критериев.

Статистическая значимость модели определяется с использованием критерия Фишера. Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (Fрасч) превышает пороговое значение Fкр (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05. Fрасч = 388,88, что значительно выше Fтабл, которое составляет 2,79, и, соответственно, модель признается статистически значимой.

В целом, мультипликативная степенная статистическая модель показывает наиболее адекватные результаты расчета кадастровой стоимости, приближенные к сложившимся ценам на рынке недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка, с учетом результатов проверки статистической значимости моделей.

Тип	Минимум	Максимум	Среднее	Медианное
Удельный показатель модельной стоимости	102.23	5 104.75	1 123.20	576.06
Скорректированный удельный показатель цены (руб. на единицу измерения)	72.12	5 977.67	1 145.23	589.37

Таблица 102. Агрегированные значения показателей стоимости

Анализ зависимостей между ценообразующим фактором (ЦОФ) и стоимостью объекта оценки

1. t-критерий Стьюдента

Статистический критерий, который позволяет проверить значимость влияния фактора на результат. Чем выше его значение по модулю, тем сильнее влияние этого фактора при прочих равных условиях.

Значения 4,10164 у X₁ и 3,43679 у X₃ указывают на высокую статистическую значимость этих факторов.

Значение 2,01744 у X₂ находится вблизи критического порога (обычно около 2), что говорит о том, что этот фактор тоже значим, но менее уверенно.

2. Тип зависимости

Во всех случаях указана прямая зависимость. Это означает, что с ростом значения фактора растёт и цена объекта недвижимости.

3. Корректность типа зависимости

Показывает, соответствует ли выявленная прямая зависимость логике рынка и здравому смыслу. Во всех трёх случаях указано «Да», то есть модель построена верно.

4. Аддитивный коэффициент и Мультипликативный коэффициент, используются в оценочных моделях для корректировки стоимости.

Аддитивный коэффициент: прибавляется к базовому значению (в рублях или процентах). Здесь он равен нулю (0), значит, поправка не применяется.

Мультипликативный коэффициент: умножает базовое значение. Равен единице (1), что также означает отсутствие поправки (умножение на 1 ничего не меняет).

5. Степень

Этот параметр показывает, насколько сильно изменяется итоговая стоимость при изменении фактора на одну градацию (один шаг шкалы).

X₁ (Численность) имеет степень 0.031881. Это низкий показатель. Фактор работает как масштабный региональный мультипликатор: он плавно увеличивает стоимость при переходе из малых населенных пунктов в крупные города, но не вызывает скачков цены внутри одного населенного пункта (территории).

X₂ (Местоположение) имеет степень 0.937941. Это самый высокий показатель. Местоположение является главным драйвером стоимости в сегменте предпринимательства. Изменение зоны местоположения почти пропорционально изменяет базовую стоимость.

X₃ (Благоустройство) имеет степень 0.026478. Этот показатель чуть выше, чем у численности, но всё ещё мал. Благоустройство влияет на цену, но не так существенно, как престижность локации. Подобный показатель степени можно считать характерным для коммерческих земель: наличие коммуникаций важно, но оно вторично по отношению к локации и потребительскому потенциалу (населению).

Перечисленные показатели приведены ниже в табличном виде (в том числе метки, присвоенные значениям качественных факторов).

X	ЦОФ	Тип метки	t-критерий Стьюдента	Тип зависимости	Корректность типа зависимости	Аддитивный коэффициент	Мультипликативный коэффициент	Степень
X1	Численность населения в населенном пункте	Количественная	4.10164	Прямая	Да	0	1	0.031881
X2	Местоположение (Кодированный качественный)	Качественная	2.01744	Прямая	Да	0	1	0.937941
Значение ЦОФ Местоположение (Кодированный качественный)	Тип метки	Метка	Среднее значение
1	Прямая	6.633871	5 181.42
2	Прямая	4.478002	3 497.56
3	Прямая	2.444779	1 909.51
4	Прямая	1.22709	958.42
5	Прямая	0.77291	603.68
6	Прямая	0.45136	352.54
7	Прямая	0.275154	214.91
8	Прямая	0.135093	105.52
X3	Уровень благоустройства (Кодированный качественный)	Качественная	3.43679	Прямая	Да	0	1	0.026478
Значение ЦОФ Уровень бла-гоустройства (Кодирован-ный каче-ственный)	Тип метки	Метка	Среднее значение
Низкий	Прямая	0.74003	587.39
Высокий	Прямая	2.82613	2 243.19
Средний	Прямая	1	793.73

Таблица 103. Показатели зависимостей между ЦОФ и стоимостью объекта оценки

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Предпринимательство»

Итоговая формула для расчёта УПКС данной группы имеет следующий вид:

УПКС = 571,6979909563788 * (X1 ^ 0,03188144013541536 * X2 ^ 0,9379413583436674 * X3 ^ 0,02647768979551314)

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м;

571.6979909563788 – базовый коэффициент модели (условная стоимость при единичных значениях факторов)

X1 – Численность населения в населенном пункте (количественный фактор);

X2 – Местоположение (кодированный качественный фактор);

X3 – Уровень благоустройства (кодированный качественный фактор).

По итогам проведенных расчетов кадастровая стоимость объектов оценки определена путем умножения расчетного удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) на площадь оцениваемого земельного участка.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Предпринимательство»

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010101:56, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, в 5 м севернее дома № 24 по улице Кати Перекрещенко, имеет следующие характеристики:

Площадь 246 кв.м.,

Численность населения	187239,

Местоположение - I,

Уровень благоустройства - Высокий

Расчет УПКС = 571.697990956378 * (187239 ^ 0.0318814401354153 * 6.633871 ^ 0.9379413583436674 * 2.82613 ^ 0.02647768979551314) = 5 104.75 руб/кв.м.

Расчет КС = 5 104.75 * 246 = 1 255 768.50 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 19:04:010104:2104, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Алтайский, сельское поселение Белоярский сельсовет, село Белый Яр, улица Ленина, земельный участок 253Б, имеет следующие характеристики:

Площадь 406 кв.м.,

Численность населения	10014,

Местоположение - IV,

Уровень благоустройства - Высокий

Расчет УПКС = 571.697990956378 * (10014 ^ 0.0318814401354153 * 1.22709^ 0.937941358343667 * 2.82613 ^ 0.0264776897955131) = 955.03 руб/кв.м.

Расчет КС = 955.03 * 406 = 387 742.18 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Предпринимательство», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.5. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)»

К земельным участкам сегмента Отдых (рекреация)» для целей Методических указаний относятся коды расчета видов использования земельных участков: 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Отдых (рекреация)» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 2 расчетные группы. Состав групп приведен в 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствует, доходный подход также не используется.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» был выполнен с применением сравнительного подхода.

С учетом п.62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Отдых (рекреация)» осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

3.6.2.5.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Отдых (рекреация)")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.5.2 Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Туристическое обслуживание»

Для определения кадастровой стоимости объектов группы «Туристическое обслуживание» выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

По результатам анализа рынка в сегменте «Туристическое обслуживание» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

от площади объекта;

от категории земель;

от статуса населенного пункта, в пределах которого расположен объект;

от местоположения объекта;

от наименования ориентира.

С учетом совпадения совокупности данных по объектам оценки и объектам аналогам, принято решение в качестве типового (эталонного) объекта выбрать земельный участок, который имеет следующий набор характеристик:

- площадь в диапазоне от 1.2 тыс. (вкл) до 8 тыс. кв.м.;

- категория земель «Земли населенных пунктов»;

- статус населенного пункта «Городской населенный пункт»;

- статус местоположения «I»,

- наименование ориентира «Административно-деловой центр».

Из числа объектов оценки таким требованиям соответствуют 9 объектов. Из них, в качестве типового (эталонного) объекта для целей расчета выбран земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:5325, площадью 2520 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов». Данный земельный участок расположен по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, 114, имеет вид разрешенного использования: Для строительства Бизнес-отеля.

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Туристическое обслуживание»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Туристическое обслуживание» были отобраны объекты-аналоги, обладающими тем же набором характеристик, что и типовой (эталонный) объект. Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД. Для целей расчета выбраны 2 объекта аналога, в отношении которых имеется информация об установлении рыночной стоимости, что соответствует п. 54 Методических указаний.

До проведения расчетов к ценам объектов аналогов применена корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости. Индексы изменения рыночных цен на земельные участки рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе….Отчета.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Туристическое обслуживание» представлен в таблице ниже.

Типовой (эталонный) объект	Аналог 1	Аналог 2
Тип сделки	Установленная рыночная стоимость	Установленная рыночная стоимость
Вид права	Результат оценки рыночной стоимости	Результат оценки рыночной стоимости
Код группировки	05_05_000_19_01_01.01.2022_4826376546	05_05_000_19_01_01.01.2022_4826376547
Кадастровый номер	19:01:030105:5325	19:01:030122:10	19:01:030122:9
Адрес	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, 114	Республика Хакасия, г Абакан, ул Щетинкина, 13	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Хакасская, 68
Скорректированная цена объекта, руб.	39156939.88	29820092.5
Дата сделки / предложения / оценки	01.01.2022	01.01.2022
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
ЦОФ_Площадь (кв.м.)	2520	7684.2	5597.3
Цена, руб./кв.м	5095.77	5327.59
Корректировка на площадь	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	5095.77	5327.59
Вид разрешенного использования	Для строительства Бизнес-отеля	для эксплуатации и обслуживания учебного корпуса	для эксплуатации и обслуживания учебного корпуса
Корректировка на вид использования	0.87	0.87
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4433.32	4635
ЦОФ_Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка на категорию	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4433.32	4635
Статус населенного пункта	Городской населенный пункт	Городской населенный пункт	Городской населенный пункт
Корректировка на статус населенного пункта	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4433.32	4635
Местоположение	I	I	I
Корректировка на местоположение	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4433.32	4635
ЦОФ_Наименование ориентира	Административно-деловой центр	Административно-деловой центр	Административно-деловой центр
Корректировка на ориентир	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4433.32	4635
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	4534.16

Таблица 104. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Туристическое обслуживание»

Применяемые корректировки:

1. Площадь земельного участка

Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному диапазону площадей от 1.2 тыс. (вкл) до 8 тыс. кв.м., в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

2. Вид разрешенного использования

Объекты-аналоги относятся к сегменту «Общественное использование», поскольку имеют вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания учебного корпуса. Требуется применение корректировки, учитывающей данное отличие аналогов от типового (эталонного) объекта.

В связи с отсутствием достаточных рыночных данных, на основе которых может быть рассчитан размер соответствующей корректировки, принято решение использовать Сборник корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». В таблице 34 на стр. 87 для сегмента «Коммерческая» выделены подсегменты.

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям, гостиницы, дома отдыха, санатории отнесены к одному сегменту «Отдых (рекреация)». Размер корректировки принят по верхней границе диапазона подсегмента «Дома отдыха, санатории», указанного в таблице 34, в размере 0.87.

3. Категория земель

Объект оценки относится к той же категории земель, что и объекты-аналоги, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

4. Статус населенного пункта

Объект оценки и объекты-аналоги имеют один и тот же статус населенного пункта, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

5. Местоположение

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

6. ЦОФ_Наименование ориентира

Объект оценки и объекты-аналоги имеют одно и то же значение фактора - Административно-деловой центр. Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Туристическое обслуживание» составила 4534.16 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Туристическое обслуживание»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Корректировка на категорию земель определена на основе таблицы 30 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Верхняя граница диапазона, представленная в указанной таблице, принята в качестве размера корректировки.

Цена объекта недвижимости формируется под влиянием различных ценообразующих факторов (ЦОФ). Для учета степени влияния того или иного фактора на цену объекта применяются корректировки, учитывающие отличия объекта оценки от типового (эталонного) объекта.

Расчет размеров корректировок на площадь, статус населенного пункта, местоположение и категорию земель для группы «Туристическое обслуживание» выполнен с использованием метода парных сравнений и последовательного метода внесения корректировок.

Последовательный метод основан на анализе парных сравнений: разница в удельных показателях стоимости объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам, обусловлена отличием только того фактора, корректировка на который рассчитывается. Расчет произведен путем пошагового выделения влияния каждого фактора на основании рыночной информации по сегменту.

В случаях, когда объект-аналог отличался от эталонного сразу по нескольким факторам, в формуле расчета учитывались уже известные на данном шаге коэффициенты (в том числе корректировка на категорию земель в размере, указанном выше).

В таблице ниже приведен расчет корректировок. Результаты расчета округлены до двух знаков после запятой.

Последовательный расчет корректировок
№ п/п	Наименование ЦОФ	Значение ЦОФ	Размер корректировки	Расчет корректировки	Кадастровый номер объекта аналога	Скорректированный УПС объекта аналога, руб./кв.м.	ЦОФ, значения которых отличаются от типового (эталонного) объекта
УПС типового (эталонного) объекта = 4534.16 руб/кв.м.
1	Местоположение	II	0.93	0.93 = 4231.4 / 4534.16	19:01:040205:2679	4231.4	Местоположение II
2	Местоположение	III	0.66	0.66 = 2987.47 / 4534.16	19:01:070301:68	2987.47	Местоположение III
3	Местоположение	IV	0.48	0.48 = 2158.58 / 4534.16	19:01:160107:36	2158.58	Местоположение IV
4	Площадь	от 8 тыс. (вкл) до 30 тыс. кв.м.	0.92	0.92 = 4155.72 / 4534.16	19:01:030114:12	4155.72	Площадь 22301.6 кв.м.
5	ЦОФ_Наименование ориентира	Природный объект (лес, гора, река, иной)	0.81	0.81 = 1752.55 / (4534.16 * 0.48)	19:01:100404:747	1752.55	Местоположение IV, ориентир - Ташебинский карьер
6	Статус населенного пункта	Прочие населенные пункты	0.22	0.22 = 358.64 / (4534.16 * 0.48 * 0.92 * 0.81)	19:10:050101:3	358.64	Местоположение IV, площадь 12800 кв.м., ориентир - р. Енисей, Калининский карьер
7	Местоположение	VI	0.13	0.13 = 102.22 / (4534.16 * 0.22 * 0.81)	19:08:020201:77	102.22	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (п. Главстан), ориентир - предгорье Западных Саян (Кузнецкого Алатау)
8	ЦОФ_Наименование ориентира	Объекты археологического, культурного и исторического наследия	0.49	0.49 = 57.9 / (4534.16 * 0.22 * 0.92 * 0.13)	19:06:010401:91	57.9	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (аал Усть-Сос), площадь 21646 кв.м., ориентир - памятник археологии VII-I вв. до н.э.- курганной группы из 10 курганов " Усть-Сос-2", Местоположение VI
9	Площадь	от 30 тыс. (вкл.) до 150 тыс. кв.м.	0.82	0.82 =52.11 / (4534.16 * 0.22 * 0.13 * 0.49)	19:06:010401:93	52.11	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (аал Усть-Сос), площадь 43230 кв.м., ориентир - курганная группа "Усть-Сос-9", состоящая из 43 курганов, Местоположение VI
10	ЦОФ_Наименование ориентира	Горнолыжные и иные спортивные комплексы	0.53	0.53 = 179.47 / (4534.16 * 0.22 * 0.82 * 0.48 * 0.87)	19:06:120103:1	179.47	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (п. Майна), площадь 94586 кв.м., Местоположение IV, категория земель - земли промышленности
11	Статус населенного пункта	Вне населенных пунктов	0.12	0.12 = 90.04 / (4534.16 * 0.82 * 0.48 * 0.81 * 0.53)	19:05:120501:259	90.04	Статус населенного пункта - Вне населенных пунктов (урочище Игр-Гол), площадь 32669 кв.м., ориентир - горно-степная зона, в бассейне р. Аскиз, Местоположение IV, категория земель - земли особо охраняемых территорий
12	Площадь	свыше 150 тыс. кв.м. (вкл)	0.73	0.73 = 81.61 / (4534.16 * 0.12 * 0.48 * 0.81 * 0.53)	19:11:100405:10	81.61	Статус населенного пункта - Вне населенных пунктов (берег озера Тус), площадь 170699 кв.м., ориентир - оз. Тус, Местоположение IV, категория земель - земли особо охраняемых территорий
13	Площадь	до 1.2 тыс. кв.м.	1.51	1.51 = 585.15 / (4534.16 * 0.22 * 0.48 * 0.81)	19:04:020101:195	585.15	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (с. Новороссийское), площадь 588 кв.м., ориентир - оз. Куринка, оз. Березовое, Местоположение IV
14	Статус населенного пункта	Районный центр и прочие перспективные НП	0.37	0.37 = 329.8 / (4534.16 * 1.51 * 0.13)	19:08:010117:46	329.8	Статус населенного пункта - Районный центр и прочие перспективные НП (п. Копьево), площадь 150 кв.м., Местоположение VI
15	Местоположение	VII	0.08	0.08 = 15.21 / (4534.16 * 0.12 * 0.82 * 0.81 * 0.53)	19:06:040805:400	15.21	Статус населенного пункта - Вне населенных пунктов, площадь 56254 кв.м., ориентир - предгорья Саян, Местоположение VII, категория земель - земли особо охраняемых территорий
16	ЦОФ_Наименование ориентира	Озеро Белё	2.95	2.95 = 124.66 / (4534.16 * 0.12 * 0.92 * 0.13 * 0.65)	19:11:140402:457	124.66	Статус населенного пункта - Вне населенных пунктов, площадь 25000 кв.м., ориентир - оз. Беле, Местоположение VI, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения
17	Местоположение	V	0.18	0.18 = 156.39 / (4534.16 * 0.12 * 2.95 * 0.53)	19:11:100807:799	156.39	Статус населенного пункта - Вне населенных пунктов, ориентир - оз. Беле, Местоположение V, категория земель - земли особо охраняемых территорий
18	ЦОФ_Наименование ориентира	Озеро Шира	0.96	0.96 = 158.68 / (4534.16 * 0.22 * 0.92 * 0.18)	19:11:020101:5	158.68	Статус населенного пункта - Прочие населенные пункты (п. Жемчужный), площадь 11785 кв.м., ориентир - оз. Шира, Местоположение V

Таблица 105. Расчет корректировок на площадь; на статус населенного пункта и на местоположение для группы «Туристическое обслуживание»

Итоговая формула расчета кадастровой стоимости (КС):

КС(руб.) = УПСэт × Ккат × Кпл × Кст × Кмест × Кориен × S

где, УПСэт – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта (4534.16 руб./кв.м);

•	Ккат – корректировка на категорию земель;

•	Кпл – корректировка на площадь объекта;

•	Кст – корректировка на статус населенного пункта;

•	Кмест – корректировка на местоположение;

•	Кориент – корректировка на ориентир

•	S – площадь земельного участка, кв.м.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Туристическое обслуживание»:

Земельный участок с кадастровым номером 19:02:010308:2079, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г Черногорск, в районе пр Космонавтов, 44А, имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, площадь 870 кв.м., статус населенного пункта – Городской населенный пункт, местоположение – VI, ориентир - Административно-деловой центр

Расчет КС: 774 352.20 руб. = 4534.16 * 1 * 1.51 * 1 * 0.13 * 1 * 870

Земельный участок с кадастровым номером 19:05:070901:116, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, Усть-Камыштинский с/с, в 1.43 км на северо-запад западной окраины аал Сафьянов, имеет следующие характеристики: категория земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов, площадь 40000 кв.м., статус населенного пункта – Вне населенных пунктов, местоположение – V, ориентир - Объекты археологического, культурного и исторического наследия

Расчет КС: 834 400.00 руб. = 4534.16 * 0.53 * 0.82 * 0.12 * 0.18 * 0.49 * 40000

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Туристическое обслуживание», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.6. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность»

К земельным участкам сегмента "Производственная деятельность" для целей Методических указаний относятся коды расчета видов использования земельных участков: 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074; 06:080; 06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013; 07:014; 07:015; 07:020; 07:030; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Производственная деятельность» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 3 расчетные группы. Состав групп приведен в 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Производственная деятельность» был выполнен с применением сравнительного подхода.

3.6.2.6.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность ")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.6.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Объекты придорожного сервиса»

Согласно 61.2.4. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 04:095; 04:098; 04:099 осуществляется в следующем порядке:

1) группировка земельных участков;

2) определение типового (эталонного) земельного участка для каждой из групп (подгрупп) земельных участков;

3) расчет рыночной стоимости типовых (эталонных) земельных участков в соответствии с требованиями главы VIII Методических указаний;

4) определение УПКС земельных участков путем деления рыночной стоимости типовых (эталонных) земельных участков на их площадь;

5) корректировка стоимости типовых (эталонных) земельных участков, учитывающая отличие значений ценообразующих факторов каждого конкретного объекта недвижимости по отношению к значениям ценообразующих факторов типового (эталонного) земельного участка, для получения УПКС земельных участков;

6) определение кадастровой стоимости земельных участков путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

Для выбора типового (эталонного) объекта недвижимости для группы «Объекты придорожного сервиса» был проведен следующий анализ.

В результате анализа Перечня было установлено, что на территории Республики Хакасия 525 земельных участка относится к группе «Объекты придорожного сервиса». Данные земельные участки расположены в 16 муниципальных образованиях республики.

Распределение участков группы «Объекты придорожного сервиса» по муниципальным образованиям Республики Хакасия

Муниципальное образование	Количество объектов
Абакан	120
Черногорск	76
Саяногорск	77
Сорск	5
Абаза	12
пгт Пригорск	5
пгт Майна	2
пгт Черёмушки	6
Алтайский район	30
Аскизский район	30
Бейский район	14
Боградский район	21
Орджоникидзевский район	17
Таштыпский район	15
Усть-Абаканский район	66
Ширинский район	29
Общий итог	525

Таблица 106. Распределение объектов группы «Объекты придорожного сервиса» по муниципальным образованиям

Наибольшее количество земельных участков под объекты придорожного сервиса сосредоточено в столице региона - г. Абакане.

Объекты оценки - земельные участки группы «Объекты придорожного сервиса» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	2350
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	18
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	55925
Медиана выборки, кв.м.	1385.5

Таблица 107. Распределение участков группы «Объекты придорожного сервиса» по площади

Выбор типового (эталонного) объекта осуществлен по критерию площади земельного участка. Среднее значение площади по выборке из 525 объектов составляет 2350 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:080801:5, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирпичная, 3, предназначенный для эксплуатации и обслуживания автозаправочной станции на 500 автозаправок в сутки (здания и сооружения: литеры В, Г, В1, В2), площадь участка составляет 2328 кв.м. Поскольку площадь данного участка наиболее точно соответствует расчетному среднему значению, он принят в качестве типового (эталонного) для группы «Объекты придорожного сервиса».

Рис.33. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Объекты придорожного сервиса». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Объекты придорожного сервиса»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Объекты придорожного сервиса» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как местоположение, статус населенного пункта (ближайшего), что и типовой (эталонный) объект, вид разрешенного использования, дата предложения, всего отобрано 2 объекта-аналога.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД».

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» представлен в таблице ниже.

Наименование	Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2
Тип сделки	Предложение	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	06_04_099_19_01_13.12.2024_4423248173	06_04_095_19_01_26.01.2023_4725353949
Кадастровый номер	19:01:080801:5	19:01:170102:1034	19:01:090706:10
Адрес	Республика Хакасия, г Абакан, ул Кирпичная, 3	Российская Федерация, Республика Хакасия, г Абакан, квартал Молодежный, 1Д	Республика Хакасия, г Абакан, ул. Аскизская, уч 285
Цена сделки, руб.	15000000	4500000
Дата сделки	31.01.2025	44952
Общая площадь, кв.м.	2328	4238	1500
Цена, руб./кв.м	3 539.41	3000
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид права	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 539.41	3 000.00
Дата корректировки цены	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату предложения/сделки	1.1016	1.2992
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 899.01	3 897.60
Корректировка на торг	0.81	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 158.20	3 897.60
Вид использования по документу	Для строительства объектов автосервиса	Автозаправочные станции; газозаправочные станции; станции техобслуживания; автомойки
Корректировка на вид использование	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 158.20	3 897.60
Статус населенного пункта (ближайшего)	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта
Корректировка на статус населенного пункта (ближайшего)	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 158.20	3 897.60
Местоположение	II	II	II
Корректировка на местоположение	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 158.20	3 897.60
Площадь земельного участка, кв.м	900	1380	1361
Коэффициент корректировки на площадь	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	3 158.20	3 897.60
Стоимость типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	3 527.90

Таблица 108. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Объекты придорожного сервиса»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок и модуля Рыночной информации ГКО портала ПД НСПД. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для объекта оценки и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Данные индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3. Местоположение

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, имеющие то же местоположение, что и типовой (эталонный) объект. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Вид разрешенного использования - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Площадь земельного участка

Поправка стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб).

В ходе анализа рыночных данных по объектам-аналогам группы «Объекты придорожного сервиса» статистически значимая зависимость рыночной стоимости от фактора общей площади выявлена не была. Корректировка по фактору площади не применяется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Объекты придорожного сервиса» составила 3527.90 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Объекты придорожного сервиса»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Объекты придорожного сервиса», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- - при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировок

Цена объекта недвижимости формируется под влиянием различных ценообразующих факторов (ЦОФ). Для учета степени влияния того или иного фактора на цену объекта применяются корректировки, учитывающие отличия объекта оценки от типового (эталонного) объекта.

Расчет размеров корректировок на статус населенного пункта и местоположение выполнен с использованием метода парных сравнений и последовательного метода внесения корректировок.

Последовательный метод основан на анализе парных сравнений: разница в удельных показателях стоимости объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам, обусловлена отличием только того фактора, корректировка на который рассчитывается. Расчет произведен путем пошагового выделения влияния каждого фактора на основании рыночной информации по сегменту.

Описание расчета корректировок на ценообразующие факторы:

В качестве базового объекта аналога для расчета относительных корректировок принят земельный участок с кадастровым номером 19:01:170102:1034.

Скорректированный удельный показатель стоимости (УПС): 3 158,20 руб./кв. м.

Данный объект соответствует характеристикам: «Столица субъекта» и «Местоположение: Зона II» (коэффициент корректировки для этих характеристик принят за 1,00).

Расчет выполнен методом парных продаж (анализа сопоставимых объектов) путем нахождения отношения УПС объекта-аналога к УПС базового объекта аналога.

Для сглаживания ценовой шкалы и обеспечения монотонного убывания стоимости в менее престижных локациях в итоговом столбце «Размер корректировки» применена процедура последовательной нормировки (отношение сырого коэффициента к коэффициенту предыдущей или референсной ступени).

Наименование ЦОФ	Значение ЦОФ	Кадастровый номер аналога	УПС аналога, руб./кв.м	Расчет корректировки	Итоговый коэффициент корректировки	Значения ЦОФ объекта аналога
Статус населенного пункта (ближайшего)	Столица субъекта	19:01:170102:1034	3 158.20	1	1	Столица субъекта; II
Статус населенного пункта (ближайшего)	Городской населенный пункт	19:03:030203:3002	2 524.85	0.8 = 2524.85 / 3158.20	0.89 = 0.82	Городской населенный пункт, III
Статус населенного пункта (ближайшего)	Районный центр и прочие перспективные НП	19:10:010801:29	1 640.00	0.52 = 1640 / 3158.20	0.58 = 0.52/0.89	Районный центр и прочие перспективные НП, III
Статус населенного пункта (ближайшего)	Прочие населенные пункты	19:10:130101:828	535.83	0.17 = 535.83 / 3158.20	0.19 = 0.17 / 0.89	Прочие населенные пункты, III
Статус населенного пункта (ближайшего)	Вне населенных пунктов	19:06:020803:1	421.67	0.13 = 421.67 / 3158.20	0.15 = 0.13 / 0.89	Вне населенных пунктов, IV
Местоположение	I	19:01:030102:4505	3 437,13	1,09 = 3437,13 / 3158,20	1,09	Столица субъекта, I
Местоположение	II	19:01:170102:1034	3 158,20	1,00	1,00	Столица субъекта, II
Местоположение	III	19:03:030203:3002	2 524,85	0,80 = 2524,85 / 3158,20	0,89	Городской населенный пункт, III
Местоположение	IV	19:04:080201:2	654,88	0,21 = 654,88 / 3158,20	0,36 = 0,21 / 0,58	Районный центр и прочие перспективные НП, IV
Местоположение	V	19:04:010301:301	262,90	0,08 = 262,90 / 3158,20	0,53 = 0,08 / 0,15	Вне населенных пунктов, V

Таблица 109. Расчет размера корректировок группы «Объекты придорожного сервиса»

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Объекты придорожного сервиса» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с учетом значений корректировок.

Пример расчета кадастровой стоимости земельных участков, относящегося к группе «Объекты придорожного сервиса»:

Характеристики объекта расчета:

Кадастровый номер: 19:01:020104:29

Адрес: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Некрасова, 35

Вид разрешенного использования: Для эксплуатации и обслуживания традиционной автозаправочной станции до 500 заправок в сутки

Площадь (S): 2115 кв. м

Формула расчета:

КС = УП × К1 × К2 × S, где:

КС — кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УП — удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв. м;

К1 — размер корректировки на статус ближайшего населенного пункта;

К2 — размер корректировки на местоположение;

S — площадь земельного участка, кв. м.

Расчет:

КС = 3527.90 × 1 (Столица субъекта) × 1,09 (I) × 2115 = 8 133 042.15 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Объекты придорожного сервиса», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.6.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Производственная деятельность»

Для определения кадастровой стоимости объектов группы «Производственная деятельность» выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

По результатам анализа рынка в сегменте «Производственная деятельность» установлено, что цены сделок и предложений находятся в зависимости от нескольких факторов, а именно:

от площади объекта;

от категории земель;

от статуса населенного пункта (ближайшего);

от местоположения объекта;

от вида использования.

Для земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов, значение фактора «Статус населенного пункта (ближайшего)» определен по принадлежности к конкретному населенному пункту. Для земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности ориентиром является наиболее близко расположенный населенный пункт. При наличии одновременно нескольких разных по статусу населенных пунктов присвоено значение фактора «Неважно» (например, для земельных участков, расположенных в районе урочище Увал Усть-Абаканского района). Также данное значение фактора присваивается, например, для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства в случаях, когда земельный участок расположен на окраине населенного пункта и является, таким образом, смежным между землям населенного пункта и сельскохозяйственного назначения. При значительном удалении объекта оценки от населенного пункта, а также для земельных участков под протяженными объектами (различными сетями, инженерными сооружениями и т.п.) присваивается значение «Вне населенных пунктов».

В связи с тем, что по результатам анализа рынка установлено схожее ценообразование для земельных участков, в отношении которых определены различные виды разрешенного использования, используется фактора «Вид использования», который под одним общим наименование объединяет несколько разных видов:

- «Производственная деятельность» включает в себя коды 01:180, 01:181, 05:040, 06:000, 06:010, 06:011, 06:012, 06:013, 06:020, 06:021, 06:030, 06:040, 06:060, 06:111, 07:040, 07:041, 08:010, 08:031, 10:011;

- «Складская деятельность» – коды 06:090, 06:091, 06:093;

- «Сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельхозпродукции» включает коды 01:087, 01:088, 01:101, 01:110, 01:122, 01:150, 01:172;

- «Коммунальное обслуживание, инженерная инфраструктура, гидрометеорологические сооружения» - коды 03:012, 03:093, 06:071, 06:072, 07:010,

07:011, 07:012, 07:013, 11:030;

- «Рыбоводство» - код 01:132.

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Производственная деятельность»

С учетом совпадения совокупности данных по объектам оценки и объектам аналогам, принято решение в качестве типового (эталонного) объекта выбрать земельный участок, который имеет следующий набор характеристик:

- площадь в диапазоне до 4.5 тыс. кв.м. (вкл);

- категория земель «Земли населенных пунктов»;

- статус населенного пункта (ближайшего) «Столица субъекта»;

- местоположение по кварталу «I»,

- вид использования «Производственная деятельность».

Из числа объектов оценки таким требованиям соответствуют 162 объекта. Из них, в качестве типового (эталонного) объекта для целей расчета выбран земельный участок с кадастровым номером 19:01:030105:27, площадью 1009 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов». Данный земельный участок расположен по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чехова, 122, имеет вид разрешенного использования: Для эксплуатации и обслуживания производственной базы.

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Производственная деятельность» были отобраны объекты-аналоги, обладающими тем же набором характеристик, что и типовой (эталонный) объект. Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД. Для целей расчета выбраны 2 объекта аналога, в отношении которых имеется информация об установлении рыночной стоимости, что соответствует п. 54 Методических указаний.

До проведения расчетов к ценам объектов аналогов применена корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости. Индексы изменения рыночных цен на земельные участки рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе….Отчета.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Производственная деятельность» представлен в таблице ниже.

Типовой (эталонный) объект	Аналог 1	Аналог 2
Тип сделки	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	06_06_000_19_01_ 22.05.2025_3808008872	06_06_000_19_01_ 16.01.2023_4489874159
Кадастровый номер	19:01:030105:27	19:01:020107:39	19:01:040102:3520
Адрес	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чехова, 122	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Кравченко, земельный участок 11Л	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Крылова, земельный участок 34Д
Скорректированная цена объекта, руб.	6 568 776.98	2 267 104.00
Дата сделки / предложения / оценки	22.05.2025	16.01.2023
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
ЦОФ_Площадь (кв.м.)	1009	4324.2	1767
Цена, руб./кв.м	1 519.07	1 283.02
Корректировка на площадь	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 519.07	1 283.02
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации и обслуживания производственной базы	для эксплуатации и обслуживания производственного цеха по изготовлению столярных изделий и рекламной продукции	для эксплуатации и обслуживания здания котельной (Литер В7) и КНС /малярный цех/ (Литер В2)
Вид использования	Производственная деятельность	Производственная деятельность	Производственная деятельность
Корректировка на вид использования	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 519.07	1 283.02
ЦОФ_Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка на категорию	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 519.07	1 283.02
Статус населенного пункта (ближайшего)	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта
Корректировка на статус населенного пункта	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 519.07	1 283.02
Местоположение по кварталу	I	I	I
Корректировка на местоположение	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 519.07	1 283.02
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	1 401.05

Таблица 110. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Производственная деятельность»

Применяемые корректировки:

1. Площадь земельного участка

Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному диапазону площадей до 4.5 тыс. кв.м. (вкл), в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

2. Категория земель

Объект оценки относится к той же категории земель, что и объекты-аналоги, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

3. Статус населенного пункта (ближайшего)

Объект оценки и объекты-аналоги имеют один и тот же статус населенного пункта, в связи с чем корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

4. Местоположение по кварталу

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Вид разрешенного использования

Объект оценки и объекты-аналоги относятся к оной группе вида использования - Производственная деятельность. Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Производственная деятельность» составила 1401.05 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Производственная деятельность»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в указанную группу, определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Корректировка на категорию земель определена на основе таблицы 30 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025. Учебно-методическое пособие образовательного курса «Анализ рынка в оценке недвижимости»/ НП «Евразийский союз экспертов». Верхняя граница диапазона, представленная в указанной таблице, принята в качестве размера корректировки.

Цена объекта недвижимости формируется под влиянием различных ценообразующих факторов (ЦОФ). Для учета степени влияния того или иного фактора на цену объекта применяются корректировки, учитывающие отличия объекта оценки от типового (эталонного) объекта.

Расчет размеров корректировок на площадь, статус населенного пункта, местоположение и категорию земель для группы «Производственная деятельность» выполнен с использованием метода парных сравнений и последовательного метода внесения корректировок.

Последовательный метод основан на анализе парных сравнений: разница в удельных показателях стоимости объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам, обусловлена отличием только того фактора, корректировка на который рассчитывается. Расчет произведен путем пошагового выделения влияния каждого фактора на основании рыночной информации по сегменту.

В случаях, когда объект-аналог отличался от эталонного сразу по нескольким факторам, в формуле расчета учитывались уже известные на данном шаге коэффициенты (в том числе корректировка на категорию земель в размере, указанном выше).

В таблице ниже приведен расчет корректировок. Результаты расчета округлены до двух знаков после запятой.

Последовательный расчет корректировок
№ п/п	Наименование ЦОФ	Значение ЦОФ	Размер корректировки	Расчет корректировки	Кадастровый номер объекта аналога	Скорректированный УПС объекта аналога, руб./кв.м.	ЦОФ, значения которых отличаются от типового (эталонного) объекта
УПС типового (эталонного) объекта = 1401.05 руб/кв.м.
1	Местоположение по кварталу	II	0.76	0.76 = 1064.35 / 1401.05	19:01:070102:1875	1064.35	Местоположение по кварталу II
2	Местоположение по кварталу	III	0.52	0.52 = 733.64 / 1401.05	19:01:080401:2988	733.64	Местоположение по кварталу III
3	Статус населенного пункта (ближайшего)	Городской населенный пункт	0.85	0.85 = 619.49 / (1401.05 * 0.52)	19:02:010718:109	619.49	Статус населенного пункта (ближайшего) - г. Черногорск, местоположение по кварталу III
4	Местоположение по кварталу	IV	0.43	0.43 = 508.57 / (1401.05 * 0.85)	19:03:030203:155	508.57	Статус населенного пункта (ближайшего) - г. Саяногорск, местоположение по кварталу IV
5	Площадь	от 4.5 тыс. кв.м. до 10 тыс. кв.м. (вкл)	0.9	0.9 = 555.6 / (1401.05 * 0.52 * 0.85)	19:02:010714:1154	555.6	Статус населенного пункта (ближайшего) - г. Черногорск, местоположение по кварталу III, площадь 4770 кв.м.
6	Площадь	от 10 тыс. кв.м до 50 тыс. кв.м. (вкл)	0.84	0.84 = 612.26 / (1401.05 *0.52)	19:01:120302:106	612.26	Местоположение по кварталу III, площадь 29468 кв.м.
7	Площадь	от 50 тыс. кв.м. до 500 тыс. кв.м. (вкл)	0.68	0.68 = 419.66 / (1401.05 * 0.52 * 0.85)	19:02:010721:1	419.66	Статус населенного пункта (ближайшего) - г. Черногорск, местоположение по кварталу III, площадь 101767 кв.м.
8	Вид использования	Складская деятельность	1.21	1.21 = 1081.28 / (1401.05 * 0.76 * 0.84)	19:01:160106:30	1081.28	Местоположение по кварталу II, площадь 17166 кв.м., вид использования - для эксплуатации и обслуживания склада ГСМ (Литер Б2) и открытого склада для хранения металлопроката
9	Местоположение по кварталу	V	0.22	0.22 = 233.75 / (1401.05 * 0.85 * 0.9)	19:09:010105:983	299.3	Статус населенного пункта (ближайшего) - г. Сорск, Местоположение по кварталу V, площадь 5453 кв.м.
10	Статус населенного пункта (ближайшего)	Районный центр и прочие перспективные НП	0.4	0.4 = 108.19 / (1401.05 * 0.22 * 0.87)	19:10:050305:516	108.19	Статус населенного пункта (ближайшего) - Калининский сельсовет, Местоположение по кварталу V, категория земель - земли промышленности
11	Статус населенного пункта (ближайшего)	Прочие населенные пункты	0.34	0.34 = 128.08 / (1401.05 * 0.22 * 1.21)	19:11:020212:140	128.08	Статус населенного пункта (ближайшего) - п. Колодезный, Местоположение по кварталу V, вид использования - Склады
12	Статус населенного пункта (ближайшего)	Неважно	0.23	0.23 = 137.88 / (1401.05 * 0.43)	19:10:010502:41	137.88	Статус населенного пункта (ближайшего) - неважно, местоположение по кварталу IV
13	Статус населенного пункта (ближайшего)	Вне населенных пунктов	0.19	0.19 = 105.79 / (1401.05 * 0.43 * 1.21 * 0.9 * 0.87)	19:10:140702:12	105.79	Статус населенного пункта (ближайшего) - промплощадка Ташебинского песчано-гравийного карьера, Местоположение по кварталу - IV, вид использования - Для эксплуатации здания склада, литер Б, площадь 9576 кв.м., категория земель - земли промышленности
14	Площадь	свыше 500 тыс. кв.м.	0.66	0.66 = 79.12 / (1401.05 * 0.43 * 0.23 * 0.87)	19:06:050705:153	79.12	Статус населенного пункта (ближайшего) - неважно, местоположение по кварталу IV, площадь 3173602 кв.м., категория земель - земли промышленности
15	Вид использования	Коммунальное обслуживание, инженерная инфраструктура, гидрометеорологические сооружения	0.53	0.53 = 154.51 / (1401.05 * 0.4 * 0.52)	19:10:010732:30	154.51	Статус населенного пункта (ближайшего) - рп Усть-Абакан, Местоположение по кварталу III, вид использования - Для эксплуатации железнодорожного пути 180 А литер Б3
16	Вид использования	Рыбоводство	0.16	0.16 = 6.25 / (1401.05 * 0.23 * 0.22 * 0.84 * 0.65)	19:07:040505:200	6.25	Статус населенного пункта (ближайшего) - неважно, Местоположение по кварталу - V, вид использования - рыбоводство, площадь 11675 кв.м., категория земель - земли сельхозназначения
17	Вид использования	Сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельхозпродукции	0.29	0.29 = 21.59 / (1401.05 * 0.23 * 0.84 * 0.43 * 0.65)	19:06:030706:177	21.59	Статус населенного пункта (ближайшего) - неважно, Местоположение по кварталу - IV, вид использования - Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции площадь 22031 кв.м., категория земель - земли сельхозназначения
18	Местоположение по кварталу	VI	0.14	0.14 = 5.85 / (1401.05 * 0.34 * 0.84 * 0.16 * 0.65)	19:06:040805:282	5.85	Статус населенного пункта (ближайшего) - д. Дехановка, Местоположение по кварталу - VI, вид использования - рыбоводство, площадь 27718 кв.м., категория земель - земли сельхозназначения

Таблица 111. Расчет корректировок на площадь; на статус населенного пункта и на местоположение для группы «Производственная деятельность»

Итоговая формула расчета кадастровой стоимости (КС):

КС(руб.) = УПСэт × Ккат × Кпл × Кст × Кмест × Кви × S

где, УПСэт – удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта (4534.16 руб./кв.м);

•	Ккат – корректировка на категорию земель;

•	Кпл – корректировка на площадь объекта;

•	Кст – корректировка на статус населенного пункта (ближайшего);

•	Кмест – корректировка на местоположение по кварталу;

•	Кви– корректировка на вид использования

•	S – площадь земельного участка, кв.м.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Производственная деятельность»:

Земельный участок с кадастровым номером 19:07:090102:270, расположенный по адресу: Республика Хакасия, р-н Боградский, с Бородино, ул Набережная, 2, площадью 10792 кв.м., вид разрешенного использования - для эксплуатации нефтебазы. На основе исходных данных определены значения факторов:

Категория земель - земли населенных пунктов,

Площадь находится в диапазоне от 10 тыс. кв.м до 50 тыс. кв.м. (вкл),

Статус населенного пункта (ближайшего) – Прочие населенные пункты,

Местоположение по кварталу – VI,

Вид использования – Складская деятельность.

Расчет КС: 731 481.76 руб. = 1401.05 * 1 * 0.84 * 0.34 * 0.14 * 1.21 * 10792

Земельный участок с кадастровым номером 19:11:060101:16, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, с Борец, западная окраина, площадью 1789 кв.м., вид разрешенного использования - Для размещения мельницы.

На основе исходных данных определены значения факторов:

Категория земель - земли населенных пунктов,

Площадь находится в диапазоне до 4.5 тыс. кв.м. (вкл),

Статус населенного пункта (ближайшего) – Неважно,

Местоположение по кварталу – IV,

Вид использования – Сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельхозпродукции.

Расчет КС: 71882.02 руб. = 1401.05 * 1 * 1 * 0.23 * 0.43 * 0.29 * 1789

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД. Различия в итоговых суммах объясняются тем, что исходные данные были обработаны в разных системах счисления с последующим округлением промежуточных показателей.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Производственная деятельность», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.6.3. Расчет кадастровой стоимости объектов группы «Объекты производственной деятельности (прочие)»

Согласно п. 61.2.3. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001 осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица, при необходимости сформированная бюджетным учреждением для целей Указаний (далее - условная территориальная единица) (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

2) определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади или иной основной характеристики объекта недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) были использованы результаты расчета УПКС оценочной группы объектов недвижимости «Производственная деятельность».

Данное решение методически обосновано следующими факторами:

- единый ценовой сегмент: объекты обоих групп относятся к 6 сегменту «Производственная деятельность», что обеспечивает схожесть факторов ценообразования;

- функциональное единство: участки группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» фактически представляют собой инженерную, коммунальную и транспортную инфраструктуру (линии электропередач, трубопроводы, автомобильные и железные дороги, объекты связи и т.д.). Они обеспечивают функционирование производственных комплексов и жизнедеятельность территорий, и не являются самостоятельными объектами рыночных отношений, что полностью сближает их рыночное поведение с базовой производственной деятельностью.

Таким образом, использование УПКС группы «Производственная деятельность» корректно отражает инфраструктурный характер, ограничения в использовании и реальную ценность данных земельных участков.

В результате расчета определяется среднее значение УПКС по выбранной оценочной группе в границах соответствующей территориальной единицы. При этом применяется следующая иерархия локализации: кадастровый квартал; при отсутствии репрезентативных данных в границах кадастрового квартала — населенный пункт; при отсутствии данных в населенном пункте — муниципальное образование; при отсутствии данных в муниципальном образовании — субъект Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков на примере кадастрового квартала 19:01:020102:

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь (кв.м.)	Кадастровая стоимость согласованная, руб.	УПКС согласованный, руб./кв.м.	Наименование группы
19:01:020102	19:01:020102:1126	126	71106.84	564.34	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:141	116	65463.44	564.34	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:3766	158	89165.72	564.34	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:3767	123	69413.82	564.34	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:3817	111	62641.74	564.34	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:66	175	225471.75	1288.41	Производственная деятельность
19:01:020102	19:01:020102:77	50	28217	564.34	Производственная деятельность
Среднее значение УПКС по кадастровому кварталу	677.78

Таблица 112. Расчет средневзвешенного удельного показателя по кадастровому кварталу 19:01:020102

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Адрес	Вид использования участка	УПКС, руб/кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.
19:01:020102	19:01:020102:3815	171	Республика Хакасия, Городской округ город Абакан, город Абакан, улица Грибоедова, земельный участок 2А/УРГ	Предоставление коммунальных услуг (Код 3.1.1), за исключением гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега	667.78	114190.38
19:01:020102	19:01:020102:3816	116	Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Абакан, город Абакан, улица Грибоедова, земельный участок 2/УРГ	Предоставление коммунальных услуг (Код 3.1.1), за исключением гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега	667.78	77 462.48
19:01:020102	19:01:020102:44	211.8	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Итыгина, дом 4	для благоустройства территории перед магазином " Сластена "	667.78	141 435.80

Таблица 113. Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» в кадастровом квартале 19:01:020102

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.7. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Транспорт»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных по объектам гаражного назначения;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки 7 сегмента «Транспорт» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 3 расчетные группы. Состав групп приведен в разделе 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

Определение перечня существенных ценообразующих факторов выполнено на основе анализа рыночных цен совокупности объектов-аналогов. Существенность каждого фактора оценивалась по степени его влияния на рыночную стоимость объекта с учетом направления воздействия (положительное или отрицательное).

В результате проведенного анализа были выделены 4 ключевых ценообразующих фактора:

- Статус населённого пункта — определяется административным статусом и социально-экономическим масштабом территории, которые формируют динамику ценообразования и экономическую привлекательность населённых пунктов (для группы: «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»);

- Ценовая зона — отражает конкретные особенности местоположения земельного участка в пределах территории населённого пункта, включая локальные характеристики инфраструктуры, престижности и транспортной доступности (для групп: «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП», «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»);

- Площадь земельного участка - площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади (для группы «Служебные гаражи»);

- Категория земельного участка - данный фактор был дополнительно выделен как значимый только для группы «Служебные гаражи».

Анализ рынка земельных участков «Транспорт» приведен в Разделе 3.1.3.2. Отчета.

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Транспорт» был выполнен с применением сравнительного подхода.

Согласно п.62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков 7 сегмента "Транспорт" (02.071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024) в рамках сравнительного подхода осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

3.6.2.7.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»

Для определения кадастровой стоимости группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» был выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Объекты оценки - земельные участки группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	27,47
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	0,57
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	7286
Медиана выборки, кв.м.	24,00

Таблица 114. Распределение участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» по площади

Медианный размер площади по выборке из 32 837 земельных участков составляет 24,00 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010106:1027, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, район I, микрорайон 6, участок № 99, имеет площадь 24 кв. м.

В связи с соответствием медианному значению, данный земельный участок принят в качестве типового (эталонного) объекта для группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП».

Рис. 34. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как нахождение в пределах одной ценовой зоны, что и типовой (эталонный) объект, вид разрешенного использования, дата предложения, всего отобрано 5 объектов-аналогов.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД».

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	07_02_071_19_01_09.10.2025_4060507485	07_02_071_19_01_16.01.2025_3385078087	07_02_071_19_01_18.08.2025_3959287952	07_02_071_19_01_10.01.2025_3365843079	07_02_071_19_01_03.10.2025_4049656571
Кадастровый номер	19:01:010106:1027	19:01:010106:1030	19:01:030103:1360	19:01:030122:1184	19:01:030129:1102	19:01:030130:1003
Адрес	Республика Хакасия, г Абакан, район 1, микрорайон 6, № 99	Республика Хакасия, г Абакан, район 1, микрорайон 6, № 418	Республика Хакасия, г Абакан, район 1, квартал 112В, ряд 3, № 21	Республика Хакасия, г Абакан, гск район 1-й квартал 15-й, блок 3, № 5	Респ. Хакасия, г. Абакан, район 1, квартал 29А, ряд 4, гараж 14	Республика Хакасия, г Абакан, район 1, квартал 2б, ряд 7, гараж 4
Цена сделки, руб.	100 000.00	150 000.00	74 000.00	100 000.00	150 000.00
Дата сделки	09.10.2025	16.01.2025	18.08.2025	10.01.2025	03.10.2025
Общая площадь, кв.м.	24	24.74	29.00	19.00	26.50	31.95
Цена, руб./кв.м	4 042.04	5 172.41	3 894.74	3 773.58	4 694.84
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на передаваемые имущественные права	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4 042.04	5 172.41	3 894.74	3 773.58	4 694.84
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату	1.0100	1.0807	1.0100	1.0807	1.0100
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4 082.46	5 589.83	3 933.68	4 078.11	4 741.78
Ценовая зона	1 ценовая зона г. Абакана	1 ценовая зона г. Абакана	1 ценовая зона г. Абакана	1 ценовая зона г. Абакана5	1 ценовая зона г. Абакана	1 ценовая зона г. Абакана
Корректировка на ценовую зону	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4 082.46	5 589.83	3 933.68	4 078.11	4 741.78
Вид разрешенного использования	для эксплуатации гаража	для эксплуатации гаража	земли гаражей и автостоянок	для индивидуального гаража	для эксплуатации индивидуального капитального гаража	для эксплуатации индивидуального гаража
Корректировка на вид разрешенного использования	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4 082.46	5 589.83	3 933.68	4 078.11	4 741.78
Площадь земельного участка, кв.м	24	24.74	29.00	19.00	26.50	31.95
Корректировка на площадь	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	4 082.46	5 589.83	3 933.68	4 078.11	4 741.78
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	4 485.17

Таблица 115. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для объекта оценки и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Данные индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе….Отчета

3. Ценовая зона

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта отобраны объекты аналоги, расположенные в той же ценовой зоне, что и объект оценки. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Вид разрешенного использования - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и объект оценки. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Площадь земельного участка

Поправка стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб).

В ходе анализа рыночных данных по объектам-аналогам группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» статистически значимая зависимость рыночной стоимости от фактора общей площади выявлена не была. Корректировка по фактору площади не применяется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» составила 4485,14 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по какой-либо характеристике, отнесенной к числу ЦОФ, применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировки на ценовую зону

Исходя из состояния рынка, в группе «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» выделены зоны с однородным влиянием ценообразующих факторов объектов: г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Сорск, г. Абаза. Также на территории г. Абакана выделено три территории с различным уровнем цен предложений. Описание проведенного оценочного зонирования приведено в разделе 3.2.3 настоящего Отчета.

Размеры корректировок на ценовые зоны группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» были рассчитаны методом парных продаж, на основе имеющей рыночной информации по объектам гаражного назначения.

Метод парных продаж основан на сравнении двух объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам (в идеале — идентичных), за исключением одного параметра. Разница в цене таких объектов обусловлена именно этим отличающимся фактором.

Использование данного подхода позволяет определить точную величину поправки на конкретный ценообразующий фактор и применить её при корректировке стоимости объекта-аналога, если его показатель отличается от соответствующего показателя оцениваемого объекта.

Важным условием применения этого метода является выбор пары объектов из того же сегмента рынка, к которому относятся как объект оценки, так и объекты-аналоги.

№ п/п	Населенный пункт	Ценовая зона	Кадастровый номер	Дата сделки	Площадь, кв.м.	Скорректиро- ванный УПКС, руб/кв.м.	Размер корректи- ровки
1	г. Абакан	1 ценовая зона г. Абакана	19:01:010106:1027	09.10.2025	25	4082.46	1
2	г. Абакан	2 ценовая зона г. Абакана	19:01:070103:1117	10.12.2025	24	3156.25	3156.25 / 4082.46 = 0.77
3	г. Абакан	3 ценовая зона г. Абакана	19:01:070201:1116	05.12.2025	25	2424	2424 / 4082.46 = 0.59
4	г. Черногорск	Ценовая зона г. Черногорск	19:02:010352:80	17.10.2025	26	1942.31	1942.31 / 4082.46 = 0.48
5	г. Саяногорск	Ценовая зона г. Саяногорск	19:03:030203:2593	06.12.2025	26	1469.55	1469.55 / 4082.46 = 0.36
6	г. Сорск	Ценовая зона г. Сорск	19:10:020109:5090	23.12.2025	37	661.96	661.96 / 4082.46 = 0.16
7	г. Абаза	Ценовая зона г. Абаза	19:09:010109:1689	07.02.2025	21	163.28	163.28 / 4082.46 = 0.04

Таблица 116. Расчет размера корректировки на ценовую зону группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с учетом значений корректировок на ценовую зону.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП»:

Для 1 ценовой зоны на примере участка с кадастровым номером 19:01:010102:1001

КС (руб.) = Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м. * К1 (размер корректировки на ценовую зону) * S (площадь, кв.м.)

КС = 4 485.17 * 1*18.7 = 83 872.68 руб.

Для 2 ценовой зоны на примере участка с кадастровым номером 19:01:010103:1001

КС = 4 485.17 * 0,77 * 32.38 = 111 826.92 руб.

Для 3 ценовой зоны на примере участка с кадастровым номером 19:01:020109:1001

КС = 4 485.17 * 0,59 * 21,98 = 58 164.58 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.7.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»

Для определения кадастровой стоимости группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» был выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Объекты оценки - земельные участки группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	35,76
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	1
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	3588
Медиана выборки, кв.м.	27,00

Таблица 117. Распределение участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» по площади

Медианный размер площади по выборке из 4410 земельных участков составляет 27,00 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:10:010602:108, расположенный по адресу: Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский, пгт. Усть-Абакан, ул. Щорса, имеет площадь 27 кв. м.

В связи с соответствием медианному значению данный земельный участок принят в качестве типового (эталонного) объекта для группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП».

Рис.35. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как нахождение в пределах одной ценовой зоны, что и типовой (эталонный) объект, вид разрешенного использования, дата предложения, всего отобрано 5 объектов-аналогов.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД».

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» представлен в таблице ниже.

Наименование	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	07_02_071_19_10_11.08.2025_3950650752	07_02_071_19_10_03.07.2025_3901936100	07_02_071_19_10_29.12.2024_3362876455	07_02_071_19_10_06.10.2025_4051154679	07_02_071_19_10_03.03.2025_3534451940
Кадастровый номер	19:10:010602:108	19:10:010724:1487	19:10:010602:1119	19:10:030110:215	19:10:010721:186	19:10:010607:182
Адрес	Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский, пгт. Усть-Абакан, ул. Щорса	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, рабочий поселок Усть-Абакан, территория ГСК Спортивная 3, улица 2-й ряд, земельный участок 20	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, рп Усть-Абакан, Микроквартал 12, территория ГСК, ул. 1-ый ряд, участок 1	Российская Федерация, Республика Хакасия, муниципальный район Усть-Абаканский, сельское поселение Расцветовский сельсовет, поселок Расцвет, территория ГСК Гск по ул. Майская 1, земельный участок 4р/2	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, пгт. Усть-Абакан, ул. Пионерская, район дома №47-а	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р. п. Усть-Абакан, в районе дома № 44 по ул. Мира, ряд № 2, участок № 1
Населенный пункт	Усть-Абакан	Усть-Абакан	Расцвет	Усть-Абакан	Усть-Абакан
Цена сделки, руб.	14 000	20 000	10 000	10 000	7 200
Дата сделки	11.08.2025	03.07.2025	29.12.2024	06.10.2025	03.03.2025
Общая площадь, кв.м.	25	36	30	32	24
Цена, руб./кв.м	560	555.56	333.33	312.5	300
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на передаваемые имущественные права	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	560.00	555.56	333.33	312.50	300.00
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату сделки	0.9797	0.9797	1.0470	0.9797	1.0273
Скорректированная цена, руб./кв.м.	548.63	544.28	349.00	306.16	308.19
Статус населенного пункта	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью
Корректировка на статус населенного пункта	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	548.63	544.28	349.00	306.16	308.19
Ценовая зона	II	II	II	II	II	II
Корректировка на ценовую зону	1	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	548.63	544.28	349.00	306.16	308.19
Вид разрешенного использования	для эксплуатации гаража	для эксплуатации гаража	земли гаражей и автостоянок	для индивидуального гаража	для эксплуатации индивидуального капитального гаража	для эксплуатации индивидуального гаража
Корректировка на вид разрешенного использования	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	548.63	544.28	349.00	306.16	308.19
Площадь земельного участка, кв.м	27	25.00	36.00	30.00	32.00	24.00
Корректировка на площадь	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	548.63	544.28	349.00	306.16	308.19
Весовые коэффициенты	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2
Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	411.25

Таблица 118. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП».

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для типового (эталонного) объекта и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в главе….Отчета

3. Статус населенного пункта - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же статус населённого пункта, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Ценовая зона – для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, расположенные в той же ценовой зоне, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Вид разрешенного использования - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

6. Площадь земельного участка

Поправка стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб).

В ходе анализа рыночных данных по объектам-аналогам группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» статистически значимая зависимость рыночной стоимости от фактора общей площади выявлена не была. Корректировка по фактору площади не применяется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» составила 411.25 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по характеристикам «Ценовая зона» и «Статус населенного пункта» применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировки на ценовую зону

Размер корректировки на ценовую зону рассчитан с использованием общей универсальной региональной шкалы ценовой дифференциации территорий и соотношение цен на землю для различных локаций в пределах населённого пункта, представленной в Таблице 48. Сборника корректировок «Земельные участки» 2025, разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Источник таблицы 48: Сборник корректировок «Земельные участки» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Для целей расчета кадастровой стоимости значения фактора «Ценовая зона» были присвоены территории всего населенного пункта исходя из наиболее типичного окружения объектов оценки (например, приближенные к центру районы с повышенным уровнем благоустройства, локальные центры районов, территории вокруг транспортно-пересадочных узлов (значимых остановок общественного транспорта); территории с типичной застройкой, средним уровнем благоустройства, спальные районы, территории смешанной застройки и др.; территории спальных районов, производственных зон и пр. с благоустройством и транспортной доступностью ниже среднего; окраины населенных пунктов, территории у границ населенного пункта занятые полями, парками, садами, лесными массивами (территории сельскохозяйственных предприятий, рекреационные и санитарные зоны).

Ценовая зона	Территориальный индекс ценности (среднее значение)	Размер корректировки	Номер ценовой зоны
Повышенной ценности	0.788	0.788 / 0.673 = 1.17	I
Средней ценности	0.673	1	II
Пониженной ценности	0.552	0.552 / 0.673 = 0.82	III
Низкой ценности	0.445	0.445 / 0.673 = 0.66	IV

Таблица 119. Расчет размера корректировок на ценовую зону

Определение размера корректировки на статус населенного пункта

В границах региона или района наблюдаются устойчивые взаимосвязи цен на недвижимость для различных типов населённых пунктов. Ценообразование земельных участков зависит от ряда ключевых факторов, которые принято называть «факторами пространственного развития». Именно они напрямую определяют динамику ценообразования и экономическую привлекательность локаций. К основным факторам относятся:

- административный статус и социально-экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.);

- общий экономический потенциал территории;

- уровень экономического развития самого населённого пункта, его площадь, степень застройки и доходы населения.

Источник таблицы 51: Сборник корректировок «Земельные участки» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Размер корректировки на статус населенного пункта рассчитан с использованием общей универсальной региональной шкалы ценовой дифференциации территорий и соотношения цен на землю представленной в Таблице 51 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025.

Наименование по справочнику	Статус населенного пункта (наименование, принятое для целей расчета кадастровой стоимости)	Территориальный индекс ценности (среднее значение)	Размер корректировки
Населенные пункты в ближайшей окрестности столицы региона	Населенные пункты в ближайшей окрестности столицы региона	0.638	0.638 / 0.514 = 1.24
Районные центры с развитой промышленностью	Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	0.514	1
Поселок городского типа	Поселок городского типа	0.514	1
Районные центры региона (райцентры сельскохозяйственных районов)	Районные центры региона (райцентры сельскохозяйственных районов)	0.393	0.393 / 0.514 = 0.76
Центры сельских поселений	Крупные сельские населенные пункты	0.289	0.289 / 0.514 = 0.56
С сельские населенные пункты	Средние и малые сельские населенные пункты	0.211	0.211 / 0.514 = 0.41

Таблица 120. Расчет размера корректировок на статус населенного пункта

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с учетом значений корректировок ценообразующих факторов.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП»:

Земельный участок с кадастровым номером 19:02:010801:11, расположен по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, рабочий поселок Пригорск, земельный участок 26/5, площадью 79.55 кв.м.

Расчет:

КС (руб.) = Удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв.м. * К1 (размер корректировки на статус населенного пункта) * К2 (размер корректировки на ценовую зону) *S (площадь, кв.м.)

КС = 411.25 * 1 (Поселок городского типа) * 1 (II) * 79.55 = 32 714.94 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.7.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Служебные гаражи»

В результате проведенного анализа рынка недвижимости сегмента «Транспорт» установлено отсутствие достаточного объема достоверной рыночной информации по группе объектов «Служебные гаражи», необходимого для применения методов массовой оценки, в частности метода статистического (регрессионного) моделирования.

В ходе обработки доступных данных было отобрано и проанализировано 25 объектов-аналогов земельных участков, предназначенных для размещения служебных гаражей и объектов гаражного назначения на территории Республики Хакасия. Выявленный диапазон удельных показателей стоимости (УПКС) составил:

Минимальный: 16,41 руб./кв. м (Усть-Абаканский район, д. Ковыльная);

Максимальный: 5 440,47 руб./кв. м (г. Черногорск, ул. Линейная).

Средние значения существенно варьируются в зависимости от местоположения. Нестабильность ценообразования обусловлена тем, что влияние одних и тех же ценообразующих факторов в различных локациях носит неравномерный характер, что создает дополнительные колебания рыночных цен.

Детальный анализ рынка сегмента «Транспорт», к которому относятся Служебные гаражи, представлен в разделе 3.1.2.2.3 настоящего Отчета

Ввиду высокой волатильности рынка, недостаточности выборки для построения статистической модели, а также невозможности применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости, принято решение определять кадастровую стоимость данной группы объектов методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Данное решение соответствует положениям пункта 45.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Указанный метод применяется в случаях отсутствия возможности использования методов статистического (регрессионного) моделирования или метода типового (эталонного) объекта недвижимости вследствие недостаточности рыночной информации и (или) данных о точных характеристиках и местоположении объектов, а также отсутствия значений необходимых ценообразующих факторов.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица, при необходимости сформированная бюджетным учреждением для целей Указаний (далее - условная территориальная единица) (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

2) определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади или иной основной характеристики объекта недвижимости.

Описание расчета стоимости объектов группы «Служебные гаражи»

Для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Служебные гаражи» методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) были использованы результаты расчета УПКС по следующим оценочным группам (подгруппам) объектов недвижимости:

- «Общественное использование»;

- «Объекты придорожного сервиса»;

- «Производственная деятельность»;

- «Предпринимательство»;

- «Туристическое обслуживание».

Обоснованием выбора указанных оценочных групп (подгрупп) является функциональное сходство и фактический характер использования служебных гаражей, которые, как правило, обеспечивают деятельность объектов общественного использования, предпринимательства, производственной деятельности, туристического обслуживания и придорожного сервиса.

В результате расчета определяется значение УПКС по выбранным оценочным группам (подгруппам) в границах соответствующей территориальной единицы. При этом применяется следующая иерархия локализации: кадастровый квартал; при отсутствии репрезентативных данных в границах кадастрового квартала — населенный пункт; при отсутствии данных в населенном пункте — муниципальное образование; при отсутствии данных в муниципальном образовании — субъект Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков на примере кадастрового квартала 19:01:010103:

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.кв.м.	УПКС руб./кв.м.	Оценочная группа/подгруппа
19:01:010103	19:01:010103:1073	632	3 711 641.20	5 872.85	Общественное использование
19:01:010103	19:01:010103:1074	1910	8 433 948.80	4 415.68	Общественное использование
19:01:010103	19:01:010103:3274	17107	75 539 037.76	4 415.68	Общественное использование
19:01:010103	19:01:010103:3569	22254	76 647 894.42	3 444.23	Общественное использование
19:01:010103	19:01:010103:1070	18	91 885.50	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:1072	223	1 138 359.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:21	2663	13 593 949.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2633	54	275 656.50	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2639	63	321 599.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2992	20	102 095.00	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2993	30	153 142.50	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2994	39	199 085.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2995	65	331 808.75	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2996	30	153 142.50	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:2999	36	183 771.00	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:3000	63	321 599.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:33	2299	11 735 820.25	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:3646	508	2 593 213.00	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:3647	946	4 829 093.50	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:5	1237	6 314 575.75	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:6	3972	20 276 067.00	5 104.75	Предпринимательство
19:01:010103	19:01:010103:1	6819	8 598 418.05	1 260.95	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:1065	67311.1	32 064 315.60	476.36	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:1071	144	100 876.32	700.53	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:17	1078.86	438 340.82	406.30	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:18	1411.14	573 346.18	406.30	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:2640	5426	3 420 930.22	630.47	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:2641	60937	29 027 949.32	476.36	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:56	641	260 438.30	406.30	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:58	76.19	40 563.56	532.40	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:59	93.11	65 226.35	700.53	Производственная деятельность
19:01:010103	19:01:010103:9	3732	16 921 485.12	4 534.16	Туристическое обслуживание
Среднее значение по кадастровому кварталу	3 608.12

Таблица 121. Расчет среднего удельного показателя по кадастровому кварталу

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Адрес	Вид использования участка по документу	УПКС, руб/кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.
19:01:010103	19:01:010103:3653	110.00	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Крылова, земельный участок 84/3	Служебные гаражи (код 4.9), за исключением депо	3 608.12	396 893.20
19:01:010103	19:01:010103:3654	76	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Крылова, земельный участок 84/2	Служебные гаражи (код 4.9), за исключением депо	3 608.12	274 217.12

Таблица 122. Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков группы «Служебные гаражи» в кадастровом квартале 19:01:010103

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Служебные гаражи» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.8. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство»

Согласно п. 58 Методических указаний о государственной кадастровой оценке к земельным участкам сегмента "Охраняемые природные территории и благоустройство" для целей Указаний относятся участки с кодами расчета видов использования: 02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялось в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы;

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» объединены в 2 расчетные группы. Состав групп приведен в разделе 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки».

3.6.2.8.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")»

Описание расчета кадастровой стоимости объектов группы «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")» приведено в разделе 3.7 «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета».

3.6.2.8.2. Описание расчета стоимости объектов группы «Места общего пользования»

В соответствии с п. 58.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

При определении кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 09:010; 09:020; 09:022; 12:003 следует рассматривать функциональное зонирование территории, характер их использования (например, покрытые или не покрытые растительностью, занятые или не занятые объектами инфраструктуры), характеристики расположенной в их границах растительности (скверы, парки, озелененные зоны), характеристики объектов инфраструктуры (коммерческое или некоммерческое использование, наличие или отсутствие ограничений в использовании, строительстве, изменении разрешенного пользования), а также соотношение между всей территорией и территорией, используемой для непосредственного осуществления доходной деятельности.

При определении кадастровой стоимости допускается условное разделение объекта недвижимости на его отдельные части в соответствии с п. 24 Методических указаний для целей их самостоятельной оценки.

В случае если на территории условно сформированного земельного участка не осуществляется деятельность, приносящая доход, кадастровая стоимость такого условно сформированного земельного участка может устанавливаться равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь такого условно сформированного земельного участка.

При определении стоимости условно сформированных объектов недвижимости, приносящих доход, учитывается сезонность деятельности, осуществляемой на соответствующих территориях.

Кадастровая стоимость земельных участков с кодами расчета видов использования 09:010; 09:020; 09:022; 12:003 определяется путем суммирования стоимостей условно сформированных объектов недвижимости в результате анализа возможности получения дохода, проведенного бюджетным учреждением с использованием справочных данных, информации, полученной в соответствии с частями 3 и 7 статьи 12, частями 6 и 19 статьи 14, частью 10 статьи 21 Федерального закона о государственной кадастровой оценке, сведений, содержащихся в источниках, указанных в п. 28 Методических указаний.

При невозможности определения кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 09:010; 09:020; 09:022; 12:003 с помощью указанных методов, бюджетное учреждение вправе использовать иные методы определения кадастровой стоимости земельных участков, с обоснованием такого выбора.

При группировке объектов оценки к 9 сегменту отнесены те объекты оценки, которые являются земельными участками общего пользования и не предполагают получения дохода от их использования, такие как земельные участки, использующиеся под охотничьи угодья, ведение промысловой деятельности и общинно-родовое хозяйство, или же земельные участки природных территорий, на которых осуществляется деятельность по сохранению и изучению растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады).

В соответствии с законодательством РФ (ст. 95 Земельного кодекса РФ) на землях особо охраняемых природных территорий запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается иная хозяйственная деятельность в ограниченном объеме в соответствии с установленным особым правовым режимом земель.

Доход от деятельности, связанной с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, может выражаться в следующем:

плата за вход на особо охраняемую территорию;

плата за проведение экскурсионных и образовательных мероприятий;

предоставление в аренду части (частей) территории для нестационарных объектов торговли и т. п.

Как показывает практика, данная деятельность не является прибыльной – расходы на ее осуществление превышают доходы, что влечет необходимость бюджетного финансирования для содержания особо охраняемых природных территорий. Осуществление приносящей доход деятельности способно привести лишь к некоторому снижению размеров дотаций.

В состав 9 сегмента также входят участки, предназначенные для лечения и оздоровления человека (месторождения минеральных вод, лечебные грязи и т. д.), а также участки под обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи). Доходная эксплуатация таких участков возможна путем взимания платы за вход на территорию, за извлечение лечебных природных ресурсов (продажа воды, грязи, плата за лечебные процедуры), предоставление в аренду части (частей) территории для организации торговли и общественного питания и т. п.

Для использования доходного подхода к оценке данных участков необходимо наличие рыночных данных о стоимости перечисленных услуг и затратах, связанных с их осуществлением. Несмотря на далеко не массовый характер подобных услуг, получение сведений об их стоимости представляется возможным, но достаточно трудоемким. Данные о затратах, связанные с осуществлением подобной деятельности, отсутствуют в открытом доступе.

Размещение и обустройство в границах населенных пунктов спортивных и детских площадок, площадок для отдыха, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства не предусматривает доходное использование участков, предоставляемых для указанных целей.

В соответствии с Федеральным законом №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», на землях с вышеперечисленными видами использования осуществляется реализация полномочий органов местного самоуправления по обеспечению условий для развития на территории поселения физической культуры, школьного и массового спорта, организации проведения официальных физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий, создания условий и организации обустройство мест для массового отдыха жителей, включая обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам общего пользования и их береговым полосам.

Учитывая вышеизложенное, доходный подход к оценке участков в подгруппах 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» не применялся.

В соответствии с п. 45.3 Методических указаний, метод моделирования на основе УПКС является одним из методов сравнительного подхода, который может быть использован в случае, когда невозможно реализовать метод регрессионного моделирования или метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода для определения кадастровой стоимости земельных участков 9 сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» при применении метода регрессионного анализа невозможна, что связано с отсутствием на рынке предложений и сделок по аналогичным земельным участкам. Следовательно, для определения кадастровой стоимости целесообразно применить метод УПКС, который заключается в использовании средних и минимальных значений УПКС схожих по виду использования оценочным группам, определенных иным методом.

Для группы «Места общего пользования» схожим по видам использования являются группы 1 сегмента «Сельскохозяйственное использование», 10 сегмент «Использование лесов», группа «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство") 9 сегмента. Кадастровая стоимость земельных участков группы «Места общего пользования» определялась на основе среднего значения УПКС объектов недвижимости указанных групп, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Места общего пользования» методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) были использованы результаты расчета УПКС по следующим оценочным группам (подгруппам) объектов недвижимости:

- «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")»;

- «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»;

- Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район);

- «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (Ширинский район)»;

- «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»;

- «Использование лесов»;

- «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")».

Выбор указанных оценочных групп (подгрупп) обусловлен функциональным сходством и характером использования мест общего пользования, которые, как правило, обеспечивают экологическую, рекреационную и социальную функции территорий, направленные не столько на извлечение прибыли, сколько на обеспечение сохранности территории, в том числе путем введения ограничений по застройке территорий.

В результате расчета определяется значение УПКС по выбранным оценочным группам (подгруппам) в границах соответствующей территориальной единицы. При этом применяется следующая иерархия локализации: кадастровый квартал; при отсутствии репрезентативных данных в границах кадастрового квартала — населенный пункт; при отсутствии данных в населенном пункте — муниципальное образование; при отсутствии данных в муниципальном образовании — субъект Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков на примере кадастрового квартала 19:01:100402:

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Кадастровая стоимость, руб./кв.м.	УПКС руб./кв.м.	Оценочная группа/подгруппа
19:01:100402	19:01:100402:251	1043	23 046.65	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:259	635	14 030.96	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:267	599	13 235.34	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:268	903	19 952.14	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:275	600	13 257.66	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:285	942	20 814.72	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:286	986	21 786.26	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:287	1911	42 225.49	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:288	1064	23 510.10	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:289	958	21 167.89	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:290	844	18 649.74	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:291	733	16 195.93	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:293	641	14 163.57	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:294	782	17 279.08	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:295	813	17 964.41	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:296	714	15 777.12	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:297	722	15 953.05	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
19:01:100402	19:01:100402:298	708	15 644.52	22.10	Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")
Среднее значение УПКС по кадастровому кварталу	22.10

Таблица 123. Расчет среднего удельного показателя по кадастровому кварталу 19:01:100402

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Адрес	Вид использования участка по документу	УПКС, руб/кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.
19:01:100402	19:01:100402:655	3 463	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Аскизская, земельный участок 260Е/1	Благоустройство территории	22,10	76 532,30
19:01:100402	19:01:100402:667	440	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Успешная, земельный участок 19	Благоустройство территории	22,10	9 724,00
19:01:100402	19:01:100402:327	131	Российская Федерация, Республика Хакасия, северо-восточнее земельного участка по улице Дивная, 4	Для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	2 895,10
19:01:100402	19:01:100402:234	917	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Просторная, 20	Благоустройство территории	22,10	20 265,70
19:01:100402	19:01:100402:328	2 401	Российская Федерация, Республика Хакасия, город Абакан, в районе улиц Дивная и Юго-Западная	Для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	53 062,10
19:01:100402	19:01:100402:175	2 228	Республика Хакасия, город Абакан, улица Дивная, 1	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	49 238,80
19:01:100402	19:01:100402:243	776	Республика Хакасия, г. Абакан, в 20 м южнее земельного участка по ул. Багратиона, 19	Благоустройство территории	22,10	17 149,60
19:01:100402	19:01:100402:292	5 279	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, 260Ф	не указано	22,10	116 665,90
19:01:100402	19:01:100402:27	17 319	Республика Хакасия, г Абакан, ул Аскизская, 260Е	не указано	22,10	382 749,90
19:01:100402	19:01:100402:26	21 692	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, 260 "Д"	не указано	22,10	479 393,20
19:01:100402	19:01:100402:172	2 794	Республика Хакасия, город Абакан, улица Дивная, 3	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	61 747,40
19:01:100402	19:01:100402:170	1 192	Республика Хакасия, город Абакан, улица Юго-Западная, 1	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	26 343,20
19:01:100402	19:01:100402:242	599	Республика Хакасия, г. Абакан, южнее земельного участка по ул. Багратиона, 19	Благоустройство территории	22,10	13 237,90
19:01:100402	19:01:100402:235	1 103	Республика Хакасия, г. Абакан, с южной стороны земельного участка по ул. Просторная, 20	Благоустройство территории	22,10	24 376,30
19:01:100402	19:01:100402:171	1 348	Республика Хакасия, город Абакан, улица Дивная, 4	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	29 790,80
19:01:100402	19:01:100402:86	2 897	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пирятинская, 61	не указано	22,10	64 023,70
19:01:100402	19:01:100402:666	3 023	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Аскизская, земельный участок 260Е/4	Благоустройство территории	22,10	66 808,30
19:01:100402	19:01:100402:141	3 469	Республика Хакасия, город Абакан, улица Дивная, 22	благоустройство территории (12.0.2)	22,10	76 664,90
19:01:100402	19:01:100402:236	925	Республика Хакасия, г. Абакан, в 20 м южнее земельного участка по ул. Просторная, 18	Благоустройство территории	22,10	20 442,50
19:01:100402	19:01:100402:656	3 463	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Аскизская, земельный участок 260Е/2	Благоустройство территории	22,10	76 532,30
19:01:100402	19:01:100402:169	459	Республика Хакасия, город Абакан, улица Юго-Западная, 4	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	10 143,90
19:01:100402	19:01:100402:258	600	Республика Хакасия, г. Абакан, южнее земельного участка по ул. Барклая де Толли, 21	не указано	22,10	13 260,00
19:01:100402	19:01:100402:276	1 093	Республика Хакасия, г. Абакан, южнее земельного участка по ул. Дениса Давыдова, 23	не указано	22,10	24 155,30
19:01:100402	19:01:100402:173	839	Республика Хакасия, город Абакан, улица Юго-Западная, 2	для обустройства мест общего пользования, озеленения территории	22,10	18 541,90

Таблица 124. Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков группы «Места общего пользования» в кадастровом квартале 19:01:100402

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Места общего пользования» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.9. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Использование лесов»

К земельным участкам сегмента "Использование лесов" для целей Методических указаний относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 10:010; 10:020; 10:030; 10:040

В сегменте «Использование лесов» для целей определения кадастровой стоимости сформирована одна группа объектов оценки, название данной группе присвоено по наименованию сегмента.

Выбор метода определения кадастровой стоимости для группы земельных участков «Использование лесов» осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки.

Определение кадастровой стоимости земельных участков группы «Использование лесов» произведено с применением метода дисконтирования денежных потоков для земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами.

В соответствии с п. 59.1. Методических указаний земельные участки, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами, включают:

1) земельные участки, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для осуществления рубок лесных насаждений (далее - земельные участки, занятые спелыми насаждениями);

2) земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;

3) земельные участки, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями;

4) земельные участки, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления

В соответствии с 59.3. Методических указаний при определении УПКС лесных участков, в границах которых расположены защитные, эксплуатационные или резервные леса, в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины. Остальные виды лесопользования, предусмотренные статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости не учитываются.

В соответствии с п, 59.4 Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в следующем порядке:

1) определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

2) определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

3) определение для целей Указаний величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

4) определение величины ставки дисконтирования;

5) построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

6) дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

7) определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Использование лесов» произведен с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД, который предусматривает следующее.

Расчет кадастровой стоимости методом дисконтирования денежных потоков для земельных участков, занятых лесами, основывается на справочных данных:

 сведения о лесничествах;

 перечень основных лесообразующих пород;

 распределение площади лесов и запасов древесины по основным лесообразующим породам и группам возраста лесных насаждений (в разрезе лесничеств);

 коэффициенты приведения запаса лесных насаждений к моменту начала рубки;

 число лет в обороте рубки, возраст лесных насаждений по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств);

 рыночные цены 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств);

 удельные показатели затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств);

 продуктивность земель лесного фонда в разрезе лесничеств;

 затраты на воспроизводство земель лесного фонда в разрезе лесничеств.

По данным сайта Федерального агентства лесного хозяйства103 https://rosleshoz.gov.ru/departments/sfo/regions/?Республика%20Хакасия на территории Республики Хакасия расположено 13 лесничеств:

Абазинское

Абаканское

Балыксинское

Бейское

Бирикчульское

Боградское

Горячегорское

Копьевское

Саралинское

Саяногорское

Таштыпское

Туимское

Усть-Бюрское.

В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки Бюджетным учреждением были запрошены данные, необходимые для проведения расчетов, в Министерстве лесного хозяйства Республики Хакасия.

Запрашиваемые данные предоставлены в табличном виде по форме 2–ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста», в разрезе лесничеств Республики Хакасия (данные представлены по состоянию на 01.01.2024, см. Приложение 1.2 к Отчету «Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости»).

Для целей расчета коэффициенты приведения запаса лесных насаждений к моменту начала рубки приняты в размере 1.

На основе данных, предоставленных Минлесом Республики Хакасия, можно выделить основными лесообразующие породы на территории Республики Хакасия.

Хвойные: Сосна; Ель; Пихта; Лиственница; Кедр.

Твердолиственные: Вяз и другие прочие породы (клен, акация белая, вяз и др. ильмовые).

Мягколиственные: Бepeзa; Ocинa; Тополь; Ивы дpeвoвидныe.

Общая площадь, занимаемая основными лесообразующими породами и запас насаждений приведены в таблице «Характеристики основных лесообразующих пород в разрезе лесничеств» (см. Приложение 1.2 к Отчету «Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости»). Указанные таблицы сформированы на основе данных, предоставленных по форме 2–ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста», в разрезе лесничеств Республики Хакасия.

Группа возраста древостоя — классификационная единица распределения древостоев по возрастным этапам роста и развития в течение жизненного цикла. В группу возраста объединяют классы возраста исходя из принятого для хозяйственной секции древостоя возраста рубок главного пользования преобладающей древесной породы. Выделяют молодняки, средневозрастные, приспевающие, спелые и перестойные древостои.

Молодняки — древостой возрастного периода начала смыкания крон деревьев и процесса естественной дифференциации деревьев по классам развития.

Средневозрастные — древостой возрастного периода интенсивного роста деревьев по диаметру при некотором снижении прироста в высоту. К этой группе возраста относятся древостой после возраста молодняка до наступления возраста приспевающего древостоя.

Приспевающие — древостой с определившимися хозяйственно-техническими качественными признаками деревьев и продолжающимся нарастанием древесины; возрастной период, предшествующий наступлению возраста спелости.

Спелые — древостой, достигший возраста наибольшего прироста запаса целевых деловых сортиментов хозяйственной секции, характеризующийся замедленным ростом.

Перестойные — древостой в возрасте, превышающем начало периода спелости на два и более класса возраста, с пониженным приростом древесины и ухудшением ее технических качеств, постепенным превышением древесного отпада над приростом древесины.

Возраст рубки (число лет в обороте рубки) — это минимальный возраст, в котором древостои достигают требуемой спелости и могут быть нормально назначены на рубку главного пользования с удовлетворением целей хозяйства. В зависимости от характера распределения древостоев по классам возраста и их состояния он может временно не совпадать с возрастом принятой спелости и отклоняться в ту или иную сторону, при сохранении величины оборота рубки.

Продолжительность интервала класса возраста по основным лесообразующим породам устанавливается для кедра, ели восточной и пихты кавказской 40 лет, для других хвойных пород и твердолиственных пород семенного происхождения - 20 лет, для мягколиственных и твердолиственных пород порослевого происхождения - 10 лет, для быстрорастущих пород - 5 лет, для кустарников - 1 год.

Данные далее определены на основе лесохозяйственного справочника для лесозаготовителя104 Судьев Н.Г., Новиков Б.Н. 'Лесохозяйственный справочник для лесозаготовителя' -Москва: Лесная промышленность, 1976 - с.224 .

Класс возраста	Возрастная группа	Продолжительность класса возраста, годы

Хвойные и твердолиственные семенные	Мягколиственные и твердолиственные порослевые
1	Молодняк	0-20	0-10
2	Молодняки и жердняки	21-40	11-20
3	Средневозрастные	41-60	21-30
4	Приспевающие	61-80	31-40
5	Приспевающие и спелые	81-100	41-50
6	Спелые и перестойные	101-120	51-60
7	Перестойные	121-140	61-70

Таблица 125. Продолжительность класса возраста по основным лесообразующим породам

Данные, на основании которых рассчитывается количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых, приняты в соответствии с учебником «Лесное производство. Таксация леса», Багинский В.Ф., 2011 год105 «Лесное производство. Таксация леса», Багинский В.Ф., 2011 год URL: http://zinref.ru/000_uchebniki/02750_leso_proizvodstvo/001_taksacia_lesa_baginski_2011/063.htm .

Группа возраста	Классы возраста	Возраст в годах

Хвойные и твердолиственные	Мягколиственные и твердолиственные породы порослевого происхождения
Молодняки 1 класса	I	1-20	1-10
Молодняки 2 класса	II	21-40	11-20
Средневозрастные	III	41-60	21-30
Приспевающие	IV	61-80	31-40
Спелые	V	81-100	41-50
Перестойные	VI	101-120	51-60

Таблица 126. Группы возрастов для различных пород

Число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам принято в соответствии с приказом Рослесхоза от 09.04.2015 N 105 (ред. от 02.07.2015) "Об установлении возрастов рубок" и приведены далее в табличном виде.

Муниципальные районы и иные административные территориальные образования	Лесообразующая порода	Классы бонитета	Возрасты рубок

Защитные леса	Эксплуатационные и резервные леса
Аскизский, Бейский, Орджоникидзевский, Таштыпский, Усть–Абаканский муниципальные районы.	Сосна, лиственница	III и выше	121 – 140	101 – 120

IV и ниже	141 – 160	121 – 140

Кедр	Все бонитеты	241 – 280	201 – 240

Ель, пихта	Все бонитеты	121 – 140	101 – 120

Береза	Все бонитеты	71 – 80	61 – 70

Осина, тополь	Все бонитеты	61 – 70	51 – 60

Ива древовидная	Все бонитеты	51 – 60	41 – 50
Алтайский, Боградский, Ширинский муниципальные районы.	Сосна	II и выше	101 – 120	81 – 100

III и ниже	121 – 140	101 – 120

Лиственница	III и выше	121 – 140	101 – 120

IV и ниже	141 – 160	121 – 140

Кедр	Все бонитеты	201 – 240	161 – 200

Ель, пихта	Все бонитеты	121 – 140	101 – 120

Береза	Все бонитеты	71 – 80	61 – 70

Осина	Все бонитеты	61 – 70	51 – 60

Таблица 127. Возраст рубки по основным лесообразующим породам в Республике Хакасия

С учетом данных, приведенных выше, для целей расчета приняты следующие показатели возраста по классам возраста основных лесообразующих пород:

Класс возраста	Хвойные (сосна, ель, пихта, лиственница)	Хвойные (кедр)	Твердолиственные (вяз и другие прочие породы)	Мягколиственные (береза, осина, ольха серая, тополь, ивы древовидные)
Молодняки 1 класса	40	80	10	20
Молодняки 2 класса	40	80	10	20
Средневозрастные	60	120	15	30
Приспевающие	80	160	20	40
Спелые и перестойные	101	201	26	61
Перестойные	101	201	26	61

Таблица 128. Показатель возраста по основным лесообразующим породам

Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых определено как разность возраста рубок и значения показателя возраста для соответствующего класса возраста.

Наименование лесообразующей породы	Количество лет в годах, необходимое для достижения спелости

Молодняки 1 класса	Молодняки 2 класса	Средневозрастные	Приспевающие
Cocнa	61	61	41	21
Eль	61	61	41	21
Пиxтa	61	61	41	21
Лиcтвeнницa	61	61	41	21
Кeдp	121	121	81	41
Бepeзa	41	41	31	21
Ocинa	31	31	21	11
Тoпoль	31	31	21	11
Ивы дpeвoвидныe	21	21	11	1

Таблица 129. Количество лет, необходимое для достижения спелости, по классам возраста по основным лесообразующим породам

Число лет в обороте рубки, возраст лесных насаждений по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств) приведены в таблице (см. Приложение 1.2 к Отчету «Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости»).

Расчет рыночных цен 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств)

Рыночная цена 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, принята согласно сведениям о проведенных аукционах на право заключения договора купли-продажи лесных насаждений за 2023-2024 годы (исходные сведения содержатся в Приложении 5 к Отчету, поскольку содержат персональные данные покупателей).

На первом этапе цена 1 куб.м. древесины приведена к стоимости аукционов на 01.01.2026 года (дату проведения ГКО), с применением инфляционного калькулятора106 Инфляционные калькуляторы. URL: https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы .

Проанализированы результаты 32 состоявшихся аукционов на право заключения договора купли-продажи лесных насаждений, при этом удельный показатель стоимости 1 куб. м. древесины варьируется от 54,69 рублей до 2298,58 руб. Для предотвращения ошибки в расчетах выделяют этап отсева грубых погрешностей — то есть, аномальных, резко выделяющихся данных, наличие которых может существенно ухудшить статистические оценки результирующего значения стоимости.

В данном случае степень однородности выборки объектов характеризуется величиной коэффициента вариации, который рассчитывается по формуле:

,

где: - значение рыночной стоимости исследуемого объекта на дату оценки в выборке;

k - объем выборки.

Для расчета коэффициента вариации для каждого объекта выборки используется формула:

Выборка считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,33107 Теория статистики: Учебник / Под ред. Р.А. Шмойловой. 2е изд., доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 1998. 576 с. (Глава 7. Стр. 225-238)

Далее аукционы проверены на однородность. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% средней, больше 20% и меньше 33% значительной. В случае если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

В результате проведенной проверки на однородность к расчету принимается информация о 13 договорах купли - продажи лесных насаждений, заключенных по результатам аукционов. Остальные аукционы признаны погрешностями и принято решение исключить их из дальнейших расчетов.

Перечень аукционов, использованных для расчёта рыночной цены 1 куб.м. древесины, приведен в Приложении 1.2 к Отчету «Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости».

Стоимость древесины рассчитывается как средневзвешенный удельный показатель и составляет 786,71 руб. за 1 куб.м.

Расчет удельных показателей затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам (в разрезе лесничеств)

В соответствии с п. 59.4 Методических указаний, определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки производится путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат.

Бюджетным учреждением принято решение использовать официальные данные о размере фактических расходов республиканского бюджета на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и размере управленческих расходов, представленные в составе отчета об исполнении бюджета Республики Хакасия за 2024 год (указанный период выбран в связи с тем, что в расчетах используются данные формы 2-ГЛР за 2024 год).

Приложение 3

к Закону Республики Хакасия

"Об исполнении

республиканского бюджета

Республики Хакасия за 2024 год"

РАСХОДЫ

РЕСПУБЛИКАНСКОГО БЮДЖЕТА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ПО ВЕДОМСТВЕННОЙ СТРУКТУРЕ РАСХОДОВ РЕСПУБЛИКАНСКОГО

БЮДЖЕТА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ ЗА 2024 ГОД

(тыс. рублей)

Наименование	Мин	Рз	ПР	ЦСР	ВР	Назначено	Исполнено
Министерство лесного хозяйства Республики Хакасия	852	573253	553360

Таким образом, общие фактические затраты за год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов, а также управленческие расходы за 2024 год составили 553`360`000.00 рублей. В соответствии с утверждёнными лесохозяйственными регламентами лесничеств Республики Хакасия (на период 2019 – 2028 гг.):

Площадь всех лесничеств, га	Запас насаждений, тыс. куб.м.
2`892`491.00	447`277.70
удельный показатель затрат	191.31 = 553`360`000.00 / 2`892`491.00 ( руб. / га )	1.24 = = 553`360`000.00 / 447`277.70 * 1000 (руб. / куб.м.)

Таблица 130. Расчет удельных показателей на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов, а также управленческих расходов

Поскольку данные о распределении затрат на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и размере управленческих расходов по отдельным лесничествам отсутствуют, для целей дальнейших расчетов кадастровой стоимости принято решение признать удельный показатель затрат равным 191.31 руб./га, или 1.24 руб./куб.м. для всех лесничеств Республики Хакасия.

Определение продуктивности земель лесного фонда в разрезе лесничеств

В соответствии с п. 59.4 Методических указаний, продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам для целей Указаний в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений для целей Указаний расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД, в соответствии с которым предусмотрен расчет значений продуктивности земель лесного фонда по следующим формулам:

Пм1ij, руб./год = ЗДм1ij, тыс. куб. м * 1 000 * КПм1ij * РЦij, руб./куб. м / N ij

Пм2ij, руб./год = ЗДм2ij, тыс. куб. м * 1 000 * КПм2ij * РЦij, руб./куб. м / N ij

Псрij, руб./год = ЗДсрij, тыс. куб. м * 1 000 * КПсрij * РЦij, руб./куб. м / N ij

Ппрij, руб./год = ЗДпрij, тыс. куб. м * 1 000 * КПпрij * РЦij, руб./куб. м / N ij

Пспij, руб./год = ЗДспij, тыс. куб. м * 1 000 * РЦij, руб./куб. м / N ij

где: Пм1ij – продуктивность земель лесного фонда, занятых молодняками 1 класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Пм2ij – продуктивность земель лесного фонда, занятых молодняками 2 класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Псрij – продуктивность земель лесного фонда, занятых средневозрастными лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Ппрij – продуктивность земель лесного фонда, занятых приспевающими лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Пспij – продуктивность земель лесного фонда, занятых спелыми и перестойными лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

ЗДм1ij – запас насаждений (древесины) молодняков 1 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

ЗДм2ij – запас насаждений (древесины) молодняков 2 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

ЗДсрij – запас насаждений (древесины) средневозрастных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

ЗДпрij – запас насаждений (древесины) приспевающих лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

ЗДспij – запас насаждений (древесины) спелых и перестойных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

КПм1ij – коэффициент приведения запаса насаждений молодняков 1 класса к моменту начала рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

КПм2ij – коэффициент приведения запаса насаждений молодняков 2 класса к моменту начала рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

КПсрij – коэффициент приведения запаса насаждений средневозрастных лесных насаждений к моменту начала рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

КПпрij – коэффициент приведения запаса насаждений приспевающих лесных насаждений к моменту начала рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

РЦij – рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Nij – число лет в обороте рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Ниже представлены результаты расчета продуктивности земель лесного фонда в разрезе лесничеств по основным лесообразующим породам.

Наименование лесничества	Наименование лесообразующей породы	Продуктивность земель лесного фонда, руб./год

Всего	Молодняки 1 класса	Молодняки 2 класса	Средневозрастные	Приспевающие	Спелые и перестойные
Абазинское	Cocнa	90795681.05	489941.18	4122048.83	53262603.76	16975799.74	15945287.53
Абазинское	Eль	3984179.85	38167.12	1557.84	1290671.75	1209663.99	1444119.15
Абазинское	Пихта	56686739.56	830329.56	784373.24	7584351.75	15702264.25	31785420.76
Абазинское	Лиcтвeнницa	71859337.67	363756.01	455668.66	20554161.86	16594128.55	33891622.58
Абазинское	Кедр	215119391.43	2256409.53	14753747.99	107161252.54	48817116.79	42130864.59
Абазинское	Берёза	120592325.49	626788.62	4666093.08	30499843.92	19008719.16	65790880.70
Абазинское	Осина	16264843.61	61702.75	291545.47	4866804.02	2196617.73	8848173.65
Абазинское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абазинское	Ивы дpeвoвидныe	232175.39	0.00	13431.63	180367.66	38376.10	0.00
Абазинское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Cocнa	2565765.09	63092.58	751658.56	1553946.98	67766.11	129300.85
Абаканское	Eль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Пихта	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Лиcтвeнницa	5671322.29	3894.60	121511.64	813972.23	1272756.57	3459187.24
Абаканское	Кедр	1174.19	1174.19	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Берёза	19703861.28	0.00	3869.07	6360743.80	5491493.74	7847754.67
Абаканское	Осина	29308.80	0.00	0.00	29308.80	0.00	0.00
Абаканское	Тoпoль	1542.57	0.00	0.00	1542.57	0.00	0.00
Абаканское	Ивы дpeвoвидныe	5756.41	0.00	0.00	5756.41	0.00	0.00
Абаканское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Cocнa	2434127.48	295210.98	190835.59	292095.30	387123.63	1268861.97
Балыксинское	Eль	736080.15	179151.78	0.00	7789.21	172920.42	376218.74
Балыксинское	Пихта	134490800.72	1853052.56	1143455.72	14108592.31	23565469.64	93820230.49
Балыксинское	Лиcтвeнницa	159678.76	73218.55	86460.21	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Кедр	11628043.48	1115875.73	1141316.60	5340625.85	2582052.67	1448172.64
Балыксинское	Берёза	65138298.31	2752195.31	4653196.20	6702511.26	4749922.84	46280472.70
Балыксинское	Осина	25770151.49	9255.41	94096.69	1254108.29	1886561.43	22526129.67
Балыксинское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Cocнa	29641830.74	124627.33	231339.48	19976981.55	7766619.22	1542263.17
Бейское	Eль	226665.95	0.00	778.92	82565.60	115280.28	28041.15
Бейское	Пихта	42620208.98	7789.21	229781.63	13333566.12	10354973.01	18694099.01
Бейское	Лиcтвeнницa	3111788.56	0.00	778.92	2367140.29	341946.23	401923.13
Бейское	Кедр	3921025.26	79062.40	595316.37	1759725.45	808236.89	678684.15
Бейское	Берёза	70504692.26	127679.16	243751.13	10922372.11	19077072.66	40133817.20
Бейское	Осина	9645681.63	1542.57	4627.71	592346.35	954849.98	8092315.02
Бейское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Cocнa	45817678.83	998576.46	2874996.64	20790174.86	5155676.72	15998254.15
Бирикчульское	Eль	4344820.18	8568.13	69323.95	1042974.94	772689.43	2451263.73
Бирикчульское	Пихта	37357041.19	129300.85	500846.07	8267465.29	5915903.42	22543525.56
Бирикчульское	Лиcтвeнницa	47199484.32	133974.38	1906798.10	16704735.31	4365072.12	24088904.42
Бирикчульское	Кедр	23624392.48	457152.88	632499.18	14335734.91	6214226.20	1984779.31
Бирикчульское	Берёза	93810653.59	107044.15	438494.10	19863782.66	15171895.80	58229436.89
Бирикчульское	Осина	43043834.98	61702.75	269949.51	4734143.12	4919251.35	33058788.25
Бирикчульское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Cocнa	3961591.15	369208.46	490720.10	1500980.37	623915.55	976766.67
Боградское	Eль	2283016.84	778.92	0.00	285863.93	344282.99	1652091.00
Боградское	Пихта	387902.55	0.00	20251.94	8568.13	7789.21	351293.28
Боградское	Лиcтвeнницa	54404501.64	452552.98	6088044.91	16594128.55	5908114.21	25361660.99
Боградское	Кедр	1030159.56	0.00	37182.81	448542.12	261453.87	282980.76
Боградское	Берёза	71904004.31	9027.82	524903.23	36971500.93	9784866.84	24613705.49
Боградское	Осина	104894.67	0.00	0.00	104894.67	0.00	0.00
Боградское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Горячегорское	Cocнa	677661.09	208750.77	320915.37	74776.40	0.00	73218.55
Горячегорское	Eль	7112325.75	37388.20	46735.25	1180065.00	2468399.99	3379737.32
Горячегорское	Пихта	37264349.61	387902.55	1185517.45	5265504.55	11179850.13	19245574.93
Горячегорское	Лиcтвeнницa	18865461.58	281969.33	276516.88	8332115.71	2344551.58	7630308.08
Горячегорское	Кедр	30502821.11	255582.90	588271.21	8558308.89	4155472.67	16945185.44
Горячегорское	Берёза	29095373.11	214088.30	931155.11	3310630.44	4005772.56	20633726.70
Горячегорское	Осина	11573892.41	49362.20	513675.35	2461939.53	1144585.92	7404329.41
Горячегорское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Горячегорское	Ивы дpeвoвидныe	370329.34	0.00	316602.80	53726.54	0.00	0.00
Горячегорское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Копьевское	Cocнa	1581988.13	292095.30	148773.87	440090.25	320915.37	380113.35
Копьевское	Eль	1870967.74	17136.26	0.00	459563.27	221213.50	1173054.71
Копьевское	Пихта	37049367.48	286642.85	126964.09	5809191.27	6158926.70	24667642.56
Копьевское	Лиcтвeнницa	14621122.19	43619.56	1240820.82	8599285.54	2631973.36	2105422.90
Копьевское	Кедр	16042230.23	75148.42	1564417.85	4332384.57	1443475.86	8626803.54
Копьевское	Берёза	62268741.34	68353.49	546827.93	26629488.66	8687341.90	26336729.36
Копьевское	Осина	6886026.35	15425.69	20053.39	931711.45	831444.49	5087391.33
Копьевское	Тoпoль	831444.49	0.00	1542.57	15425.69	72500.73	741975.51
Копьевское	Ивы дpeвoвидныe	681175.73	0.00	0.00	11512.83	13431.63	656231.27
Копьевское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Cocнa	3790228.57	412049.10	591979.80	2262764.90	338830.54	184604.23
Саралинское	Eль	5834116.73	59197.98	46735.25	2287690.37	1460476.49	1980016.65
Саралинское	Пихта	19399022.33	176815.02	467352.48	7679380.09	4556686.63	6518788.11
Саралинское	Лиcтвeнницa	26153823.44	85681.29	1644301.79	15075233.01	4088555.24	5260052.11
Саралинское	Кедр	8898825.15	320554.97	1481832.87	4921829.98	1573811.40	600795.95
Саралинское	Берёза	69287226.30	250199.57	1171037.18	17960202.39	9561750.72	40344036.43
Саралинское	Осина	8735566.14	55532.47	613942.31	920913.47	854583.02	6290594.86
Саралинское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Cocнa	22552093.69	59197.98	1011039.19	17451720.35	1582767.05	2447369.13
Саяногорское	Eль	7010.29	0.00	0.00	0.00	0.00	7010.29
Саяногорское	Пихта	39751443.70	461900.03	197066.96	8634336.98	8096881.63	22361258.10
Саяногорское	Лиcтвeнницa	1609250.36	7010.29	13241.65	887190.78	131637.61	570170.02
Саяногорское	Кедр	14250410.14	129944.14	243840.96	5808737.87	3276784.14	4791103.04
Саяногорское	Берёза	37295212.75	38690.66	56746.30	13533991.38	9848061.57	13817722.85
Саяногорское	Осина	13333963.22	26223.67	101809.53	3791633.69	3271788.06	6142508.27
Саяногорское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Ивы дpeвoвидныe	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Таштыпское	Cocнa	39523219.91	185383.15	3137492.95	26903145.24	3026886.20	6270312.38
Таштыпское	Eль	3802691.31	3115.68	24925.47	744648.28	483709.81	2546292.07
Таштыпское	Пихта	163391098.87	665198.36	2636646.88	20481722.23	22860546.33	116746985.08
Таштыпское	Лиcтвeнницa	3843195.19	10904.89	50629.85	2697402.70	140984.66	943273.08
Таштыпское	Кедр	331600613.39	983974.60	1526843.64	108261863.75	122231641.52	98596289.89
Таштыпское	Берёза	130464891.15	861511.93	2627095.52	52779213.18	19772214.77	54424855.74
Таштыпское	Осина	39964868.00	35479.08	225215.02	5462235.51	7968909.53	26273028.86
Таштыпское	Тoпoль	771284.31	0.00	0.00	771284.31	0.00	0.00
Таштыпское	Ивы дpeвoвидныe	422137.07	5756.41	46051.32	257119.85	113209.49	0.00
Таштыпское	Вяз и другие ильмовые	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Туимское	Cocнa	15822996.97	589643.04	1285998.23	4973409.26	2893690.74	6080255.70
Туимское	Eль	2526040.13	6231.37	0.00	1123203.78	186162.07	1210442.91
Туимское	Пихта	27806693.36	126964.09	26483.31	4797373.16	11639413.40	11216459.41
Туимское	Лиcтвeнницa	125372753.93	675324.33	8364051.47	52615320.58	29422954.00	34295103.55
Туимское	Кедр	19153844.41	93544.12	1542890.96	9498838.30	5358630.15	2659940.88
Туимское	Берёза	68714604.59	310814.93	300497.43	28998646.48	13558495.46	25546150.30
Туимское	Осина	3845623.59	9255.41	94096.69	2238267.08	340907.67	1163096.75
Туимское	Тoпoль	1010382.45	0.00	0.00	6170.27	306971.16	697241.02
Туимское	Ивы дpeвoвидныe	278226.71	0.00	0.00	247525.83	30700.88	0.00
Туимское	Вяз и другие ильмовые	57490.35	0.00	12103.23	45387.12	0.00	0.00
Усть-Бюрское	Cocнa	16450028.21	1250167.87	1688700.28	9212296.21	2408423.09	1890440.76
Усть-Бюрское	Eль	8804920.63	98144.02	108269.99	648062.10	2494104.38	5456340.15
Усть-Бюрское	Пихта	39259165.76	979882.36	1509548.50	6538261.13	12195562.84	18035910.94
Усть-Бюрское	Лиcтвeнницa	110749294.98	1818001.13	7752598.64	36738578.08	23916762.92	40523354.21
Усть-Бюрское	Кедр	23961386.17	480636.76	2351910.64	12485205.12	4908131.04	3735502.61
Усть-Бюрское	Берёза	80791247.93	450101.30	1162009.36	19760607.57	10777927.00	48640602.70
Усть-Бюрское	Осина	7445978.76	18510.82	129575.76	1294215.08	499792.24	5503884.86
Усть-Бюрское	Тoпoль	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Усть-Бюрское	Ивы дpeвoвидныe	132397.54	0.00	0.00	103615.46	13431.63	15350.44
Усть-Бюрское	Вяз и другие ильмовые	81696.81	0.00	0.00	81696.81	0.00	0.00

Таблица 131. Продуктивность земель лесного фонда (в разрезе лесничеств)

Определение затрат на воспроизводство земель лесного фонда в разрезе лесничеств

Расчеты производились с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД, в соответствии с которым предусмотрен расчет значений затрат на воспроизводство земель лесного фонда по следующим формулам:

Зм1ij, руб./год = ЗДм1ij, тыс. куб. м * 1 000 * КПм1ij * УПЗij, руб./куб. м в год

Зм2ij, руб./год = ЗДм2ij, тыс. куб. м * 1 000 * КПм2ij * УПЗij, руб./куб. м в год

Зсрij, руб./год = ЗДсрij, тыс. куб. м * 1 000 * КПсрij * УПЗij, руб./куб. м в год

Зпрij, руб./год = ЗДпрij, тыс. куб. м * 1 000 * КПпрij * УПЗij, руб./куб. м в год

Зспij, руб./год = ЗДспij, тыс. куб. м * 1 000 * УПЗij, руб./куб. м в год

где:

Зм1ij – затраты на воспроизводство земель лесного фонда, занятых молодняками 1

класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Зм2ij – затраты на воспроизводство земель лесного фонда, занятых молодняками 2

класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Зсрij – затраты на воспроизводство земель лесного фонда, занятых средневозрастными

лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Зпрij – затраты на воспроизводство земель лесного фонда, занятых приспевающими

лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Зспij – затраты на воспроизводство земель лесного фонда, занятых спелыми и

перестойными лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

УПЗij – удельный показатель затрат на воспроизводство земель лесного фонда по i-й

лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Ниже представлены результаты расчета затрат на воспроизводство земель лесного фонда в разрезе лесничеств.

Наименование лесничества	Наименование лесообразующей породы	Удельный показатель затрат на воспроизводство земель лесного фонда, руб./куб. м	Затраты на воспроизводство земель лесного фонда, руб./год

Всего	Молодняки 1 класса	Молодняки 2 класса	Средневозрастные	Приспевающие	Спелые и перестойные
Абазинское	Cocнa	1.24	14420379.86	77813.59	654673.32	8459289.80	2696135.74	2532467.41
Абазинское	Eль	1.24	632776.65	6061.79	247.42	204987.47	192121.63	229358.34
Абазинское	Пихта	1.24	9003118.96	131874.86	124575.97	1204564.27	2493869.89	5048233.97
Абазинское	Лиcтвeнницa	1.24	11412866.05	57772.57	72370.35	3264459.48	2635517.84	5382745.81
Абазинское	Кедр	1.24	67993242.78	713188.15	4663248.45	33870684.61	15429729.75	13316391.82
Абазинское	Берёза	1.24	11567503.55	60123.06	447582.78	2925617.79	1823361.69	6310818.23
Абазинское	Осина	1.24	1304398.24	4948.40	23381.19	390305.05	176163.04	709600.56
Абазинское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абазинское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	14968.91	0.00	865.97	11628.74	2474.20	0.00
Абазинское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Cocнa	1.24	407500.74	10020.51	119380.15	246801.45	10762.77	20535.86
Абаканское	Eль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Пихта	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Лиcтвeнницa	1.24	900732.51	618.55	19298.76	129276.95	202142.14	549396.11
Абаканское	Кедр	1.24	371.13	371.13	0.00	0.00	0.00	0.00
Абаканское	Берёза	1.24	1890041.38	0.00	371.13	610137.72	526757.18	752775.35
Абаканское	Осина	1.24	2350.49	0.00	0.00	2350.49	0.00	0.00
Абаканское	Тoпoль	1.24	123.71	0.00	0.00	123.71	0.00	0.00
Абаканское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	371.13	0.00	0.00	371.13	0.00	0.00
Абаканское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Cocнa	1.24	386593.75	46886.09	30308.95	46391.25	61483.87	201523.59
Балыксинское	Eль	1.24	116905.95	28453.30	0.00	1237.10	27463.62	59751.93
Балыксинское	Пихта	1.24	21360139.73	294306.09	181606.28	2240759.23	3742722.34	14900745.79
Балыксинское	Лиcтвeнницa	1.24	25360.55	11628.74	13731.81	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Кедр	1.24	3675300.39	352697.21	360738.36	1688022.95	816114.87	457727.00
Балыксинское	Берёза	1.24	6248220.97	263997.14	446345.68	642920.87	455623.93	4439333.35
Балыксинское	Осина	1.24	2066699.26	742.26	7546.31	100576.23	151297.33	1806537.13
Балыксинское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Балыксинское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Cocнa	1.24	4707784.05	19793.60	36741.87	3172790.37	1233512.41	244945.80
Бейское	Eль	1.24	35999.61	0.00	123.71	13113.26	18309.08	4453.56
Бейское	Пихта	1.24	6769040.07	1237.10	36494.45	2117667.78	1644600.74	2969040.00
Бейское	Лиcтвeнницa	1.24	494221.45	0.00	123.71	375954.69	54308.69	63834.36
Бейское	Кедр	1.24	1239326.78	24989.42	188162.91	556200.16	255461.15	214513.14
Бейское	Берёза	1.24	14785819.20	26482599.70	14785819.20	26482599.70	14785819.20	26482599.70
Бейское	Осина	1.24	446593.10	3315428.00	446593.10	3315428.00	446593.10	3315428.00
Бейское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бейское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Cocнa	1.24	7276869.62	158596.22	456613.61	3301943.61	818836.49	2540879.69
Бирикчульское	Eль	1.24	690054.38	1360.81	11010.19	165647.69	122720.32	389315.37
Бирикчульское	Пихта	1.24	5933131.60	20535.86	79545.53	1313057.94	939577.45	3580414.82
Бирикчульское	Лиcтвeнницa	1.24	7496331.16	21278.12	302842.08	2653084.66	693270.84	3825855.46
Бирикчульское	Кедр	1.24	7467011.89	144493.28	199915.36	4531126.17	1964143.67	627333.41
Бирикчульское	Берёза	1.24	8998541.69	10267.93	42061.40	1905381.42	1455324.44	5585506.50
Бирикчульское	Осина	1.24	3452003.84	4948.40	21649.25	379665.99	394511.19	2651229.01
Бирикчульское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Бирикчульское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Cocнa	1.24	629189.06	58638.54	77937.30	238389.17	99091.71	155132.34
Боградское	Eль	1.24	362594.01	123.71	0.00	45401.57	54679.82	262388.91
Боградское	Пихта	1.24	61607.58	0.00	3216.46	1360.81	1237.10	55793.21
Боградское	Лиcтвeнницa	1.24	8640648.66	71875.51	966917.36	2635517.84	938340.35	4027997.60
Боградское	Кедр	1.24	325604.72	0.00	11752.45	141771.66	82638.28	89442.33
Боградское	Берёза	1.24	6897203.63	865.97	50349.97	3546394.57	938587.77	2361005.35
Боградское	Осина	1.24	8412.28	0.00	0.00	8412.28	0.00	0.00
Боградское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Боградское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Горячегорское	Cocнa	1.24	107627.70	33154.28	50968.52	11876.16	0.00	11628.74
Горячегорское	Eль	1.24	1129596.01	5938.08	7422.60	187420.65	392036.99	536777.69
Горячегорское	Пихта	1.24	5918410.11	61607.58	188286.62	836279.60	1775609.63	3056626.68
Горячегорское	Лиcтвeнницa	1.24	2996256.20	44783.02	43917.05	1323325.87	372367.10	1211863.16
Горячегорское	Кедр	1.24	9641091.43	80782.63	185936.13	2705042.86	1313429.07	5355900.74
Горячегорское	Берёза	1.24	2790897.60	20535.86	89318.62	317563.57	384243.26	1979236.29
Горячегорское	Осина	1.24	928196.13	3958.72	41195.43	197441.16	91792.82	593808.00
Горячегорское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Горячегорское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	23876.03	0.00	20412.15	3463.88	0.00	0.00
Горячегорское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Копьевское	Cocнa	1.24	251255.01	46391.25	23628.61	69896.15	50968.52	60370.48
Копьевское	Eль	1.24	297151.42	2721.62	0.00	72988.90	35133.64	186307.26
Копьевское	Пихта	1.24	5884266.15	45525.28	20164.73	922629.18	978174.97	3917771.99
Копьевское	Лиcтвeнницa	1.24	2322160.41	6927.76	197070.03	1365758.40	418016.09	334388.13
Копьевское	Кедр	1.24	5070501.77	23752.32	494468.87	1369345.99	456242.48	2726692.11
Копьевское	Берёза	1.24	5972966.22	6556.63	52453.04	2554364.08	833310.56	2526281.91
Копьевское	Осина	1.24	552241.44	1237.10	1608.23	74720.84	66679.69	407995.58
Копьевское	Тoпoль	1.24	66679.69	0.00	123.71	1237.10	5814.37	59504.51
Копьевское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	43917.05	0.00	0.00	742.26	865.97	42308.82
Копьевское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Cocнa	1.24	601972.86	65442.59	94019.60	359377.55	53813.85	29319.27
Саралинское	Eль	1.24	926587.90	9401.96	7422.60	363336.27	231956.25	314470.82
Саралинское	Пихта	1.24	3080997.55	28082.17	74226.00	1219656.89	723703.50	1035328.99
Саралинское	Лиcтвeнницa	1.24	4153810.67	13608.10	261151.81	2394283.34	649353.79	835413.63
Саралинское	Кедр	1.24	2812670.56	101318.49	468366.06	1555653.25	497437.91	189894.85
Саралинское	Берёза	1.24	6646196.04	23999.74	112328.68	1722785.46	917185.94	3869896.22
Саралинское	Осина	1.24	700569.73	4453.56	49236.58	73854.87	68535.34	504489.38
Саралинское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саралинское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Cocнa	1.24	3581775.63	9401.96	160575.58	2771722.55	251378.72	388696.82
Саяногорское	Eль	1.24	1113.39	0.00	0.00	0.00	0.00	1113.39
Саяногорское	Пихта	1.24	6313416.14	73360.03	31298.63	1371325.35	1285965.45	3551466.68
Саяногорское	Лиcтвeнницa	1.24	255584.86	1113.39	2103.07	140905.69	20906.99	90555.72
Саяногорское	Кедр	1.24	4504157.39	41071.72	77071.33	1835980.11	1035700.12	1514334.11
Саяногорское	Берёза	1.24	3577445.78	3711.30	5443.24	1298212.74	944649.56	1325428.94
Саяногорское	Осина	1.24	1069349.24	2103.07	8164.86	304079.18	262388.91	492613.22
Саяногорское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Саяногорское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Таштыпское	Cocнa	1.24	6277169.11	29442.98	498303.88	4272819.69	480737.06	995865.50
Таштыпское	Eль	1.24	603952.22	494.84	3958.72	118266.76	76823.91	404407.99
Таштыпское	Пихта	1.24	25950151.86	105648.34	418758.35	3252954.45	3630764.79	18542025.93
Таштыпское	Лиcтвeнницa	1.24	610385.14	1731.94	8041.15	428407.73	22391.51	149812.81
Таштыпское	Кедр	1.24	104809709.91	311006.94	482592.71	34218557.13	38634014.45	31163538.68
Таштыпское	Берёза	1.24	12514503.60	82638.28	251997.27	5062708.04	1896598.01	5220562.00
Таштыпское	Осина	1.24	3205078.68	2845.33	18061.66	438057.11	639085.86	2107028.72
Таштыпское	Тoпoль	1.24	61855.00	0.00	0.00	61855.00	0.00	0.00
Таштыпское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	27216.20	371.13	2969.04	16577.14	7298.89	0.00
Таштыпское	Вяз и другие ильмовые	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Туимское	Cocнa	1.24	2513044.94	93648.47	204245.21	789888.35	459582.65	965680.26
Туимское	Eль	1.24	401191.53	989.68	0.00	178389.82	29566.69	192245.34
Туимское	Пихта	1.24	4416323.29	20164.73	4206.14	761929.89	1848598.53	1781424.00
Туимское	Лиcтвeнницa	1.24	19911990.47	107256.57	1328397.98	8356486.79	4673021.54	5446827.59
Туимское	Кедр	1.24	6053996.27	29566.69	487664.82	3002317.99	1693713.61	840733.16
Туимское	Берёза	1.24	6591268.80	29814.11	28824.43	2781619.35	1300563.23	2450447.68
Туимское	Осина	1.24	308409.03	742.26	7546.31	179503.21	27339.91	93277.34
Туимское	Тoпoль	1.24	81030.05	0.00	0.00	494.84	24618.29	55916.92
Туимское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	17937.95	0.00	0.00	15958.59	1979.36	0.00
Туимское	Вяз и другие ильмовые	1.24	2350.49	0.00	494.84	1855.65	0.00	0.00
Усть-Бюрское	Cocнa	1.24	2612631.49	198554.55	268203.28	1463118.17	382511.32	300244.17
Усть-Бюрское	Eль	1.24	1398417.84	15587.46	17195.69	102926.72	396119.42	866588.55
Усть-Бюрское	Пихта	1.24	6235231.42	155627.18	239749.98	1038421.74	1936927.47	2864505.05
Усть-Бюрское	Лиcтвeнницa	1.24	17589458.93	288739.14	1231285.63	5834905.86	3798515.55	6436012.75
Усть-Бюрское	Кедр	1.24	7573526.20	151915.88	743373.39	3946225.29	1551323.40	1180688.24
Усть-Бюрское	Берёза	1.24	7749689.24	43174.79	111462.71	1895484.62	1033844.47	4665722.65
Усть-Бюрское	Осина	1.24	597148.17	1484.52	10391.64	103792.69	40082.04	441397.28
Усть-Бюрское	Тoпoль	1.24	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
Усть-Бюрское	Ивы дpeвoвидныe	1.24	8535.99	0.00	0.00	6680.34	865.97	989.68
Усть-Бюрское	Вяз и другие ильмовые	1.24	3340.17	0.00	0.00	3340.17	0.00	0.00

Таблица 132. Затраты на воспроизводство земель лесного фонда (в разрезе лесничеств)

Рентный доход земель лесного фонда

Расчет значений рентного дохода земель лесного фонда произведен с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД по следующим формулам:

РДм1ij, руб./год = Пм1ij, руб./год – Зм1ij, руб./год

РДм2ij, руб./год = Пм2ij, руб./год – Зм2ij, руб./год

РДсрij, руб./год = Псрij, руб./год – Зсрij, руб./год

РДпрij, руб./год = Ппрij, руб./год – Зпрij, руб./год

РДспij, руб./год = Пспij, руб./год – Зспij, руб./год

где:

РДм1ij – рентный доход земель лесного фонда, занятых молодняками 1 класса, по i-й

лесообразующей породе в j-м лесничестве;

РДм2ij – рентный доход земель лесного фонда, занятых молодняками 2 класса, по i-й

лесообразующей породе в j-м лесничестве;

РДсрij – рентный доход земель лесного фонда, занятых средневозрастными лесными

насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

РДпрij – рентный доход земель лесного фонда, занятых приспевающими лесными

насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

РДспij – рентный доход земель лесного фонда, занятых спелыми и перестойными

лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Ниже представлены результаты расчета рентного дохода в разрезе лесничеств.

Наименование лесничества	Наименование лесообразующей породы	Всего	Молодняки / 1 класса	Молодняки / 2 класса	Средневозрастные	Приспевающие	Спелые и перестойные
Абазинское	Cocнa	76375301.18	412127.59	3467375.51	44803313.96	14279664	13412820.12
Абазинское	Eль	3351403.2	32105.33	1310.42	1085684.28	1017542.36	1214760.81
Абазинское	Пиxтa	47683620.6	698454.7	659797.27	6379787.48	13208394.36	26737186.79
Абазинское	Лиcтвeнницa	60446471.61	305983.44	383298.31	17289702.38	13958610.71	28508876.77
Абазинское	Кeдp	147126148.7	1543221.38	10090499.54	73290567.93	33387387.04	28814472.77
Абазинское	Бepeзa	109024821.9	566665.56	4218510.3	27574226.13	17185357.47	59480062.47
Абазинское	Ocинa	14960445.38	56754.35	268164.28	4476498.97	2020454.69	8138573.09
Абазинское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Абазинское	Ивы дpeвoвидныe	217206.48	0	12565.66	168738.92	35901.9	0
Абазинское	Ольха черная
Абазинское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Абаканское	Cocнa	2158264.34	53072.07	632278.41	1307145.53	57003.34	108764.99
Абаканское	Eль	0	0	0	0	0	0
Абаканское	Пиxтa	0	0	0	0	0	0
Абаканское	Лиcтвeнницa	4770589.77	3276.05	102212.88	684695.28	1070614.43	2909791.13
Абаканское	Кeдp	803.06	803.06	0	0	0	0
Абаканское	Бepeзa	17813819.9	0	3497.94	5750606.08	4964736.56	7094979.32
Абаканское	Ocинa	26958.31	0	0	26958.31	0	0
Абаканское	Тoпoль	1418.86	0	0	1418.86	0	0
Абаканское	Ивы дpeвoвидныe	5385.28	0	0	5385.28	0	0
Абаканское	Ольха черная
Абаканское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Балыксинское	Cocнa	2047533.72	248324.89	160526.64	245704.05	325639.76	1067338.38
Балыксинское	Eль	619174.2	150698.48	0	6552.11	145456.8	316466.81
Балыксинское	Пиxтa	113130661	1558746.47	961849.44	11867833.08	19822747.3	78919484.7
Балыксинское	Лиcтвeнницa	134318.21	61589.81	72728.4	0	0	0
Балыксинское	Кeдp	7952743.1	763178.52	780578.24	3652602.9	1765937.8	990445.64
Балыксинское	Бepeзa	58890077.34	2488198.17	4206850.52	6059590.39	4294298.91	41841139.35
Балыксинское	Ocинa	23703452.23	8513.15	86550.38	1153532.06	1735264.1	20719592.54
Балыксинское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Балыксинское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Балыксинское	Ольха черная
Балыксинское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Бейское	Cocнa	24934046.7	104833.73	194597.61	16804191.18	6533106.81	1297317.37
Бейское	Eль	190666.34	0	655.21	69452.34	96971.2	23587.59
Бейское	Пиxтa	35851168.91	6552.11	193287.18	11215898.34	8710372.27	15725059.01
Бейское	Лиcтвeнницa	2617567.12	0	655.21	1991185.6	287637.54	338088.77
Бейское	Кeдp	2681698.48	54072.98	407153.46	1203525.29	552775.74	464171.01
Бейское	Бepeзa	63741713.98	115431.87	220369.94	9874672.12	17247154.34	36284085.71
Бейское	Ocинa	8872123	1418.86	4256.58	544841.71	878273.49	7443332.36
Бейское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Бейское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Бейское	Ольха черная
Бейское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Бирикчульское	Cocнa	38540809.21	839980.24	2418383.03	17488231.25	4336840.23	13457374.46
Бирикчульское	Eль	3654765.8	7207.32	58313.76	877327.25	649969.11	2061948.36
Бирикчульское	Пиxтa	31423909.59	108764.99	421300.54	6954407.35	4976325.97	18963110.74
Бирикчульское	Лиcтвeнницa	39703153.17	112696.26	1603956.02	14051650.65	3671801.28	20263048.96
Бирикчульское	Кeдp	16157380.59	312659.6	432583.82	9804608.74	4250082.53	1357445.9
Бирикчульское	Бepeзa	84812111.91	96776.22	396432.7	17958401.24	13716571.36	52643930.39
Бирикчульское	Ocинa	39591831.14	56754.35	248300.26	4354477.13	4524740.16	30407559.24
Бирикчульское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Бирикчульское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Бирикчульское	Ольха черная
Бирикчульское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Боградское	Cocнa	3332402.09	310569.92	412782.8	1262591.2	524823.84	821634.33
Боградское	Eль	1920422.83	655.21	0	240462.36	289603.17	1389702.09
Боградское	Пиxтa	326294.98	0	17035.48	7207.32	6552.11	295500.07
Боградское	Лиcтвeнницa	45763852.98	380677.47	5121127.55	13958610.71	4969773.86	21333663.39
Боградское	Кeдp	704554.84	0	25430.36	306770.46	178815.59	193538.43
Боградское	Бepeзa	65006800.68	8161.85	474553.26	33425106.36	8846279.07	22252700.14
Боградское	Ocинa	96482.39	0	0	96482.39	0	0
Боградское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Боградское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Боградское	Ольха черная
Боградское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Горячегорское	Cocнa	570033.39	175596.49	269946.85	62900.24	0	61589.81
Горячегорское	Eль	5982729.75	31450.12	39312.65	992644.35	2076363	2842959.63
Горячегорское	Пиxтa	31345939.5	326294.97	997230.83	4429224.95	9404240.5	16188948.25
Горячегорское	Лиcтвeнницa	15869205.38	237186.31	232599.83	7008789.84	1972184.48	6418444.92
Горячегорское	Кeдp	20861729.68	174800.27	402335.08	5853266.03	2842043.6	11589284.7
Горячегорское	Бepeзa	26304475.51	193552.44	841836.49	2993066.87	3621529.3	18654490.41
Горячегорское	Ocинa	10645696.28	45403.48	472479.92	2264498.37	1052793.1	6810521.41
Горячегорское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Горячегорское	Ивы дpeвoвидныe	346453.31	0	296190.65	50262.66	0	0
Горячегорское	Ольха черная
Горячегорское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Копьевское	Cocнa	1330733.13	245704.05	125145.26	370194.1	269946.85	319742.87
Копьевское	Eль	1573816.32	14414.64	0	386574.37	186079.86	986747.45
Копьевское	Пиxтa	31165101.32	241117.57	106799.36	4886562.09	5180751.73	20749870.57
Копьевское	Лиcтвeнницa	12298961.77	36691.8	1043750.79	7233527.14	2213957.27	1771034.77
Копьевское	Кeдp	10971728.47	51396.1	1069948.98	2963038.58	987233.38	5900111.43
Копьевское	Бepeзa	56295775.12	61796.86	494374.89	24075124.58	7854031.34	23810447.45
Копьевское	Ocинa	6333784.91	14188.59	18445.16	856990.61	764764.8	4679395.75
Копьевское	Тoпoль	764764.81	0	1418.86	14188.59	66686.36	682471
Копьевское	Ивы дpeвoвидныe	637258.68	0	0	10770.57	12565.66	613922.45
Копьевское	Ольха черная
Копьевское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Саралинское	Cocнa	3188255.71	346606.51	497960.2	1903387.35	285016.69	155284.96
Саралинское	Eль	4907528.84	49796.02	39312.65	1924354.1	1228520.24	1665545.83
Саралинское	Пиxтa	16318024.78	148732.85	393126.48	6459723.2	3832983.13	5483459.12
Саралинское	Лиcтвeнницa	22000012.77	72073.19	1383149.98	12680949.67	3439201.45	4424638.48
Саралинское	Кeдp	6086154.61	219236.48	1013466.81	3366176.73	1076373.49	410901.1
Саралинское	Бepeзa	62641030.25	226199.83	1058708.5	16237416.93	8644564.78	36474140.21
Саралинское	Ocинa	8034996.4	51078.91	564705.73	847058.6	786047.68	5786105.48
Саралинское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Саралинское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Саралинское	Ольха черная
Саралинское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Саяногорское	Cocнa	18970318.07	49796.02	850463.61	14679997.8	1331388.33	2058672.31
Саяногорское	Eль	5896.9	0	0	0	0	5896.9
Саяногорское	Пиxтa	33438027.56	388540	165768.33	7263011.63	6810916.18	18809791.42
Саяногорское	Лиcтвeнницa	1353665.49	5896.9	11138.58	746285.09	110730.62	479614.3
Саяногорское	Кeдp	9746252.76	88872.42	166769.63	3972757.76	2241084.02	3276768.93
Саяногорское	Бepeзa	33717766.98	34979.36	51303.06	12235778.64	8903412.01	12492293.91
Саяногорское	Ocинa	12264613.98	24120.6	93644.67	3487554.51	3009399.15	5649895.05
Саяногорское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Саяногорское	Ивы дpeвoвидныe	0	0	0	0	0	0
Саяногорское	Ольха черная
Саяногорское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Таштыпское	Cocнa	33246050.81	155940.17	2639189.07	22630325.55	2546149.14	5274446.88
Таштыпское	Eль	3198739.09	2620.84	20966.75	626381.52	406885.9	2141884.08
Таштыпское	Пиxтa	137440947	559550.02	2217888.53	17228767.78	19229781.54	98204959.15
Таштыпское	Лиcтвeнницa	3232810.04	9172.95	42588.7	2268994.97	118593.15	793460.27
Таштыпское	Кeдp	226790903.5	672967.66	1044250.93	74043306.62	83597627.07	67432751.21
Таштыпское	Бepeзa	117950387.5	778873.65	2375098.25	47716505.14	17875616.76	49204293.74
Таштыпское	Ocинa	36759789.32	32633.75	207153.36	5024178.4	7329823.67	24166000.14
Таштыпское	Тoпoль	709429.31	0	0	709429.31	0	0
Таштыпское	Ивы дpeвoвидныe	394920.87	5385.28	43082.28	240542.71	105910.6	0
Таштыпское	Ольха черная
Таштыпское	Вяз и другие ильмовые	0	0	0	0	0	0
Туимское	Cocнa	13309952.03	495994.57	1081753.02	4183520.91	2434108.09	5114575.44
Туимское	Eль	2124848.6	5241.69	0	944813.96	156595.38	1018197.57
Туимское	Пиxтa	23390370.08	106799.36	22277.17	4035443.27	9790814.87	9435035.41
Туимское	Лиcтвeнницa	105460763.5	568067.76	7035653.49	44258833.79	24749932.46	28848275.96
Туимское	Кeдp	13099848.14	63977.43	1055226.14	6496520.31	3664916.54	1819207.72
Туимское	Бepeзa	62123335.8	281000.82	271673	26217027.13	12257932.23	23095702.62
Туимское	Ocинa	3537214.57	8513.15	86550.38	2058763.87	313567.76	1069819.41
Туимское	Тoпoль	929352.4	0	0	5675.43	282352.87	641324.1
Туимское	Ивы дpeвoвидныe	260288.76	0	0	231567.24	28721.52	0
Туимское	Ольха черная
Туимское	Вяз и другие ильмовые	55139.86	0	11608.39	43531.47	0	0
Усть-Бюрское	Cocнa	13837396.72	1051613.32	1420497	7749178.04	2025911.77	1590196.59
Усть-Бюрское	Eль	7406502.8	82556.56	91074.3	545135.38	2097984.96	4589751.6
Усть-Бюрское	Пиxтa	33023934.35	824255.18	1269798.52	5499839.39	10258635.37	15171405.89
Усть-Бюрское	Лиcтвeнницa	93159836.05	1529261.99	6521313.01	30903672.22	20118247.37	34087341.46
Усть-Бюрское	Кeдp	16387859.97	328720.88	1608537.25	8538979.83	3356807.64	2554814.37
Усть-Бюрское	Бepeзa	73041558.69	406926.51	1050546.65	17865122.95	9744082.53	43974880.05
Усть-Бюрское	Ocинa	6848830.59	17026.3	119184.12	1190422.39	459710.2	5062487.58
Усть-Бюрское	Тoпoль	0	0	0	0	0	0
Усть-Бюрское	Ивы дpeвoвидныe	123861.54	0	0	96935.12	12565.66	14360.76
Усть-Бюрское	Ольха черная
Усть-Бюрское	Вяз и другие ильмовые	78356.64	0	0	78356.64	0	0

Таблица 133. Рентный доход (в разрезе лесничеств)

Расчет ставки дисконтирования на основе номинальной ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта.

Расчет ставки дисконтирования произведен с применением способа расчета «На основе номинальной ставки дисконтирования», Метод кумулятивного построения.

Для расчета номинальной ставки дисконтирования методом кумулятивного построения необходимо использовать значения показателей:

 «Безрисковая ставка»;

 «Премия за риск».

За величину безрисковой ставки было принято значение кривой бескупонной доходности государственных облигаций (% годовых) со сроком погашения 30 лет. Ставка доходности облигаций федерального займа с погашением через 30 лет на дату 30.12.2025 г., ближайшую к дате оценки составила 13.79%108 http://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=29.12.2025&UniDbQuery.To=05.01.2026 .

Рис.36. Кривая бескупонной доходности государственных облигаций

Величина премии за риск инвестирования в лесное хозяйство рассчитана Бюджетным учреждением самостоятельно, ее размер составил 1,25%.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Природно-климатические риски
Лесные пожары	Систематический	1
Массовое размножение насекомых-вредителей, болезней леса	Систематический	1	0
Неблагоприятные погодные условия (ветровал, засуха)	Систематический	1	0
Производственные риски
Риски невыполнения договорных обязательств арендаторами лесных участков	Несистематический
Незаконные рубки леса, причиняющие потери бюджета, экологический ущерб, ведущие к ухудшению имиджа лесного комплекса	1	0
Экономические и финансовые риски
Финансовые риски (изменение процентных ставок, риски, связанные с изменением курса иностранных валют)	Систематический	0
Коррупционные риски в сфере лесозаготовок	Несистематический	0
Риск сырьевой направленности развития лесного комплекса	Систематический
Правовые риски
Изменения в законодательстве	Систематический	0
Количество наблюдений	3	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	2	0	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	5
Количество факторов	4
Средневзвешенное значение балла	1,25
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	1.25%

Таблица 134. Расчет премии за риск

Таким образом, величина премии за риск инвестирования в лесное хозяйство составила 1,25%.

Соответственно, номинальная ставка дисконтирования составляет:

13.79% + 1.25% = 15.04%.

Далее производится расчет ставки дисконтирования по следующей формуле:

Ставка дисконтирования = ((1 + Номинальная ставка дисконтирования) / (1+ Средний прогнозируемый годовой темп инфляции) - 1

Для проведения расчета определен размер среднего прогнозируемого годового темпа инфляции. С учетом прогноза Банка России,109 https://cbr.ru/analytics/dkp/inflationary_expectations/Infl_exp_26-05/ для целей расчета выбран средний показатель 5%.

Следовательно, ставка дисконтирования составляет:

((1 + 15.04%) / (1 + 5%)) - 1 = (1.1504 / 1.05) – 1 = 0.0956, или 9,56%

Построение временной шкалы

Для построения временной шкалы с количеством лет, равном одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с использованием функционалам ФГИС ЕЦП НСПД выбраны преобладающие лесообразующие породы для каждого лесничества из списка лесообразующих пород. В результате в столбце «Число лет в обороте рубки» таблицы отображены значения числа лет в обороте рубки по выбранным преобладающим лесообразующим породам в разрезе лесничеств из справочных данных.

Рис.37. Построение временной шкалы с использованием функционала ФГИС ЕЦП НСПД

Удельный показатель стоимости земель лесного фонда в разрезе лесничестве

Расчет удельного показателя стоимости земель лесного фонда в j-м лесничестве производится по следующей формуле:

Удельный показатель стоимости земель лесного фонда в j-м лесничестве, руб./кв. м = Стоимость земель лесного фонда в j-м лесничестве, руб. / (Общая площадь земель, занятых лесными насаждениями, в j-м лесничестве, га * 10 000)

Расчет стоимости земель лесного фонда в j-м лесничестве производится по следующей формуле:

Стоимость земель лесного фонда в j-м лесничестве, руб. = ∑ Стоимость земель, занятых лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве, руб.

Расчет стоимости земель, занятых лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве производится по следующей формуле:

Стоимость земель, занятых лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве, руб. = См1ij, руб. + См2ij, руб. + Ссрij, руб. + Спрij, руб. + Сспij, руб.

где: См1ij – стоимость земель лесного фонда, занятых молодняками 1 класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

См2ij – стоимость земель лесного фонда, занятых молодняками 2 класса, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Ссрij – стоимость земель лесного фонда, занятых средневозрастными лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Спрij – стоимость земель лесного фонда, занятых приспевающими лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

Сспij – стоимость земель лесного фонда, занятых спелыми и перестойными лесными насаждениями, по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Расчет стоимости земель лесного фонда, занятых молодняками 1 класса, молодняками 2 класса, средневозрастными, приспевающими, спелыми и перестойными лесными насаждениями, (См1ij, См2ij, Ссрij, Спрij, Сспij) производится по следующим формулам (дисконтирование на конец периода):

См1ij, руб. = РДм1ij, руб./год * (1-1/(1+r)^nj) / r – РДм1ij, руб./год * (1- 1/(1+r)^kм1ij) / r (если nj > kм1ij, иначе: См1ij принимается равной нулю)

См2ij, руб. = РДм2ij, руб./год * (1-1/(1+r)^nj) / r – РДм2ij, руб./год * (1- 1/(1+r)^kм2ij) / r (если nj > kм2ij, иначе: См2ij принимается равной нулю)

Ссрij, руб. = РДсрij, руб./год * (1-1/(1+r)^nj) / r – РДсрij, руб./год * (1- 1/(1+r)^kсрij) / r (если nj > kсрij, иначе: Ссрij принимается равной нулю)

Спрij, руб. = РДпрij, руб./год * (1-1/(1+r)^nj) / r – РДпрij , руб./год * (1- 1/(1+r)^kпрij) / r (если nj > kпрij, иначе: Спрij принимается равной нулю)

Сспij, руб. = РДспij, руб./год * (1-1/(1+r)^nj) / r6

где: r – ставка дисконтирования;

nj – число лет в обороте рубки преобладающей лесообразующей породы в j-м лесничестве;

kм1ij – число лет до спелости молодняков 1 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

kм2ij – число лет до спелости молодняков 2 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

kсрij – число лет до спелости средневозрастных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

kпрij – число лет до спелости приспевающих лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Расчет числа лет до спелости лесных насаждений (kм1ij, kм2ij, kсрij, kпрij, kспij) производится по следующим формулам:

kм1ij = Nij – aм1ij kм2ij = Nij – aм2ij kсрij = Nij – aсрij kпрij = Nij – aпрij kспij = Nij – aспij

где: Nij – число лет в обороте рубки по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

aм1ij – возраст молодняков 1 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

aм2ij – возраст молодняков 2 класса по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

aсрij – возраст средневозрастных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в jм лесничестве;

aпрij – возраст приспевающих лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

kспij – число лет до спелости спелых и перестойных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве;

aспij – возраст спелых и перестойных лесных насаждений по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве.

Поскольку значение возраста спелых и перестойных лесных насаждений (по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве) равно значению числа лет в обороте рубки (по i-й лесообразующей породе в j-м лесничестве), то значение числа лет до спелости спелых и перестойных лесных насаждений равно нулю.

Результаты расчетов приведены ниже.

Наименование лесничества	Рентный доход земель лесного фонда, руб./год	Ставка дисконтирования	Стоимость земель лесного фонда, руб.	Площадь земель, занятых лесными насаждениями, кв.м	Удельный показатель стоимости земель лесного фонда, руб./кв.м
Абазинское	459185419	0.0956	1891565712	549993	0.34
Абаканское	24777239.52	0.0956	118308147.7	25169	0.47
Балыксинское	206477959.8	0.0956	1559817534	218155	0.72
Бейское	138888984.5	0.0956	712499576.5	104305	0.68
Бирикчульское	253883961.4	0.0956	1534390271	207537	0.74
Боградское	117150810.8	0.0956	531575086.2	121425	0.44
Горячегорское	111926262.8	0.0956	695226425.2	116588	0.6
Копьевское	121371924.5	0.0956	665205764	123092	0.54
Саралинское	123176003.4	0.0956	612213682.5	136848	0.45
Саяногорское	109496541.7	0.0956	504477907.8	85604	0.59
Таштыпское	559723977.5	0.0956	2749008149	672578	0.41
Туимское	224291113.7	0.0956	856567100.8	227201	0.38
Усть-Бюрское	243908137.4	0.0956	1215818798	270674	0.45

Таблица 135. Результаты расчетов удельного показателя стоимости земель лесного фонда

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка признается равным удельному показателю стоимости земель лесного фонда в каждом из лесничеств, и выражается в руб./кв. м

Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м * Площадь земельного участка, кв. м.

Примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Использование лесов»

Земельный участок с кадастровым номером 19:10:130701:104, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, кв. 55 (ч. выд. 15) Усть-Бюрского участкового лесничества Усть-Бюрского лесничества, имеет следующие характеристики:

Категория земель: Земли лесного фонда

Площадь 50 671 кв.м.,

Вид разрешенного использования по документу: Для использования лесов в соответствии с видами, разрешенными лесохозяйственным регламентом Усть-Бюрского лесничества

Лесничество: Усть-Бюрское

Расчет КС = 0,45 * 50 671 = 22 801.95 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:000000:396, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, Саяногорское лесничество, Майнское участковое лесничество, кв.кв.14 (выд.29), 15 (выд.40); Карловское участковое лесничество кв.кв. 18 (выд.8, 10, 17), 17 (выд.21), номер учетной записи в государственном лесном реестре:125-2008-11, имеет следующие характеристики:

Категория земель: Земли лесного фонда

Площадь 1 180 000 кв.м.,

Вид разрешенного использования по документу: заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов (заготовка елей или других хвойных пород для новогодних праздников)

Лесничество: Саяногорское

Расчет КС = 0,59 * 1 180 000 = 696 200 руб.

Сведения о величине кадастровой стоимости для каждого объекта группы «Использование лесов» представлены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.10. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас»

Согласно п. 62 Методических указаний о государственной кадастровой оценке к земельным участкам сегмента " Специальное, ритуальное использование, запас " относятся участки с кодами расчета видов использования: 08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялось в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы;

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки 12 сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» объединены в 1 расчетную группу. Состав группы приведен в таблице ниже.

Группа расчета	Код расчета	Наименование вида использования
Специальная деятельность	08:011	Обеспечение вооруженных сил. Обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов

12:000	12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"

12:010	Ритуальная деятельность. Размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения, культовых сооружений

12:020	Специальная деятельность. Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, полигонов по захоронению бытового мусора и отходов

12:021	Специальная деятельность. Размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов), объектов по сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки
12:030	Запас. Отсутствие хозяйственной деятельности

Таблица 136. Группы (подгруппы) расчета для земельных участков 12 сегмента

Описание расчета стоимости объектов группы «Специальная деятельность»

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Специальное, ритуальное использование, запас» был выполнен с применением сравнительного подхода.

Согласно п.62.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков 12 сегмента "Специальное, ритуальное использование, запас" (в рамках сравнительного подхода осуществляется на основе построения статистических (регрессионных) моделей и (или) с использованием типового (эталонного) земельного участка и (или) в рамках индивидуального расчета в отношении объекта недвижимости.

В связи с недостаточностью рыночной информации объектов данной группы в связи со спецификой использования земельных участков, для построения статистической модели, а также невозможности применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости, принято решение определять кадастровую стоимость данной группы объектов методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС).

Данное решение соответствует положениям пункта 45.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Указанный метод применяется в случаях отсутствия возможности использования методов статистического (регрессионного) моделирования или метода типового (эталонного) объекта недвижимости вследствие недостаточности рыночной информации и (или) данных о точных характеристиках и местоположении объектов, а также отсутствия значений необходимых ценообразующих факторов.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости - кадастровый округ, кадастровый район или кадастровый квартал (далее - единица кадастрового деления), административно-территориальная единица, условная территориальная единица, при необходимости сформированная бюджетным учреждением для целей Указаний (далее - условная территориальная единица) (например, территория одного или нескольких садоводческих некоммерческих товариществ, территория, занимаемая бывшими хозяйствами), в границах которых расположен объект недвижимости;

2) определяется среднее (минимальное) значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах единицы кадастрового деления, административно-территориальной единицы, условной территориальной единицы, в границах которых расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего (минимального) значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по единице кадастрового деления, административно-территориальной единице, условной территориальной единице, в границах которых расположен объект недвижимости, на величину его площади или иной основной характеристики объекта недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Специальная деятельность» методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) были использованы результаты расчета УПКС по следующим оценочным группам (подгруппам) объектов недвижимости:

- «Производственная деятельность»;

- «Объекты производственной деятельности (прочие)»;

- «Общественное использование»;

Обоснованием выбора указанных оценочных групп (подгрупп) заключается в следующем:

- функциональное и социальное назначение: земельные участки специальной деятельности (полигоны, мусороперерабатывающие комплексы, места захоронения отходов (промышленных, медицинских, биологических) и т.д.) являются критически важным элементом общественной инфраструктуры. Они обеспечивают санитарно-эпидемиологическое благополучие и безопасную жизнедеятельность населения, выполняя задачи, аналогичные объектам общественного пользования.

- экономическая характеристика и рыночное поведение: отличительной чертой данных объектов является отсутствие ориентации на коммерческое использование и извлечение прибыли. Это сближает их рыночное поведение с объектами «Общественного использования» и специализированной «Производственной деятельности», не вовлеченной в массовый рыночный оборот.

В условиях отсутствия активного рынка сделок с земельными участками специальной деятельности, использование средних (средневзвешенных) или минимальных значений УПКС вышеуказанных функционально и экономически схожих групп наиболее точно отражает специфику, ограничения в использовании и реальную ценность данных земельных участков.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод: применение удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС), рассчитанных для оценочных групп «Общественное использование» и «Производственная деятельность», является методически обоснованным и корректным для определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Специальная деятельность».

В результате расчета определяется значение УПКС по выбранным оценочным группам (подгруппам) в границах соответствующей территориальной единицы. При этом применяется следующая иерархия локализации: кадастровый квартал; при отсутствии репрезентативных данных в границах кадастрового квартала — населенный пункт; при отсутствии данных в населенном пункте — муниципальное образование; при отсутствии данных в муниципальном образовании — субъект Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков на примере кадастрового квартала 19:03:060103:

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Кадастровая стоимость, руб./кв.м.	УПКС руб./кв.м.	Оценочная группа/подгруппа
19:03:060103	19:03:060103:594	50	35 589.50	711.79	Общественное использование
19:03:060103	19:03:060103:221	3662	1 959 829.16	535.18	Общественное использование
19:03:060103	19:03:060103:120	3559	1 904 705.62	535.18	Общественное использование
19:03:060103	19:03:060103:228	1918	1 026 475.24	535.18	Общественное использование
19:03:060103	19:03:060103:642	131	56 043.11	427.81	Объекты производственной деятельности (прочие)
19:03:060103	19:03:060103:968	3812	1 630 811.72	427.81	Объекты производственной деятельности (прочие)
19:03:060103	19:03:060103:641	29	12 406.49	427.81	Объекты производственной деятельности (прочие)
19:03:060103	19:03:060103:567	3177	1 359 152.37	427.81	Объекты производственной деятельности (прочие)
19:03:060103	19:03:060103:136	26.5	11 336.97	427.81	Объекты производственной деятельности (прочие)
19:03:060103	19:03:060103:17	6271	2 890 178.48	460.88	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:46	3615	981 111.00	271.40	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:32	1638	838 787.04	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:241	144	73 739.52	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:21	9741.4	2 379 434.36	244.26	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:126	11722	5 042 218.30	430.15	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:261	7784	3 587 489.92	460.88	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:683	610	377 748.60	619.26	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:238	4373	2 239 325.84	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:258	931	576 531.06	619.26	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:57	38393	10 584 950.10	275.70	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:18	1074	665 085.24	619.26	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:252	1029	526 930.32	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:621	235	61 570.00	262.00	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:622	2683	1 373 910.64	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:134	4417	1 198 773.80	271.40	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:20	21526	5 934 718.20	275.70	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:263	1288	659 559.04	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:260	4908	2 261 999.04	460.88	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:251	1839	941 715.12	512.08	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:222	5866	2 703 522.08	460.88	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:55	16883	185 544.17	10.99	Производственная деятельность
19:03:060103	19:03:060103:262	3810	1 951 024.80	512.08	Производственная деятельность
Средневзвешенное значение УПКС по кадастровому кварталу	335.23

Таблица 137. Расчет средневзвешенного удельного показателя по кадастровому кварталу 19:03:060103

Кадастровый квартал	Кадастровый номер	Площадь, кв.м.	Адрес	Вид использования участка	УПКС, руб/кв.м.	Кадастровая стоимость, руб.
19:03:060103	19:03:060103:996	140788	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Саяногорск, рабочий поселок Майна, участок, прилегающий к улица Промышленная, 1Б	Запас	335.23	47196361.24
19:03:060103	19:03:060103:997	18420	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Саяногорск, рабочий поселок Майна, участок, прилегающий к улица Промышленная, 16	Запас	335.23	6 174 936.60
19:03:060103	19:03:060103:919	5606	Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской Округ Город Саяногорск, Рабочий поселок Майна, Территория СНТ "Майнский ключ", 1	Ритуальная деятельность	335.23	1 879 299.38
19:03:060103	19:03:060103:1001	13220	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Саяногорск, рабочий поселок Майна, участок, прилегающий к территории садоводческого некоммерческого товарищества «Майнский ключ», улица Ключевая, 14	Запас	335.23	4 431 740.60

Таблица 138. Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков группы «Места общего пользования» в кадастровом квартале 19:03:060103

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов оценки группы «Специальная деятельность» приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.11. Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

К земельным участкам сегмента "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка" для целей Методических указаний относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данному сегменту, осуществлялась в следующем порядке:

- группировка земельных участков в группы (подгруппы), с учетом анализа рыночных данных в сегменте;

- формирование состава ценообразующих факторов с наибольшим влиянием на стоимость в каждой оцениваемой группе (подгруппе);

- выбор метода определения кадастровой стоимости каждой группы (подгруппы) объектов с учетом положений Методических указаний;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к расчетным группам (подгруппам).

Земельные участки сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» с учетом анализа рыночных данных и подхода к сегментации объектов недвижимости объединены в 5 расчетных групп. Состав групп приведен 3.3. «Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки»

Определение перечня существенных ценообразующих факторов выполнено на основе анализа рыночных цен совокупности объектов-аналогов. Существенность каждого фактора оценивалась по степени его влияния на рыночную стоимость объекта с учетом направленности действия (положительное или отрицательное).

В результате проведенного анализа были выделены 7 ключевых ценообразующих фактора:

- Статус населённого пункта — определяется административным статусом и социально-экономическим масштабом территории, которые формируют динамику ценообразования и экономическую привлекательность населенных пунктов. Данный ЦОФ применяется для целей учета расположения земельного в пределах населенного пункта (для групп: «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»; «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»);

- Статус населённого пункта (ближайшего) - определяется административным статусом и социально-экономическим масштабом территории, которые формируют динамику ценообразования и экономическую привлекательность населенных пунктов. Данный ЦОФ применяется для целей учета расположения земельного относительно ближайшего населенного пункта (для групп: «Садоводство, огородничество (ГНП)», «Садоводство, огородничество (СНП)»);

- Ценовая зона — одним из факторов, оказывающих влияние на стоимость, является принадлежность объекта недвижимости к зоне с единым ценообразованием. Объединяя информацию об административном и функциональном зонировании территорий, виде использования земли и окружающей застройки, инфраструктуре транспортных и инженерных коммуникаций с рыночными данными об уровне сложившихся цен для разных сегментов рынка недвижимости, формируются территории с различным экономическим потенциалом, называемые ценовыми зонами. Это либо территории в пределах населенного пункта, либо территория, которая может охватывать весь населенный пункт исходя из наиболее типичного окружения объектов оценки (например, приближенные к центру районы с повышенным уровнем благоустройства, локальные центры районов, территории вокруг транспортно-пересадочных узлов (значимых остановок общественного транспорта); территории с типичной застройкой, средним уровнем благоустройства, спальные районы, территории смешанной застройки и др.; территории спальных районов, производственных зон и пр. с благоустройством и транспортной доступностью ниже среднего; окраины населенных пунктов, территории у границ населенного пункта занятые полями, парками, садами, лесными массивами (территории сельскохозяйственных предприятий, рекреационные и санитарные зоны). (для групп: «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП», «Садоводство, огородничество (ГНП)», Садоводство, огородничество (СНП)»);

- Местоположение — бюджетным учреждением был использован универсальный (обобщенный) фактор «Местоположение», который представлен в Приложении № 3 к Методическим указаниям в виде группы отдельных факторов (№ п/п 37 - 41), содержащих сведения о местоположении объектов оценки. В результате анализа сегментов рынка в пределах определенных территорий (муниципальных образований) бюджетным учреждением была установлена зависимость цен объектов недвижимости от места их нахождения. Данный фактор рассматривался как принадлежность объектов оценки к территории с определенным уровнем стоимостей, также как принадлежность к району в пределах населенного пункта, либо в целом в пределах муниципального образования (города, села, муниципального района и т.д.). Фактор «местоположение» в данной оценке отражает совокупность специфических характеристик месторасположения объекта с точки зрения выгодности ведения бизнеса, осуществления трудовой деятельности и доступности социально-бытовых услуг (для группы «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»);

- Площадь земельного участка - площадь объекта недвижимости является его идентифицирующим признаком и ценообразующим фактором «масштаба», обладающим так называемой «обратной удельной зависимостью», т.е. с увеличением площади земельного участка его удельная цена снижается, за исключением участков, эксплуатационные характеристики и доходность которых снижаются при уменьшении площади (для групп «Садоводство, огородничество (СНП)», «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»);

- Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП - это комплексная характеристика доступности ключевых услуг: образования, медицины, культуры, спорта, социального и бытового обслуживания. Развитая инфраструктура напрямую повышает привлекательность территории и увеличивает стоимость объектов недвижимости (для группы: «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»);

- Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления - фактор применяется в случае, если в составе Перечня у объекта оценки имеются сведения о расположении земельного участка в границах зоны или территории, в отношении которой в содержании ограничения указаны ст.65, ст.67.1 Водного Кодекса РФ (для группы: «Садоводство, огородничество (ГНП)»).

Анализ рынка земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» приведен в Разделе 3.1.2.2.2. Отчета.

Выбор метода определения кадастровой стоимости для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости данного сегмента осуществлялся с учётом положений Методических указаний.

Согласно рекомендациям по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки (Приложение № 6 к Методическим указаниям), применение затратного подхода для групп данного сегмента не рекомендовано. В связи с этим было принято решение отказаться от использования указанного подхода при оценке соответствующих объектов.

Доходный подход применяется в случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Поскольку такая информация отсутствовала, доходный подход также не использовался.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» был выполнен с применением сравнительного подхода.

С учетом положений п. 60.1 и п. 60.1.2 Методических указаний, в каждой из сформированных групп сегмента "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка" (кроме группы «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)») определен перечень ценообразующих факторов, выделен типовой (эталонный) земельный участок и определен УПКС типового (эталонного) земельного участка подгруппы земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в группе определена путем умножения площади этих земельных участков на УПКС типового (эталонного) земельного участка в группе.

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)» определена с применением метода статистического (регрессионного) моделирования.

Далее приведено подробное описание моделей расчета, применяемых для определения кадастровой стоимости земельных участков каждой группы сегмента «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

3.6.2.11.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»

Для определения кадастровой стоимости группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» был выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

В результате анализа Перечня было установлено, что на территории Республики Хакасия 38 070 земельных участка относится к группе «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП». Данные земельные участки расположены в 5 муниципальных образованиях республики.

Распределение участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» по муниципальным образованиям Республики Хакасия

Абакан	17 171
Черногорск	12 766
Саяногорск	4045
Абаза	3581
Сорск	507
Итого:	38 070

Таблица 139. Распределение участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» по муниципальным образованиям Республики Хакасия

Выбор типового (эталонного) объекта группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» осуществлен на основании его местоположения в границах I ценовой зоны г. Абакана. Объект расположен в исторически сложившейся части города с преобладающей индивидуальной жилой застройкой.

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:040201:99, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, 54, имеет площадь 614 кв. м.

Рис.38. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как нахождение в пределах одной ценовой зоны, что и типовой (эталонный) объект, статус населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, передаваемые имущественные права, дата сделки/предложения, всего отобрано 19 объектов-аналогов.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПД «НСПД».

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» представлен в таблице ниже.

Наименование	Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6	Аналог № 7	Аналог № 8	Аналог № 9	Аналог № 10	Аналог № 11	Аналог № 12	Аналог № 13	Аналог № 14	Аналог № 15	Аналог № 16	Аналог № 17	Аналог № 18	Аналог № 19
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	13_02_010_19_01_17.11.2025_4161712257	13_02_013_19_01_09.12.2025_4265406943	13_02_013_19_01_03.12.2025_4253060210	13_02_010_19_01_18.08.2025_3958819880	13_02_010_19_01_10.09.2025_4007810508	13_02_010_19_01_12.12.2024_3341983987	13_02_010_19_01_03.10.2025_4048887401	13_02_010_19_01_03.10.2025_4048887377	13_02_010_19_01_14.02.2024_4294862303	13_02_010_19_01_26.03.2025_3611126553	13_02_010_19_01_06.10.2025_4051771135	13_02_010_19_01_22.09.2025_4029329709	13_02_010_19_01_31.01.2025_3429857995	13_02_010_19_01_29.08.2025_3990098636	13_02_010_19_01_07.05.2025_3743033036	13_02_010_19_01_28.03.2025_3619366404	13_02_010_19_01_09.06.2025_3856725677	13_02_010_19_01_24.02.2025_3512926997	13_02_010_19_01_14.01.2025_3376693086
Кадастровый номер	19:01:040201:99	19:01:030101:34	19:01:030106:229	19:01:040102:360	19:01:040107:47	19:01:040108:13	19:01:040201:141	19:01:040204:2076	19:01:040204:2079	19:01:040208:4613	19:01:070104:152	19:01:070108:152	19:01:070108:9	19:01:070201:1995	19:01:070201:2496	19:01:070206:327	19:01:070302:10	19:01:070303:199	19:01:070307:176	19:01:070307:85
Адрес	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, 54	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Енисейская, дом 84	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Чехова, 71-1	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Катерная, 24/2	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Макаренко, 011	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Экскаваторная, земельный участок 21	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Богдана Хмельницкого, земельный участок 93/1	Российская Федерация, Республика Хакасия, г Абакан, ул Катанова, 31А	Российская Федерация, Республика Хакасия, г Абакан, ул Катанова, 31Б	Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Минусинская, земельный участок 7Б	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Маяковского, 22-1	Республика Хакасия, г Абакан, ул Таштыпская, 15	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, 10	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Димитрова, 50-4	Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Абакан, Город Абакан, Переулок Саянский, 3/2	Республика Хакасия, г Абакан, ул Павших Коммунаров, 47	Республика Хакасия, г Абакан, ул Советских Космонавтов, 31	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Ачинская, дом 58	Респ. Хакасия, г. Абакан, ул. Менделеева, 34	Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Менделеева, 38
Цена сделки, руб.	900 000	700 000	1 000 000	1 000 000	825 370	1 000 000	900 000	650 000	500 000	980 000	930 000	1 000 000	700 000	500 000	1 000 000	650 000	700 000	877 000	1 000 000
Дата сделки	17.11.2025	09.12.2025	03.12.2025	18.08.2025	10.09.2025	12.12.2024	03.10.2025	03.10.2025	14.02.2024	26.03.2025	06.10.2025	22.09.2025	31.01.2025	29.08.2025	07.05.2025	28.03.2025	09.06.2025	24.02.2025	14.01.2025
Общая площадь, кв.м.	614	688.00	454.00	739.00	684.10	680.00	753.00	747.00	510.00	400.00	773.00	623.00	760.50	577.00	340.00	792.00	506.00	621.80	706.00	713.00
Цена, руб./кв.м	1308.14	1541.85	1353.18	1461.77	1213.78	1328.02	1204.82	1274.51	1250	1267.79	1492.78	1314.92	1213.17	1470.59	1262.63	1284.58	1125.76	1242.21	1402.52
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид права	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 308.14	1 541.85	1 353.18	1 461.77	1 213.78	1 328.02	1 204.82	1 274.51	1 250.00	1 267.79	1 492.78	1 314.92	1 213.17	1 470.59	1 262.63	1 284.58	1 125.76	1 242.21	1 402.52
Дата корректировки цены	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату сделки/предложения	1.0100	1.0100	1.0100	1.0100	1.0100	1.1029	1.0100	1.0100	1.2132	1.0605	1.0100	1.0100	1.0605	1.0100	1.0605	1.0605	1.0605	1.0605	1.0605
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 321.22	1 557.27	1 366.71	1 476.39	1 225.92	1 464.67	1 216.87	1 287.25	1 516.50	1 344.49	1 507.70	1 328.07	1 286.57	1 485.29	1 339.02	1 362.30	1 193.87	1 317.36	1 487.38
Статус населенного пункта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта
Корректировка на статус населенного пункта	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 321.22	1 557.27	1 366.71	1 476.39	1 225.92	1 464.67	1 216.87	1 287.25	1 516.50	1 344.49	1 507.70	1 328.07	1 286.57	1 485.29	1 339.02	1 362.30	1 193.87	1 317.36	1 487.38
Ценовая зона	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана	1 Ценовая зона г.Абакана
Корректировка на ценовую зону	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 321.22	1 557.27	1 366.71	1 476.39	1 225.92	1 464.67	1 216.87	1 287.25	1 516.50	1 344.49	1 507.70	1 328.07	1 286.57	1 485.29	1 339.02	1 362.30	1 193.87	1 317.36	1 487.38
Вид использования земельного участка	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Для индивидуального жилищного строительства	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Для эксплуатации и обслуживания части жилого дома	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)	Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Индивидуальные жилые дома	Участок жилой застройки индивидуального строительства	Для индивидуального жилищного строительства	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Для индивидуального жилищного строительства	Под индивидуальную жилую хозяйственную застройку	Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)	Под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку	Земли под домами индивидуальной жилой застройки	Участок жилой застройки индивидуального строительства
Корректировка на вид использования земельного участка	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 321.22	1 557.27	1 366.71	1 476.39	1 225.92	1 464.67	1 216.87	1 287.25	1 516.50	1 344.49	1 507.70	1 328.07	1 286.57	1 485.29	1 339.02	1 362.30	1 193.87	1 317.36	1 487.38
Площадь земельного участка, кв.м	614	688.00	454.00	739.00	684.10	680.00	753.00	747.00	510.00	400.00	773.00	623.00	760.50	577.00	340.00	792.00	506.00	621.80	706.00	713.00
Коэффициент корректировки на площадь	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	1 321.22	1 557.27	1 366.71	1 476.39	1 225.92	1 464.67	1 216.87	1 287.25	1 516.50	1 344.49	1 507.70	1 328.07	1 286.57	1 485.29	1 339.02	1 362.30	1 193.87	1 317.36	1 487.38
Удельная стоимость типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	1 372.89

Таблица 140. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для объекта оценки и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки/предложения – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Данные индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в разделе 3.7. «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета» настоящего Отчета

3. Статус населенного пункта - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же статус населённого пункта, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Ценовая зона – для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, расположенные в той же ценовой зоне, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Вид разрешенного использования - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Площадь земельного участка

Поправка стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб).

В ходе анализа рыночных данных по объектам-аналогам группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» статистически значимая зависимость рыночной стоимости от фактора общей площади выявлена не была. Корректировка по фактору площади не применяется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» составила 1 372,89 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по характеристикам «Статус населенного пункта» и «Ценовая зона» применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировки на статус населенного пункта

В границах региона или района наблюдаются устойчивые взаимосвязи цен на недвижимость для различных типов населённых пунктов. Ценообразование земельных участков зависит от ряда ключевых факторов, которые принято называть «факторами пространственного развития». Именно они напрямую определяют динамику ценообразования и экономическую привлекательность локаций. К основным факторам относятся:

- административный статус и социально-экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.);

- общий экономический потенциал территории;

- уровень экономического развития самого населённого пункта, его площадь, степень застройки и доходы населения.

Размер корректировки на статус населенного пункта определен с использованием общей универсальной региональной шкалы ценовой дифференциации территорий и соотношения цен на землю представленной в Таблице 51 Сборника корректировок «Земельные участки» 2025.

Источник таблицы 51: Сборник корректировок «Земельные участки» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Размер корректировки принят в пределах доверительного интервала территориального индекса ценности:

* Для столицы региона — г. Абакана — применено значение территориального индекса областного центра;

* Для городских населенных пунктов в ближайшей окрестности столицы региона (г. Черногорск) — среднее значение;

* Для городских населенных пунктов (г. Саяногорск) - минимальное значение доверительного интервала.

* Для прочих городских населенных пунктов с меньшей численностью населения (г. Абаза, г. Сорск) — минимальное значение доверительного интервала.

Наименование по справочнику	Статус населенного пункта (наименование, принятое для целей расчета кадастровой стоимости)	Территориальный индекс ценности	Значение корректировки
Областной центр	Столица субъекта	1,000	1
Населённые пункты в ближайшей окрестности областного центра	Городской населённый пункт в ближайшей окрестности столицы субъекта	0,597 (0,510-0,720)	0,597
Районные центры с развитой промышленностью	Городской населенный пункт	0,514 (0,400-0,680)	0,400
Районные центры региона (Райцентры сельскохозяйственных районов)	Прочие городские населённые пункты	0,393 (0,280-0,570)	0,280

Таблица 141. Расчет размера корректировок на статус населенного пункта

Определение размера корректировки на ценовую зону

Исходя из состояния рынка, в группе «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» выделены зоны с однородным влиянием ценообразующих факторов объектов: г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Сорск, г. Абаза. Также на территории г. Абакана выделено четыре территории с различным уровнем цен сделок и предложений, на территории г. Черногорска три территории с различным уровнем цен сделок и предложений. Описание проведенного оценочного зонирования приведено в разделе 3.2.2 настоящего Отчета.

Размер корректировки на ценовую зону рассчитан с использованием общей универсальной региональной шкалы ценовой дифференциации территорий и соотношение цен на землю для различных локаций в пределах населённого пункта, представленной в Таблице 48. Сборника корректировок «Земельные участки» 2025, разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Источник таблицы 48: Сборник корректировок «Земельные участки» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Для целей расчета кадастровой стоимости значения фактора «Ценовая зона» были присвоены либо для территорий в пределах населенного пункта, либо для территории, которая может охватывать весь населенный пункт исходя из наиболее типичного окружения объектов оценки (например, приближенные к центру районы с повышенным уровнем благоустройства, локальные центры районов, территории вокруг транспортно-пересадочных узлов (значимых остановок общественного транспорта); территории с типичной застройкой, средним уровнем благоустройства, спальные районы, территории смешанной застройки и др.; территории спальных районов, производственных зон и пр. с благоустройством и транспортной доступностью ниже среднего; окраины населенных пунктов, территории у границ населенного пункта занятые полями, парками, садами, лесными массивами (территории сельскохозяйственных предприятий, рекреационные и санитарные зоны).

Размер корректировки был определен в пределах доверительного интервала на основе пространственно-экономических принципов. Эти принципы предполагают унификацию территориальных зон с разным уровнем ценности:

* Для столицы региона — г. Абакана — применено максимальное значение территориального индекса;

* Для г. Черногорска — среднее значение индекса;

* Для удаленных городов с меньшей численностью населения (г. Саяногорск, г. Абаза, г. Сорск) — минимальное значение интервала.

Наименование	Территориальный индекс ценности	Ценовая зона	Значение корректировки
Высокой ценности	1	1 Ценовая зона г. Абакана	1
Повышенной ценности	0,788 (0,730 – 0,890)	2 Ценовая зона г. Абакана	0,890
Средней ценности	0,673 (0,600 – 0,750)	3 Ценовая зона г. Абакана	0,750
Пониженной ценности	0,552 (0,470 – 0,630)	4 Ценовая зона г. Абакана	0,630
Средней ценности	0,673 (0,600 – 0,750)	1 Ценовая зона г. Черногорска	0,673
Пониженной ценности	0,552 (0,470 – 0,630)	2 Ценовая зона г. Черногорска	0,552
Низкой ценности	0,445 (0,380 – 0,500)	3 Ценовая зона г.Черногорска	0,445
Пониженной ценности	0,552 (0,470 – 0,630)	Ценовая зона г.Саяногорска	0,47
Пониженной ценности	0,552 (0,470 – 0,630)	Ценовая зона г. Абаза, г.Сорск	0,47

Таблица 142. Расчет размера корректировок на ценовую зону

Кадастровая стоимость группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с применением корректировок на ценообразующие факторы.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка указанной группы:

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:060107:24, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Совхозная, д. 103, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 737 кв. м.

Расчет выполнен по следующей формуле:

КС = УПКС_эт × К1 × К2 × S,

где:

КС — кадастровая стоимость объекта недвижимости, руб.;

УПКС_эт — удельный показатель кадастровой стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв. м;

К1 — коэффициент корректировки на статус населенного пункта;

К2 — коэффициент корректировки на ценовую зону;

S — площадь земельного участка, кв. м.

КС = 1 372,89 руб./кв. м × 1,00 (Столица субъекта) × 0,89 (2-я ценовая зона г. Абакана) × 737 кв. м = 900 518,19 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.11.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»

Для целей определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к группе «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП», Бюджетным учреждением выбран метод статистического (регрессионного) моделирования.

В процессе моделирования были построены и протестированы три вида статистических моделей: линейная, мультипликативная степенная и экспоненциальная.

По результатам сравнения показателей качества на обучающей и контрольной выборках, а также с учетом близости модельных значений фактическим рыночным данным, для итоговых расчетов была выбрана экспоненциальная модель. Данная модель обеспечивает высокую объясняющую способность, статистическую значимость и достоверность, наилучшим образом отражая сложившиеся ценовые закономерности в рассматриваемом сегменте рынка.

С учетом результатов анализа рыночных данных по сегменту, в модель включены два ключевых фактора, оказывающих наиболее существенное влияние на рыночную стоимость объектов группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»:

Обозначение и наименование фактора	Тип фактора
X1. Статус населенного пункта	Качественный (кодированный)
X2. Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП	Качественный (кодированный)

Таблица 143. Ценообразующие факторы, участвующие в построении статистических моделей

Для включения качественных характеристик в математическую формулу применена процедура кодирования (присвоения числовых значений категориям).

Для фактора X1 «Статус населенного пункта» текстовые значения фактора обозначены категориями: Поселок городского типа, Большие сельские населенные пункты, Средние и малые сельские населенные пункты, Населенные пункты в ближайшей окрестности столицы региона, Районные центры региона и прочие перспективные населенные пункты, Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью.

Для фактора X2 «Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП» текстовые значения фактора обозначены числовыми метками от 0 до 14.

В соответствии с программной реализацией модели, для включения качественных характеристик в математическую формулу применяется процедура присвоения числовых меток. В качестве значения фактора используется среднее значение скорректированного удельного показателя стоимости для соответствующей градации.

Для определения величины влияния факторов на скорректированный удельный показатель рыночной цены земельных участков используется коэффициент корреляции. Коэффициенты корреляции для выбранных ценообразующих факторов имеют следующие значения:

Факторы стоимости	Коэффициент корреляции, r	Характер связи
Статус населенного пункта	0,941	Прямая высокая связь
Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП	0,784	Прямая высокая связь

Таблица 144. Матрица парных коэффициентов корреляции

Ниже приведены качественные показатели экспоненциальной модели, рассчитанные на обучающей и контрольной выборках.

№ п/п	Критерий качества	Обучающая выборка	Контрольная выборка
1	Средняя ошибка аппроксимации (δ)	18,89%	20,41%
2	Коэффициент детерминации (R²)	0,89	0,88
3	Среднеквадратичная ошибка оценки (SEE)	23,83%	24,74%
4	F-критерий Фишера (расчетный)	332,86	620,04
5	F-критерий Фишера (критический)	3,11	3,06

Таблица 145. Качественные показатели модели

Анализ качества и статистической значимости модели

Проверка адекватности уравнения регрессии осуществляется с помощью средней ошибки аппроксимации (средней относительной погрешности). Значение этого критерия не должно превышать 20–25% (допустимый порог для сегментов с высокой вариативностью рыночных данных). В построенной модели данный показатель составляет 18,89% на обучающей и 20,41% на контрольной выборках, что удовлетворяет заданному условию и говорит о высоком качестве модели.

Вторым по значимости является коэффициент детерминации (R²), значение которого должно быть выше уровня 0,7. В построенной модели он составляет 0,89 (обучающая) и 0,88 (контрольная). Это свидетельствует о том, что около 88–89% дисперсии зависимой переменной обусловлено включенными в модель факторами.

Третий критерий качества – среднеквадратичная ошибка оценки (SEE), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен. Данный показатель не должен превышать уровень в 30%. В модели значения составляют 23,83% и 24,74% соответственно, что находится в пределах допустимой нормы.

Статистическая значимость модели определяется с использованием критерия Фишера. Модель считается статистически значимой, если расчетное значение F-критерия (Fрасч) превышает пороговое значение (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05. На обучающей выборке Fрасч = 332,86 (при Fтабл = 3,11), на контрольной — Fрасч = 620,04 (при Fтабл = 3,06). Многократное превышение критических значений подтверждает высокую статистическую значимость модели.

Сопоставление результатов на обучающей и контрольной выборках демонстрирует:

- стабильность коэффициента детерминации (0,89 и 0,88);

- незначительное и допустимое увеличение средней ошибки аппроксимации с 18,89% до 20,41%;

- сохранение высокой статистической значимости модели (F-критерий многократно превышает критическое значение на обеих выборках).

Близость показателей качества свидетельствует об отсутствии эффекта переобучения модели и ее хорошей обобщающей (прогностической) способности. Сопоставив полученные критерии с пороговыми значениями, Исполнитель пришел к заключению, что модель полностью соответствует качественным критериям.

В целом, экспоненциальная статистическая модель показывает наиболее адекватные результаты расчета кадастровой стоимости, приближенные к сложившимся ценам на рынке недвижимости в рассматриваемом сегменте, что подтверждается результатами проверки ее статистической значимости и устойчивости.

Тип	Минимум	Максимум	Среднее	Медианное
Удельный показатель модельной стоимости	44,02	382,61	168,33	227,48
Скорректированный удельный показатель цены (руб. на единицу измерения)	18,42	444,32	163,49	170,42

Таблица 146. Агрегированные значения показателей стоимости

Указанные результаты подтверждают адекватность и надежность экспоненциальной модели для целей определения кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП».

Анализ зависимостей между ценообразующим фактором (ЦОФ) и стоимостью объекта оценки

1. t-критерий Стьюдента

Статистический критерий, который позволяет проверить значимость влияния фактора на результат. Чем выше его значение по модулю, тем сильнее влияние этого фактора при прочих равных условиях.

Значение 13,42843 у X₂ и 2,05956 у X₁ указывают на высокую статистическую значимость этих факторов (оба значения превышают критический порог около 2).

2. Тип зависимости

Во всех случаях указана прямая зависимость. Это означает, что с ростом значения фактора растёт и цена объекта недвижимости.

3. Корректность типа зависимости

Показывает, соответствует ли выявленная прямая зависимость логике рынка и здравому смыслу. Во всех случаях указано «Да», то есть модель построена верно.

4. Аддитивный коэффициент и Мультипликативный коэффициент

Аддитивный коэффициент: прибавляется к базовому значению. Здесь он равен нулю (0), значит, аддитивная поправка не применяется.

Мультипликативный коэффициент: в экспоненциальной модели данный коэффициент выступает в роли показателя степени при соответствующем факторе. Для X1 он равен 0,7672904, для X2 — 0,3967948. Это означает, что факторы оказывают нелинейное, экспоненциальное влияние на стоимость.

5. Степень

В экспоненциальной модели степень при факторах равна 1. Это означает, что факторы входят в показатель экспоненты линейно, обеспечивая экспоненциальный характер роста итоговой стоимости при увеличении значений факторов.

Перечисленные показатели приведены ниже в табличном виде (в том числе метки, присвоенные значениям качественных факторов).

X	Ценообразующий фактор	Тип метки	t-критерий Стьюдента	Тип зависимости	Корректность типа зависимости	Аддитивный коэффициент	Мультипликативный коэффициент	Степень
X1	Статус населенного пункта (Кодированный качественный)	Качественная	2.05956	Прямая	Да	0	0.76729	1
Значение ЦОФ	Тип метки	Метка	Среднее значение
Поселок городского типа	Прямая	1.859156506	332.31
Большие сельские населенные пункты	Прямая	0.826615644	147.75
Средние и малые сельские населенные пункты	Прямая	0.337034147	60.24
Населенные пункты в ближайшей окрестности столицы региона	Прямая	1.173384356	209.74
Районные центры региона и прочие перспективные населенные пункты	Прямая	0.746076103	133.36
Районные центры и прочие населенные пункты с развитой промышленностью	Прямая	1.181524466	211.19
X	Ценообразующий фактор	Тип метки	t-критерий Стьюдента	Тип зависимости	Корректность типа зависимости	Аддитивный коэффициент	Мультипликативный коэффициент	Степень
X2	Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП (Кодированный качественный)	Качественная	13.42843	Прямая	Да	0	0.3967948	1
Значение ЦОФ	Тип метки	Метка	Среднее значение
0	Прямая	0.311274835	25.77
2	Прямая	0.489039193	40.49
4	Прямая	0.548463071	45.41
6	Прямая	0.778694366	64.47
8	Прямая	1.221305634	101.12
10	Прямая	1.615145842	133.73
12	Прямая	2.325418202	192.53
14	Прямая	2.817525213	233.28

Таблица 147. Показатели зависимостей между ЦОФ и стоимостью объекта оценки

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП»

Итоговая формула для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) данной группы имеет следующий вид:

УПКС = 30.03984063508292 * exp (0.7672903955417729 * X1 + 0.3967948478292867 * X2)

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.;

30.03984063508292 – базовый коэффициент модели;

X1 – Статус населенного пункта (кодированный качественный фактор);

X2 – Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП (кодированный качественный фактор).

По итогам проведенных расчетов кадастровая стоимость объектов оценки определена путем умножения расчетного удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) на площадь оцениваемого земельного участка.

Пример расчета кадастровой стоимости земельных участков, которые входят в группу «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП».

Земельный участок с кадастровым номером 19:06:040101:1, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, с. Бея, ул. Кравченко, дом 70, имеет следующие характеристики:

Площадь 2590 кв.м.,

Статус населенного пункта - Районные центры региона и прочие перспективные населенные пункты,

Обеспеченность социальной инфраструктурой СНП - 14

Расчет УПКС = 30,03984063508292 * exp (0.7672903955417729 * 0.746076103 + 0,3967948478292867 * 2.817525213) = 162.87 руб./кв.м.

Расчет КС = 162.87 * 2590 = 1 116 799.59 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.11.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)»

Для определения кадастровой стоимости группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» был выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Объекты оценки - земельные участки группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	693,19
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	8
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	400 000
Медиана выборки, кв.м.	600

Таблица 148. Распределение участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» по площади

Медианный размер площади по выборке из 45 529 земельных участков составляет 600 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:100301:483, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Абакан, дачный район Облепиховый сад, массив Сибирь, улица Третья, 23А, имеет площадь 600 кв. м.

В связи с соответствием медианному значению данный земельный участок принят в качестве типового (эталонного) объекта для группы «Садоводство, огородничество (ГНП)».

Рис. 39. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Садоводство, огородничество (ГНП)». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Садоводство, огородничество (ГНП)»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как нахождение в пределах одной ценовой зоны, что и типовой (эталонный) объект, статус населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, передаваемые имущественные права, дата сделки/предложения, всего отобрано 7 объектов-аналогов.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» представлен в таблице ниже.

Наименование	Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6	Аналог № 7
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	13_13_021_19_01_13.01.2025_3371302676	13_13_021_19_01_13.02.2025_3483859746	13_13_021_19_01_07.03.2025_3546167261	13_13_021_19_01_24.03.2025_3602254935	13_13_021_19_01_22.05.2025_3808008917	13_13_021_19_01_02.07.2025_3924147918	13_13_021_19_01_20.10.2025_4085671343
Кадастровый номер	19:01:100301:483	19:01:110201:230	19:01:100101:848	19:01:120201:2472	19:01:110101:774	19:01:120201:5568	19:01:110301:381	19:01:100101:1747
Адрес	Республика Хакасия, город Абакан, дачный район Облепиховый сад, массив Сибирь, улица Третья, 23А	Республика Хакасия, г Абакан, дачный район Аскизский тракт, массив Мечта, улица Ягодная, 59	Республика Хакасия, город Абакан, дачный район реки Ташеба, массив Надежда, улица Аянская, 20	Республика Хакасия, г. Абакан, дачный район Койбал, массив Вагонное депо, улица Осиновая, 10	Республика Хакасия, г Абакан, дачный район Аскизский тракт, массив Ивушка, ул Брусничная, 34	Республика Хакасия, г Абакан, дачный район Койбал, массив Заречный, ул Крестьянская , 8	Республика Хакасия, г Абакан, дачный район Аскизский тракт, массив Изумруд, улица Кленовая, 23	Республика Хакасия, город Абакан, территория сосн Ташеба-Надежда, улица Бирикчульская, земельный участок 3
Цена сделки, руб.	300000	540000	250000	300000	235000	265000	400000
Дата сделки	13.01.2025	13.02.2025	07.03.2025	24.03.2025	22.05.2025	02.07.2025	20.10.2025
Общая площадь, кв.м.	600	613	1268	639	606	636	566	750
Цена, руб./кв.м	489.40	425.87	391.24	495.05	369.50	468.20	533.33
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид права	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	489.40	425.87	391.24	495.05	369.50	468.20	533.33
Дата корректировки цены	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату предложения/сделки	1.0500	1.0500	1.0500	1.0500	1.0500	1.0000	1.0000
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Вид разрешенного использования земельного участка	Функционирование садов, огородов	для ведения садоводства	Для ведения садоводства	Для ведения садоводства и огородничества	для ведения садоводства и огородничества	садовый участок	для ведения садоводства	Для ведения садоводства
Корректировка на вид использования земельного участка	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Статус населенного пункта (ближайшего)	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта	Столица субъекта
Корректировка на статус населенного пункта (ближайшего)	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Ценовая зона	I	I	I	I	I	I	I	I
Корректировка на ценовую зону	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на зону затопления, подтопления	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Площадь земельного участка, кв.м	600	613	1268	639	606	636	566	750
Коэффициент корректировки на площадь	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб./кв.м.	513.87	447.16	410.80	519.80	387.98	468.20	533.33
Стоимость типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	468.73

Таблица 149. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Садоводство, огородничество (ГНП)»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для типового (эталонного) объекта и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в главе 3.7. «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета» настоящего Отчета.

3. Статус населенного пункта (ближайшего) - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же статус населённого пункта, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Ценовая зона – для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, расположенные в той же ценовой зоне, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Вид разрешенного использования - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

6. Площадь земельного участка

Поправка стоимости земельного участка на общую площадь (размер, масштаб).

В ходе анализа рыночных данных по объектам-аналогам группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» статистически значимая зависимость рыночной стоимости от фактора общей площади выявлена не была. Корректировка по фактору площади не применяется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» составила 468.73 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Садоводство, огородничество (ГНП)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Садоводство, огородничество (ГНП)», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по характеристикам «Ценовая зона», «Статус населенного пункта (ближайшего)» и «Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления» применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировки на ценовую зону

Исходя из состояния рынка, в группе «Садоводство, огородничество (ГНП)» выделены зоны с однородным влиянием ценообразующих факторов объектов: г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск, г. Абаза. Также на территории г. Абакана выделено три территории с различным уровнем цен предложений. Описание проведенного оценочного зонирования приведено в разделе 3.2.2 настоящего Отчета.

Размеры корректировок на ценовые зоны группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» были рассчитаны методом парных продаж, на основе имеющей рыночной информации о земельных участках под садоводство и огородничество.

Метод парных продаж основан на сравнении двух объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам (в идеале — идентичных), за исключением одного параметра. Разница в цене таких объектов обусловлена именно этим отличающимся фактором.

Использование данного подхода позволяет определить точную величину поправки на конкретный ценообразующий фактор и применить её при корректировке стоимости объекта-аналога, если его показатель отличается от соответствующего показателя оцениваемого объекта.

Важным условием применения этого метода является выбор пары объектов из того же сегмента рынка, к которому относятся как объект оценки, так и объекты-аналоги.

Кадастровый номер	Населенный пункт	Ценовая зона	Дата сделки	Площадь (кв.м)	Скорректированный УПРС, руб./кв.м.	Размер корректировки
19:01:100301:483	Абакан	I	22.03.2024	600	505.95	1
19:01:110601:520	Абакан	II	02.11.2024	600	270.38	270.38 / 505.95 = 0.53
19:01:080607:4	Абакан	III	30.10.2025	640	193.75	193.75 / 505.95 = 0.38
19:02:010722:2030	Черногорск	IV	01.11.2024	600	216.3	216.3 / 505.95 = 0.43
19:03:051601:352	Саяногорск	V	17.04.2025	589	169.46	169.46 / 505.95 = 0.33
19:09:010201:2692	Абаза	VI	26.08.2025	686	141.4	141.4 / 505.95 = 0.28

Таблица 150. Расчет размера корректировок на ценовую зону

Определение размера корректировки на статус населенного пункта

В границах региона или района наблюдаются устойчивые взаимосвязи цен на недвижимость для различных типов населённых пунктов. Ценообразование земельных участков зависит от ряда ключевых факторов, которые принято называть «факторами пространственного развития». Именно они напрямую определяют динамику ценообразования и экономическую привлекательность локаций. К основным факторам относятся:

- административный статус и социально-экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.);

- общий экономический потенциал территории;

- уровень экономического развития самого населённого пункта, его площадь, степень застройки и доходы населения.

Размер корректировки на статус населенного пункта (ближайшего) рассчитан как процентная разница между средними удельными рыночными показателями, рассчитанными по выборке объектов-аналогов для земельных участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)», между столицей региона и другими городскими населенными пунктами.

Статус населенного пункта (ближайшего)	Средний УПРС по статусу	Размер корректировки
Столица субъекта	316.82	1
Городской населенный пункт	220.17	0.7

Таблица 151. Расчет размера корректировок на статус населенного пункта

Определение корректировки на «Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления»

Размер корректировки на «Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления» определен с использованием общей универсальной региональной шкалы ценовой дифференциации территорий и соотношения цен на землю представленной в Таблице 64. Сборника корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025, разработанного Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Источник таблицы 64: Сборник корректировок «Сельскохозяйственная земля» 2025, разработанный Евразийским союзом экспертов совместно с Комитетом по аналитике «Российская гильдия риелторов» и Аналитическим центром ассоциации «Русское общество оценщиков».

Наименование ЦОФ	Тип данных	Значение	Размер корректировки
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Булевое	Нет	1
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Булевое	Да	0.74

Таблица 152. Расчет корректировки на расположение объекта в границах зон затопления, подтопления

В отношении земельных участков для садоводства и огородничества, расположенных в г. Абазе, установлены ограничения использования, предусмотренные статьей 67.1 Водного кодекса РФ. Согласно представленному Перечню объектов оценки, сведения о расположении в границах соответствующих зон и территорий зафиксированы для отдельных участков под садоводство и огородничество в г. Абазе.

Исходя из допущения, корректировка применяется ко всем земельным участкам группы «Садоводство, огородничество» в границах данного населённого пункта.

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Садоводство, огородничество» (ГНП),» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с учетом значений корректировок ценообразующих факторов.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка, относящегося к группе «Садоводство, огородничество» (ГНП).

Характеристики объекта расчета:

Кадастровый номер: 19:09:010101:936

Адрес: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. ПДБ, 9а

Вид разрешенного использования: для ведения огородничества

Площадь (S): 400 кв. м

Формула расчета:

КС = УП × К1 × К2 × К3 × S, где:

КС — кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УП — удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв. м;

К1 — размер корректировки на ценовую зону;

К2 — размер корректировки на статус ближайшего населенного пункта;

К3 — размер корректировки на расположение объекта в границах зон затопления, подтопления;

S — площадь земельного участка, кв. м.

Расчет:

КС = 468,73 × 0,28 (VI ценовая зона) × 0,70 (городской населенный пункт) × 0,74 (участок расположен в зоне затопления) × 400 = 27 192 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.11.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»

Для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к группе «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»», Бюджетным учреждением выбран метод статистического (регрессионного) моделирования.

В процессе моделирования были построены и протестированы три вида статистических моделей: линейная, мультипликативная степенная и экспоненциальная.

По результатам сравнения показателей качества на обучающей и контрольной выборках, а также с учетом близости модельных значений фактическим рыночным данным, для итоговых расчетов была выбрана экспоненциальная модель. Данная модель обеспечивает наивысший коэффициент детерминации (R² = 0,98 на обучающей выборке) и наименьшую среднюю ошибку аппроксимации (9,91%), что свидетельствует о ее высокой объясняющей способности, статистической значимости и достоверности.

С учетом результатов анализа рыночных данных по сегменту, в модель включены два ключевых фактора, оказывающих наиболее существенное влияние на рыночную стоимость объектов:

Обозначение и наименование фактора	Тип фактора
X1. Местоположение	Качественный (кодированный)
X2. Площадь объекта (кв. м)	Количественный

Таблица 153. Ценообразующие факторы, участвующие в построении статистических моделей

Для включения качественных характеристик в математическую формулу применена процедура кодирования (присвоения числовых значений категориям).

Для фактора X1 «Местоположение» текстовые значения фактора обозначены числовыми метками от 1 до 4.

Для фактора X2 «Площадь объекта» используется непосредственное числовое значение площади в квадратных метрах.

В соответствии с программной реализацией модели, для включения качественных характеристик в математическую формулу применяется процедура присвоения числовых меток. В качестве значения фактора используется среднее значение скорректированного удельного показателя стоимости для соответствующей градации.

Получены следующие результаты построения статистических моделей:

Линейная модель

УПКС = -53.0174758102476 + 143.847679093757 * X1 + -0.000232712067394523 * (X2 + -300373)

Мультипликативная степенная модель

УПКС = 3.0175909848399987 * (X1 ^ 0.8284148377976628 * ( -1 * (X2 + -300373.0)) ^ 0.3181430428067614)

Экспоненциальная модель

УПКС = 7.669366420936139 * exp (0.624006040504256 * X1 + -7.903115533777573e-06 * (X2 + -300373.0))

Статистическая модель	F-критерий Фишера	Коэффициент детерминации (R²)	Среднеквадратичная ошибка (SEE)	Отношение суммы невязок к средней стоимости	Средняя ошибка аппроксимации (δ)
Обучающая	Обучающая	Обучающая	Обучающая	Обучающая
Контрольная	Контрольная	Контрольная	Контрольная	Контрольная
Линейная	75,71	0,92	16.91%	∞	12.04%
0,91	17.25%	58.61%	12.62%
Мультипликативная степенная	248,5	0,97	18.18%	27.04%	11.07%
0,91	19.73%	79.75%	14.06%
Экспоненциальная	329,59	0,98	16.82%	10.98%	9.91%
0,91	17.56%	63.79%	13.25%

Таблица 154. Показатели качества статистических моделей

По результатам анализа полученных моделей выбор сделан в пользу экспоненциальной статистической модели. Сравнение моделей показало, что экспоненциальная модель обладает наивысшим коэффициентом детерминации, приемлемыми значениями средней ошибки аппроксимации и наилучшим образом отражает нелинейный характер влияния ценообразующих факторов.

Для определения величины влияния факторов на скорректированный удельный показатель рыночной цены объектов используется коэффициент корреляции. Коэффициенты корреляции для выбранных ценообразующих факторов имеют следующие значения:

Факторы стоимости	Коэффициент корреляции, r	Характер связи
Местоположение	0,865	Прямая высокая связь
Площадь объекта (кв. м)	-0,374	Обратная связь

Таблица 155. Матрица парных коэффициентов корреляции

Ниже приведены качественные показатели экспоненциальной модели, рассчитанные на обучающей и контрольной выборках.

№ п/п	Критерий качества	Обучающая выборка	Контрольная выборка
1	Средняя ошибка аппроксимации (δ)	9,91%	13,25%
2	Коэффициент детерминации (R²)	0,98	0,91
3	Среднеквадратичная ошибка оценки (SEE)	16,82%	17,56%
4	F-критерий Фишера (расчетный)	329,59	69,19
5	F-критерий Фишера (критический)	3,8	3,8

Таблица 156. Качественные показатели модели

Анализ качества и статистической значимости модели

Проверка адекватности уравнения регрессии осуществляется с помощью средней ошибки аппроксимации. Значение этого критерия не должно превышать 20–25%. В построенной модели данный показатель составляет 9,91% на обучающей и 13,25% на контрольной выборках, что удовлетворяет заданному условию и говорит о высоком качестве модели.

Вторым по значимости является коэффициент детерминации (R²), значение которого должно быть выше уровня 0,7. В построенной модели он составляет 0,98 (обучающая) и 0,91 (контрольная). Это свидетельствует о том, что около 91–98% дисперсии зависимой переменной обусловлено включенными в модель факторами.

Третий критерий качества – среднеквадратичная ошибка оценки (SEE). Данный показатель не должен превышать уровень в 30%. В модели значения составляют 16,82% и 17,56% соответственно, что находится в пределах допустимой нормы.

Статистическая значимость модели определяется с использованием критерия Фишера. На обучающей выборке Fрасч = 329,59 (при Fтабл = 3,8), на контрольной — Fрасч = 69,19 (при Fтабл = 3,8). Многократное превышение критических значений подтверждает высокую статистическую значимость модели.

Сопоставление результатов на обучающей и контрольной выборках демонстрирует стабильность коэффициента детерминации, незначительное увеличение средней ошибки аппроксимации и сохранение высокой статистической значимости модели. Близость показателей качества свидетельствует об отсутствии эффекта переобучения модели и ее хорошей обобщающей способности.

Тип	Минимум	Максимум	Среднее	Медианное
Удельный показатель модельной стоимости	10,17	368,08	225,68	170,56
Скорректированный удельный показатель цены (руб./кв. м)	10,19	458,01	231,19	193,73

Таблица 157. Агрегированные значения показателей стоимости

Указанные результаты подтверждают адекватность и надежность экспоненциальной модели для целей определения кадастровой стоимости объектов оценки группы Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)».

Анализ зависимостей между ценообразующим фактором (ЦОФ) и стоимостью объекта оценки

1. t-критерий Стьюдента

Значение 2,72664 у X₁ и 2,38385 у X₂ указывают на высокую статистическую значимость этих факторов (оба значения превышают критический порог около 2).

2. Тип зависимости

Для фактора X1 (Местоположение) указана прямая зависимость. Для фактора X2 (Площадь) указана обратная зависимость (с увеличением площади удельная стоимость снижается).

3. Корректность типа зависимости

Во всех случаях указано «Да», то есть выявленные зависимости соответствуют логике рынка.

4. Аддитивный и Мультипликативный коэффициенты

Для X1 аддитивный коэффициент равен 0, мультипликативный — 0,624006.

Для X2 аддитивный коэффициент равен -300 373 (используется для центрирования количественного фактора), мультипликативный — -0,0000079.

5. Степень

В экспоненциальной модели степень при факторах равна 1. Факторы входят в показатель экспоненты линейно.

Перечисленные показатели приведены ниже в табличном виде (в том числе метки, присвоенные значениям качественных факторов).

X	Ценообразующий фактор	Тип метки	t-критерий Стьюдента	Тип зависимости	Корректность	Аддитивный коэф.	Мультипликативный коэф.	Степень
X1	Местоположение (Кодированный качественный)	Качественная	2,72664	Прямая	Да	0	0,624006	1
Значение ЦОФ (X1)	Тип метки	Метка	Среднее значение УП
1	Прямая	2,405713	365,68
2	Прямая	1,179232	179,25
3	Прямая	0,820768	124,76
4	Прямая	0,447771	68,06
X	Ценообразующий фактор	Тип метки	t-критерий Стьюдента	Тип зависимости	Корректность	Аддитивный коэф.	Мультипликативный коэф.	Степень
X2	Площадь объекта (кв. м)	Количественная	2,38385	Обратная	Да	-300 373	-0,0000079	1

Таблица 158. Показатели зависимостей между ЦОФ и стоимостью объекта оценки

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки группы Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»

Итоговая формула для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) данной группы имеет следующий вид:

УПКС = 7.669366420936139 * exp (0.624006040504256 * X1 + -7.903115533777573e-06 * (X2 + -300373.0))

где:

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м.;

7.669366420936139 – базовый коэффициент модели;

X1 – Местоположение (кодированный качественный фактор, принимает значения меток);

X2 – Площадь объекта, кв. м.

По итогам проведенных расчетов кадастровая стоимость объектов оценки определена путем умножения расчетного удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) на площадь оцениваемого объекта.

Пример расчета кадастровой стоимости объекта оценки, входящего в группу «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)»

Земельный участок с кадастровым номером 19:11:100807:1504, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Ширинский муниципальный район, сельское поселение Соленоозерный сельсовет, западный берег Малого плеса озера Беле, квартал 6, имеет следующие характеристики:

Площадь 31 211 кв.м.,

Местоположение - I

Расчет УПКС = 7.669366420936139 * exp (0.624006040504256 * 2,405713 + -7.903115533777573e-06 * (32 211 + -300373.0)) = 288.77 руб./кв.м.

Расчет КС = 288.77 * 32211 = 1 255 768.50 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.6.2.11.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «Садоводство, огородничество (СНП)»

Для определения кадастровой стоимости группы «Садоводство, огородничество (СНП)» был выбран метод типового (эталонного) объекта недвижимости.

Согласно п. 45.2 Методических указаний, метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Выбор типового (эталонного) объекта произведен по такой характеристике как площадь земельного участка.

Объекты оценки - земельные участки группы «Садоводство, огородничество (СНП)» имеют различную площадь.

Среднее значение площади по выборке, кв.м.	1 985.89
Минимальное значение площади по выборке, кв.м.	1.00
Максимальное значение площади по выборке, кв.м.	1 101 000.00
Медиана выборки, кв.м.	900.00

Таблица 159. Распределение участков группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» по площади

Медианный размер площади по выборке из 9793 земельных участков составляет 900 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 19:10:011002:40, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р. п. Усть-Абакан, СОО "Родничок", ул. Березовая, 5, с разрешенным использованием для огородничества, имеет площадь 900 кв. м.

В связи с соответствием медианному значению данный земельный участок принят в качестве типового (эталонного) объекта для группы «Садоводство, огородничество (СНП)».

Рис. 40. Сведения о типовом (эталонном) объекте группы «Садоводство, огородничество (СНП)». Данные карты портала ПД «НСПД»

Описание расчета удельной стоимости типового (эталонного) объекта группы «Садоводство, огородничество (СНП)»

Для целей расчета удельного показателя стоимости типового (эталонного) объекта группы «Садоводство, огородничество (СНП)» были отобраны объекты-аналоги, наиболее подходящие по таким параметрам как нахождение в пределах одной ценовой зоны, что и типовой (эталонный) объект, статус населенного пункта, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, передаваемые имущественные права, дата сделки/предложения., Всего отобрано 8 объектов-аналогов.

Для определения удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка используется информация об объектах-аналогах, из Реестра сделок, поступивших в Бюджетное учреждение в соответствии с ч. 8 ст. 12 Закона об оценке, и из реестра «Рыночная информация ГКО» внутреннего портала ПРН НСПД.

Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка для группы «Садоводство, огородничество (СНП)» представлен в таблице ниже.

Наименование	Типовой (эталонный) объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6	Аналог № 7	Аналог № 8
Тип сделки	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка	Сделка
Вид права	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа	Купля-продажа
Код группировки	13_13_021_19_10_21.03.2025_3595605163	13_13_021_19_10_21.03.2025_3595605156	13_13_021_19_10_09.04.2025_3657658474	13_13_021_19_10_24.06.2025_3880833978	13_13_021_19_10_26.06.2025_3923732761	13_13_021_19_04_17.07.2025_3925132669	13_13_021_19_10_08.08.2025_3949946778	13_13_021_19_10_04.12.2025_4254772960
Кадастровый номер	19:10:011002:40	19:10:050306:4184	19:10:050306:4185	19:10:050306:3013	19:10:050306:4188	19:10:040133:268	19:04:010303:1498	19:10:040133:344	19:10:030304:1017
Адрес	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, р. п. Усть-Абакан, СОО "Родничок", ул. Березовая, 5	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, село Калинино, улица Согласия, земельный участок 29	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, село Калинино, улица Согласия, земельный участок 31	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, село Калинино, улица Магистральная, 69	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Калининский сельсовет, село Калинино, улица Согласия, земельный участок 34	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский район Муниципальный район, Сельское поселение Опытненский сельсовет, село Зеленое, улица Вишневая, Земельный участок 13	Республика Хакасия, Алтайский район, поле расположенное левее автодороги Абакан-Саяногорск 10км+505м, участок 25	Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский муниципальный район, сельское поселение Опытненский сельсовет, село Зеленое, улица Грушевая, земельный участок 37	Республика Хакасия, р-н Усть-Абаканский, с/с Расцветовский, ДНП "Эдем", ул. Клубничная, 45
Цена сделки, руб.	130 000	130 000	120 000	91 000	240 000	150 000	300 000	65 000
Дата сделки	21.03.2025	21.03.2025	09.04.2025	24.06.2025	26.06.2025	17.07.2025	08.08.2025	04.12.2025
Общая площадь, кв.м.	900	1380	1361	1329	1513	1500	1200	1500	987
Цена, руб./кв.м	94.2	95.52	90.29	60.15	160	125	200	65.86
Передаваемые имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на вид права	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.20	95.52	90.29	60.15	160.00	125.00	200.00	65.86
Дата корректировки цены	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026	01.01.2026
Корректировка на дату предложения/сделки	0.9981	0.9981	0.9981	0.9981	0.9981	0.9700	0.9700	0.9700
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.02	95.34	90.12	60.04	159.70	121.25	194.00	63.88
Вид использования по документу	Для огородничества	для садоводства и огородничества	для садоводства и огородничества	Для дачного строительства	для садоводства и огородничества	под садоводство и огородничество	для дачного хозяйства	под садоводство и огородничество	Для дачного строительства
Корректировка на вид использования	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.02	95.34	90.12	60.04	159.70	121.25	194.00	63.88
Статус населенного пункта (ближайшего)	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП	Районный центр и прочие перспективные НП
Корректировка на статус населенного пункта (ближайшего)	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.02	95.34	90.12	60.04	159.70	121.25	194.00	63.88
Ценовая зона	I	I	I	I	I	I	I	I	I
Корректировка на ценовую зону	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.02	95.34	90.12	60.04	159.70	121.25	194.00	63.88
Площадь земельного участка, кв.м	900	1380	1361	1329	1513	1500	1200	1500	987
Коэффициент корректировки на площадь	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00	1.00
Скорректированная цена, руб./кв.м.	94.02	95.34	90.12	60.04	159.70	121.25	194.00	63.88
Стоимость типового (эталонного) объекта, руб./кв.м.	109.79

Таблица 160. Расчет удельного показателя стоимости типового (эталонного) земельного участка группы «Садоводство, огородничество (СНП)»

Применяемые корректировки:

1. Передаваемые имущественные права

Сведения о виде права в отношении объектов-аналогов, применяемых для определения кадастровой стоимости эталонного земельного участка, приняты согласно данным Реестра сделок. Ввиду однородности используемой выборки (объекты аналоги относятся к одному виду права - собственность), данный элемент сравнения принят равным для типового (эталонного) объекта и всех объектов-аналогов. Введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

2. Корректировка на дату сделки – для приведения цен объектов-аналогов к дате определения кадастровой стоимости применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки. Индексы рассчитаны по состоянию на 01.01.2026 на основе официальной рыночной статистики и выражены в рублях за квадратный метр общей площади участков. Источником информации послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».

Расчет индексов приведен в главе 3.7. «Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета» настоящего Отчета.

3. Статус населенного пункта (ближайшего) - для расчёта стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же статус населённого пункта, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

4. Ценовая зона – для расчета стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, расположенные в той же ценовой зоне, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

5. Вид разрешенного использования - для расчета стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, имеющие тот же вид использования, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

6. Площадь земельного участка

Для расчета стоимости типового (эталонного) объекта были отобраны объекты-аналоги, попадающие в один диапазон площадей, что и типовой (эталонный) объект. В связи с этим введение корректировки по данному элементу сравнения не требуется.

В результате расчета удельная стоимость типового (эталонного) земельного участка группы «Садоводство, огородничество (ГНП)» составила 109.79 руб./кв.м.

Описание расчета стоимости объектов группы «Садоводство, огородничество (СНП)»

Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в группу «Садоводство, огородничество (СНП)», определена в следующем порядке:

- рассчитанное значение удельной стоимости типового (эталонного) земельного участка группы умножается на площадь объекта оценки;

- при отличии объекта оценки от типового (эталонного) земельного участка по характеристикам «Статус населенного пункта (ближайшего)», «Ценовая зона», «Площадь земельного участка» применяется соответствующая корректировка.

Определение размера корректировки на статус населенного пункта (ближайшего)

В границах региона или района наблюдаются устойчивые взаимосвязи цен на недвижимость для различных типов населённых пунктов. Ценообразование земельных участков зависит от ряда ключевых факторов, которые принято называть «факторами пространственного развития». Именно они напрямую определяют динамику ценообразования и экономическую привлекательность локаций. К основным факторам относятся:

- административный статус и социально-экономический масштаб (уровень административного значения — например, районный центр с развитой промышленностью или населённый пункт в ближайшей окрестности областного центра, крупный, средний или малый сельский населенный пункт и т.д.);

- общий экономический потенциал территории;

- уровень экономического развития самого населённого пункта, его площадь, степень застройки и доходы населения.

Размер корректировки на статус населенного пункта (ближайшего) рассчитан как процентная разница между средними удельными рыночными показателями, рассчитанными по выборке объектов-аналогов для земельных участков группы «Садоводство, огородничество (СНП)», между столицей региона и другими городскими населенными пунктами.

Кадастровый номер	Адрес	Площадь	Скорректированный УПРС, руб./кв.м.	Статус населенного пункта (ближайшего)	Размер Корректировки
19:10:011002:422	Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, рабочий поселок Усть-Абакан, территория СНТ Энергетик, улица Рябиновая, земельный участок 18	1125	129	Районный центр и прочие перспективные НП	1
19:04:010301:105	Республика Хакасия, Алтайский район, СНКТ "Разрез Изыхский", ул. Кольцевая, 23	1462	103.82	Прочие населенные пункты	0.8

Таблица 161. Расчет размера корректировок на статус населенного пункта

Определение размера корректировки на ценовую зону

Исходя из состояния рынка, в группе «Садоводство, огородничество (СНП)» выделены зоны с однородным влиянием ценообразующих факторов объектов.

Территория разделена на основе данных административно-территориального деления, с учетом факторов, влияющих на использование территорий (социально-экономических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров, и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Границы ценовых зон установлены на карте территории республики по границам основных населенных пунктов (районных центров и сельских населенных пунктов, по которым имеется рыночная информация о ценах предложений).

Размеры корректировок на ценовые зоны группы «Садоводство, огородничество (СНП)» были рассчитаны методом парных продаж, на основе имеющей рыночной информации о земельных участках под садоводство и огородничество.

Метод парных продаж основан на сравнении двух объектов, максимально схожих между собой по всем характеристикам (в идеале — идентичных), за исключением одного параметра. Разница в цене таких объектов обусловлена именно этим отличающимся фактором.

Использование данного подхода позволяет определить точную величину поправки на конкретный ценообразующий фактор и применить её при корректировке стоимости объекта-аналога, если его показатель отличается от соответствующего показателя оцениваемого объекта.

Важным условием применения этого метода является выбор пары объектов из того же сегмента рынка, к которому относятся как объект оценки, так и объекты-аналоги.

Статус населенного пункта (ближайшего)	Ценовая зона	Размер корректировки	Кадастровый номер объекта аналога	Площадь, кв.м.	Скорректированный УПС объекта аналога, руб./кв.м.
Районный центр и прочие перспективные НП	I	1	19:10:011002:422	1125	129
Районный центр и прочие перспективные НП	II	91 / 129 = 0,71	19:05:090115:112	1061	91
Районный центр и прочие перспективные НП	III	32.89 / 129 = 0.25	19:09:100501:145	608	32.89
Прочие населенные пункты	IV	1	19:04:010302:780	1000	75.56
Прочие населенные пункты	V	20.58 / 75.56 = 0.27	19:07:080101:1255	1397	20.58

Таблица 162. Расчет размера корректировок на ценовую зону

Определение размера корректировки на площадь земельного участка

Анализ рынка показывает, что для земельных участков под садоводство и огородничество площадью до 3000 кв. м (30 соток) характерна стабильность удельных показателей стоимости. Разница в цене за 1 кв. м в данном диапазоне является статистически незначимой.

Выраженное снижение удельной стоимости начинается при увеличении площади участка свыше 3000 кв. м. Это объясняется общим снижением ликвидности крупных участков, предназначенных для садоводства, поскольку покупатели не готовы компенсировать избыточную площадь, требующую дополнительных затрат на освоение и обслуживание.

Таким образом, для группы объектов «Садоводство, огородничество (СНП)» в диапазоне площадей до 3000 кв.м., исполнитель принял решение не применять корректировку на фактор размера (коэффициент корректировки принят равным 1,00).

Земельные участки с разрешенным использованием «для ведения садоводства и огородничества» и «для индивидуальной жилищной застройки (ИЖС)» объединяет ряд ключевых аспектов: схожесть целевого назначения, единство правового регулирования (в части прав на возведение жилых и хозяйственных строений) и высокая степень взаимозаменяемости в рамках наиболее эффективного использования. Вследствие идентичности экономических закономерностей формирования стоимости в этих сегментах, принято методически обоснованное решение применить коэффициенты корректировки на размер площади (масштаб), рассчитанные для земельных участков под индивидуальную жилую застройку.

Значения коэффициентов корректировки на фактор размера площади (масштаб) для объектов оценки приняты согласно Приложению № 12 к Методическим указаниям.

Диапазон площадей аналогичного объекта, кв. м	Диапазон площадей объекта недвижимости, для которого определяется кадастровая стоимость, кв. м

< 1500	1500 - 3000	3000 - 6000	6000 - 10000	> 10000
< 1500	1,00	0,98	0,92	0,83	0,78
1500 - 3000	1,02	1,00	0,94	0,85	0,80
3000 - 6000	1,09	1,07	1,00	0,90	0,85
6000 - 10000	1,21	1,18	1,11	1,00	0,94
> 10000	1,28	1,25	1,17	1,06	1,00

Таблица 163. Масштабный фактор для земельных участков под индивидуальную жилую застройку (Приложение 12 к Методическим указаниям)

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Садоводство, огородничество» (СНП),» определена путем умножения рассчитанного значения УПКС типового (эталонного) объекта на площадь оцениваемых объектов с учетом значений корректировок ценообразующих факторов.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка, относящегося к группе «Садоводство, огородничество» (СНП).

Характеристики объекта расчета:

Кадастровый номер: 19:10:140602:947

Адрес: Российская Федерация, Республика Хакасия, Усть-Абаканский Муниципальный Район, Сельское Поселение Сапоговский Сельсовет, Аал Сапогов, Территория СНТ Южное, Улица Донская, 2

Вид разрешенного использования: Ведение огородничества, Ведение садоводства

Площадь (S): 1213 кв. м

Формула расчета:

КС = УП × К1 × К2 × К3 × S, где:

КС — кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УП — удельный показатель стоимости типового (эталонного) объекта, руб./кв. м;

К1 — размер корректировки на статус ближайшего населенного пункта;

К2 — размер корректировки на ценовую зону;

К3 – размер корректировки на площадь земельного участка;

S — площадь земельного участка, кв. м.

Расчет:

КС = 109.79 × 1 (Районный центр и прочие перспективные НП) × 1 (I ценовая зона) × 1 (площадь земельного участка до 3000 кв.м.) × 1213 = 133 175.27 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости всех объектов, входящих в группу «Садоводство, огородничество (СНП)», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

3.7. Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета

Описание модели оценки «Индивидуальный расчет»

Согласно п. 49 Методических указаний индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

Согласно п. 54. Методических указаний в рамках индивидуального расчета для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Модель «Индивидуальный расчет» применена для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере, равном рыночной стоимости таких объектов. В рамках данной модели произведен расчет кадастровой стоимости 128 земельных участков, в отношении которых состоялась процедура пересмотра кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022.

В целях расчета кадастровой стоимости указанных объектов, в соответствии с п. 54 Методических указаний, применены индексы изменения рыночных цен на земельные участки на дату определения кадастровой стоимости, рассчитанные на основе статистических рыночных данных.

Источником информации об индексах изменения рыночных цен (в рублях за квадратный метр общей площади) земельных участков послужили данные официального сайта Ассоциации развития рынка недвижимости "Cтатриелт", рассчитанные по состоянию на 01.01.2026.

Как указано на сайте https://statrielt.ru/, анализ изменения рыночных цен земельных участков показал, что индексы изменения рыночных цен за временной период зависят: от видов участков и от их территориального расположения. По видам участков индексы изменения рыночных цен разделены: по категориям и основным видам разрешенного использования.

Индексы изменения рыночных цен (в рублях за квадратный метр общей площади) земельных участков за временной период без учета местоположения рассчитаны на каждое полугодие по данным опубликованных в сети-интернет объявлений о продаже и аренде земельных участков в Российской Федерации за прошедшие 6 месяцев:

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ПРОДАЖА	АРЕНДА
Дата	Земельных участков под торговые, офисные и другие коммерческие здания (категории "Земли населенных пунктов")	Земельных участков под многоквартирное строительство (категории "Земли населенных пунктов")	Земельных участков категории "Промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения" *	Земельных участков под ИЖС, ЛПХ (без домов)	Садовых, дачных и огородных земельных участков СНТ и ДНП, в том числе с садовыми или дачными ** домами	Земельных участков сельскохозяйственного назначения	Земельных участков сельскохозяйственного назначения с возможностью или перспективой строительства коммерческих зданий	Земельных участков (всех назначений и разрешенного использования)	Дата публикации
01.01.2026	1,02	1,01	1,02	1,01	1,00	1,01	1,02	1,01	23.01.2026
01.07.2025	1,09	1,04	1,08	1,05	1,05	1,06	1,07	1,07	12.07.2025
01.01.2025	1,05	0,99	1,04	1,04	1,03	1,03	1,04	1,04	22.01.2025
01.07.2024	1,09	1,05	1,09	1,10	1,08	1,08	1,08	1,08	15.07.2024
01.01.2024	1,05	1,07	1,02	1,04	1,03	1,03	1,04	1,04	23.01.2024
01.07.2023	1,03	1,03	1,02	1,05	1,03	1,02	1,03	1,03	22.07.2023
01.01.2023	1,01	1,02	1,00	1,02	1,01	1,00	1,01	0,99	23.01.2023
01.07.2022	1,02	1,03	1,02	1,04	1,04	1,02	1,03	1,02	22.07.2022
01.01.2022	1,02	1,03	0,98	1,04	1,01	1,01	1,01	0,97	21.01.2022
01.07.2021	1,02	1,04	1,00	1,02	1,03	1,00	1,01	1,01	22.07.2021
01.01.2021	1,01	1,09	1,00	1,05	1,05	1,02	1,05	0,98	23.01.2021
01.07.2020	0,96	1,02	0,97	1,01	1,01	1,02	1,01	0,92	21.07.2020
01.01.2020	1,02	1,04	1,02	1,02	1,02	1,03	1,02	1,02	22.01.2020
01.07.2019	1,01	1,03	1,02	1,02	1,02	1,03	1,02	1,01	23.07.2019
01.01.2019	1,00	1,02	1,00	1,00	1,00	1,02	1,00	1,00	22.01.2019
01.07.2018	1,00	1,01	1,00	0,99	0,99	1,01	0,99	1,00	23.07.2018
01.01.2018	0,99	1,00	1,00	0,99	0,99	1,00	0,99	0,98	23.01.2018
01.07.2017	0,98	0,98	0,97	0,97	0,97	1,00	0,97	0,97	21.07.2017
01.01.2017	0,95	0,98	0,97	0,95	0,95	0,98	0,96	0,97	20.01.2017
01.07.2016	0,94	0,96	0,95	0,96	0,96	0,94	0,97	0,95	21.07.2016
01.01.2016	0,96	0,96	0,94	0,94	0,94	0,92	0,95	0,93	22.01.2016
01.07.2015	1,01	1,03	0,97	0,97	0,97	0,94	1,01	0,96	15.07.2015
01.01.2015	1,13	1,14	1,08	1,04	1,04	1,05	1,08	1,02	14.01.2015

* - а также земельных участков других категорий (целевого назначения), предназначенных для ведения производственной деятельности и размещения объектов инженерной инфраструктуры.

** - не учитывались дома для постоянного проживания (то есть дома с наличием электричества не менее 3 квт, стационарного отопления, канализации, водопровода, улиц с твердым покрытием).

Таблица 164. Индексы изменения рыночных цен

2. С целью учёта территориального расположения объектов недвижимости для индексов изменения рыночных цен введены полугодовые поправочные территориальные (региональные) коэффициенты по четырем основным группам территорий:

Территориальный коэффициент по группам:***	КА	КБ	КВ	Кг ****	Дата публикации
01.01.2026	1,05	1,00	0,97	0,95	23.01.2026
01.07.2025	1,01	1,00	0,98	0,97	12.07.2025
01.01.2025	1,01	1,00	0,98	0,97	22.01.2025
01.07.2024	0,97	1,00	0,93	0,91	15.07.2024
01.01.2024	1,00	1,00	1,00	0,96	23.01.2024
01.07.2023	1,00	1,00	1,00	0,96	22.07.2023
01.01.2023	0, 99	0,99	1,00	0,99	23.01.2023
01.07.2022	1,02	1,01	0,98	0,97	22.07.2022
01.01.2022	1,02	1,01	0,98	0,97	21.01.2022
01.07.2021	0, 99	0,99	1,00	0,98	22.07.2021
01.01.2021	0, 99	0,99	1,00	0,98	23.01.2021
01.07.2020	0, 99	0,99	1,00	0,98	21.07.2020
01.01.2020	0, 99	0,99	1,00	0,98	22.01.2020
01.07.2019	0, 99	0,99	1,00	0,98	23.07.2019
01.01.2019	0, 99	0,99	1,00	0,98	22.01.2019
01.07.2018	0, 99	0,99	1,00	0,98	23.07.2018
01.01.2018	0, 99	0,99	1,00	0,98	23.01.2018
01.07.2017	0, 99	0,99	1,00	0,98	21.07.2017
01.01.2017	0, 99	0,99	1,00	0,98	20.01.2017
01.07.2016	0, 99	0,99	1,00	0,98	21.07.2016
01.01.2016	0, 99	0,99	1,00	0,98	22.01.2016
01.07.2015	0, 99	0,99	1,00	0,98	15.07.2015
01.01.2015	0, 99	0,99	1,00	0,98	14.01.2015

КА – для А-группы (город Москва в пределах МКАД, Зеленоград и города-спутники Москвы: Балашиха, Королёв, Котельники, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Химки; г. Санкт-Петербург в пределах КАД; г. Сочи и города черноморского побережья Краснодарского края; г. Севастополь; г. Ялта, г. Алушта, г. Евпатория; а также земельные участки их прилегающих территорий),

КБ – для Б-группы (областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; территории Москвы и города Московской области, не вошедшие в А-группу, а также города Ленинградской области и другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий),

КВ – для В-группы (остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу, Б-группу и Г-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий);

Кг – для Г-группы (населенные пункты с деградирующей инженерной и социальной инфраструктурой, отсутствующей экономикой, а также земельные участки их прилегающих территорий) **** - введён с 15.07.2024 года.

Таблица 165. Полугодовые поправочные территориальные (региональные) коэффициенты

Рынок и индексы рыночных цен объектов разных групп территорий реагирует на экономические и политические события и изменения по-разному. Вероятно, сказывается различие доходов и накоплений бизнеса и населения. Судя по сложившимся трендам на рынке удельные цены балансируют (и корректируются до экономически обоснованного уровня): между ростом цен и девальвацией - с одной стороны, и снижением-ростом экономики и деловой активности - с другой.

Практическое применение представленных индексов и коэффициентов может заключаться в приведении известной на определенную дату рыночной цены (или стоимости) объекта к нужной дате в случае отсутствия достоверных данных о рыночной цене (стоимости) на нужную дату.

Индексы рассчитаны на основе выборки объектов, лежащей в период между указанными в таблицах полугодовыми датами. При этом, внутри полугодового периода выборка неравномерна, то есть более сильное изменение могло произойти в течение любого периода этого полугодия. Следовательно, корректно можно утверждать об индексах изменения рыночных цен только за полные полугодовые периоды, прошедшие между сравниваемыми датами.

Поэтому общий индекс изменения рыночной цены (или стоимости) за длительный период равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, исключая первый индекс, умноженных на полугодовые поправочные территориальные коэффициенты.

В случае «пограничных» дат сравниваемых объектов (то есть, совпадающих с датами, указанными в таблице индексов) для определения итогового индекса нужно перемножить все полугодовые индексы, находящиеся между сравниваемыми датами, исключая индекс на первую «пограничную» дату и включая индекс на последнюю «пограничную» дату, умножив каждый полугодовой индекс на полугодовой поправочный территориальный коэффициент, соответствующий местоположению объекта.

I= i1* K1 * i2* K2* … * in* Kn

где I– общий индекс изменения рыночной цены с учётом территориального расположения объектов,

i1, i2, … in– индексы изменения рыночных цен учитываемых периодов,

K1, K2, … Kn–полугодовые поправочные территориальные коэффициенты, соответствующие местоположению объекта на территориях: А, Б, В, Г.

Метод индивидуального расчета применен при определении кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к следующим группам:

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность");

- Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство").

Расчет кадастровой стоимости объекта с применением модели «Индивидуальный расчет» приведен на примере земельного участка с кадастровым номером 19:10:030304:218, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Сельскохозяйственное использование ")», расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 1 км севернее с Калинино, площадью 88059 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства крестьянско-фермерского хозяйства.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 2 641 770,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в размере 1,0836.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КВ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 0,98 × 1,00 ×1,00 × 1,02 × 1,00 × 1,03 × 1,00 × 1,08 × 0,93 × 1,03 × 0,98 × 1,06 × 0,98 × 1,01 × 0,97 = 1,0836

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 2 641 770,00 руб. × 1,0836 = 2 862 621,97 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:03:040203:5059, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) ")», расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Саяногорск, город Саяногорск, Центральный микрорайон, земельный участок 42, площадью 19037 кв.м., с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 44 356 000,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки под многоквартирное строительство (категория земель «Земли населенных пунктов») в размере 1,0734.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КВ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,03 × 0,98 × 1,02 ×1,00 × 1,03 × 1,00 × 1,07 × 1,00 × 1,05 × 0,93 × 0,99 × 0,98 × 1,04 × 0,98 × 1,01 × 0,97 = 1,0734

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 44 356 000,00 руб. × 1,0734 = 47 611 730,40 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:56, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")», расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Абакан, город Абакан, улица Игарская, земельный участок 6Е, площадью 2037 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения учебно-производственной базы Хакасского государственного университета им. Катанова.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 3 330 495,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки под торговые, офисные и другие коммерческие здания (категория земель «Земли населенных пунктов») в размере 1,4176.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КБ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 1,01 × 1,01 × 0,99 × 1,03 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,02 × 1,00 = 1,4176

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 3 330 495,00 руб. × 1,4176 = 4 721 309,71 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:020108:2, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")», расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 179, площадью 15503 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания объектов торговли и образования.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 32 987 000,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки под торговые, офисные и другие коммерческие здания (категория земель «Земли населенных пунктов») в размере 1,4176.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КБ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 1,01 × 1,01 × 0,99 × 1,03 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,02 × 1,00 = 1,4176

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 32 987 000,00 руб. × 1,4176 = 46 762 371,20 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:020108:2, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Производственная деятельность")», расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, просп. Дружбы Народов, 61, площадью 42754 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания зданий аэропорта: административного здания (Литер А4), авиатехнической базы (Литер В7), гаража ССТ на 7 боксов (Литер В46), котельной (Литер В9), цеха борт питания (Литер В4), КНС (Литер В42), КПП-1 (Литер А6), КПП-2 (Литер А7).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 32 167 000,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки категории «Промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения» в размере 1,3251.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КБ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 1,01 × 1,01 × 0,99 × 1,03 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 1,00 × 1,02 × 1,00 = 1,3251

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 32 167 000,00 руб. × 1,3251 = 42 624 491,70 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:100402:288, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")», расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Дениса Давыдова, 8 (с западной стороны земельного участка), площадью 1064 кв. м.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 17 907,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки (всех назначений и разрешенного использования) в размере 1,3129.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КБ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 1,01 × 0,99 × 0,99 × 1,03 × 1,00 × 1,04 × 1,00 × 1,08 × 1,00 × 1,04 × 1,00 × 1,07 × 1,00 × 1,01 × 1,00 = 1,3129

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 17 907,00 руб. × 1,3129 = 23 510,10 руб.

Пример расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:11:020101:13, входящего в группу «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ " Отдых (рекреация)")», расположенного по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, п Жемчужный, ул Комлева, 1"М", площадью 7720 кв. м.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 1 143 000,00 руб. была установлена по результатам ее пересмотра, проведенного в порядке, предусмотренном статьей Закона об оценке, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость (01.01.2022).

Для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости применен индекс изменения рыночных цен на земельные участки под торговые, офисные и другие коммерческие здания (категория земель «Земли населенных пунктов») в размере 1,2037.

Указанный индекс рассчитан как произведение полугодовых индексов изменения рыночных цен на данный вид недвижимости и соответствующих территориальных поправочных коэффициентов (группа КВ) за период с 01.07.2022 по 01.01.2026 включительно:

I = 1,02 × 0,98 × 1,01 × 1,00 × 1,03 × 1,00 × 1,05 × 1,00 × 1,09 × 0,93 × 1,05 × 0,98 × 1,09 × 0,98 × 1,02 × 0,97 = 1,2037

Расчет кадастровой стоимости:

КС = 1 143 000,00 руб. × 1,2037 = 1 375 829,10 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов всех групп модели «Индивидуальный расчет», приведены в Приложении 3 к настоящему Отчету.

4. Заключительная глава

В соответствии с п. 63 Методических указаний, контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

4.1. Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения

Проверка исходных данных об объектах недвижимости осуществлялась на следующих этапах работы:

- при получении Перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, и обработке данного Перечня;

- при анализе вида разрешенного использования земельных участков в целях выявления несоответствия Классификатору и последующего формирования таблиц для органов местного самоуправления;

- при группировке объектов оценки на основе сегментации;

- при определении значений ценообразующих факторов и, как следствие, на этапе определения кадастровой стоимости.

Таким образом, Бюджетным учреждение осуществлялась проверка исходных данных на всех этапах проведения массовой оценки.

На этапе согласования ВРИ объектов оценки с органами МСУ проводился контроль своевременности предоставления информации и полноты предоставленных сведений.

Дополнительная сверка исходных данных или их уточнение не требуется, поскольку исходные данные достаточны для определения кадастровой стоимости объектов оценки.

4.2. Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях

Сбор рыночных данных о сделках и предложениях осуществлен Бюджетным учреждением в период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки. Анализ собранной информации, а также ее уточнение и верификация осуществлялись на всех последующих этапах работы: обзор сегментов рынка объектов недвижимости, определение ценообразующих факторов, проведение оценочного зонирования, определение кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 26 Методических указаний для определения кадастровой стоимости Бюджетным учреждением был осуществлен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее – информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

При анализе рынка осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

- правильность собранной рыночной информации;

- достоверность собранной рыночной информации;

- полнота собранной рыночной информации.

В ходе проверочных мероприятий было установлено, что информация о внешней среде объектов недвижимости была получена из официальных источников: Росстат, Красноярскстат, Минэкономразвития РФ, Правительство Республики Хакасия, Банк России.

Выборочно проверена актуальность информации по ссылкам, приведенным в тексте Отчета. Проверенные ссылки активны, актуальны, т.е. отвечают принципу достоверности проверяемости.

В соответствии с п. 26.2 Методических указаний сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости был осуществлен Бюджетным учреждением в следующем порядке:

обзор состояния рынка недвижимости в целом;

обзор сегментов рынка объектов недвижимости.

Обзор состояния рынка недвижимости региона в целом представлен в виде анализа представленных на рынке сделок и предложений с недвижимым имуществом, в объеме собранной Бюджетным учреждением информации. Такая информация не является исчерпывающей, вместе с тем, она является достаточной для того, чтобы отобразить состояние рынка и его основные тенденции.

В связи с тем, что кадастровая оценка проводится в отношении земельных участков, основной объем информации о рынке собран в отношении таких объектов недвижимости. Кроме того, собрана, систематизирована и проанализирована информация о рынке квартир, в целях обеспечения полноты и достоверности данных о состоянии сегмента «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», с учетом крайне малого числа данных по сделкам и предложениям в отношении земельных участков данного сегмента.

Проверка данного подраздела свидетельствует о правильном определении соотношения предложений и сделок различных сегментов, что подтверждает определенную степень активности того или иного сегмента.

Для обзора сегментов рынка объектов недвижимости Бюджетным учреждением была использована информация, содержащаяся преимущественно в реестре рыночной информации внутреннего портала ПРН НСПД о продаже объектов. Кроме того, использованы сведения о ценовых предложениях. Основными источниками данных сведений послужили следующие общедоступные сайты: www.avito.ru, https://torgi.gov.ru.

В связи с тем, что по истечении времени размещения объявлений, их текст на сайте Авито становится недоступным, либо может быть изменен лицом, разместившим объявление, Бюджетное учреждение осуществляет сбор копий (образов) страниц сайта, подтверждающих достоверность и отсутствие искажения исходной информации, в том числе, текста объявления, даты обращения к странице сайта, даты подачи объявления. Таким образом, обеспечена проверяемость использованной информации. Скриншоты объявлений помещены в Приложение 1.6 к настоящему Отчету.

В целях получения дополнительной информации об использовании, местоположении, площади или окружении объектов, представленных на рынке недвижимости, Бюджетным учреждением использованы общедоступные карты https://yandex.ru/maps, а также карты портала ПД НСПД.

В результате контроля качества анализа рынка было установлено следующее. Вся собранная рыночная информация структурирована единообразно. Предметом анализа явились цены сделок и предложений о продаже объектов. Кроме того, проведен анализ данных о результатах пересмотра кадастровой стоимости, что соответствует требованиям ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке.

Подходы к анализу рынка, а также некоторые выводы по нему были сделаны как на основании рыночных данных, так и профессиональных оценочных суждений, о чем свидетельствуют ссылки на учебные пособия, справочники и сборники по оценке недвижимости.

Рыночная информация признается однозначной, достаточной и проверяемой, что отвечает требованиям п. 26.4 Методических указаний.

4.3. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества

В соответствии с Методическими указаниями проверка результатов определения кадастровой стоимости включает следующие процедуры:

1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости осуществлялась путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных значений УПКС, а также с использованием результатов оценочного зонирования в тех случаях, когда имеется совпадение назначения и местоположения объектов оценки с объектами-аналогами в определенной ценовой зоне.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости проводилась Бюджетным учреждением по сегментам в следующей последовательности:

приводятся данные о минимальных, средних и максимальных удельных показателях рыночных цен (руб./кв. м) в разрезе муниципальных образований (при наличии рыночных данных по сегменту);

значения рассчитанных УПКС (минимальные, средние, максимальные) приводятся для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости в виде диаграмм;

по результатам сопоставления указанных данных формулируются основные выводы. В случае, если для сегмента / группы в сегменте проводилось оценочное зонирование, проводится дополнительно проверка с использованием результатов оценочного зонирования.

Сегмент «Сельскохозяйственное использование»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Алтайский район	0.26	3.89	121.11
Аскизский район	0.19	0.81	3.99
Бейский район	0.22	8.42	115.10
Боградский район	0.22	2.84	22.62
Орджоникидзевский район	0.26	1.59	4.40
Таштыпский район	0.14	6.74	54.81
Усть-Абаканский	0.26	20.63	621.23
Ширинский район	0.16	122.50	1 946.35
Республика Хакасия	0.14	24.95	1 946.35

Таблица 166. Распределение объектов сегмента «Сельскохозяйственное использование» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту составляет 0,14 руб./кв. м (Таштыпский район). Минимальные значения по муниципальным районам однородны и находятся в узком диапазоне 0,14–0,26 руб./кв. м, что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен на земли сельскохозяйственного назначения независимо от местоположения.

Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту составляет 1 946,35 руб./кв. м (Ширинский район). Максимальные значения существенно различаются по районам — от 3,99 руб./кв. м (Аскизский район) до 1 946,35 руб./кв. м (Ширинский район). Наиболее высокие максимумы характерны для Ширинского (1 946,35), Усть-Абаканского (621,23), Алтайского (121,11) и Бейского (115,10) районов, что обусловлено наличием в предложениях участков с дополнительной инвестиционной привлекательностью: близость к озёрам и рекреационным зонам, возможность перевода в другую категорию, перспектива будущей застройки, близость к г. Абакану. Предложения, предназначенные исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности, формируют нижнюю границу диапазона (как правило, не выше 8–25 руб./кв. м).

Среднее значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту составляет 24,95 руб./кв. м; средние по районам варьируют от 0,81 руб./кв. м (Аскизский район) до 122,50 руб./кв. м (Ширинский район). Повышенные средние уровни по Ширинскому (122,50) и Усть-Абаканскому (20,63) районам объясняются влиянием рекреационного фактора и фактора возможного изменения вида использования участков.

Оценочное зонирование по сегменту не проводилось, в связи с чем контроль качества результатов определения кадастровой стоимости проводится только с использованием сводной информации по рынку.

Ниже представлены диаграммы, отражающие уровень рассчитанных УПКС для каждой группы (подгруппы) объектов недвижимости.

Рис. 41. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)»

Минимальное значение УПКС в группе «Сельскохозяйственное использование (Алтайский район)» определено в размере 1,13 руб. за 1 кв. м. Рассчитанное минимальное значение стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения соответствует нижней границе диапазона рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета). Максимальное значение УПКС в данной группе составляет 10,46 руб. за 1 кв. м, среднее значение — 1,88 руб. за 1 кв. м. Все рассчитанные значения находятся внутри рыночного диапазона по Алтайскому району (0,26–121,11 руб./кв. м).

Проведенный анализ подтверждает соответствие кадастровой стоимости, определенной Бюджетным учреждением, диапазону рыночных цен, представленных на свободном конкурентном рынке.

Рис. 42. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)»

Минимальное значение УПКС в группе «Сельскохозяйственное использование (Аскизский район)» определено в размере 0,25 руб. за 1 кв.м. Рассчитанное минимальное значение стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения соответствует нижней границе диапазона рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Максимальное значение УПКС в данной группе составляет 0,78 руб. за 1 кв. м. Проведенный Бюджетным учреждением анализ рынка земельных участков показал: цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения существенно зависят от заявленной продавцом перспективы использования. При указании возможности перевода участка в другую категорию или возможности его рекреационного (коммерческого) освоения запрашиваемая цена достигает 3,99 руб. за 1 кв. м. Для участков, реализуемых исключительно для ведения сельского хозяйства, верхняя граница рыночного диапазона не превышает 0,81 руб. за 1 кв. м. Результаты проведенного анализа подтверждают, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, соответствует диапазону рыночных цен, представленных на свободном конкурентном рынке для объектов, используемых по прямому назначению.

Рис. 43. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)»

Минимальное значение УПКС в группе «Сельскохозяйственное использование (Бейский район)» определено в размере 1,16 руб. за 1 кв.м. Рассчитанное минимальное значение стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения соответствует нижней границе диапазона рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Максимальное значение УПКС в данной группе составляет 4,00 руб. за 1 кв.м.

Проведенный Бюджетным учреждением анализ рынка земельных участков показал: цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения существенно зависят от заявленной продавцом перспективы использования. При указании возможности перевода в другую категорию, возможность будущей застройки, цена земельного участка достигает 115,10 руб. за 1 кв.м. Для участков, реализуемых исключительно для ведения сельского хозяйства, верхняя граница рыночного диапазона не превышает 8,42 руб. за 1 кв.м.

Проведенный анализ подтверждает соответствие кадастровой стоимости, определенной Бюджетным учреждением, диапазону рыночных цен, представленных на свободном конкурентном рынке.

Рис. 44. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)»

Нижняя граница значений УПКС в группе «Сельскохозяйственное использование (Боградский район)» составляет 1,70 руб. за 1 кв. м. Полученное минимальное значение стоимости земель сельскохозяйственного назначения согласуется с нижней границей диапазона рыночных цен (материалы анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Верхняя граница значений УПКС в данной группе находится на уровне 4,98 руб. за 1 кв. м. Проведенный Бюджетным учреждением анализ рынка земельных участков показал: цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения существенно зависят от заявленной продавцом перспективы использования. При указании возможности перевода земель в иную категорию, либо возможности о их рекреационного (коммерческого) освоения, запрашиваемая цена достигает достигают 22,62 руб. за 1 кв. м.

Если же участки предлагаются исключительно для ведения сельского хозяйства, то средние рыночные цены (2,84 руб. за 1 кв. м) полностью сопоставимы с результатами кадастровой оценки.

На основании выполненного анализа установлено, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, не выходит за пределы диапазона рыночных цен, сформировавшегося на свободном конкурентном рынке для объектов, используемых по их прямому назначению.

Рис. 45. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)»

Для группы «Сельскохозяйственное использование (Орджоникидзевский район)» значения УПКС варьируются от 2,27 до 3,53 руб./кв. м при среднем показателе 2,95 руб./кв. м. Указанные показатели находятся в пределах диапазона рыночных цен, сложившегося на рынке земель сельскохозяйственного назначения (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Проведенный анализ подтверждает, что кадастровая стоимость, установленная Бюджетным учреждением, соответствует рыночному уровню цен для объектов, используемых по прямому назначению.

Рис. 46. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)»

Для земельных участков группы «Сельскохозяйственное использование (Таштыпский район)» диапазон значений УПКС составляет от 2,23 до 7,24 руб. за 1 кв. м (в среднем - 4,10 руб. за 1 кв. м). Минимальный расчетный показатель находится на уровне нижней границы цен, сложившихся на рынке (детальный анализ представлен в разделе 3.1.2.9 Отчета).

Анализ объявлений о продаже показал, что наиболее высокие цены (до 54,81 руб. за 1 кв. м) выставляются продавцами с учетом возможного перевода земель в другие категории. Если же участки предлагаются исключительно для ведения сельского хозяйства, то средние рыночные цены (6,74 руб. за 1 кв. м) полностью сопоставимы с результатами кадастровой оценки.

Таким образом, проведенный анализ подтверждает, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Рис. 47. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)»

В группе «Сельскохозяйственное использование (Усть-Абаканский район)» диапазон значений УПКС составляет от 0,44 до 0,80 руб. за 1 кв. м (в среднем — 0,65 руб. за 1 кв. м), что соответствует уровню рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Максимальные цены в предложениях о продаже (до 621,23 руб. за 1 кв. м) обусловлены выгодной близостью к г. Абакану и инвестиционными ожиданиями собственников, связанными с перспективой перевода земель в иные категории для жилой или коммерческой застройки. В то же время для участков, предлагаемых к продаже исключительно для целей ведения сельскохозяйственного производства, диапазон рыночных цен начинается от 0,26 руб. за 1 кв. м.

Таким образом, проведенный анализ подтверждает, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является экономически обоснованной и соответствует диапазону рыночных цен для объектов, используемых по прямому назначению.

Рис. 48. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)»

В группе «Сельскохозяйственное использование (г. Черногорск)» диапазон значений УПКС составляет от 5.7 до 5.99 руб. за 1 кв. м (в среднем — 5.85 руб. за 1 кв. м).

Рыночные данные о сделках и предложениях по схожим земельным участкам в г. Черногорске отсутствуют. Для целей расчета кадастровой стоимости были использованы данные о территориально близких земельных участках, расположенных в Усть-Абаканском районе. Удельные показатели цен сделок, использованные в расчете, находятся в диапазоне 5.36 – 5.8 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, проведенный анализ подтверждает, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является экономически обоснованной и соответствует диапазону рыночных цен для схожих объектов.

Рис. 49. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")», в разрезе городов и муниципальных районов

Диапазон значений УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование")», соответствует диапазону рыночных цен земельных участков, указанному выше. Кроме того, принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценки, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Рынок земельных участков в данном сегменте практически не развит. В качестве исходных данных для расчета кадастровой стоимости были использованы сведения о продаже нескольких земельных участков в г. Абакане, а также о результатах пересмотра кадастровой стоимости трех участков в г. Саяногорске.

С учетом наличия хорошо развитого рынка жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, для данного сегмента проводилось оценочное зонирование, в результате которого были выделены три ценовые зоны в г. Абакане, и пять ценовых зон в остальных населенных пунктах.

Размер корректировок, учитывающих расположение объектов оценки в разных ценовых зонах, определен на основе соотношения удельных показателей средних ры-ночных цен типовых объектов (квартир) (описание в разделе 3.6.2.2.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков групп «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» и «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)»).

Рис. 50. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане»

В группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) в г. Абакане» диапазон значений УПКС составляет от 6719,08 до 9088,46 руб. за 1 кв. м (в среднем — 8 656,86 руб. за 1 кв. м).

Разница между минимальным и максимальным показателями УПКС обусловлена принадлежностью объектов оценки к разным ценовым зонам. Соотношение между показателями кадастровой стоимости соответствует размеру применяемых в расчете корректировок на ценовую зону.

Рис. 51. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)», в разрезе городов и муниципальных районов

В группе «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) (прочие)» диапазон значений УПКС составляет от 1037.65 (в г. Сорске, отдельных населенных пунктах Аскизского района) до 3221.11 руб. за 1 кв. м (в г. Черногорске, отдельных населенных пунктах Алтайского района, близко расположенных к столице субъекта).

Разница между минимальным и максимальным показателями УПКС обусловлена принадлежностью объектов оценки к разным ценовым зонам. Соотношение между показателями кадастровой стоимости соответствует размеру применяемых в расчете корректировок на ценовую зону.

Рис. 52. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)")»

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Общественное использование»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абакан	657.87	3 858.43	12 466.67
Алтайский район	24.66	300.06	585.15
Аскизский район	80.64	300.88	727.99
Бейский район	15.21	90.02	203.27
Саяногорск	226.43	700.45	1 761.50
Таштыпский район	179.12	533.82	1 189.01
Усть-Абаканский	358.64	2 209.84	4 395.34
Черногорск	208.43	2 180.50	4 608.43
Ширинский район	73.19	187.62	302.05
Республика Хакасия	15.21	1 773.10	12 466.67

Таблица 167. Распределение объектов сегмента «Общественное использование» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по Республике Хакасия составляет 15,21 руб./кв. м и зафиксировано в Бейском районе. Нижняя граница цен (от 15 до 80 руб./кв. м) характерна для сельских муниципальных районов (Бейский, Алтайский, Ширинский) и обусловлена слабым уровнем деловой активности, удаленностью от крупных рынков сбыта.

Максимальное значение по сегменту достигает 12 466,67 руб./кв. м и зафиксировано в г. Абакане. Наибольший уровень средних и максимальных цен наблюдается в крупных городах и пригородных зонах: г. Абакан (среднее 3 858,43 руб./кв. м), Усть-Абаканский район (среднее 2 209,84 руб./кв. м) и г. Черногорск (среднее 2 180,50 руб./кв. м). Высокая стоимость земельных участков в этих локациях объясняется их выгодным местоположением, значительной плотностью населения, развитой инфраструктурой и выраженным коммерческим потенциалом (возможность размещения офисных центров, объектов торговли и услуг).

Средние показатели демонстрируют существенный разрыв между городскими и сельскими территориями. Если в г. Абакане среднее значение превышает 3,8 тыс. руб./кв. м, то в Бейском и Ширинском районах оно находится на уровне 90–187 руб./кв. м. Среднее значение по Республике в целом составляет 1 773,10 руб./кв. м, что отражает усредненный баланс между высоколиквидными городскими землями и обширными сельскими территориями.

Оценочное зонирование по сегменту не проводилось, в связи с чем контроль качества результатов определения кадастровой стоимости проводится только с использованием сводной информации по рынку.

Рис. 52. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Общественное использование», в разрезе городов и муниципальных районов

Рассчитанные значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) по группе «Общественное использование» представлены по 13 муниципальным образованиям Республики Хакасия. Итоговые показатели по группе: минимальное значение — 15,12 руб./кв. м, среднее значение — 930,58 руб./кв. м, максимальное значение — 5 872,85 руб./кв. м.

Единая нижняя граница 15,12 руб./кв. м установлена для большинства сельских районов (Аскизский, Бейский, Боградский, Орджоникидзевский, Таштыпский, Усть-Абаканский, Ширинский) и для г. Абаза. В городах и пригородных территориях минимальные значения выше: г. Абакан — 1 030,18; г. Саяногорск — 151,82; г. Черногорск — 145,98; Алтайский район — 74,29; г. Сорск — 18,43 руб./кв. м.

Средние значения варьируются от 210,46 руб./кв. м (Таштыпский район) до 3 699,52 руб./кв. м (г. Абакан). Наиболее высокий средний уровень сложился в г. Абакане (3 699,52), г. Черногорске (1 288,95) и г. Саяногорске (913,70); наиболее низкий — в Таштыпском (210,46), Орджоникидзевском (212,98) и Бейском (236,06) районах.

Максимальное значение по группе зафиксировано в г. Абакане — 5 872,85 руб./кв. м. Максимумы свыше 1 000 руб./кв. м также достигнуты в г. Черногорске (1 760,32), г. Саяногорске (1 532,52), г. Абаза и г. Сорске (по 1 053,60), Алтайском и Усть-Абаканском районах (по 1 035,33). В сельских районах максимальные значения находятся на едином уровне 711,79–778,44 руб./кв. м, что свидетельствует об общей верхней границе модели оценки для сельских территорий.

Рассчитанные значения УПКС по группе «Общественное использование» дифференцированы в соответствии с уровнем развития муниципальных образований, не содержат аномальных отклонений и находятся в пределах рыночного диапазона по Республике Хакасия (15,21–12 466,67 руб./кв. м), что подтверждает обоснованность результатов определения кадастровой стоимости.

Рис. 53. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Общественное использование")», в разрезе городов и муниципальных районов

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Предпринимательство»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абаза	312.27	1 193.78	3 533.57
Абакан	1 416.61	4 277.21	10 564.65
Алтайский район	164.26	677.50	1 485.00
Аскизский район	101.52	661.25	1 992.13
Бейский район	88.09	482.36	1 754.36
Боградский район	118.24	396.64	1 395.54
Орджоникидзевский район	96.50	356.44	2 629.09
Саяногорск	226.43	1 224.02	2 763.69
Сорск	2 444.91	2 444.91	2 444.91
Таштыпский район	67.32	414.86	981.61
Усть-Абаканский	132.84	767.71	3 397.03
Черногорск	647.89	2 072.57	6 272.52
Ширинский район	54.43	574.71	3 048.66
Республика Хакасия	54.43	1 174.70	10 564.65

Таблица 168. Распределение объектов сегмента «Предпринимательство» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту «Предпринимательство» составляет 54,43 руб./кв. м (Ширинский район). Нижние границы скорректированного удельного показателя цен в сельских районах близки друг к другу и находятся в диапазоне 54–165 руб./кв. м, что отражает единый базовый уровень рынка для коммерческих земель с невысоким спросом. В городах и на территориях с выраженной деловой активностью минимальные значения существенно выше: г. Абакан — 1 416,61; г. Черногорск — 647,89 руб./кв. м. Отдельно следует отметить г. Сорск, где минимальное значение (2 444,91 руб./кв. м) совпадает со средним и максимальным, что обусловлено наличием в выборке единичного ценового предложения.

Максимальное значение по сегменту достигает 10 564,65 руб./кв. м и зафиксировано в г. Абакане. Высокие максимумы также характерны для г. Черногорска (6 272,52), г. Абаза (3 533,57), Усть-Абаканского (3 397,03) и Ширинского (3 048,66) районов. Столь значительный разброс верхних границ объясняется расположением наиболее ликвидных участков в зонах развитой инфраструктуры и деловой активности, а также их высоким коммерческим потенциалом (размещение объектов торговли, бытового обслуживания, офисных центров).

Среднее значение по сегменту в целом составляет 1 174,70 руб./кв. м; по муниципальным образованиям показатель варьируется от 356,44 руб./кв. м (Орджоникидзевский район) до 4 277,21 руб./кв. м (г. Абакан). Повышенный уровень средних цен в крупных городах обусловлен концентрацией бизнес-активности и устойчивым спросом на коммерческую недвижимость, тогда как в сельских районах рынок характеризуется более сдержанной ценовой динамикой и ограниченным объемом предложений.

Оценочное зонирование по сегменту не проводилось, в связи с чем контроль качества результатов определения кадастровой стоимости проводится только с использованием сводной информации по рынку.

Рис. 54. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Предпринимательство», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальное значение УПКС в группе «Предпринимательство» определено в размере 86,75 руб. за 1 кв. м для земельных участков, расположенных в Боградском и Таштыпском районах. Указанный показатель соответствует нижней границе диапазона рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Максимальное значение УПКС в данной группе составляет 5 104,75 руб. за 1 кв. м (зафиксировано в г. Абакане). Рынок земель, используемых для целей предпринимательства, характеризуется высокой степенью неоднородности: уровень цен напрямую зависит от градостроительного потенциала территории, плотности деловой активности и инженерной обеспеченности. Наиболее высокие рыночные индикаторы (до 10 564,65 руб. за 1 кв. м) формируются узким сегментом высоколиквидных участков с исключительными локационными преимуществами. Рассчитанное Бюджетным учреждением максимальное значение УПКС отражает устойчивый рыночный уровень для типовых объектов предпринимательства и находится в пределах репрезентативной части рыночной выборки.

Среднее значение УПКС составляет от 250,67 руб. за 1 кв. м (по Орджоникидзевскому району) до 4 099,28 руб. за 1 кв. м (по г. Абакану).

На основании выполненного анализа установлено, что кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является объективной и согласуется с диапазоном рыночных цен, представленных на свободном конкурентном рынке для объектов, используемых по прямому назначению.

Рис. 55. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Предпринимательство")», в разрезе городов и муниципальных районов

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Отдых (рекреация)»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абакан	1 416.61	2 907.35	4 635.00
Алтайский район	585.15	585.15	585.15
Аскизский район	90.04	314.70	549.67
Бейский район	4.30	84.79	203.10
Орджоникидзевский район	32.98	253.80	788.15
Саяногорск	373.48	559.86	746.24
Таштыпский район	157.08	157.08	157.08
Усть-Абаканский	129.59	142.16	154.72
Черногорск	551.85	1 248.44	2 058.05
Ширинский район	28.97	337.96	964.92
Общий итог	4.30	722.96	4 635.00

Таблица 169. Распределение объектов сегмента «Отдых (рекреация)» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту «Отдых (рекреация)» составляет 4,30 руб./кв. м и зафиксировано в Бейском районе. В большинстве сельских и удаленных районов нижняя граница цен невысока и находится в диапазоне от 4,30 до 157,08 руб./кв. м, что обусловлено низкой инфраструктурной обеспеченностью, отсутствием прямого доступа к популярным рекреационным объектам и ограниченным спросом. В крупных городах и пригородных территориях минимальные значения существенно выше: г. Абакан — 1 416,61; Алтайский район — 585,15; г. Черногорск — 551,85 руб./кв. м.

Максимальное значение по сегменту достигает 4 635,00 руб./кв. м и зафиксировано в г. Абакане. Высокие максимальные показатели также характерны для г. Черногорска (2 058,05), Ширинского (964,92) и Орджоникидзевского (788,15) районов. Значительный уровень цен объясняется расположением земельных участков в популярных туристических локациях, наличием развитой рекреационной инфраструктуры, доступом к водным объектам (озерам, рекам) и устойчивым спросом на объекты отдыха и туризма.

Среднее значение по сегменту в целом составляет 722,96 руб./кв. м; по муниципальным образованиям показатель варьируется от 84,79 руб./кв. м (Бейский район) до 2 907,35 руб./кв. м (г. Абакан). Повышенный уровень средних цен в городах и отдельных районах (Ширинский, Аскизский) обусловлен концентрацией востребованных туристических и рекреационных зон.

Оценочное зонирование по сегменту не проводилось, в связи с чем контроль качества результатов определения кадастровой стоимости проводится только с использованием сводной информации по рынку.

Рис. 56. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Туристическое обслуживание», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальное значение расчетного показателя составило 9,27 руб./кв. м, среднее значение — 453,51 руб./кв. м, максимальное значение - 4 534,16 руб./кв. м.

Наименьшие показатели зафиксированы в Орджоникидзевском районе (9,27 руб./кв. м), Бейском и Алтайском районах (по 13,64 руб./кв. м), Аскизском районе (15,06 руб./кв. м). В городских округах минимальные значения существенно выше: г. Абакан — 608,19; г. Черногорск — 301,98; г. Абаза — 270,31; г. Сорск — 209,01 руб./кв. м.

Средние значения варьируются от 92,75 руб./кв. м (Бейский район) до 2 641,21 руб./кв. м (г. Абакан). Высокий средний уровень также сложился в г. Черногорске (1 308,46) и г. Саяногорске (497,94), что отражает концентрацию объектов туристической инфраструктуры в крупных городах.

Наибольший показатель по группе зафиксирован в г. Абакане - 4 534,16 руб./кв. м. Значения свыше 1 000 руб./кв. м также отмечены в г. Черногорске (2 661,95) и г. Саяногорске (1 762,88). В сельских районах максимальные значения не превышают 816,15 руб./кв. м (г. Абаза).

Рассчитанные значения УПКС по группе «Туристическое обслуживание» дифференцированы по уровню развития муниципальных образований и рекреационной привлекательности территорий, не содержат аномальных отклонений и находятся в пределах рыночного диапазона по Республике Хакасия (4,30–4 635,00 руб./кв. м).

Рис. 57. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)")», в разрезе городов и муниципальных районов

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Производственная деятельность»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абаза	95.72	179.96	299.30
Абакан	28.64	1 244.35	5 601.36
Алтайский район	42.96	229.66	805.95
Аскизский район	45.37	305.29	772.79
Бейский район	5.85	99.76	421.67
Боградский район	6.25	331.13	1 105.25
Орджоникидзевский район	8.13	8.13	8.13
Саяногорск	30.33	439.24	2 524.85
Сорск	233.75	233.75	233.75
Таштыпский район	194.07	206.54	219.01
Усть-Абаканский	8.98	291.57	2 680.00
Черногорск	104.54	640.50	2 369.58
Ширинский район	6.31	635.09	2 032.33
Республика Хакасия	5.85	658.12	5 601.36

Таблица 170. Распределение объектов сегмента «Производственная деятельность» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по рассматриваемому сегменту составляет 5,85 руб./кв. м и зафиксировано в Бейском районе. В большинстве сельских и удалённых районов нижняя граница цен невысока и находится в диапазоне от 5,85 до 45,37 руб./кв. м (Бейский, Боградский, Ширинский, Орджоникидзевский, Усть-Абаканский, Алтайский, Аскизский районы), что обусловлено низкой инфраструктурной обеспеченностью, удалённостью от основных центров деловой активности и ограниченным платёжеспособным спросом. В городских округах минимальные значения существенно выше: г. Абаза — 95,72; г. Черногорск — 104,54; Таштыпский район — 194,07; г. Сорск — 233,75 руб./кв. м, что свидетельствует о более устойчивом уровне цен даже в нижнем ценовом диапазоне данных территорий.

Максимальное значение по сегменту достигает 5 601,36 руб./кв. м и зафиксировано в г. Абакане. Высокие максимальные показатели также характерны для Усть-Абаканского района (2 680,00), г. Саяногорска (2 524,85), г. Черногорска (2 369,58) и Ширинского района (2 032,33). Значительный разброс максимальных значений объясняется расположением объектов в зонах с развитой транспортной и инженерной инфраструктурой, высокой деловой и инвестиционной активностью, а также наличием участков с улучшенными качественными характеристиками. Существенный диапазон между минимальным и максимальным значениями в г. Абакане (от 28,64 до 5 601,36 руб./кв. м) свидетельствует о высокой неоднородности объектов оценки в пределах столицы республики. Вместе с тем в Орджоникидзевском районе зафиксировано единственное значение (8,13 руб./кв. м), что указывает на крайне ограниченный объём рыночных данных по данной территории.

Среднее значение скорректированного удельного показателя цены по Республике Хакасия в целом составляет 658,12 руб./кв. м; по муниципальным образованиям показатель варьируется от 8,13 руб./кв. м (Орджоникидзевский район) до 1 244,35 руб./кв. м (г. Абакан). Повышенный уровень средних цен в г. Абакане, г. Черногорске (640,50) и Ширинском районе (635,09) обусловлен концентрацией объектов с высокой рыночной привлекательностью, развитой инфраструктурой и устойчивым спросом. В сельских районах (Бейский — 99,76; Абаза — 179,96; Алтайский — 229,66 руб./кв. м) средние значения остаются невысокими, что отражает объективные ограничения рыночной среды данных территорий.

Оценочное зонирование по сегменту не проводилось, в связи с чем контроль качества результатов определения кадастровой стоимости проводится только с использованием сводной информации по рынку.

Рис. 58. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Производственная деятельность», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальное значение УПКС в группе «Производственная деятельность» составляет 2.64 руб./кв. м (Боградский район). Указанный показатель обусловлен влияющим видом использования (сельскохозяйственное производство), низкой инфраструктурной обеспеченностью, удалённостью от центров деловой активности и ограниченным спросом на данные территории.

Максимальное значение УПКС в данной группе достигает 1 695.27 руб./кв. м и зафиксировано в г. Абакане. Рассчитанное Бюджетным учреждением максимальное значение УПКС находится в пределах репрезентативной части рыночной выборки.

Средний показатель по республике в целом (290,50 руб./кв. м) обеспечен преимущественно крупными городами: выше него находятся только три муниципальных образования (г. Абакан, г. Черногорск, г. Саяногорск), тогда как все сельские районы — ниже в 2–7 раз.

Внутри сельской группы несколько выделяются Аскизский (129,33) и Таштыпский (104,82) районы; остальные сельские районы формируют компактный диапазон 77–94 руб./кв. м.

В целом распределение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости отражает концентрацию спроса, инфраструктуры и деловой активности в городских округах республики, что согласуется с выводами по анализу рынка в сегменте. Таким образом, уровень кадастровой стоимости соответствует рыночным данным и не противоречит логике ценообразования.

Рис. 59. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Объекты производственной деятельности (прочие)», в разрезе городов и муниципальных районов

В сельских районах наблюдаются минимальные значения УПКС в группе (2,64–10,99 руб./кв. м), в городах нижняя граница диапазона существенно выше (36,70–137,81), при этом самый высокий «ценовой пол» — в г. Черногорске (137,81 руб./кв. м).

Максимальные значения УПКС сконцентрированы в крупных промышленных городах (г. Абакан — 1 256,94; г. Черногорск — 674,38; г. Саяногорск — 512,08); в большинстве сельских районов максимумы находятся на сопоставимом уровне ~290,50–291,59 руб./кв. м, что указывает на ограниченный «ценовой потолок» в сельской местности.

Общая закономерность состоит в том, что уровень показателей определяется концентрацией производственной и инженерной инфраструктуры в промышленных городах; сельские районы образуют однородную нижнюю группу с близкими максимальными значениями.

Расчет кадастровой стоимости объектов данной группы произведен с применением метода моделирования на основе УПКС, с использованием результатов кадастровой оценки земельных участков группы «Производственная деятельность», поскольку обе группы относятся к одному сегменту, со схожими факторами ценообразования. Участки группы «Объекты производственной деятельности (прочие)» — это инженерная, коммунальная и транспортная инфраструктура (ЛЭП, трубопроводы, авто- и железные дороги, объекты связи и т.д.). Такие участки обеспечивают функционирование производственных комплексов и территорий, не являются самостоятельными объектами рыночных отношений, а их рыночное поведение совпадает с базовой производственной деятельностью.

Рис. 60. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Объекты придорожного сервиса», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальные значения УПКС в размере 190,51 руб./кв. м определены в большинстве сельских районов (Алтайский, Аскизский, Бейский, Боградский, Орджоникидзевский, Ширинский), 1 130,34 руб./кв. м в городах (Абаза, Саяногорск, Черногорск), 1 821,10 руб./кв. м в г. Сорске и 3 527,90 руб./кв. м в г. Абакане. Повторение одинаковых уровней свидетельствует о единых модельных показателях для сопоставимых территорий.

Максимальные значения также формируют унифицированные уровни — 736,63 руб./кв. м (Аскизский, Бейский, Боградский, Таштыпский районы), 1 821,10 руб./кв. м (Алтайский, Усть-Абаканский, Ширинский районы, г. Сорск), 2 794,45 руб./кв. м (г. Саяногорск, г. Черногорск). Наибольшее значение — 3 845,41 руб./кв. м — зафиксировано в г. Абакане.

Средние значения варьируются от 277,13 руб./кв. м (Орджоникидзевский район) до 3 686,65 руб./кв. м (г. Абакан). Выше среднереспубликанского уровня (2 083,71 руб./кв. м) находятся только три города — Абакан, Черногорск (2 691,73) и Саяногорск (2 585,37); сельские районы образуют нижнюю группу (277,13–1 040,85 руб./кв. м), промежуточное положение занимают г. Сорск (1 821,10), Усть-Абаканский район (1 207,49) и г. Абаза (1 130,34).

Таким образом, подтверждается общая закономерность модели «крупные города — периферия» с дополнительным пригородным фактором (Усть-Абаканский район).

Соотношение уровня удельных показателей кадастровой стоимости соответствует тенденциям рыночного ценообразования в сегменте в разрезе муниципальных образований.

Рис. 61. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Производственная деятельность")», в разрезе городов и муниципальных районов

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Транспорт»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абаза	25.59	1 024.51	7 931.82
Абакан	366.63	3 420.29	9 316.38
Алтайский район	21.67	756.12	3 498.93
Аскизский район	16.49	1 329.70	6 677.45
Бейский район	4.04	482.28	2 825.07
Боградский район	79.02	79.02	79.02
Орджоникидзевский район	64.07	1 962.57	9 281.37
Саяногорск	34.03	1 810.51	9 985.36
Сорск	21.48	882.29	4 371.49
Таштыпский район	163.59	272.71	381.83
Усть-Абаканский	16.41	1 565.18	6 420.62
Черногорск	43.85	2 392.55	9 931.09
Ширинский район	10.14	455.26	2 449.25
Общий итог	4.04	2 176.42	9 985.36

Таблица 171. Распределение объектов сегмента «Транспорт» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту составляет 4,04 руб./кв. м (Бейский район). Минимальные значения по муниципальным районам находятся в относительно узком диапазоне 4,04–163,59 руб./кв. м, что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен на земельные участки независимо от местоположения. Исключение составляют городские округа (г. Абакан — 366,63 руб./кв. м), где даже минимальные предложения формируются на более высоком ценовом уровне в силу развитости инфраструктуры и высокого спроса.

Максимальное значение по сегменту составляет 9 985,36 руб./кв. м (г. Саяногорск). Максимальные значения существенно различаются по муниципальным образованиям — от 381,83 руб./кв. м (Таштыпский район) до 9 985,36 руб./кв. м (г. Саяногорск). Наиболее высокие максимумы характерны для г. Саяногорска (9 985,36), г. Черногорска (9 931,09), г. Абакана (9 316,38), Орджоникидзевского района (9 281,37), г. Абазы (7 931,82), Аскизского (6 677,45) и Усть-Абаканского (6 420,62) районов, что обусловлено наличием в предложениях участков с высокой инвестиционной и потребительской привлекательностью: расположение в черте или в ближайшем окружении крупных городов, развитая инженерная и транспортная инфраструктура. Предложения в удаленных сельских районах формируют нижнюю границу диапазона (как правило, не выше 300–400 руб./кв. м).

Среднее значение показателя по сегменту составляет 2 176,42 руб./кв. м; средние по муниципальным образованиям варьируют от 79,02 руб./кв. м (Боградский район) до 3 420,29 руб./кв. м (г. Абакан). Повышенные средние уровни характерны для г. Абакана (3 420,29), г. Черногорска (2 392,55), Орджоникидзевского района (1 962,57), г. Саяногорска (1 810,51), Усть-Абаканского (1 565,18) и Аскизского (1 329,70) районов, что объясняется влиянием фактора близости к административному центру республики, высокой численностью населения, уровнем социально-экономического развития территорий и наличием устойчивого рыночного спроса на земельные участки. Наименьшие средние удельные показатели стоимости характерны для Боградского района (79,02 руб./кв. м) и Таштыпского района (272,71 руб./кв. м), что объясняется малым количеством сделок (1 и 2 объекта соответственно), удаленностью от крупных городских центров и отсутствием острого дефицита земли под гаражное строительство.

С учетом наличия хорошо развитого рынка для данного сегмента проводилось оценочное зонирование, в результате которого были выделены три ценовые зоны в г. Абакане, и четыре ценовые зоны в остальных населенных пунктах.

Рис. 62. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП», в разрезе городских населенных пунктов

В группе объектов «Индивидуальные и блокированные гаражи ГНП» значения удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) составляют от 179,41 до 4 485,17 руб. за 1 кв. м (в среднем — 2 474,42 руб. за 1 кв. м), что соответствует базовому уровню рыночных цен на земельные участки под гаражную застройку (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Наиболее широкий диапазон значений УПКС характерен для г. Абакана (от 2 646,25 до 4 485,17 руб. за 1 кв. м, в среднем — 3 397,94 руб. за 1 кв. м), что обусловлено высокой плотностью застройки, дифференциацией местоположения гаражных кооперативов внутри городского округа (центральные районы и периферийные зоны), а также различным уровнем обеспеченности инженерными коммуникациями и транспортной доступностью. Максимальные значения УПКС (до 4 485,17 руб. за 1 кв. м) характерны для участков, расположенных в районах с высокой рыночной активностью, вблизи жилых массивов и объектов социальной инфраструктуры.

По остальным городским округам (г. Саяногорск, г. Сорск, г. Черногорск, г. Абаза) минимальные, средние и максимальные значения УПКС совпадают, что свидетельствует о применении единого расчетного показателя в рамках каждого муниципального образования на основании имеющейся рыночной информации.

Кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является экономически обоснованной, отражает реальную дифференциацию рыночных цен на земельные участки под индивидуальными и блокированными гаражами в разрезе муниципальных образований и соответствует диапазону рыночных значений для объектов данного вида использования.

Рис. 63. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП», в разрезе сельских населенных пунктов

В группе объектов «Индивидуальные и блокированные гаражи СНП» значения удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) составляют от 111,28 до 509,95 руб. за 1 кв. м (в среднем — 361,03 руб. за 1 кв. м), что соответствует базовому уровню рыночных цен на земельные участки под гаражную застройку в садоводческих некоммерческих партнерствах (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.9 настоящего Отчета).

Единое минимальное значение УПКС (111,28 руб. за 1 кв. м) зафиксировано для всех сельских муниципальных районов, что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен на земельные участки под гаражи в СНП независимо от местоположения в сельской местности. Максимальные значения в сельских районах варьируются от 256,29 руб. за 1 кв. м (Бейский, Боградский, Таштыпский районы) до 509,95 руб. за 1 кв. м (Алтайский и Усть-Абаканский районы). Наиболее высокие максимальные и средние показатели характерны для Усть-Абаканского (среднее — 413,45 руб. за 1 кв. м) и Алтайского (среднее — 423,07 руб. за 1 кв. м) районов, что обусловлено их близостью к г. Абакану, высокой рыночной активностью в сегменте садоводства и устойчивым спросом на гаражные помещения в СНП, расположенных в пригородной зоне.

По городским округам (г. Саяногорск и г. Черногорск) минимальные, средние и максимальные значения УПКС совпадают (411,25 руб. за 1 кв. м), что свидетельствует о применении единого расчетного показателя в рамках каждого муниципального образования на основании имеющейся рыночной информации. Данное значение занимает промежуточное положение между минимальными и максимальными показателями сельских районов, что отражает умеренный уровень рыночного спроса на гаражную недвижимость в данных городских округах.

Кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является экономически обоснованной, отражает реальную дифференциацию рыночных цен на земельные участки под индивидуальными и блокированными гаражами в СНП в разрезе муниципальных образований и соответствует диапазону рыночных значений для объектов данного вида использования.

Рис. 64. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Служебные гаражи», в разрезе городов и муниципальных районов

Расчет кадастровой стоимости группы «Служебные гаражи» выполнен с применением метода моделирования на основе УПКС. Использованы результаты расчета по оценочным группам: «Общественное использование», «Объекты придорожного сервиса», «Производственная деятельность», «Предпринимательство» и «Туристическое обслуживание».

Выбор данных групп обоснован функциональным сходством: служебные гаражи обеспечивают деятельность объектов перечисленных групп.

Расчет УПКС выполнен с применением иерархии локализации: кадастровый квартал → населенный пункт → муниципальное образование → субъект Российской Федерации (при отсутствии репрезентативных данных на предыдущем уровне)

Сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В силу специфики объектов, относящихся к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство», данные о состоянии рынка в данном сегменте отсутствуют. Пунктом 26.3 Методических указаний не предусмотрено проведение анализа рыночной информации в данном сегменте. Оценочное зонирование также не проводилось.

Рис. 65. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Места общего пользования», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальные значения УПКС варьируются от 0,34 руб./кв. м (Аскизский район) до 4,37 руб./кв. м (г. Абакан и г. Абаза); основная часть территорий находится в диапазоне 0,34–1,74 руб./кв. м.

Средние значения находятся в диапазоне от 0,51 (Аскизский район) до 21,32 руб./кв. м (г. Абакан); среднее по республике — 7,24 руб./кв. м. г. Абакан — выраженный лидер . Среднюю группу формируют г. Абаза (4,37), Алтайский (3,77) и Таштыпский (3,43) районы, г. Саяногорск (2,55), Боградский район (2,54); нижнюю — г. Сорск (0,98), Усть-Абаканский (0,78) и Аскизский (0,51) районы.

Максимальное значение (22,10) зафиксировано одновременно в г. Абакане и Алтайском районе, что отражает влияние пригородного фактора.

Участки группы «Места общего пользования», как правило, обеспечивают экологическую, рекреационную и социальную функции территорий, направленные не столько на извлечение прибыли, сколько на обеспечение сохранности территории, в том числе путем введения ограничений по застройке территорий. Расчет кадастровой стоимости объектов данной группы произведен с применением метода моделирования на основе УПКС, с использованием результатов кадастровой оценки земельных участков групп сегмента «Сельскохозяйственное использование» и «Использование лесов», исходя из схожести факторов, формирующих ценообразование (характерны большие площади, не предусмотрена застройка, возможно использование неограниченным кругом лиц для целей, не противоречащих назначению объекта и отвечающих правовому режиму земель).

Таким образом, уровень удельных показателей кадастровой стоимости основан, в частности, на результатах оценки земель сельскохозяйственного назначения, которые, в свою очередь, соответствуют диапазону рыночных цен земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование».

Рис. 66. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Индивидуальный расчет (СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство")», в разрезе городов и муниципальных районов

Принцип расчета кадастровой стоимости объектов данной группы основан на учете рыночной стоимости, установленной решением комиссии или решением суда в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, с индексации результата пересмотра на дату определения кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, признается, что кадастровая стоимость объектов в группе, определенная Бюджетным учреждением, соответствует реальным рыночным ценам для земель, используемых по своему прямому назначению.

Сегмент «Использование лесов»

Земельные участки сегмента «Использование лесов» не выступают объектом сделок продажи. Пунктом 26.3 Методических указаний не предусмотрено проведение анализа рыночной информации в данном сегменте. Оценочное зонирование также не проводилось.

Рис. 67. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Использование лесов», в разрезе муниципальных районов

Минимальное значение УПКС определено в Таштыпском районе (0,34). Средние значения варьируются от 0,38 (Ширинский район) до 0,69 руб./кв. м (Аскизский район); средний по республике — 0,49 руб./кв. м.

Максимальное значение (0,74) зафиксировано в Аскизском и Усть-Абаканском районах, одинаковый уровень 0,68 — в Алтайском и Бейском районах.

На уровень удельного показателя кадастровой стоимости влияют расчетные величины, основанные на продуктивности земель, размере затрат на восстановление, охрану, защиту лесов, и иных показателях, формирующих стоимость объекта.

Сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»

В силу специфики объектов, относящихся к сегменту «Специальное, ритуальное использование, запас», данные о состоянии рынка в данном сегменте отсутствуют. Пунктом 26.3 Методических указаний не предусмотрено проведение анализа рыночной информации в данном сегменте. Оценочное зонирование также не проводилось.

Рис. 68. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Специальная деятельность», в разрезе городов и муниципальных районов

Минимальное значение определено в Усть-Абаканском (4,51), Таштыпском и Ширинском (по 4,78) районах. Средние значения варьируются от 15,12 (г. Абаза, г. Сорск) до 740,29 руб./кв. м (г. Абакан); среднее по республике — 119,31 руб./кв. м. Лидируют города — Абакан (740,29), Черногорск (445,84), Саяногорск (308,51); выше среднереспубликанского уровня также Аскизский район (145,67). Нижнюю группу образуют Орджоникидзевский (36,16) и Ширинский (46,67) районы.

Максимум зафиксирован в г. Абакане (2 886,12) и превышает следующий по рангу показатель (г. Черногорск — 648,27) примерно в 4,5 раза. Повышенные уровни также в Аскизском районе (584,93) и г. Саяногорске (440,58); большинство сельских районов — 223–334 руб./кв. м, наименьший максимум — в Орджоникидзевском районе (100,63).

Кадастровая стоимость земельных участков группы «Специальная деятельность» определена методом моделирования на основе УПКС, с использованием результатов расчета УПКС по следующим оценочным группам (подгруппам) объектов недвижимости: «Производственная деятельность», «Объекты производственной деятельности (прочие)», «Общественное использование».

Земельные участки этих групп объединены функциональным назначением, являются критически важным элементом общественной инфраструктуры. Они обеспечивают санитарно-эпидемиологическое благополучие и безопасную жизнедеятельность населения, выполняя задачи, аналогичные объектам общественного пользования. Отличительной чертой данных объектов является отсутствие ориентации на коммерческое использование и извлечение прибыли. Это сближает их рыночное поведение с объектами сегмента «Общественного использования» и специализированной частью объектов сегмента «Производственной деятельности», не вовлеченной в массовый рыночный оборот.

Таким образом, уровень удельных показателей кадастровой стоимости основан, на результатах оценки земель перечисленных сегментов, которые, в свою очередь, соответствуют диапазону рыночных цен земельных участков.

Сегмент «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Муниципальное образование	Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Среднее значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м	Максимальное значение скорректированного удельного показателя цены, руб./кв. м
Абаза	18.30	158.24	562.63
Абакан	17.42	601.03	1 672.19
Алтайский район	13.34	196.71	362.41
Аскизский район	14.47	101.54	293.76
Бейский район	13.77	68.09	199.13
Боградский район	20.50	70.80	162.37
Майна	41.35	244.52	484.20
Орджоникидзевский район	23.66	65.30	113.35
Пригорск	275.73	275.73	275.73
Саяногорск	60.17	208.60	468.28
Сорск	95.89	161.58	258.22
Таштыпский район	22.52	78.62	143.95
Усть-Абаканский	42.86	165.16	672.07
Черемушки	48.99	128.65	350.60
Черногорск	75.87	341.69	652.63
Ширинский район	10.19	143.24	493.68
Общий итог	10.19	248.81	1 672.19

Таблица 172. Распределение объектов сегмента «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка» по удельным показателям рыночных цен

Минимальное значение скорректированного удельного показателя цены по сегменту составляет 10,19 руб./кв. м (Ширинский район). Минимальные значения по муниципальным районам находятся в относительно узком диапазоне 10,19–23,66 руб./кв. м., что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен на земельные участки независимо от местоположения. Исключение составляют отдельные населенные пункты (п. Пригорск — 275,73 руб./кв. м), где даже минимальные предложения формируются на более высоком ценовом уровне в силу локальных факторов спроса и развитости инфраструктуры.

Максимальное значение по сегменту составляет 1 672,19 руб./кв. м. (г. Абакан). Максимальные значения существенно различаются по муниципальным образованиям — от .113,35 руб./кв. м. (Орджоникидзевский район) до 1 672,19 руб./кв. м. (г. Абакан). Наиболее высокие максимумы характерны для г. Абакана (1 672,19), Усть-Абаканского района (672,07), г. Черногорска (652,63), г. Абазы (562,63), Ширинского района (493,68), Майны (484,20) и г. Саяногорска (468,28), что обусловлено наличием в предложениях участков с высокой инвестиционной и потребительской привлекательностью: расположение в черте или в ближайшем окружении крупных городов, развитая инженерная и транспортная инфраструктура. Предложения в удаленных сельских районах формируют нижнюю границу диапазона (как правило, не выше 150–200 руб./кв. м).

Среднее значение показателя по сегменту составляет 248,81 руб./кв. м.; средние по муниципальным образованиям варьируют от 65,30 руб./кв. м. (Орджоникидзевский район) до 601,03 руб./кв. м (г. Абакан). Повышенные средние уровни характерны для г. Абакана (601,03), г. Черногорска (341,69), п. Пригорск (275,73), Майны (244,52), г. Саяногорска (208,60) и Алтайского района (196,71), что объясняется влиянием фактора близости к административному центру республики, высокой численностью населения, уровнем социально-экономического развития территорий и наличием устойчивого рыночного спроса на земельные участки. Наименьшие средние удельные показатели стоимости характерны для Орджоникидзевского района (65,30 руб./кв. м), Бейского района (68,09 руб./кв. м) и Боградского района (70,80 руб./кв. м), что объясняется удаленностью от крупных городских центров, слабой рыночной активностью и отсутствием острого дефицита земли.

С учетом наличия хорошо развитого рынка для данного сегмента проводилось оценочное зонирование, которое приведено в разделе 3.2.2. «Проведение оценочного зонирования в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

Рис. 69. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП», в разрезе городских населенных пунктов

В группе объектов «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства ГНП» значения удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) составляют от 180,67 до 1 372,89 руб. за 1 кв. мю (в среднем — 744,29 руб. за 1 кв. м), что соответствует базовому уровню рыночных цен на земельные участки под малоэтажную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства в городских населенных пунктах (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета).

Единое значение УПКС (180,67 руб. за 1 кв. м.) зафиксировано для г. Абазы и г. Сорска, где минимальные, средние и максимальные показатели совпадают, что свидетельствует о применении единого расчетного показателя в рамках данных муниципальных образований на основании имеющейся рыночной информации. Данное значение формирует нижнюю границу диапазона по сегменту. Аналогично, по г. Саяногорску зафиксировано единое значение УПКС (258,10 руб. за 1 кв. м), что отражает умеренный уровень рыночного спроса на земельные участки под малоэтажную застройку в данном городском округе.

Наиболее широкий диапазон значений УПКС характерен для г. Абакана*(от 864,92 до 1 372,89 руб. за 1 кв. м, в среднем — 1 206,18 руб. за 1 кв. м), что обусловлено высокой плотностью застройки, дифференциацией местоположения внутри городского округа, а также различным уровнем обеспеченности инженерными коммуникациями и транспортной доступностью.

Кадастровая стоимость, определенная Бюджетным учреждением, является экономически обоснованной, отражает реальную дифференциацию рыночных цен на земельные участки под малоэтажную жилую застройку и ведение личного подсобного хозяйства в разрезе муниципальных образований и соответствует диапазону рыночных значений для объектов данного вида использования.

Рис. 70. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП», в разрезе сельских населенных пунктов

В группе объектов «Малоэтажная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства СНП» значения УПКС составляют от 44,02 до 382,61 руб. за 1 кв. м (в среднем — 132,81 руб. за 1 кв. м), что соответствует базовому уровню рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета).

Единое минимальное значение УПКС (44,02 руб. за 1 кв. м) зафиксировано для сельских муниципальных районов, что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен независимо от местоположения. Максимальные значения варьируются от 86,45 руб. за 1 кв. м. (Орджоникидзевский район) до 382,61 руб. за 1 кв. м (Усть-Абаканский район). Наиболее высокие показатели характерны для Усть-Абаканского (среднее — 180,95 руб. за 1 кв. м) и Алтайского (среднее — 168,25 руб. за 1 кв. м) районов, что обусловлено их близостью к г. Абакану и высоким спросом на участки в пригородной зоне.

Для рп. Пригорск и рп. Черемушки зафиксированы единые значения УПКС (226,07 и 382,61 руб. за 1 кв. м соответственно), что свидетельствует о зонах со схожим ценообразованием. По п. Майна зафиксирован дифференцированный диапазон (от 170,38 до 382,61 руб. за 1 кв. м, в среднем — 318,77 руб. за 1 кв. м), обусловленный различным уровнем обеспеченности инфраструктурой и транспортной доступностью.

Кадастровая стоимость является экономически обоснованной и соответствует диапазону рыночных значений для объектов данного вида использования.

Рис. 71. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Садоводство, огородничество (ГНП)», в разрезе городских населенных пунктов

В группе объектов «Садоводство, огородничество (ГНП)» значения УПКС составляют от 67,98 до 468,73 руб. за 1 кв. м. (в среднем — 241,54 руб. за 1 кв. м.), что соответствует базовому уровню рыночных цен (результаты анализа рынка приведены в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета).

Наименьшее значение УПКС (**67,98 руб. за 1 кв. м.) зафиксировано для г. Абазы, что обусловлено удаленностью от административного центра и низкой рыночной активностью. Максимальные значения варьируются от 91,87 руб. за 1 кв. м. (г. Сорск) до 468,73 руб. за 1 кв. м. (г. Абакан). Наиболее высокие показатели характерны для г. Абакана (среднее — 280,46 руб. за 1 кв. м), что обусловлено статусом столицы субъекта и устойчивым спросом на участки.

Для г. Сорска зафиксировано единое значение УПКС (91,87 руб. за 1 кв. м). Схожие значения отмечены для г. Саяногорска и г. Черногорска** (108,28–141,09 руб. за 1 кв. м), что отражает сопоставимый уровень рыночного спроса.

Кадастровая стоимость является экономически обоснованной и соответствует диапазону рыночных значений для объектов данного вида использования.

Рис. 72. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Садоводство, огородничество (СНП)», в разрезе сельских населенных пунктов

В группе объектов «Садоводство, огородничество (СНП)» значения УПКС составляют от 18,50 до 109,79 руб. за 1 кв. м. (в среднем — 93,95 руб. за 1 кв. м.), что соответствует базовому уровню рыночных цен (результаты анализа приведены в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета).

Единое минимальное значение УПКС (18,50 руб. за 1 кв. м*) зафиксировано для большинства земельных участков, находящих в малых сельских населенных пунктах, что свидетельствует о единой нижней границе рыночных цен. Максимальные значения варьируются от 27,45 руб. за 1 кв. м. (Боградский, Орджоникидзевский, Таштыпский районы) до 109,79 руб. за 1 кв. м. (Алтайский и Усть-Абаканский районы). Наиболее высокие показатели характерны для Усть-Абаканского (среднее — 108,72 руб.) и Алтайского (среднее — 102,68 руб.) районов, что обусловлено их близостью к г. Абакану и высоким спросом на участки в пригородной зоне.

Для п. Майна и п. Черемушки зафиксированы единые значения УПКС (около 77,95 руб. за 1 кв. м), что свидетельствует о применении единого расчетного показателя и формировании зон со схожим ценообразованием на основании имеющейся рыночной информации.

Кадастровая стоимость является экономически обоснованной, отражает реальную дифференциацию цен в разрезе муниципальных образований и соответствует рыночному диапазону для объектов данного вида использования.

Рис. 73. Анализ соотношения УПКС земельных участков, отнесенных к группе «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)», в разрезе городов и муниципальных районов

В группе объектов «Садоводство, огородничество (озёра Ширинского района)» значения УПКС варьируются от 0,52 до 369,05 руб. за 1 кв. м. (в среднем — 197,27 руб. за 1 кв. м.), что отражает высокую дифференциацию стоимости в данной рекреационной зоне (анализ рынка приведен в разделе 3.1.2.2.2. настоящего Отчета).

Значительный разброс значений обусловлен удаленностью участков от береговой линии озер и уровнем их благоустройства. Минимальные показатели характерны для удаленных массивов без развитой инфраструктуры, тогда как максимальные (до 369,05 руб. за 1 кв. м.) формируются для участков в непосредственной близости к водным объектам, обладающих высоким рекреационным и инвестиционным потенциалом.

Кадастровая стоимость является экономически обоснованной и корректно отражает реальную дифференциацию рыночных цен на земельные участки в озерной зоне Ширинского района.

4.4. Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости.

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости.

Такая проверка проведена Бюджетным учреждением на каждом этапе определения кадастровой стоимости. Выборочная проверка расчетов проводилась при описании моделей оценки, в конце каждого соответствующего раздела Отчета приведены примеры расчета кадастровой стоимости земельных участков – объектов оценки.

По результатам проверки процесс определения кадастровой стоимости признан качественным.